澳洲澳洲房产 LVR 问题 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，任何人都可以阐明我的问题吗？我正在尝试为永久业权业务借款 银行说“是”，提供的估值是 okit 没有为该业务提供的 估值中包含每年 90,000 美元出租”;这家公司是永久业权的，所以我对我的经纪人完全失去了信心什么都没有}我还惊愕地得知银行只会按全部贷款的 %65 LVR 放贷 业务所在的财产，{不包括业务}，价值 100 万 我一直认为 {我的经纪人告诉我没有什么不同}土地的 LVR 约为 85%，而企业的 LVR 仅为 %65他们这样做的方式不用说，我正在更换经纪人感谢您对我的两个查询的任何启发
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嗨，我不认为你在这里过得很艰难，但也许你的期望被你提高了金融人士一般来说，70%lvr的造地部分是正常的，还不错，一个gt的lvr； 50% 的生意一点也不差一些真正高知名度的生意（主要是特许经营）可以拿到 6570 ta rolf
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G'Day Sootygirl, Valuations for Commercial amp;工业地产主要基于回报率（还有其他决定因素），因此为了让估价师对物业进行估值，他们必须确定该物业将产生的当前市场租金，如果该物业是出租 这没什么险恶或不愉快的，只是标准做法 因此，一旦建立了市场租金，然后将其应用于业务运营，（业务是评估过程的独立实体）然后业务被评估为业务这需要使用上述永久业权的场所，并假设每年支付 90,000 美元的租金现在该业务的盈利能力是在扣除包括每年 90,000 美元租金在内的所有费用后进行估值 因此，如果现在调整后的业务盈利能力是低，所以企业的估值会不会是论坛上的一些真正的估值师，介入并以更精简的方式解释这一点，请注意
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主流BA nks 为 Subway 提供了 50%-Bankwest 提供了 70%，因为他们当时正积极尝试进入 Subway
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谢谢 Rolf Latham 和 Jakk 很明显，我的经纪人几乎没有想法，{通过他对 90,000 美元组成部分的惊讶反应}，关于如何评估一个企业 我怀疑这个人做错了生意 我现在明白了企业的估值方式，但令我困惑的是为什么土地组件的 LVR 仅为 %65 如果业务倒闭，房屋和土地仍价值 100 万美元 它的分区“正在进行的业务”和半英亩，位于住宅区的中间因为我们只缺 85,000 美元，非常令人沮丧，因为从整体上看，85,000 美元似乎是杯水车薪 业务收入很容易支付利息，所以没有问题 我有 80,000 美元现金，但想保留它作为营运资金和第一年的任何意外有人建议我t 卖方可能同意租用厂房和设备，巧合的是，价值 80,000 美元 无论如何，我的律师现在参与其中[我之前没有联系过他，因为没有安排财务} 他认识我的经纪人，并提到他是一个“边缘居民”他正在寻找其他途径我还没有放弃！
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在更一般的说明中，有一本书叫做购买小企业我还没读过，但在您的调查的这个阶段，它可能对您有一些好主意
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Sootygirl，也许您需要更多地分开这两个交易以确保它们被单独考虑1）85％的土地交易2 ) 65% 的业务交易（业务恰好是土地上的租户）它们可能已由您的上一个经纪人合并 像这样拆分交易可能会使整个包裹更难通过，但是干杯， Aceyducey
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Sootygirl，据我所知，银行将在其 w 中查看房产尽可能轻，因为它将用于抵押担保，如果业务倒闭并且一切都变得糟糕，那么他们收回资金的最佳机会是通过房产 房产的估值应基于其最高和最好的如果他们的左手持有该房产，那么它可能代表一个投资机会，其价值将与任何潜力挂钩对于市场租金收入，估价师会尝试对市场的预期租金收入和收益率进行第二次猜测，然后应用资本化率来确定市场价值 在这种环境下，大多数较小的商业物业往往是业主自住的，估价师可能应该对其进行评估按每平方米的费率计算，但他们应该使用检查方法，因此无论如何可能仍然使用资本化方法，注意市场租金有时这些房产可能更多地反映了开发场地，而上限方法是无用的，但银行仍然要求市场租金我不知道为什么，因为它与整体资本价值无关，但我认为它与持有成本有关，他们也可能会要求估计放任时间以获得租户我不知道他们对业务 val 做了什么，这可能只是重复上述内容，但我的两美分值得祝你好运！
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Sooty 这就是它的方式 贷方不会在商业上给予很高的贷款出于各种原因的所有财产 通常 70% 的贷款很高 很少有贷款人会只为企业贷款明智的做法是与专业的商业金融经纪人交谈 因为无法偿还债务的 65% LVR 是 1 种证券的相当标准 您的业务收入是否得到证明 否则您可能处于无法偿还的债务领域 与您的供应商重新协商可能是明智的以不同的条款支付剩余的款项或找另一位金融家来做（提高杠杆）您可能需要重组您的股权或获得股权合伙人或第二抵押贷款有很多方法可以解决这个问题似乎您需要某人有商业金融交易的实际经验 希望这对贾斯汀有帮助
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LVR 麻烦 你应该能够在你的财产上实现 75-80% 的 LVR 对你的业务 50-65% 是相当合理的 银行通常相当神经关于没有不动产作为担保的贷款，因此您的业务存在问题 您的解决方案是找一家不受银行标准响应集限制并且能够找到适合您的解决方案的私人贷方方式，您的经纪人可以吗？他不知道如果您需要有关私人贷方的更多信息 jerrell@primefinancecomau
