澳洲澳大利亚房地产 Chan & Naylor - PIT trust Sydney

在澳大利亚地产投资



我们去了'How amp;在哪里投资 2008' 周六第一次听说 PIT - 房地产投资信托 它似乎是一个新产品，它的商标在 Chan amp; Naylor，我们认为我们的会计师无法为我们设置（我们的会计师非常有帮助，他自己也是投资者）想知道是否有人有 PIT 以及他们对这个产品的看法 ATO 的任何风险
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http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt31843 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt24292
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感谢链接
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为了公平公正的报道，进一步MRY 的链接我们提供了如下回复： 关于 PIT 的错误信息和其他谣言 Tony Melvin 的帖子：Tony Melvin re Chan amp; Naylor 和 PIT 链接 此外，除了 Chris Batten 对我们的 PIT 的评论，我们在下面提供了我们的税务律师 Greg Vale 的反驳：（从 Greg Vale 收到的 20022006 的电子邮件全部引用）亲爱的 Ed 关于 Chris Batten说：“有能力将收入直接分配给可自由支配的受益人，否则这些受益人会根据契约分配给收入单位持有人”。 - 这显然是错误的 单位持有人绝对有权“向 ATO 找麻烦”获得收入； - Chris Batten 似乎是在说问题会出现，因为上述观点实际上是不正确的 - 所以我相信 ATO 在这方面不会遇到问题 正如我们之前多次讨论过的那样，ATO 可能会遇到问题以下几个方面：人们在获得正回报之前赎回单位——这是弗莱彻的时候； Ors v FC of T 91 ATC 4538 可以适用 这与 PIT 的起草方式无关，而是人们如何使用 PIT 确定支付给单位持有人的收入的公式，但您已经决定与税收为您的客户获得确定性适用于以申请减税为主要目的的住房贷款再融资安排的一般反避税条款最近在与州政府财政部官员协商后与 OSR 的一些高级人员交谈OSR 将从 2006 年 12 月 31 日起将单位信托评估为特殊信托”； -Chris Batten 此处不正确，因为 OSR 网站 (http:wwwosrnswgovauplsportaldocspagedownloadsotherlandtax_unit_trusts_2006pdf) 已更改以反映更改的评估方法 该更改对 2006 年有效，即 2005 年 12 月 31 日拥有的财产 - 而不是 2006 年 12 月 31 日所建议的Chris Batten - OSR 的公告改变了他们长期以来对土地税单位信托征税的看法，并遵循最近高等法院对 CPT Custodian Pty Limited v Commissioner of State Revenue 的判决； Commissioner of State Revenue v Karingal 2 Holdings Pty Limited [2005] HCA 53 该公告是 OSR 的一项行政变更，而不是议会对立法的变更 因此，对于 OSR 是否采用这种新的解释仍然存在问题是正确的 Chris Batten 应该知道 CPT 托管人的决定是基于维多利亚州的土地税立法 新南威尔士州的规定与维多利亚州的规定不同 进一步说明 OSR 改变意见的理由（单位信托现在是《1956 年土地税管理法》（新南威尔士州）第 3A 条的含义甚至没有在高等法院的判决中讨论 因此这并不意味着维多利亚州的案件将自动适用于新南威尔士州的立法 新南威尔士州的一些纳税人可能会提出质疑法院对 OSR 观点的改变，在该过程完成之前，我们将不知道 OSR 是否正确。