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不久前银行警告我，我已达到借款上限，不是因为缺乏股权，而是因为缺乏可偿还性，这确实阻碍了我很快实现财务自由的目标，所以我决定想想在广场外，我从前几年购买了3个ips，总购买价格为$ 270,000 当时的租金是$ 420pw，这是8％的收益率今年租金是$ 445pw，但价值已经上涨到$ 485,000总计 收益率仅为 477% 我决定卖掉这 3 个 ips 并获得了 215,000 美元的粗略利润 它们在财政年度的任何一侧都被出售以最大限度地减少资本利得税 这些钱被用来支付我们的 PPOR 和我们几年前购买的另外 4 个 ip 然后我又找到了另外 5 个 ip 来代替我卖掉的 3 个 ip 总价值 293,000 美元，租金回报为 565 美元/周 这是 10% 的总收益率 所以我不仅有将我的 ip 数量增加了 2，a现在拥有我自己的 PPOR 和其他 4 个 ip，但我提高了收益率，因此提高了可服务性情况，所以我可以继续借贷和投资 Cheers Brenda
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我说不出话来！除了实现财务自由 GG 评论的目标之外，您从哪里获得灵感

布伦达，我敬畏！我只是无法理解你的思维方式！它必须始终以全功率开启！您对“游戏”属性的理解能力令人鼓舞，您分享信息的意愿令人敬畏！！！！非常感谢，布伦达！ Mrs Chris1（PPOR 的所有者，即将成为第一个 IP 的所有者！！！！）
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好东西 不敢相信你仍然可以找到回报 10% 的房产
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Brenda,对我们所有人的启发！我想你可能有点不同意一些暗示“游戏结束”的线程。 LL
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Hi Brenda PHEW!!!励志的东西！！！！对你好 - 它表明如果你看起来仍然有房子 动机成功!!!!!!!!!!!!!!!简单
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布伦达 去吧！你太棒了，谢谢你分享你的信息和投资策略 你的想法就像一股新鲜空气（现在只要我能自己弄清楚如何装瓶就好了） 关注 Simon H
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伟大的数学女孩我不得不问，虽然你显然是在乡下小镇买的 293k 得到 5 ips 欢呼 yadreamin
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谢谢大家的赞美和进一步的鼓励 是的 5 ips 在一个乡村小镇但它确实拥有自给自足的所有设施 额外的好处是，在出售 3 个 ip 之前，我非常接近必须缴纳土地税，而这 5 次新购买的土地价值甚至与其他人相差无几所以在我再次接近门槛之前我可以买更多的东西似乎在城市里，值得花钱的是土地，但在乡村地区，值得花钱的是房子本身。是迄今为止，5个新的没有额外的维护实际上，一个小时广告刚从里到外重新装修，所以我应该获得一些不错的折旧收益正如您可能已经猜到的那样，我沉迷于可再生能源投资，我准备好享受它作为一个家庭责任的妻子和母亲，我真的为我的家庭找到了一个很好的出路投资的创造力，甚至不必经常离开我自己的家 干杯布伦达评论

感谢布伦达的回复，但我也想问你为什么将你的收益建立在这些道具的价值上[你卖的 3 个]今天而不是购买价格 我一直被教导要继续支付我为 ip 支付的价格，以计算我的收益欢呼 yadreamin
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如果我计算出我的 PPOR 的收益作为租金收益率超过 220% 我认为布伦达正在寻求退出市场顶部的房产，以购买更多具有更多 CG 或现金流潜力的房产
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但等等，还有更多 Brenda 没有说明什么，但是重读她的帖子很明显是资金被用来购买另外5个ip的机智h 现金流为正，但她还支付了 4 个之前购买的 ip，因此现在这 4 个之前购买的 ip 的租金回报的 100% 现在可用于贷款服务能力，此外 PPOR 已支付，因此不再支付税后抵押贷款美元布伦达，鞠躬问候
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G'day Brenda amp;莱斯，神奇的东西！你的这个帖子里有很多教训，我把它评为“顶级”。干得好，问候，
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哇，布伦达，我印象深刻！如果我问你几个问题，我希望你不介意你认为在“小”乡村城镇中，你的 IP 最少需要什么样的人口 你的 IP 是在租户已经到位的情况下购买的吗 你有没有很难找到租户 您是否将购买分散在几个乡镇或集中在一两个乡镇 自从您购买以来，您是否在您所在国家的房产中看到过任何 CG 我现在正在寻找现金流，并着眼于几个区域中心，但也一两个“小”乡村城镇（即 7-8000 人）有良好的长期但不断变化的产业支持，自给自足，当地设施齐全，距离主要区域中心和海洋不到一小时 我的问题是：我不确定 10 000 人以下的人口是否太冒险了——你们怎么看和创造性的解决方案来增加你的投资组合，这非常令人印象深刻，我觉得我可以从你树立的榜样中学到很多东西，干得好！ Corsa
