澳洲澳大利亚房产 Newbie q's - Re(financing options) Sydney

在澳大利亚地产投资



大家好，我才刚刚开始习惯首字母缩略词（PPOR 等），所以如果您可以在回复中限制它们，那就太好了（显然，使用我所做的那些！）场景：我们有 WBC 第一选项可变（简单） HL 拥有大约 250K 的股权 我们正在寻找所有再融资的选择 我目前倾向于 LOC，因为我们想建立一个资产组合 我们知道我们可以通过多种方式做到这一点，但 LOC 看起来很可行目前的问题：我正在尝试设想 LOC 的实际工作方式 我已经查看了其他关于 LOC 的帖子，但它们往往跑题太快（至少对我而言）a）鉴于以下（一般数字） : PPOR: Value $400K OWING: $150K EQUITY: $250K 80% * $250K $200K（80% 只是一个例子）数字，这是我感兴趣的结构） LOC：200K（减去购买 IP 的押金+成本） PPOR：150K（除了可能没有真正的变化不同的贷方，现在驻留在 LOC IP 的“子账户”中：225K（购买价格的结果减去已经通过 LOC 支付的金额） LOC 的另一个“子账户”通常是这样工作的吗？一些陈述：1你为您提取的任何资金支付 LOC 的利息 2 您支付 IP 贷款的利息（可扣除） 3 显然，支付 PPOR 贷款的利息（不可扣除） 4 LOC 本质上是一个“工具”，用于协助分离非- 从可扣除债务中扣除债务并考虑 IP 的购买成本（注意，我理解它也可用于“坏账”原因），如果我们需要，进一步 IP 假设 LOC 余额和 DSR 等是可以的另一个购买 IP 的子账户，贷款提供商收取（比如 10 美元）添加一个，因为“目的”是进一步分离可扣除债务，然后我假设这笔费用是可扣除的，我只有大约 1000其他问题，但现在就可以了，我也是对观点感兴趣，再融资和将您的业务转移到其他地方最后，有人可以定义交叉抵押吗？定义并重新阅读顺便说一句，我完全理解对这封电子邮件的任何回复都不会构成财务建议，也不会考虑到我的财务目标干杯
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让我们从头开始你有一个值得拥有的房子40 万美元，你欠 15 万美元 银行可以轻松贷出的最高金额是 40 万美元 32 万美元的 80%，减去你欠 17 万美元的 15 万美元 LOC 是一个银行支票簿，很明显，如果仅用于投资目的，利息可以扣除 LOC 和 PPOR 贷款都在同一家银行，因为该银行持有房屋的抵押贷款 与投资贷款账户相关的所有费用等都可以免税 现在，您决定以 25 万美元的价格购买 2 个 IP每个成本为 15,000 美元（r ubber 数字）您分别获得了两笔 20 万美元的贷款（每笔都由相关房屋的抵押贷款担保）并从您的 LOC 中提取 13 万美元——您不需要子账户因此您剩下 15 万美元的住房贷款（针对 PPOR）在 LOC 中欠款 13 万美元（针对 PPOR） 针对第一个投资物业的 20 万美元贷款 针对第二个投资物业的 20 万美元贷款 请注意，最后两笔贷款可以通过您喜欢的任何银行例如前两笔与 WBC，第三笔与ANZ 和 CBA 的 4th 因此它们不是“交叉抵押”；这是你有一笔贷款的地方，所有三处房产都作为抵押品 交叉抵押给银行提供了比它需要的更多的安全保障，如果你想还清其中一所房子、出售房产或其他任何东西，平仓可能会很昂贵。这也意味着银行更有可能拒绝在交叉抵押财产上借钱给你，尤其是在更艰难的时期
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嗨，我同意 Quiggles 所说的话，并添加了以下内容 过去，当市场仍在变动时很快，投资者想要最大的负债，我们将按如下方式构建交易注意这不是建议，如果这适合借款人，可以做什么最终结果非常不同 - 请寻求具体建议 1 有贷款人将借给 97单一住房债务再融资和进一步投资的百分比 - 所以你的照片可能看起来像这样 PPOR OFFSET LOAN, $ 150 000 Investment split pseudo LOC $ 230 000 W e 然后根据 