与此同时，OSR 将继续进行如果他们是正确的，并且按照他们在公告中所说的去做 客户将需要反对并完成整个过程 最终纳税人可能会成功，就像纳税人在 CPT 托管人中一样，或者他们可能不会成功 如果客户没有正确的结构，那么他们永远不会有机会节省土地税 - 重要的是，OSR 宣布他们的观点改变不会影响早年发布的评估 早年设立 PIT 的客户现在更接近节省数千美元的土地税众所周知，税法在不断变化 正如你所说 Ed - 这是税收游戏的一部分 Chan 和 Naylor 想出了一个聪明的方法来节省税收，他们试图关闭它 谁会赢无法确定这个时间点，但有了 PIT，您就在游戏中并且有机会（不是保证）节省土地税 即使土地税节省不重要erialise 那么还有其他使用单位信托的原因，这可能会为客户带来好处 PIT 的税收有效性在很大程度上取决于每个人的个人情况以及他们如何使用 PIT 只是设置 PIT 不会给您带来结果您为客户提供的有关使用 PIT 的持续建议将极大地决定 PIT 的税收有效性问题非常复杂，Chris Batten 的电子邮件并未正确处理所有问题 Bianca 代表 Chan amp; Naylor Accountants wwwchan-naylorcomau
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Bianca，Chan 和 Naylors 对 TA 20083 的回应收益可以分配给除特殊收入单位持有人以外的其他人 我知道他们曾经持这种观点，事实上许多其他人也是如此，但在与 ATO 讨论和纳税人警报 Secret Squirrel 指出后，他们的观点发生了变化他了解到 ATO 的官员曾拜访过 Chan 和 Naylor 询问他们的混合信托这是真的吗？结果如何
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非常感谢 Bianca 澄清我认为存在的问题一些可能接受过此类评估的客户 我想知道 Chan 和 Naylor 是否有任何计划直接与 ATO 解决这个问题，以便所有客户都可以从一项决定或进一步澄清（如果有的话） 尽管每个客户的个人情况不同，但他们都仍在使用基本相似的 PIT 正如您可以想象的那样，每个人以每小时 250 美元至 300 美元的价格聘请税务专业人士协助提交的额外费用到达到理想结果时，反对肯定会加起来 我想没有人愿意成为接受他们的实验品 谁可以责怪他们 我们的系统充满了流程和官僚主义
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D* ** 营地；他们抓住了我们！嗨，Mry，感谢您提供的链接 它回答了我们（我丈夫和我）上个月在 PIT 上遇到的许多问题 我们在 Camp;N 于 2007 年 7 月设立了一个 PIT，但从未被告知土地税的影响，无论是在与他们的合作伙伴 (I) 进行财务健康检查期间，还是稍后在我们通过客户经理 (F) 进行交易期间 快进到本月初 我们正在购买另一个 IP，所以我想我会拍摄F 一封澄清土地税的电子邮件，因为我们即将触及我们的土地税起征点（或者我们认为 - 没有意识到 PIT 没有起征点） 他的答复是 ATO 最近进行了更改，起征点不会不再申请 他的建议是让我们将 PIT 更改为固定信托，这样我们就可以恢复我们的门槛 我们试图了解更多关于这个固定信托的信息，并澄清了搬家的影响等，但向 F amp 发送了大量电子邮件;我没有回答他们也不会在实施更改时直接回答等 只是不断重复我们需要在 2008 年 6 月 30 日之前更改为固定信托结构（并支付 1000 美元左右的少量费用）或其他支付土地税没有更多解释有更多问题，请预约（并支付$$$每小时的费用）就是这样！当我们提到我们的发现（来自谷歌搜索）时，ATO 的变化是在我们的信托建立之前实施的，而不是最近，他们改变了他们的故事，并说我们在信托建立期间已经充分了解了土地税的影响！好吧，我的丈夫和;当他们告诉我们时，我一定是在睡觉，因为我们不记得了我们不从事诉讼业务，所以如果我们知道土地税的影响，甚至不会考虑使用 PIT 阅读链接中的一些帖子，似乎这种信托的收入分配可能存在另一个问题所以 Olive，根据我们上面的经验，我不建议使用 PIT 它们非常昂贵（我们花了大约 4000 美元来建立信托+公司+费用），那里似乎其中隐藏着地雷，而且之后的客户服务非常差 Bianca，Camp;N 有没有人可以联系以获得我们的问题的答案 他们不是需要 2-3 小时咨询的复杂问题时间，更像是直截了当的问题，例如：我们是否可以要求负负债并仍然通过固定信托分配收入等 只有少数不应该花 5 分钟回答所有问题的问题 我们在建立信托时被告知，我们可以随时问5分钟类型的问题，但到目前为止还不能通过我们的客户经理这样做 如果问题需要更长的解释时间，我们很乐意前来咨询所有，感谢您聆听我的发泄我现在感觉好多了，虽然问题还没有解决 我想我现在就闭嘴上床睡觉 大家，kristaje
