澳洲澳大利亚房产 另一个 XColl 问题 悉尼

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叹息，大家这里有一些目前正在讨论的问题，我已经阅读了几乎所有我能找到的交叉抵押线程（XColl）我可以陈述我所看到的立场吗：西蒙认为它们不一定对所有情况都很糟糕，但如果可能的话会避免它 Rolf L - 认为它们很糟糕，不惜一切代价避免 Ed 先生 - 认为你宁愿咬掉自己的手臂而不是 XColl Rolf S - 认为它们很糟糕 - 不要这样做 Banks 想要这样做因为他们想要你的持续追踪，这让你很难跳到新的贷方等，而且他们喜欢安全 - 远远超过他们需要的好 这里有一些问题： 目前：2 家银行 A - 交叉抵押贷款 1 - PPOR 贷款2 - IP1 PPOR 拥有充足的权益 IP 1 拥有足够的权益，可以通过自己的非 XColl 贷款站稳脚跟 建立信用额度，针对 PPOR 和 IP HDT 设立担保 想要继续前进 前进：UN XCOLL 如果我们被联合国 XColl所有贷款，那么场景将如下所示：银行 A 贷款 1 amp； LOC 以 PPOR 贷款 2 为抵押 - 仅以 IP1 为抵押 HDT BANK B *（也可以是银行 A，但为了讨论目的而分开） IP2 价值的 80% 20% + 成本来自 LOC 经纪人的问题：为什么 Un XColl the两个原始属性 当IP1价值增长时，你是否必须对IP1有小的LOC，当PPOR价值增长时，进一步补充原始LOC并从那里继续前进：IP 2价值增长，针对它设置LOC然后你有3 LOC 的 IP 3 用 LOC1（原始）、LOC2 和 LOC3 的位购买 随着 IP 3 的增长，针对该 (LOC4) 设置 LOC，Yuk Yuk 真是一场会计噩梦！我是不是全都搞错了 或者是否有更好的方案如下所示： Loan 1 PPOR Loan 2 IP 1 LOC1 由 PPOR、IP1 担保 然后 HDT IP2 - 80% 与新银行 20% 加上成本来自 LOC1 随着 IP1、IP2、PPOR 的增长, 以某种方式将股权转移到 TOP up LOC1 也在 HDT IP3 下 - 20% + 来自 LOC1 的成本 80% 来自新银行等等等 第 3 场景 PPOR 的一笔贷款 IP1 LOC 的一笔贷款 - 由 PPORIP1 担保 HDT 的一笔大额贷款- 具有所有其他属性 ------------------------- 其他人如何在有或没有 HDT 的情况下做到这一点我需要了解为什么当前贷方提出的第二个问题：虽然所有物业都是独立的（不是 X coll），但考虑到其他物业提供的资金，任何增加贷款以从相关物业设施中提取原始贷方的股权可能会因服务问题而被拒绝金融机构 有人对第二个问题也有任何经验
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G'day AC，据我了解找到它（我当然可能是错的）在考虑“用 LOC 蚕食 Equity”时，我唯一能想到的就是是当我上次看时，最低新贷款金额约为 3 万美元，即随着您的 IP1 增长，您需要等待它增加近 4 万美元，然后才能获得 3 万美元的 Equity LOC 所以（再次，如果我是对的）这可能会让你放慢一些速度相反的情况是利用 PPOR 和 IP1（X-colled）的总股本增长并更快地获得 3 万美元的贷款好吧，你去 - 我已经起床了跳舞（可能相当糟糕）让我们看看谁能解决这个问题我在这里有什么意义吗？或者我不是在舞池的左场问候，
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嗨AC我被引用了一点在这里我觉得：O），我确实补充说，如果可以找到使用 xcoll 的明确好处，它可能会超过戏剧性，那么一定要使用 xcoll - 在某些情况下，如果你挖掘你会发现那是真的您必须计算出您可以忍受多少汞，但是请记住，每当贷方特别告诉您任何事情时ng 关于你今天在哪里，或者你可能能够通过他们的眼睛看到世界一旦你到达他们的服务或暴露墙，世界是平的 - ipso facto 不要去那里哥伦布先生，地球是平，你会掉下来的边缘 ta rolf PS 问题原始经纪人为什么 xcoll 首先会花费你长期的生意