Quiggles 模型进行 2 IPS，并在投资拆分中剩余 100 000 根据包括借款人税收水平在内的许多因素，我们可以使用当地的额外资金进行更积极的负债，并实际购买第 3、第 4和相同值的第五个 ip，通过将 ips 设置为 9590 % 说 90 % 的可能性更大，这会成功k 在 230 000 投资拆分中增加约 200 000 假设您可以承担债务，并且您保持与 2 IP 示例中相同的税级，市场的行为与 2 ip 示例中的相同，您可以好得多使用增加的股权的另一种方法是可能只购买 3 个 IPS，但使用投资拆分中的余额来支付 ips 的成本（而不是利息）这样做你不会改变你的整体债务负担，只是债务的性质，从不可抵扣到可抵扣 有趣的东西一旦你开始玩弄利润，但就像我说的 - 如果没有良好的独立抵押贷款和税务建议，请不要在家里尝试这个！ PS，不要过分担心一个贷方拥有多个 IP，只要它们只有 80% 的自保贷款 ta rolf
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谢谢你们的回复亲爱的，是的，公式是 80 400K 美元的百分比 320K - 150 170K 我的数字走错了 不是一个好的开始！这是我无法解决的一个问题 我现在理解了 嗯，我需要更多的帮助 我知道如果所有 IP 都在同一个贷方，那么他们就拥有每一个财产的所有权，并且每个人的“资金组合”可能会变得有点纠缠不清，具体取决于您可能如何转移财务等但是，您能否给我一个示例情况，在这种情况下，放松会很昂贵，我想如果您想处置任何单一财产，它只涉及支付和取消贷款等跨 C 问题也就是说，我在这里的评论可能有点天真其次，关于子账户，我认为这些往往会使生活更轻松，无论是在查看您的财务组合还是在纳税时间这里有任何进一步的想法最后，罗尔夫，可以d 你定义“自担保贷款” 再次，非常感谢您的回复
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Hiya Prg 一个财产，一个贷款 通常这意味着贷方很高兴只有投资财产作为担保 在大多数地区这意味着 80 % 的贷款，或 9095 % 的贷款与 Lenders Mortgage Insurance ta rolf
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对，所以现在我在想银行可能想要 Cross-C 的一个原因是因为他们准备“冒险” ' 在“好”房产上的一些现金，你可能在投资组合中也有一个“刚刚成功”的房产，他们希望两者中的一些“分散”风险
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嗨，只需使用不允许的经纪人交叉科尔，真的就这么简单 目前，贷方正在寻找越来越多的缩小馅饼，并且正在为维持利润而自暴自弃，ta ro;f
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程序员，奥卡姆的剃刀银行试图跨越-collat​​eralise 因为他们甚至可以在好的房产上 它避免他们在任何房产上的风险 干杯，Aceyducey
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对不起，我的 n aivety，但我的经纪人说“所有的钱”；显然每个银行贷款合同中的条款都允许银行在另一个违约情况下对一个财产采取担保 我认为这是交叉抵押的方式 如果我错了请纠正我
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嗨 TD 是的，从技术上讲正确 但是，在允许交叉证券和需要资金的所有款项条款 Id 快速从 lo doc 贷方那里说，提取自担保财产是快速有效的，从一堆 5 或 6 中提取一个可以是痛苦的，缓慢的，在某些情况下实际上是不可能的规则 现在，如果您有两处房产并且想要贷款，原则上您可以做两件事： 1 将两处房产的价值相加，获得总价值的 80% 的贷款，如果您有任何剩余股权，则进行投资2 获得 80% 的贷款和每个财产，而不是 NEC基本上是在同一家银行，如果您有任何剩余股权，请进行投资 这些不一样 选项 1，也称为交叉抵押，或在我们的白话中称为 x-coll 意味着不可能偿还一笔抵押贷款，银行向您保证通过排序和卷曲，您的灵活性被击中 选项 2 从您的角度来看要好得多假设一个房产的价值急剧增加而另一个没有，您可以出售或重新利用第一个房产，同时将您的贷款留在另一个这就是为什么我们这里的大多数人不喜欢 x-coll 的原因，除非银行让我们别无选择，或者除非我们能找到比问题更重要的次要优势，我希望让它更清楚一点