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Bianca - 当人们问所有这些令人尴尬的问题时，你不只是讨厌电子邮件论坛干杯，巴扎
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重要的是在这里保持专业，而不是使用贬低的言论，因为这可能导致知情的人退出讨论 我想听听公众对这里发布的问题的回应知道很多人在这个论坛上阅读了不参与其中的东西尽管最后，作为投资者，我们都应该充分了解各种结构的好处和陷阱，然后再将它们用作我们的策略来持有我们的财富许多人为不通过我们都知道投资和赌博之间的区别而付出了沉重的代价
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ASDF写道：“......非常感谢Bianca澄清了我认为有几个客户的问题谁可能有收到这样的评估，我想知道 Chan 和 Naylor 是否有任何计划直接与 ATO 解决这个问题，以便所有客户都可以从确定或进一步澄清中受益……”在这件事上，我们指的不是 ATO，而是处理土地税事务的 OSR 当他们采用新南威尔士州的 CPT 托管人案作为主要案例来改变他们对评估单位信托的态度时，他们没有去议会而是通过行政程序这样做了记住，他们已经超过50 年对单位信托征收土地税起征点，然后一夜之间（由于 CPT 托管人案，这甚至不是新南威尔士州的案件，而是维多利亚州的案件），他们决定不允许单位信托的土地税起征点 这是行政上的，而不是立法上这是另一个故事我们游说反对派，当时反对派领导人将此事带到议会听证会上我们去了BRW和Finan cial review，他们都写了一篇关于这个问题的故事 我们去找了 Alan Jones 和其他人 我们从我们的客户群中收集了数千个名字并将其提交给新南威尔士州政府 我们甚至要求这个论坛上的人帮助我们，但我们遭到了反对克里斯巴顿和他的追随者反对这一点，所以我们没有收到任何人从这个论坛注册他们的支持我们（和其他人）能够让政府继承他们最初的改变，他们允许所有客户在一段时间内改变他们的单位对固定信托的信任，他们将获得土地税起征点我们随后致函所有客户并协助他们所有人更改信托（如果适用），因此现在那些有权获得土地税起征点的人已经实现了这一目标我们已经根据维州 CPT 托管人案件确定，即使我们找到愿意将新南威尔士州政府告上法庭的人，现在也有一个案件已经通过法庭，并且小差异新南威尔士州和维多利亚州立法之间的差异是如此之小，以至于获胜的机会很小，而且还有其他方法可以“给猫剥皮”而不是直面它们 我们对新南威尔士州政府的主要抱怨是我们已经建立了客户结构根据新南威尔士州政府 50 多年的先例，在过去 20 年的经营中，他们看到了额外的钱，并在一夜之间改变了法律（更正，他们仍然没有改变法律，他们已经只是进行了一项行政变更），从而为他们带来了数亿美元的额外土地税 这不仅是非法的，而且是非澳大利亚人的 我们开展了几个月的活动，直到他们做出让步回来 我们所有的客户现在都将他们的信托改为以对每个人都相当大的成本来适应新的变化（因为我们无偿完成了 90% 的工作，即使新南威尔士州的变化不是我们做的）我们相信在接下来的几个月里新南威尔士州土地税问题的解决方案将更接近消除（或至少最小化），因为我们已经研究了几个月的解决方案（因为新南威尔士州争取更多土地税）并且非常接近我们的税务律师的“完全清楚”使用它如果您现在还没有收集到我们所做和提出的一切都是由我们的税务律师管理，并且不时由我们的女王顾问（现称为“丝绸” ) 在它们被释放到市场之前我们也有关于我们认为处于临界状态的事情的税收裁决如果事情很明显并且税务律师和“丝绸”都已经通过了，我们不会费心花钱来纳税裁定我们重视 Silks 的意见而不是 ATO 的意见 请记住，ATO 在他们告上法庭的案件中可能失去的比赢得的要多，o 他们对法律的解释并不总是正确的 希望回答您的问题 代表 Chan amp 问候 Bianca； Naylor Accountants wwwchan-naylorcomau 此处提供的任何建议仅具有一般性质 我们不承担任何依赖此帖子建议的任何人的责任 我们建议您向您的税务代理人或会计师或财务顾问寻求您自己的独立建议
