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在澳大利亚地产投资



这可能为时过早，但我认为无论如何，看看论坛对 Derivex 计划将如何影响价格的看法是有益的 1 如果 Derivex 通过并且一切合法，房地产价格会上涨还是下跌 2 如果 Derivex 失败通过并且所有合法，租金价格会上涨还是下跌只是您的想法
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嗨，即使（何时）它被证明是我们接受的一个非常有效的选择，我认为它不会被广泛使用使用过（除非主要银行也采用这种免息策略 - 不太可能）害怕不知情的人接受它 我认为我认识的 10 个非投资者中有 9 个要么不知道我们经常使用的仅利息贷款甚至存在 不可能不合法 但是，如果有相当数量的 ppl 使用这种方法，那么显然财产应该更容易购买在这种情况下，那么房产可能会因额外需求而增值，而租金可能会下降，因为租房者发现他们有能力购买 确实会非常有趣
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我和dtraeger2k 这就是我的想法！因此我的投票，哇，不知道我有这么大的投票权！ 100%
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它必须变得足够流行才能推动市场而且我们没有水晶球史蒂夫纳夫拉提到在美国有类似的产品 找出它在那里叫什么以及什么会很有趣它所产生的影响 我想说的可能很少，但谁知道
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真的取决于它的使用范围
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我已经为我的情况做了这些数字。在 20 年末以 cf 和净资产为基础使用 PO 贷款会更糟 这是因为我要支付额外的税 - 税单在第一年会增加三倍 我没有不可扣除的债务如果 Derivex 将其结构化为 20 年固定的 5% 利率，在期限结束时“免除”债务，我可以看到它对于偿还 PPOR 快速 KJ
最有用评论
如何在 20 年期限结束时使用 PO 贷款而不是 IO 贷款在净资产基础上变得更糟 我认为 KeithJ，同时使用这两种贷款的方法最适合大多数投资者的情况（例如，使用 IO 贷款来降低应税收入，使用 PO 来建立股权，根据当前需求进行平衡） 我真正好奇的是这些贷款的可获得性（他们将获得多少收入和租金作为可服务性 + 他们真正会提供什么 LVR）
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我目前将多余的收入再投资，我不能花掉使用PO贷款意味着我将有更少的超额投资，因为我会支付更多的税，我认为每个人的情况都会有所不同 - 失去利息扣除是一个很大的问题，将其构建为 20 年固定的 5% 利息； 20年后取消贷款对投资者来说是一个很大的+ve；与 Derivexs 没有区别 cf 有人问 Trevor，他的回答是为 LoDoc 应用程序提供 17 年而不是 20 年的任期，这将充分降低他的风险 KJ
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如果是这种情况，我建议你去看到一个好会计师我一直认为与ATO分享利润比与纳税人分享损失要好得多显然有些人的看法不同 M
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我开始回复并甩了它很高兴我做到了succient Thommo
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根据我的计算——假设纳税人的最高税率为 485%，贷款为 500,000 美元，利率为 67%，以及简单的年度计算 对于使用 Derivex 的 IP，付款为每年 25,000 美元对于拥有银行的 IP，支付费用为每年 33,500 美元，但扣除税款后，自付费用为每年 17,250 美元，因此 Derivex 方法比传统方法每年花费 7,750 美元好吧，我的资产最终价值 500,000 美元全部 但如果我每年向银行账户支付 17,250 美元4%pa，20 年后，我将拥有超过 500,000 美元（据我所知）所以如果税率保持不变，负扣税冲销保持不变，银行利率保持不变，我会与传统银行一起获得 IP 更好 但是，我可能会想买一个非常好的 PPOR 来代替
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你们是否认真建议产生 1 美元的费用并从纳税人那里取回 48c 比一开始就没有产生费用 比起向银行支付 7% 的费用，我会： 1 每隔一周给我的伙伴们买午餐（你知道偶数周会发生什么） 2 开史蒂夫·纳特拉（Steve Natra）开的同一辆车（他确实说过这是一个吸引小鸡的磁铁，不是吗） 3 如果结婚了，我会雇用我的妻子作为全职助理并给她买一个 Celica 4 为我的 IP 雇用一个全职的gardnerhandyman 当然我会不要告诉ATO他在业余时间修剪我自己的草坪你们要考虑一下！ Thommo