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迄今为止，我从来没有遇到过在小镇买房的问题（我的意思是4000多到10000以下）每个人都必须住在某个地方，我只买中等价位的房子租房需求 我有出色的 PM 的额外好处，他们甚至可以在财务获得批准之前为我召唤一个租户可能需要一点时间才能卖掉，所以我不想被抓到不得不卖掉类似的困境-购买或保留显然，销售产生的成本佣金，法律和CGT会造成损失这些项目将从利润中扣除 4 万美元 根据您的数据，您将有 17.2 万美元的额外借款上限acity（当前价格的 80% 减去购买价格的 80%） 这不如您现在拥有的那么好 - 但您仍会持有三项增值资产，但仍有能力购买更多资产 可服务性对您来说是个问题，对我来说但似乎有几个替代方案到目前为止我一直在通过一家银行，我的银行家特别乐于助人但他不会再给我了，理由是可服务性我的经纪人告诉我有大量的可服务性——但银行可能对我的借款水平感到不舒服 但是还有很多其他借款人很乐意借我目前的 LVR 放大器；可服务性 要做到这一点，我必须解开一些 x-coll 即使我仍然遇到麻烦，仍然有 Steve Navra 的现金债券 你是否探索过其他贷方提供的其他选择是否还有问题
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GeoffW, How你会去解开你的 x-colls 你是通过律师还是通过银行 这样做的成本是多少 问候 Tweaker
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Tweaker，这个过程从明天的估值开始 单位已经上涨过去 12 个月昆比恩的 80%——银行告诉我他们已经上涨了 5%——所以我需要我自己的 val 这些单位使用其他房产得到保证——但目前的市场 val 应该足以让他们独立存在 可能也可以在 PPOR 上进行第二次抵押 这一切都将由银行完成（如果他们让我的话）-但我还不确定成本等
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布伦达，只是好奇你对出售的想法你的房产你有没有想过未来几年租金收益资本增长会继续增加您出售的房产的年数他们似乎做得很好，如果您以支付的价格查看租金收益，那真是太棒了！！！事实上，你的房产本来应该是正现金流的，我假设显然你必须为你的销售支付相当多的资本收益和代理费，然后对你的新房产征收印花税现在，你不是要为租金缴税吗？只是好奇你是否用你的数据与任何其他金融机构接触并试图通过他们获得贷款有时如果你在一家银行有所有贷款，他们会有点紧张有时最好向一对夫妇贷款银行的你有没有看 Low Docno doc 贷款或现金债券 没有说你做的是对的，每个人都有自己的投资和决策的方法和原因，只是对你的推理感兴趣 BUNDY出售的原因是，租金只上涨了 10 美元3年一整块钱，一个只买了一个整个海滨小镇的经纪人，因为他们买了另一个，并且之前有8周的空缺一个有一个地役权快到了修建更多车道的最后期限，一个正在内外粉刷，新的厨房浴室和新的地板覆盖物，也有越来越多的潮湿和一个其他无用的下午，第三个需要重新铺设和新的管道和新的屋顶桁架，即便如此，隔壁仍然有一个嘈杂的面板看，不仅仅是支付我们的 ppor、4 ips 和购买 5 个 ips
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呵呵，我会接受 1 amp; 3 #2 听起来确实有些事情本来可以做到的对布伦达斯的策略有点负面，但对它真的很好 我们不能在论坛上有任何“梦想窃取者” 就我个人而言，我同意邦迪的声明，即对未支配财产征收所得税，它实际上使投资组合效率降低除此之外，虽然我Brendas 的成就给她留下了深刻的印象，她似乎痴迷于 IP 的数量，而不是（位置和财产的）质量或总价值。未来 5 年左右，直到下一次繁荣，但如果这些房产只是为了现金流而购买，那没关系
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嗨，布伦达，我是这里第一个公开承认我想睡觉的男性和你在一起，因为你擅长房地产投资 Go Girl！阿德里安
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整个论坛都在等着看布伦达斯的回复问候
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嗯下次大聚会应该很有趣你会不会来阿德里安阿西
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阿德里安, Adrian, Adrian 如果 Brenda 的房地产投资让你兴奋不已，我很想看看你会对一个大开发商做什么
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嘿嘿嘿，嘿，JK，你最好快跑！！！ asy