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但是，如果您有一项 ATO 的裁决，可以让所有批评者闭嘴并再次向您的客户保证不会这样做或者您是否担心 ATO 在评估 PBR 时会给您“错误”的观点
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那很好的总结谢谢比安卡
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大家好，我绝不是出于不利的原因劫持线程我正在回复橄榄问题重新体验坑所以上面表达的所有观点都是基于我的个人经历在与 Camp 打交道时；N 到目前为止，我确实非常严厉地表达了我的观点。热情，但他们绝不是贬低而是我对此事的坦率意见对不起，如果我的坦率言论再次冒犯我，我相信有些人（我个人）加入这个论坛是为了听取其他人的诚实意见和第一手资料经验，无论是面对某些情况还是与某些专业人士打交道 就我个人而言，如果我们不能分享经验（与某些银行、专业人士等打交道），我会非常失望，因为它们可能被视为对那些人的侮辱，而不是它是什么，分享个人经历也许我不应该在一个开放的论坛上向比安卡问这些问题也许但我在与 Camp 打交道时束手无策；N 不知道我还能如何联系他们一边获取信息以理清我们的 PIT 情况 即使预约也非常困难，因为没有回电话 Mry，我同意我们作为投资者应该做出明智的决定，而不是遵循专业人士所说的我们确实做出了进入 PIT 的明智决定，只是我们收到的信息只是部分信息，而不是全部信息，包括陷阱和后果，这首先是问题 不幸的是，作为非律师，我们没有技能自己破译厚厚的信任文件，必须依靠我们聘请的专业人士
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亲爱的 Kristaje 谢谢您的发帖，我相信我们可以解决您的问题 我们已通过电子邮件与您联系以安排时间与 Chan 和 Naylor Australia 的董事总经理讨论您的疑虑，否则您可以拨打 9391-5400 与我本人联系以安排适当的时间进行讨论 代表 Chan amp 问候 Bianca； Naylor Accountants
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Chan 和 Naylors 对 TA 20083 对某些信托的非商业使用的回应 谢谢 Coastymike 的问题 我已经问过办公室的会计师，这是他们的回应 澳大利亚税务局（“ATO”）于 2008 年 3 月 26 日发布税务警报 TA 20083 某些信托的非商业用途 总之，此警报的重点是用于认购混合信托收入单位的借入资金利息的税收减免 为商业化，单位持有人必须能够证明他们有理由期望从对信托的投资中获得正回报 正确构建信托契约以允许信托的商业用途也很重要 一些混合信托契约不允许这样做 例如，一些混合信托契约不允许收入单位具有资本成分 ATO 媒体发布 200813 的摘录指出“税务局并不关心所有全权委托或混合信托安排相反，我们担心负扣税信托安排涉及纳税人产生利息费用或借款费用，所有或部分借款资金可用于受益人的利益，或者纳税人在信托中的利益可能被用于在他们的投资成本被收回之前结束”换句话说，当一个人购买信托中的单位时，负扣税最终将变为正数的意图，并且预期该单位的资本收益，而不是我们相信你已经遵守了商业性测试税务警报只是简单地说明了显而易见的和陈安普; Naylor 一直表示，您不能在非商业的基础上使用信托再次让我们重申税务警报并没有声明您不能使用混合信托如果您拥有正确的混合信托契约而不是混合信托，那就是问题所在但是您如何使用混合信托是问题所在 这已经在我们过去几个月与 ATO 的讨论和会议中得到证实，并且也得到了我们的皇后区顾问的证实 我们也从我们的税务部门得到了书面确认律师 ATO 向我们表示，他们只针对“非商业性信托契约”及其“非商业性”使用。他们还非常惊讶地发现，我们的契约具有附加到收入单位的资本价值。