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mmm geoffw 你在这里遗漏了一个非常重要的一点 Derivex 你每年支付的本金减少了 25,000 美元（右）所以在你的贷款期结束时，你将拥有比你支付更多的股权IO 例如，在您的贷款期结束时（假设它的价值在 20 年结束时翻了三倍 - 但增长率是多少并不重要），您有： Derivex PO：- 资本投资 500,000 美元（ 20 年 @ 每年 25,000 美元本金偿还）- 资本收益 1,000,000 美元（这是我们的“回报”）- 资产价值 1,500,000 美元（价值翻了三倍）- 债务价值 0 美元（PO 贷款在 20 年内全部还清）- 净资产 1,500,000 美元（您拥有这块土地！！） - 回报减去投资资本（实际资产） 1,000,000 美元 - 500,000 美元 500,000 美元传统 IO： - 资本投资 345,000 美元（20 年 @ 每年 17,250 美元的利息支付） - 资本收益 1,000,000 美元（这是我们的“回报”） -资产价值 1,500,000 美元（价值三倍） - 债务价值 500,000 美元 - 你还没有实际y 还清了任何原始贷款 - 净资产 $1,000,000 - 回报减去投资资本（实际资产） $1,000,000 - $345,000 $655,000 所以谁更好 Derivex 让我们变得更富有，但我们花费了更多自己的现金来实现这一目标 I假设归结为 20 年末的一个观点，我的例子表明我们拥有 50% 以上的资产——但这只是因为我们已经将所有这些钱都投入到了自己的投资中。以查看获得 100 万美元收益所需的金额的方法，通过支付 PO 与支付 IO 相比，我们多花费了 155,000 美元价值 500,000 美元的本金偿还现在给我们留下了比 IO 版本价值高出 500,000 美元的资产，这是我们所有的钱，当然它花费了我们更多的现金流才能到达那里，但我们仍然使用 PO 方法比 IO 方法更有价值 所以喜欢我说，归根结底是一个观点，我不知道会计会如何分析这个
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如果我似乎错过了这一点，我没有正确解释在传统场景中，我我每年少付 17250 美元，但我没有 500000 美元的资产20 年后获得 500,000 美元 根据我的粗略计算，我需要不到 4% 来实现这一目标——这个数字不是我所期望的，所以如果我犯了一个错误我不会感到惊讶我真的需要 PIA 来分析正确地，并建立租金等，看看有什么区别但是如果这个数字是正确的是的，我怀疑我可以超过 4% 的年增长率，并在 20 年后变得更好当然，正如我所提到的，如果利率或税收制度发生变化，是否会发生变化 - Derivex 模型更具可预测性
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G'day Geoffw，我支持你，虽然这需要一段时间杠杆没有帮助，无息贷款会好得多 如果使用全权委托信托结构，情况会不太清楚，由于无法承担任何损失，这将取决于信托的损益余额 感谢您打开我的着眼于无息贷款的范式转变不一定比现有的更好
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坦率地说，恕我直言。您可以通过 Pamp;I 贷款获得正齿轮的地方 我认为 Derivex 选项会给您带来更多优势 当您无法获得正齿轮 Pamp;I 属性时，它的用途更有限 EG：对于 Brenda，其属性位于 Pamp；我贷款，Derivex 的选择将提供一个显着的优势 任何拥有 PPOR 的人都最好使用 0% 的贷款，因为他们可以更快地建立自己的资产以达到杠杆目的。最终，这取决于您的策略和；时间框架 干杯，Aceyducey
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杰夫，你从哪里得到这些数据 使用 PIA 处理你所说的 50 万房产 - 一个人使用信托结构，每年收入约 9 万，利率为 7 %，这将花费一个人（税后福利）大约 120pw 的自掏腰包而且这是零利率的仅利息贷款 - 相同的 500k 财产（假设您仍然可以获得折旧福利并要求其他正常扣除） -手中的净回报为 233pw 至少这就是 PIA 告诉我的，此外，您的净资产每年增加 25,000 美元，利息为零。可以在其他地方使用来加快速度多一点