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你好总是好奇对不起！我做了什么冒犯你的事情吗 你的兄弟经纪人短名单并没有给经纪人联谊会留下太多空间，所以也许 Medine 或我都不应该发表意见 但是，这是我的：以最适当的方式使用安全性就是它都是关于真实和适当的结构，而不是一些“应该”这样做或“不应该”这样做的抽象政策 为贷方提供获得多个房产贷款的机会可以让您获得最后一滴股权，获得您进入他们不会考虑的邮政编码或物业，或使您能够最大限度地降低建立成本并创建转贷账户以最大的灵活性和最少的努力进行交叉抵押贷款既不存在也不存在，这样做的动机和效果对于信用额度很重要，就我而言，这是一个概念上的绊脚石信贷有其用途，但除非申请合适，否则在沼泽标准、更便宜的贷款和重提设施可以做同样的工作时安排信贷额度是矫枉过正的。现有抵押贷款的盖章因贷方而异 这是良好的结构开始的地方——为你的借款打下基础，而不仅仅是粉刷墙壁——这将带你走向未来5,000 美元来自主要贷方，无需花哨——“T”型和兰博基尼一样好用投资计划是，它们只是计划 有时，我们可以说服自己放弃机会，因为它们不符合我们当前的观点 有时我们可以扩张，有时我们必须巩固，有时我们只需要等待 如果每个单个房产价值'X'，而你的组合房产价值'Y'，并且您在购买时选择借贷至95％，无论房产是否在同一贷方，您仍然只能再融资至90％LVR，并且正式获得一笔贷款，两笔或多笔贷款，或者房产是否由单独的贷方提供满足其他条件 如果您有房子，并且想购买商店或另一所房子或公寓或一些土地，您仍然必须拥有满足贷方政策的公平性和可服务性 关于可服务性，如果您欠 100,000 美元的财产，并且正在支付例如 732% 的标准可变利率，并且想在另一处也为 732% 的财产上再借 100,000 美元，您的合并借款仍然是 200,000 美元，您仍然必须通过第二个敏感利率贷款人要求 例如，许多贷款人在标准浮动利率之上增加 15% 以考虑在贷款的 30 年内利率可能会上升和下降 如果以今天的收益计算，您可以以 882% 的利率偿还贷款，那么他们很可能会认为您可以按实际产品利率偿还贷款，例如今天可能是 672% 但您必须申报所有借款、抵押贷款、个人和车辆贷款、信用卡限额等一些贷方会接受现有贷款的实际利率，前提是利率固定为三年 其他贷方会以其服务利率对任何贷款敏感，有趣的是，通常不敏感的贷方rate 计算最严格的可服务性 他们可能只拿租金收入的 70%，或者在总贷款中增加 10% 的因素，或者坚持更高的生活费用，或者拒绝考虑负扣税等等 那么你真正的问题是什么：我如何充分利用我的资产，或者我如何有资格获得更多的借款，或者随着房产价值的增长，我如何获得资产等 当我还是个孩子的时候，我不被允许和 Meccano Boys 一起玩和 Meccano 一起，女孩们没有 现在我长大了，构造事物让我着迷 我一直认为罗马人在做某事，我认为最直接的路线——即使这意味着架桥河流或穿过山脉隧道，是最好的从长远来看，未来就在眼前，我们今天建造的金融巨无霸就是我们明天 Gaw 的工作金融发电站！这就是生活在丘吉尔打嗝烟囱阴影下的女儿的说法，我认为它今年获得了一些污染奖！没关系，一位幸运的丘吉尔居民上周赢得了 1.28 亿美元，一时冲动买了一张彩票现在，如果他愿意，他可以买得起丘吉尔的全部，或者只是升级 Monaro！所以，总是好奇，没有简单的答案 你做什么以及你从这里去哪里不仅取决于你想去哪里，还取决于你选择旅行的车辆 祝你好运克里斯汀
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gr8 post Kristine ！ ta rolf