他们说，他们的大多数其他混合信托看到收入单位能够以成本赎回 其次在我们与客户的计划会议（称为财务健康检查）中，我们确保除了“商业用途”之外，还必须有“商业意图” 这总是在任何之前完成建议使用 PIT 或结构，以确保其投资始终获得商业正回报，无论是长期的正租金回报还是长期回报的汇总（即前 5 年可能为负，但未来 7 年可能为正，总回报为正）纳税人的意图和后续行动将最终决定是否可以扣除利益 混合信托契约必须允许反映这两种测试 一些混合信托契约不允许法庭案件改变了 OSR 关于如何处理单位信托基金以征地税的观点 50 多年来，他们在新南威尔士州以土地税起征点对待单位信托基金，而不是在保管人案（这是维多利亚州的案件，甚至没有新南威尔士州问题），他们改变了他们的观点 我们协助客户在法律范围内实现他们的目标，随着法院做出解释，我们相应地建议客户 现在新南威尔士州已经制定了最终立法，我们正在与我们的律师密切合作，以确定适当的策略协助客户在立法范围内最大限度地减少土地税风险 人们经常问，如果不是为了税收，信托还有什么用 有很多如下客户的还应了解，如果他们追求某种策略的意图或主要目的是为了避税的税收利益，并且他们的扣除可能会被 ATO 信托禁止用于许多目的，包括资产保护、遗产规划和衍生结构除了这些好处之外，我们的混合信托（包括我们的 PIT）还有其他有用的好处，包括但不限于 1）没有归属日期，即通常信托需要在 80 年后“关闭”，从而触发 CGT，如果“家庭想要的资产” ” 支付印花税（这当然不允许资产代代相传），2）能够轻松拆分或克隆，以便在需要时允许在信托下购买的不同资产有不同的受托人，3）血统条款，以增加一些额外的保证，即家庭中的谁在信托解散时获得信托资产需要更高的订单要求 每个人的个人情况和要求都需要根据具体情况考虑，这就是为什么我们建议您在采取任何行动之前寻求具体建议 通常为时已晚 希望这能回答您的问题 问候Bianca 代表 Chan amp; Naylor Accountants wwwchan-naylorcomau
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你好，我不是要劫持线程，但有人可以解释商业行为和非商业行为之间的区别吗？这将使我能够更好地理解比安卡的回应问候，甲骨文
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比安卡，感谢您的全面回复那么你们如何以赎回时间成本+通货膨胀NPV来评估收入单位如果他们最初有正确的意图，但不得不在投资之前卖掉它获利，出于其他不可预见的原因，从 ATO 的角度来看，这是所有这一切中最好的“意图”，以赚取利润谢谢
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Trusts amp;契约 嗨，伙计们，甲骨文写道：“我不是想劫持线程，但有人可以解释商业契约和非商业契约之间的区别吗？”商业契约是指契约允许您的投资具有商业性，例如契约不允许收入以成本赎回的单位，因为一个人不投资于某事以造成亏损或不盈利 所以如果您的信托契约规定收入单位不能盈利，那么这就是非商业契约 也不能说明收入单位将始终为负数 许多混合信托契约都是这样写的 所以当你购买现成的混合信托契约时要小心 JIT 写道 “那么你们如何以赎回时间成本 + 通货膨胀 NPV 来评估收入单位” 在市场上价值 因此，如果信托资产主要是财产而不是它的财产的市场价值将决定信托单位的价值 JIT 还写道：“如果他们最初有正确的意图，但在获得利润之前不得不出售投资，以换取其他不可预见的原因 在所有这一切中，从 ATO 的角度来看，最好的“意图”是盈利吗？ 许多投资并没有盈利，尽管事实上你是为了繁荣而投资的，而许多人最终会减少损失有时视情况而定，您可能出于任何原因需要兑现 ATO 只是声明您在进行投资时必须有获利的意图，您是否有获利的意图取决于市场条件 希望这对您有所帮助 代表 Bianca Chan amp; Naylor Accountants wwwchan-naylorcomau
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Bianca, 所以如果单位持有人在物业升值时赎回单位，那么他将就收益支付 CGT 信托后来出售物业时会发生什么是成本CGT 的基础仍然是房产的原始购买价格或单位赎回的价格 如果是前者，那么 CGT 将有效地以相同的收益支付两次 感谢 GP