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数据来自 Excel 我用了 67%，而且每年支付一次 我假设即使在支付之后，这个人仍然是最高税级，所以 485% 的税收优惠我是不考虑折旧、其他费用或收到的租金 我在这里没有使用信托结构-您不能在家庭信托中要求负负债，只有 HDT 年度利息支付（IO 贷款）为 500,000 美元，利率为 67% 33,500 美元 税率为485%，所以自付费用是 $17,25250 pw 自付费用 $33087 pw 你必须输入一些关于租金和折旧的数据才能得到 $120 pw 你提到的零利率选项没有考虑到每年 25,000 美元的本金还款（不可免赔额）-每周费用为 47945 美元 pw
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杰夫，我应该说使用 HDT（这是我会使用的）但每年支付 25k 相当于 2083每月，而 67% 相当于每月 3700 我会理解你在说什么，如果这只是一个简单的数字es 每年 17,250 美元与每年 25,000 美元但我认为重点是 - 扣除所有扣除额等后的实际成本是多少积极的 233pw，没有兴趣也许我在这里遗漏了一些观点
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Perky 如果您对租金和扣除额做出了假设，那么说明这些假设可能是值得的我这里没有我的 pia，所以我不能非常详细但它是这样的 - 400pw 租金，代理费 7% 外加消费税，工厂设备和建筑成本折旧约 6k（新物业），每年约 1200 美元的费率加上每年约 600 美元的保险 -加上我可能已经忘记的其他费用如果它是一个积极的数字 - 使用 HDT - 在低收入者的工资中支付的税款更少（我不会告诉你我妻子作为儿童保育员的低工资）
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Sim，您能否详细解释一下为什么在您使用的 Derivex PO 计算中实际股本 仅在传统 IO 计算中您使用净股本，即 - 回报减去投资资本（实际股本） $1,000,000 - $500,000 500,000 - 回报减去投资资本（实际股本） $1,000,000 - $345,000 $655,000 为什么不在 Derivex PO 中- 回报减去投资资本（实际权益） $1,500,000 - $500,000 1,000,000 这就是利润吧
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Perky 我的粗略计算是：收入是 $400 pw，费用 $65pw，折旧会增加 $60pw 你的口袋 那是净收入 $405pw 情景 a- $405pw 减去还款额 $480 pw $75pw 情景 b- $405pw 减去还款额 $330 pw 收益 $75pw 在情景 b- 或 $7,800 下，租金和折旧对两者的影响相同场景-因此增加减少任何一个都没有影响（如果有人在下一个较低的税率范围内，使用这两种方法自掏腰包将非常接近-所以 Derivex 方式会更可取）
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嗨G eoff，我相信你赶上了计算，软件选项的变化和其他可能你的第一个例子有一个逻辑错误：贷款金额 - 500,000，期限 - 20年0％利息 PO支付 - 每年25,000 67％利息IO付款 - 扣除前 33,500 和税后 17,250 您正确提到 PO 和 IO 方式之间存在 7,750 的差异 这意味着您每年只有 7,750 而不是 17,250 存入银行 您需要大约 11% 的年回报（每年累积的利息） 20 年内达到 500,000 我想 11% 听起来不像 4% 那么容易 银行利息、维护费用、利率等都是经营房地产投资业务的成本 成本越低越好IP 所有者 这就是这么简单，这不是一门火箭科学 对于所有出于任何原因认为 0% 或 PO 贷款对您来说比其他任何事情都更糟糕的人，请去找会计师讨论这个问题 M
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我知道我宁愿使用 Derivex 产品并偿还资产 + 不用担心利率上升而不是不眠之夜，而不是使用 IO 或 Pamp;I 贷款并且知道我的付款可能会在未来几年内增加（假设我没有'开始时还没有锁定高利率）Pamp;I amp; IO 倡导者想念的是，您始终可以在此过程中进行再融资，以收回任何多余的股权，并将其投入您喜欢的任何投资中，从而获得丰厚的回报。 Wrap 交易还有一个优势，因为您可以简单地将固定的美元利润固定在高于原则上，您每个月都要还款，并且从第一天起您就锁定了房屋的利润率（您的贷款和 wrappee 贷款将同时减少） 派生方法（假设它是 koscher）减轻了房地产投资的一种风险- 兴趣利率上升 关于房产是否会上涨，我认为这是不言而喻的 在旧 Pamp;I 贷款之前只能买 300,000 美元的房子的人现在可以买 400,000 美元的房子 - 想想吧 带来下一个繁荣 Derivex !