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附录 这是一个小贷款情景后记： 编号：2 Son Purchased Property #1 $165,000 May, 2005 90%LVR, Interest Only Opportunity come to buy Property #2 $161,500 November, 2005 嗯，OK，房产 #1 可能价值约 185,000 美元（绝望的供应商等），新租约每周 190 美元，这似乎表明了价值 所以，如何购买我接近 Lender #1，很高兴穿越抵押，想从这个 Lender #1 遗憾中榨取最后一分钱的股权和可服务性——即使 Son 住在家里，至少有 10,500 美元的单身生活津贴，加上至少 5,200 美元的董事会分配足够公平，也许有一天他拒绝清理他的房间我们会把他赶出去，但这不会是本周所以虽然服务性被考虑为 81%（他支付了 669%，但我们无法得到假设的额外股权贷款人 #2与 Lender #1 相同的费用可使用性线 有趣的是，他们会收取 100% 的租金，但将租金计入房产价值的 35%我说：“根据你 35% 的收益率，这个单位价值 282,285 美元，我不这么认为，我们很乐意将价值确定为 195,000 美元” 但是，贷款人 #3 只需 10,500 美元就可以了, 接受了 100% 的租金，但按 932% 计算贷款 他以每月约 42 美元的价格通过了可服务性剩下的唷！但是——这就是但是！完成的资金呢？这让他少了大约 25,500 美元！所以——如果他能够向 Lender #1 提供交易，他将只有几千美元才能找到是的，虽然这个机会来得意外，但生活就是这样，虽然我们可以颠倒各种贷款存钱罐并弥补不足，将所有资金存放在良好，有组织，有据可查的贷款资金中会更方便，因此他将不得不随着这种安排跛行有一段时间，现在对第 1 财产进行再融资没有多大意义——抵押贷款保险、违约金等不予退还，但第 2 贷款人更加灵活，因此我们可以在大约 12 个月或任何时候申请加盖抵押贷款我们有信心，财产#2 可以证明 195,000 美元（可能是两年）是合理的，或者，当他 19 岁并赚到更多钱时，我们也许可以回到贷款人 #1 并与他们一起加盖无论哪种方式，都有总是一种方式，但有时事情会分阶段完成，例如罗马所以在这种情况下交叉抵押本来是理想的 他是长期购买，像这样的打嗝是学习曲线最有趣的地方
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AC，我是这方面的新手，但我也我在规划我的贷款结构时经历了同样的情况 我的想法（我不知道成本是否会使其不可行） PPOR 贷款 115k 美元（PPOR 价值 330K 美元） LOC 贷款 25K 美元（安全网） LOC 贷款 130 美元K（在 2 个 IP 上支付押金并避免 XCOLL）我打算按照你所说的那样做，并针对 ips 设置大量 LOC 来为 IP3 上的押金提供资金，正如你所说，这将是一场会计噩梦，或者当物业增值再融资他们并支付 PPOR 的 LOC 这将使我能够为进一步 IP 的存款提供资金 这将意味着我应该只拥有 2 个 LOC 我可能看到的唯一缺陷是再融资的麻烦成本贷款我相信再融资部分的利息的贷款仍将是免税的，因为它被用来偿还 LOC 的押金 请随意挑选这个计划，因为我宁愿现在而不是以后找错：没有冒犯的意思或采取你没有冒犯我克里斯汀！我喜欢你的帖子，一定要阅读它们！我选择不被冒犯，除非你一开始就故意冒犯然后我检查他们是否真的故意冒犯我然后我选择仍然不被冒犯（无论如何，这是计划 - 仍然劳累过度）对不起，我没有把你包括在兄弟会或姐妹会中——这是对 XColl 上所有可用帖子的快速阅读，我试图总结我认为我从经纪人那里听到的评论我可能没有读过所有的其实我确定我没有读完所有的我能不能总结一下这里有几个人所说的：XColl 不在这里也不在那里，而是取决于这样做的最初目的：可能是为了挤每一个最后一点公平，在这种情况下，它可以是一个方便的工具 从长远来看它可能是有毒的，就像水银一样（我会去治疗另一个毡帽）好吧，我可以忍受第二个问题现在与我有关: 如果 XColl 没有用来创建 LOC Redraw 工具，如何处理“零碎的比特”；每个财产的净值然后去获得新的贷款其他人在这种情况下有过经验再次感谢您的所有回复