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你好，Quiggles 希望塔斯马尼亚的销售进展顺利 嗯，我想扩大一点进一步讨论无休止的交叉抵押辩论 与您的说法相反 这就是为什么我们这里的大多数人不喜欢 x-coll 我不得不说作为个人我对一个持有我的头衔的贷方没有问题如果有充分的理由当你有足够的资金和/或大量股权和/或大量可服务性时，很容易说“我不喜欢交叉抵押，并将我的业务分散到多个贷方” 那就是非常适合拥有真正储蓄和所有最新税收以及几年前购买的房产并收到几乎即时资产的礼物的稳定就业的人我经常与有很多潜力、决心和意志力的人一起工作但仅此而已 如果没有将他们的贷款与一个贷方捆绑在一起，可能永远不会有第二个房产，更不用说第三个 80% LVR 对于想要追踪的投资者来说是非常保守的 是的，当然，随着时间的推移，整体 LVR 应该减少，对于长期持有和现金流可能在 65%LVR 左右将是最公平的模型 但是通过避免交叉抵押来剥夺自己增长的机会在我看来似乎是把童话故事变成了恐怖故事 每个人的情况如此不同 概括在一定程度上是有帮助的，当然解释技术细节是必要的，但对技术安排的情感没有用处 我不是在批评你 也许我很久以前就意识到没有对错，只是意见问题 我买了一家别人不想要的银行，抵押了原本没有抵押的家庭住宅，并拼命想跟上我本可以利用自己可能分到三四个的付款，这没有任何意义当时的标准家庭住宅，并没有因此而失眠 但今天，银行是皇冠上的明珠，没有其他人想要的投资银行和发mily Home 被交叉抵押 没有其他方法可以做到这一点，而且这样做完全是把它带到边缘但成功需要大胆的步伐，而不是微小的切碎步骤，很久以前我意识到如果我没有拿起一双几年前在 Inventors and Investors Op Shop 看到的奇怪的七级联赛靴子我根本不会采取任何步骤 Quiggles，我会让你认为你的塔斯马尼亚买家将交叉抵押购买你的商业地产 (60%LVR)与 - 最有可能 - 他们的家庭住所 为了让他们利用这无疑是一个好的和不寻常的机会，他们将不得不大踏步前进哦，顺便说一句：我在购买后大约 13 个月为银行再融资，没问题没问题，大约一年后卖掉了房子，一点问题都没有（你好，克里stine 这是 ANZ 您的头衔已准备好领取 他们将在接待处装在一个标有您注意的信封中 谢谢再见），这意味着该银行那时能够支持独立融资，完全没有问题 是的，我我在学校的时候读过动物农场，但真的，我从来没有印象深刻，如果我不守规矩，琼斯先生可能会回来，我不想那样，我会做我们想做的事如果我们不喜欢它，就去做并改变它 干杯克里斯汀
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哎呀，我喜欢克里斯汀，那里有一些很好的常识 好的，我问了这个问题，但我不相信它已经被回答了！虽然它“稍微”更清楚，但我想引用我自己的话：我想我在这里得到的是：x-coll（现在感觉真的很时髦）对贷方或借款人来说是一个问题吗？例如，他们如何'解决'你的问题-通过费用等我真的很想要一个例子到目前为止，并且尊重，没有人想出任何我可以坐下来对自己说“哦，好吧，我可以看到这可能在这个（这些）案例中成为问题”；总结：我理解他们为什么这样做，老实说，我可能会自己做！我想要的是一个例子（真实的会很好）大家干杯你们都做得很好！