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是的，我同意，我确实弄错了 11% 是一个更准确的数字 但即使有了这个数字——如果我在 5 年内每年节省 7,750 美元，把它存入 Stve Navra 的基金，我可能会有足够的钱为价值 30 万美元的 IP 支付 10% 的押金 我想我可以比 11% 做得更好 个人情况和夜间睡眠因素是另一回事 选择适合你的方法 但总是值得做数字 我曾认为 Derivex 方式对我来说会更好 - 所以当 Seech 提到贷款支付的扣除时，我去 Excel 证明这是错误的 我证明自己错了 在某些情况下，我认为显然是唯一的方法去可能不是
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嗨，我投了没有茶我觉得要对价格产生显着影响，我估计 Derivex 需要占整个住宅物业贷款市场的 5% 到 10% 在这一点上，我看不到 ta rolf
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困惑你也是说在高税率下你最好使用 Pamp；我很抱歉，如果我误解了这个 Cheers Waz
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嗨，杰夫，当第一次提出这个话题时，当其他人都在想“骗局”时，我在想“负担能力”；咬住你的资产很好，但是能够保留一半的房产是另一回事我的做法 物业价值 200,000 租金 9,000 年，每年上涨 10% Sal 收入 35,000 租金收入 9,000 收入 44,000 减去利息 13,000 (200k x 65% IO) 减去费用 2,600（PM、保险、费率）等于 30,400 - 5292 tax 25108 NET Equity 220k - 200k 20k for a cost of 9,892 OR 物业价值 200,000 租金 9,000 年，每年上涨 10% Sal 收入 35,000 租金收入 9,000 收入 44,000 减去费用 2,600（PM、保险、费率） 等于税 41,400 - 8592 32808 NET 然后 10,000 税后还款 (200,000 240) 股权 220k - 190k 30k，成本为 18,592用途
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但是，戴夫，如果你的建筑资产更快，你可以借用它来获得投资以资助你的头寸，比如 Navra 基金、魔法奶牛（我喜欢这样说）或购买商业地产信托
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请记住，$7750pa 是您可以利用的现金 正如 Mikhaila 所说，请看一位好会计师，Derivex 产品是否适合您的投资风格并不明显
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基本上，是的- 好吧，它可以是 A Pamp;I 贷款给你的现金流量比还款多 7750 美元——因为贷款还款不能抵税如果你能在 20 年内一直把这 7750 美元存起来——如果你能得到超过 11%在你的钱上，你最终会得到更多的钱 看起来可能很奇怪
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税后超过11％
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公平点我猜如果这笔钱被投入了另一处房产, 这将只是 CGT- 所以需要 15% 对于我们这里的大多数人来说，现金回报的现金会比 l 中的要好得多近几年来比较数字-如果有人支付 30% 的税，那么使用 Derivex 模型，他们将支付 1550 美元/年才能获得 500,000 美元的财产-相当于约 25%（税前）