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感谢 Bianca 我现在明白差异了 问候, OracleGood question 找出答案会很有趣 常识说这应该是您在兑换单位的价值 但是谁知道有很多事情根据常识它们不起作用 干杯，Oracle
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因此，与以您自己的名义购买房产相比，一旦投资得到积极调整，这种结构在流媒体收入方面根本没有任何好处是正确的 除了能够找到会给您带来非常不利的估价师对财产的价值评估也许，对单位赎回不征收印花税谢谢
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如果您在信托中出售您的单位，该信托本身具有未实现的资本收益，那么您只是在信托出售时实现了您的份额资产，它分配 CG 并且信托的价值下降 任何随后出售的人都会减少单位本身的收益甚至损失 单位信托的真正大问题是：1）任何收入或资本都无法流动 2）任何税收递延分配，如建筑补贴都会降低成本基础，甚至导致资本收益 这些问题在 DT 中不存在 当然，在人们决定采用 HDTunit 方法持有房产进行投资之前，这些问题已经向人们解释过 干杯，Rob< BR>评论
Rob，对不起，我不太关注如果 quot;myquot;份额为 100%，这是否意味着资产的成本基础增加了单位赎回的价格 举个例子：建立 HDT 并购买了 50 万美元的单位 然后信托购买了 50 万美元的财产（忽略为简单起见，成本快进 10 年，房产价值为 100 万美元 单位持有人想要赎回单位，以便收入可以流向其他人 他赎回 100 万美元并从信托获得该金额的借据（因为信托没有任何现金）他为 25 万美元纳税，占利润的 50% 不久之后，无论出于何种原因，信托需要出售该财产并获得 100 万美元（再次忽略成本）现在的问题是，利润是多少分配给（假设是相同的）受益人 - 50 万美元或没有如果是 50 万美元，那么大概该受益人将不得不第二次为 25 万美元的利润纳税，而信托将拥有 100 万美元的资产（现金）但欠受益人 1500 万美元（100 万美元用于单位赎回，50 万美元用于利润分配 它从哪里获得资金 信托实际上将因 50 万美元 GP 的债务而破产
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如果没有受益人，这不是一个好例子！终止分配可以是实物财产，或者受托人可以出售资产并分配收益——分配将包含资产实现的净资本收益 干杯，Rob
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嗯，我认为以一种奇特的方式说成本基础将是原始购买价格，因此我的示例是正确的，销售利润分配为 $500K GP
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在存钱罐中出售资产 100 万美元但对单位负债50 万美元法定收入（收益）的持有人将对其进行评估 单位的市场价值是 50 万美元现金的资产净值 没有双重应用 CGT，首先由受托人然后由受益人 它只是归因于给受益人干杯，抢
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抢，但是如果在出售资产之前赎回单位怎么办，这是我的问题和示例的主要观点 GP
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我想你的意思是HDT 赎回所有单位，然后为全权受益人持有该财产白羊座 这是你坐在流血的地方技术和我们其他尚未相信其合法性或逻辑的人坐在那里并怀着极大的兴趣观察 单位信托没有先例，因为这不可能发生 - 当受益人停止时，信托停止！假设信托契约足够稳健，不会构成对新（子）信托的重新安置，似乎没有强有力的论据表明成本基础应重置为市场价值 您似乎被困在无人区，对 CGT 的看法不一致受益人在信托（例如单位）中拥有权益，那么这本身就是 CGT 资产 即使标的资产尚未变现，这也是在赎回时产生 CGT 受托人已经拥有资产的合法所有权 赎回付款单位的数量不能合理地被认为是收购成本的第一要素的一部分，由于受托人在信托资产中没有实益权益，因此也不能通过提高所有权质量来合理地认为是第五要素我认为全权委托受益人是因为已经使用了市场价值，因此不会发生价值转移条款——除了全权委托受益人没有兴趣我得到的唯一评论是 lon g 收入分配的长期收益 正向负债超过短期成本此外，由于单位持有人可能会从分配中获得 CGT 事件 E4 并且受托人的成本基础减少相同的数量，因此建立津贴是否会使问题复杂化赎回的市场价值 干杯，Rob