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在随后对该主题的一些回复之后，我们只是说我们很温柔只是因为我提出问题，并不意味着我是消极的人们已经问了很多问题-我们'通过提出问题在旅途中互相帮助我在墙上，我很想知道其他人是如何越过那堵墙的虽然事情是如何发生的很有趣首先克里斯汀收养孩子，他们得到了一个集体拥抱-现在人们想和布伦达睡觉！ （布伦达说她是个好基督徒，所以我认为人们只是比喻性的）
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G'day Brains, 你是否考虑过这样一个事实，即通过出售，它可以让布伦达购买更多即更多收入 因为她喜欢 +ve geared，这让她的口袋里有更多的 $$，并且允许她做更多的“购物”，这可能是好事，不是吗？而且，还有 5 个属性（以及另外 5 个可能，因为的 DSR 变化）有更多的折旧可以抵消税收记住，她卖的那些已经拥有 3 年以上，所以相当多的折旧已经消失了！而且，（她的话）保留她卖掉的那些还有其他成本悬而未决请不要把这当成个人，Brains - 我碰巧也比+ve齿轮更偏向但是，如果它对她有用，为什么不是最后，人就是人，早餐吃什么（雷哥伦布）谁是雷哥伦布，我听到他们哭了问候，
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点Les但我认为它不是理想的结构它被证明是
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关于可维护性的方法 我注意到可维护性出现了很多 - 我可以理解这一点，因为我去过那里 我采取的一个选择是采用与我相同的可维护性方法拿 LVR 拿 LVR 我们提出购买价格的 20%，银行借出 80% 这样做的原因是银行想要一个“缓冲”；如果你不能继续偿还贷款，它需要卖掉财产来偿还你的债务那么，为什么同样的事情不能用于服务性我使用与 LVR 方法完全相同的系统来服务性因为我可以'没有表现出传统意义上的可维修性，但我可以在购买、翻新等方面表现出丰富的经验 我已与我的银行协商了一项安排以解决传统的可维修性问题 我将所谓的留置权存款 (DUL) 提交给银行 本质上，这是一项定期存款，代表我借入的任何财产的 6 个月利息 银行对该定期存款采取留置权（抵押） 本质上，如果我违约，银行可以利用留置权支付利息，直到财产已售出 DUL 的利息来找我，我可以选择它的期限、利率等 这里的关键是在购买新房产之前拥有 LVR 组件 + DUL 所需的多余现金这意味着您必须真正注意您的信用额度和现金流量并提前计划希望这会有所帮助，Jonte
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Re：围绕可服务性的方法出色的帖子 Jonte，听起来就像一个老练的投资者对待可用性问题的方法
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你好 Jonte 我对你的策略很着迷 我还没有意识到以这种方式接近银行 我不知道银行甚至会考虑那种安全性我可以大胆地问一下这个策略与哪些银行贷方合作过吗？你能否澄清你在最后一句话中所说的“关注 LOC、现金流和提前计划”？我总是对更精细的细节有点困惑亲切的问候西蒙
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我认为汇丰银行可能是这样做的，我想我记得汇丰移动贷方几个月前说过一些话
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哪家银行 Hi Simon ABCD 是正确的 - 汇丰银行为我做这件事 我观察现金流的意思是，这种策略显然比普通贷款需要更多的现金因此，如果你想继续扩大你的投资组合，你必须确保你有足够的现金来支付你的存款和费用，还有你的 DUL 欢呼，Jonte ps：如果你想知道更多，给 Mei Chan 发邮件到 meichan@hsbccomau - 告诉她我给你发了
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Re : 围绕可维护性的方法，因此，有了这个，您可以获得与完整文档贷款相同的百分比和优势 Jas
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正确
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这听起来有点像新西兰人正在做的事情 - 他大约 18 个月前，他在 Freestylers 会议上发言——那个人试图在新西兰购买 1000 处房产他有一大笔钱，他在银行里转来转去，以显示申请新融资时的可服务性。这并不是这里建议的那样——他更像是一个花招，但仍然是一个类似的本金 银行里的大笔资金通常给贷方留下深刻印象！我认为 Jonte 的策略更好 - 没有花招，一种真正的金融工具，用于让贷方对真正的承诺感到满意
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Hiya DUL with HSBC 主要用于离岸购买者，但没有政策例外托管资金的主要问题是它不能来自当前设施的贷款收益，并且与 lo doc 相比，真正的缺点是最大 70 % LVR 对于没有 LMI ta rolfThats 的 Ips 与我与汇丰银行的交易有关，因为他们可能有一直把我当作“离岸实体”；当时
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