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在我看来，不收取利息的贷款必须是更优选的选择 你不能向 Derivex 索取利息这一事实更多地说明了投资的结构 个人而言，负扣税意味着对我来说更加努力，其中中性或积极现金流意味着我可能不必长期努力工作另外，我的本金损失 25000 美元，而不是每年约 2000 美元，比我可能更快地购买更多 IP 提供了更多的杠杆 话虽如此，将运行在加入之前先通过我的会计师购买产品
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我有一笔 20 年左右的 PI 贷款和 15 万美元的未偿贷款如果我可以按 PO 条款再融资，我的每月付款将减半那少 620 个月的承诺肯定会增加我的下一个服务能力贷款，或者我可以借入 30 万美元，并以与我现在偿还的类似还款方式偿还 PO 贷款 使用我的免费 15 万美元，我可以以税收优惠的方式投资于超级或更多的 RE 或支付投资的 div 显然，我认为这是太好了，希望它飞起来 Thommo
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嗨，戴夫，我认为你在这里有一个很好的例子，投资者是 n没有支付最高边际税率，但美元约为 30c 在这种情况下，许多投资者会通过将其每年的应税收入减少到低于 50,000 美元的投资房产，或实际工资低于约 50,000 美元来考虑折旧也是现实的不在图片中，因为它不是现金流项目（仅在翻新或资本收益项目之前出现账面损失）所以让我们再看一下您的示例在无息案例中您错误计算了成本，它只是 10000 美元的资本支付加上2600 美元的其他费用给出 12600 美元的费用 因此，无息贷款的成本回报率更高 仅利息情况下，您只有 25108 美元的净收入，而无息情况下，您的净收入更高 32808 美元 总投资回报率优于无息贷款结论，无需支付利息 (PO) 远远优于基于 IO 的贷款 A Pamp;I 贷款对于现金流来说会更糟 Cheers Ta sman
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我不同意这种说法，因为折旧是可以在每年拥有投资物业时声称的东西 - 它可以显着减少应税收入但我同意在较低的税率，免息贷款比 IO 贷款好得多 折旧实际上会使等式更倾向于无息贷款 IO 贷款的应税收入较低，很可能会将您带到较低的税级 所以 $1000申请折旧将使您在 IO 贷款中获得更大的税收减免案例您的最后一段非常令人困惑，首先您声明声称折旧将有利于无息贷款，然后您转而说它将有利于 IO 也许是一个拼写错误，其中无息应仅读取利息 在任何情况下，我认为您声称它将看好IO贷款我同意你的看法！！但是我们也再次同意，在这种情况下它是无关紧要的，因为 PO 案例仍然是优越的 干杯
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他说贬义是一件好事，但它通常对使用 a 的人更有价值PO 贷款而不是 IO 贷款Qaz 我不相信 Geoffs 的评论是这样阅读的 请参阅他的最后一句话 但是在您上面的评论之后重新考虑，回到基础 在累进税制中，在税率的上限要求扣除当您降低应税收入等级时，给予的税收减免比要求的减免更大，即；收益递减（与您提高税率时相反）和折旧索赔可能比 IO 更有利于 PO 贷款即，不太同意 Geoffs 关于折旧的逻辑
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是的，在 IO 贷款中，我要求说每年 30,000 美元的利息，我可能会得到每年 25,000 美元的租金 - 所以我今年的应税收入减少了 5,000 美元 在仅本金的贷款中，我每年获得 25,000 美元的租金，这使我的应税收入增加了 25,000 美元把我放在 50c 的范围内，所以 5,000 美元的折旧价值相当于 25,000 美元的税收节省——但 IO 贷款为 167,000 美元，我并不是说这会使 PO 贷款更好，只是折旧应该包括在整个计算中，因为它可以对底线产生影响
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愚弄我，我现在几乎完全与线程同步！
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