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这就是我杀死 HDT 的原因 如果我在 HDT 中以 400,000 美元的价格买房子，当它的正价为 750,000 美元时赎回，然后以 1 美元的价格出售，单位持有人为 175,000 美元（750-4002）的资本收益纳税，之后 HDT 的受益人必须为 300,000 美元（1 百万美元-400,000 美元）的收益纳税，因此，对于 60 万美元的净收益，您必须为$475,000 每人以自己的名义拥有该房产的 rson 将支付 300,000 美元的税 以您自己的名义购买并稍后将其出售给 DT 更容易 这会将 DT 的成本基础重置为 750,000 美元（尽管昆士兰州的印花税将是额外的转移时 26,225 美元）但为您节省 175,000 美元的税加 - 100% 的机会负齿轮和再融资原则仍然有效
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Rob，感谢您的解释 希望我会成为那个“休息”的一部分我们的";而不是“你”； GP
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流媒体收入 JIT 写道：“……因此，一旦投资得到正向调整，这种结构在流媒体收入方面根本没有任何好处，与以自己的名义购买房产相比是正确的” 你可以继续只要您在赎回单位时确认存在商业交易，例如宣布资本收益与通过将收入流向较低纳税人而节省的税款，例如，如果通过赎回单位和流​​媒体节省的税款，就可以流式传输您的收入多年来，较低纳税人的收入为每年 100,000 美元（基于 46% 的税率），您必须支付 10,000 美元的资本利得税（CGT 豁免 50%，从而将您的税率降低到 23%）您会认为信托将通过对信托内的贷款进行再融资并将单位赎回给单位持有人并支付 10,000 美元的资本利得税但节省 100,000 美元的所得税（例如）来实现这种流向较低纳税人的方式 Howev呃，你需要一个商业理由而不是尽量减少你的税收状况，所以一个好的商业理由是给低收入者一笔收入，这样她或他就可以显示出可服务性，以便以她自己的权利借入资金进行进一步的投资或她可能希望独立，在自己的纳税申报表中显示收入 赎回单位的一些商业原因，而不是出于税收原因 一旦单位被赎回，资本价值作为未来的资本分配存在于信托中，这可以在受托人的自由裁量权，因为信托现在是全权信托，因为所有单位持有人不再存在 正租金（扣除利息后，因为贷款现在位于信托内）现在可以酌情分配给较低的纳税人受益人因此，如果单位以 400,000 美元（财产也价值 400,000 美元）购买并以 700,000 美元赎回（被视为单位的市场价值，可能或可能不是该物业的市场价值）300,000 美元的资本收益应支付 CGT，但该物业的成本基础在信托现在是 700,000 美元，因此如果信托曾经以 1,000,000 美元的价格出售该物业，则可以将 300,000 美元的资本收益分配给任何受益人，其中可能包括纳税人最低的人，从而节省 CGT 如果单位以 700,000 美元的价格赎回，但市场当时该物业的价值为 800,000 美元，而信托将以 700,000 美元的价格收购该物业，其成本基数将为 700,000 美元，即使不动产价值为 800,000 美元，因此未来的成本基数较低，并且在购买该物业时支付更多的 CGT已售出 以 700,000 美元而非 800,000 美元赎回单位必须有商业原因 商业原因可能是赎回收入单位的价值低于物业价值，因为收入单位的价值可能与财产包括 100% 的所有权利和利益 混合信托还有许多其他利益，例如遗产规划（您可能希望将资产传递给您的孩子en 没有任何 CGT 和印花税，或者您可能希望将您的资产控制权转移给没有印花税和 CGT 的其他人）如果财产是您自己的名字，您不能这样做 资产保护甚至可以通过提供的信托单位实现您有 2 名受托人，因为债权人无法强迫其他受托人同意赎回他们的单位，这与财产以自己的名义持有的情况不同 这里没有提到更多创造性的收入流方式，但这是无法做到的如果房产以自己的名义持有 还有很多方法可以确定“市场价值”，例如，如果您在“GPT 房产信托”（公开上市的房产信托）中购买单位，您可以购买年增长率仅为 2% 的单位并且您可以购买收入高于增长或增长高于收入的单位因此，您可以设置您的信托来做任何事情，只要它与市场上的其他产品相比类似于某种形式的商业性。在混合信托中创造灵活性的更多方法不仅仅是以您自己的名义购买 希望这对代表 Chan amp 的 Bianca 有所帮助； Naylor Accountants wwwchan-naylorcomau