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再次感谢您的评论我忘了补充，我还拥有 2 套房子，总价值 $550k {没有抵押}，我提供作为担保 我的婆婆也提供了她的房子 {250k} 仍然不够 我们现在只考虑购买这家企业，以后可以选择购买永久业权 现在这种安排取决于业主和他们是否可以解决他们的和解问题 {离婚} 一个可以买断其他人的永久业权份额 再次感谢
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你在借多少钱
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Pfsfinance 对不起，我有电脑最近几天的问题我们正在寻找为土地借 14m 900, 400 用于业务，100 用于工厂设备、印花税等 更新后的版本是，业主现在正在考虑做一些供应商融资，我估计我们将需要大约 100k 我们可以为这笔贷款提供服务{根据我的计算} 我要去明天又是会计师
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如果你想把所有细节都发邮件给我，我想我可以为你指明正确的方向, 业务放大器;发展金融，我现在是抵押贷款经理的州经理，可以接触到很多资助者的信贷部门，然后我会让你知道哪些贷方会做这笔交易，你可以从那里拿走 Kerri
评论< BR>刚刚做了一些快速的数据，我认为这是一个可行的交易只需要没有土地上的分区以及业务是什么
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去Sootygirl！离开那个广场，想办法让交易发生 干杯，Aceyducey
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再次感谢大家回答为什么我在财务方面做了功课，甚至在谨慎方面犯了错误，结果是有足够的利润缓冲让我晚上睡得安稳。根据会计师的说法，贷方的问题是企业只有 5% 的回报率 我的会计师和律师认为这是 a}合理的回报 b}根据业务类型，它的估值不正确我们确实有必要的担保来支付贷款，但现在必须说服当权者，业务的回报已经足够好我的会计师告诉我这一切我是新手，但即便如此，很明显我说我的经纪人应该在 2 个月内向我说明这一点前！我的律师{已经放假一周了，agghh}有一个经纪人参与，他处理商业金融，所以希望下周我能知道一些事情，但我没有屏住呼吸，因为我一直在坐过山车，是的，不，是的几个月了 生意是街角商店伺服三明治吧
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Hiya 5 % rtn, must have great cap gain potential ta rolf
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Rolf Latham，5%“回报”的问题让我感到困惑吗？息税前净利润是总销售额的 5%，但是，我认为“回报”意味着净利润占投资资金的百分比{在我的情况下为 40 万美元}，这要高得多超过 5% 我知道我的无知正在表现出来，但正如我父亲常说的“如果你不问，你就不会被告知”； 5% 的低销售回报率显然是因为在 bowser 每花费 50 美元，所有者就会获得大约 1 美元的 Sootygirl，如果您正在投资，您正在寻找投资资本的回报随着时间的推移经营业务，您正在寻找一定水平的现金流来保持业务运行和足够的净利润来支付自己如果整体销售数字足够大并且在适当的范围内，5％的净利润没有任何问题对于那种类型的业务你知道比较街角商店servosandwich bar业务的净利润的正常范围我建议你查看企业业务中心的一些业务基准这里是服务站的详细信息（http:wwwebccomauproductproductasploc1935201）请注意，许多零售商以低于 5% 的净利润百分比（作为销售收入的函数）工作 - 但由于数量的原因赚了很多钱 这并不意味着 5% 在正常范围内但是您正在考虑的业务类型 Cheers，Aceyducey PS：根据 EBC 的摘要，加油站业务的平均净利润为 463% 您可以从我上面的链接中查看其余统计数据，但我想把您出于对净利润率的担忧
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Aceyducey，感谢您提供的信息最丰富的网站我现在对购买这家企业更有信心我想知道评估师银行家是否曾经看过这些基准如果银行对“微不足道”的 5% 回报感到不安，我只能得出结论，他们懒得看总销售额！！再次感谢
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Hiya 不要以为我帮了很多困惑 5 % NPBT 销售额与 5 % 回报率有很大不同 第一个是指企业在扣除所有费用后产生的税前净利润，除了税收已被计入第二个可能是指企业在支付费用后按企业现值的比例放回您口袋的金额 成本的 5% rtn 不会支付利息账单，而一个 5% 的 NPBT 和大的营业额可能是一个巨大的数字 我记得几天前看到一个帖子，其中交易股票投资的 rtns 是 80% 或其他东西，这就是为什么根据上述定义必须有 5% rtn来自一家具有良好增长潜力的企业 ta rolf
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即使是 5% 的销售额也是非常好的利润 租金、劳动力或商品成本的轻微变化可能会很快吞噬掉它，
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嗨，Sootygirl 如果你在公司的日常运作中工作你的精灵，那么希望 5% 的回报足以支付风险以及您必须投入业务以确保其成功的时间 仅供参考，圣乔治资助我购买了靠近您的数字的汽车旅馆，并且不会超过 LVR 65%； 2400 美元的估值成本是痛苦的；估值师的资本化率为 15%，尽管更自信、不太保守的估值师使用 12%-15% 的范围，这会对估值产生很大影响；利率 76%；如果您想了解有关汽车旅馆的更多信息，欢迎私信我 对汽车旅馆有一些可靠的被动投资，在不从事该业务的情况下显示大约 10% 的投资回报率 只是希望贷方不会坚持占用我这么多的资金 - 任何借用对抗CG还是仅限于那个LVR限制好运欢呼crest133
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