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Pablo：Rolf Pablo，您提出的建议与我使用的相似到您的“安全网”；但是针对 PPOR，我有一个大约 8K 的小型重绘设施，这是供私人紧急使用的, 并且对于家庭用品的小缓冲 LOC 严格来说是商业女士我不会因为私人而碰它，已被警告这等同于折磨小猫或取笑孤儿问题仍然存在 - 在哪里继续使用新的属性 ROLF: PS 对原始经纪人的问题 首先为什么 xcoll 会花费您长期的业务 答案: 最初的 XColl 是因为我没有存款，我只有股权 当我们第一次购买 IP1 时，我是最近才到的在澳大利亚，我所有的现金都进入了 PPOR 存款 我们没有两个黄铜便士可以擦在一起！！不久之后，（大约 1 年）我去买了 IP1，我存了 100 美元作为押金，其余的资金来自贷款——当时有风险，但事实证明这是一个很好的小收入，并且是（希望）的基础大投资组合
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您好，总是从您的描述中，您的经纪人贷方在交叉抵押您的房产方面确实为您提供了非常大的帮助 没有钱购买是一个伟大的成就，您成功地购买了！关于股权的零散部分，如（上文）所述，许多贷方将容纳对现有抵押贷款进行加盖印花，或者以低至 5,000 美元的单独贷款账户编写新抵押贷款。一会儿，不管你怎么把面团重新压在一起，根本不够做一个完整的烤饼当你到了那个阶段，就像写第二卷你要重新开始，开始一个新的循环 可服务性通常在净值之前耗尽，如果这意味着将 LVR 降低到 lo-doc 水平，那么董事会上还剩下更多的面团 这并不意味着你不能继续购买，只是结构必须改变, 交易是不同的，并且您习惯于拥有更多的股权，例如 20% 或 25% 来支持整个投资组合 这并不是一件坏事，但它几乎是一种强制清盘，例如最初的 1,000,000 美元借款可能会增加周围购买时为 95% LVR，结算至所有证券的 90% LVR 第二个 1,000,000 美元可能为 80% LVR，第三个 1,000,000 美元可能徘徊在 65% 的水平 总体而言，您的 3,000,000 美元借款将以合理的水平 - 比如说，大约 80% 大关，无论如何，这将是明智的，以防大甩卖 到那时你不会在这里或那里担心大约 10,000 美元的股权 - 当你睡觉时，房产会增长，可能会有完整的几天甚至几周，当你不为了它而增加他们的价值时让我们知道当你达到 3,000,000 美元的借款大关并告诉我们感觉如何 Ciao！ Kristine
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你让我笑了 a) 我开始明白 XColl 在哪里有用或没用 B) 3M 借贷水平 为此，你将不得不等到明天 干杯 - 感谢您提供帮助粘面包的情况我们都不得不使用我们的烤饼，我希望它能帮助我们大家筹集更多的面团毕竟这是一个当前的话题（我想知道 geoffw 是否会咬这个）
评论< BR>针对 x-coll 的深思熟虑：场景 1：5 个属性，所有 x-coll 都与主要贷方；客户出售一处房产 可能的结果：银行保留销售收益以减少整体风险 情景 2：5 处房产，所有 x-coll 都与主要贷方；一处房产有良好的资本收益 2 处房产没有资本收益 2 处房产有负资本收益 最可能的结果：你没有股权，只有我的 5 美分 PS：有很多方法可以购买只有股权的房产；几乎从来不需要 x-coll
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呵呵 Rolf S 这些不是一些武断的场景 - 这些是真实的生活，真实的人会受到影响数字，还有其他一些，我相信你也有 ta rolf
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大家好，我支持 Rolf S 的最后一篇文章正如你在他的帖子中看到的那样，Xcoll 在成为问题之前不是问题一个问题 我认为它成为问题的最常见的时候是当你找到一个真正的好机会，而你现有的资助者将无能为力 然后你会意识到你有什么样的问题有时你需要 Xcoll，但是只按照你的条件做，有一个预先考虑好的理由，我会回去咬掉胳膊
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