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考虑一下你是否有几个被安置的人，都与一个特定的贷方交叉你有在这些房子里有很多股权，但银行认为你借了很多钱，对他们来说风险越来越大 你想使用其中的一些股权，因为你已经看到了讨价还价，必须快速行动 你所在的银行尽管有足够的可用资产，但不会再借给您您唯一的选择是去另一家银行问题是，您仍然无法使用任何资产，因为新贷方不会接受第二次抵押第一个贷款人的房子 在这种情况下，你可以开始从第一个贷方那里获得更多房屋，消除交叉抵押并释放股权 这可能需要 4 到 8 周的时间，具体取决于所涉及的贷方 在这段时间内，您会错过交易取决于您已经拥有的贷款结构，在试图释放任何股权转移到另一家贷方时也可能需要支付大量退出费用我同意克里斯汀的观点，即交叉抵押品以完成交易可能是必要的，但如果可以避免，应该是
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嗨，克里斯汀，我同意，在一个小点上，但不同意更多。在极少数情况下，xcoll 是有益的我们最好从住宅中提取股权并将其置于交易的商业方面，以将 lvr、本金、期限和利率风险降低到可接受的水平我确实认为我们（正如人们所期待的那样） n 提供抵押和结构建议）以平衡且不太可能被新手误解的方式这样做xcoll，只要它可以在“合理”处避免；成本，然后这样做 我只能通过遭受重大直接财务损失和大量无法定义的间接损失的人的经验和评论 因为可预防的 xcoll 最终，每个人​​都有自己的选择，以及自己的决定和交易我写的 100 笔贷款需要 xcoll，五分之二是借款人由于 lmi 或其他问题而选择的 在 100 笔贷款中，有 97 笔贷款可以写成不需要 xcolled 的方式进一步在 100 种情况中的 99 种情况下，我已经看到 xcoll 被其他人使用，它本可以以适中的成本被阻止 ta rolf
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将不可扣除的资金进出与 IP 贷款相关的抵消账户是否会影响利息的可扣除性IP贷款，例如重新Domjan案
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只要您使用抵消帐户而不是LOC，我很确定您是安全的
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谢谢感谢所有发帖的人您对 x-coll 等人的受过教育的想法、意见等现在对goodsbads等有了很好的了解很高兴看到新手可以提出一个问题，即使是经验丰富的投资者也会思考融资选择的含义，或者我应该用“桎梏”代替“期权”干杯
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交叉抵押！！！！！！！！！！！！！我相信也许预防胜于治疗！程序员，这可能作为一个工作示例出现 我们开始购买 IP 始终交叉抵押，并试图保持一个财产所有权不受阻碍 不知道这样的网站，以及可以轻松获取的信息，我们从我们的 PPOR 购买了第一个 IP，拥有IP不受限制，购买第二个耳放；第三（土地）不受第一 IP 抵押的影响 这个系统在当时似乎运作良好，并且让我们开始了！然而，当我们准备在街区上建设时，我们在获得批准方面经历了长时间的延迟（接近三个月）具有讽刺意味的是，贷款最终会提高我们的服务能力，但最终必须获得州经理的批准，并增加了抵押保险开机！所以罗尔夫是对的，在某些情况下，它可能需要很长时间，而且还要花费额外的费用，下次我们申请贷款时，我们遇到了一条评论“你还不够吗”？不是我们预期的评论，但它不如我们的第一个申请，在国家银行有三名工作人员告诉我们，“我们没有足够的存款，我们永远不会有资格和有房子”；（应该保留他们的名片）无论如何，服务能力不再是一个问题，当时他们是一个相对较小的贷方，是投资贷款的新手但是我们的贷款被捆绑（划线）这使得它非常困难，但我们仍然管理保持一个 IP 不受阻碍，所以我们去了另一家贷方并从他们那里寻求贷款 保持一个不受阻碍的 IP 远非理想情况 但是，如果我们没有的话，我们会陷入一个正确的旧混乱中，我当然不会建议保持财产不受阻碍，但它确实指出了两个不跨越您的 IP 的正当理由 最终选择将是您的，但幸运的是，在您做出决定之前，您将受益于本网站的丰富经验和评论欢呼蒂姆
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