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Bianca, So you (意思是 Chan amp; Naylor) 认为资产的成本基础变为赎回后单位的赎回价值（假设资产增值) 对我来说这是有道理的，但似乎与这里几乎所有其他人所说的作为他们的信念相反拥有相当多的财产）事物的信托方面提供了防止被起诉的保护我想有人可以评论一下如何通过汇集到超级基金来使用信托来最小化税收，而不是以我自己的名义购买IP Thx，JB
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感谢您迄今为止所做的贡献 Bianca，它有时会成为战区 您能否从第一天起澄清成本基础问题，信托是财产的所有者，成本基础为 40 万美元 我可能是遗漏了一些东西，但看不到当单位持有人赎回他们的份额时情况如何变化s 该信托当时尚未获得任何东西
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无论单位在什么情况下赎回，该信托的成本基础仍为 400,000 美元 税务大律师对 PIT 或 A 中单位赎回价值的意见HDT 将是与财产潜在价值相关的价值 任何其他赎回价值都是非商业性的，尤其是当您与关联方打交道时 不是我的意见，而是一位备受推崇的税务律师
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只是一点JB，如果您在经过几年的资本增长但收益率增加后赎回HDT中的单位，那么您可能会获得少量资本收益，为当年预付一些利息，支付很少的税，然后获得财产收入和资本将来可以酌情获得而无需印花税
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好吧，这有道理 足够公平 这似乎很重要，但我不太明白你的意思，你能详细说明你的意思吗类似于财产的东西所有者，即信托（具有最终权益）可以翻新开发财产，选择租户，设定租金，参与法人团体的决策，而收入单位持有人不能，因此在赎回时他们的单位价值较低（略低，不比实际财产的价值低很多，“近似值”）足够公平如果您目前只有一个受托人（例如受托公司），您是否可以添加第二个受托人，例如个人（而不是公司以节省费用）它可以是您的吗？ solicitor 但这是否意味着创造税收优惠，如果你以自己的名义购买就不可能，因此 ATO 不赞成赎回时g 单位并对其进行估价您是否去找房地产经纪人或银行估价师并要求他们给您一个保守的估价谢谢您的回复
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您能否告诉我们根据税法，成本基础在哪里进行了调整信托中的财产 MGS 在他们最近关于纳税人警报的小册子中谈到了这一点给我读到 MGS 认为，正如我在我的例子中讨论的那样，赎回和出售可能会产生双重 CGT 你能澄清一下吗
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我非常相信所以我不相信比安卡所说的——你可以改变成本基础，因为你是关联方。换句话说，你可以弥补我读过的避税目的。书 - 合法减税 我认为 PIT 不适合这里的大多数投资者 它确实有一些好处 - 遗产规划和收入分配和保护 但是，没有多少人为此目的准备好 PIT 你必须大局观观点 - 出售、NG、CGT 等可以单位信托）是的，HDT 可以赎回单位并为相同的全权受益人持有而无需转让印花税（HDT 独有）是*随后*全权信托部分可以将折旧扣除的资本分配给受益人，而不会出现 CGT E4 问题（因此可以全权委托信托）但看看不利的一面：没有资产保护，而有单位持有人赎回单位的 CGT CGT E4 侵蚀受托人的成本基础' s 成本基础和单位持有人在发行单位时的成本基础 受托人在处置资产时的递延 CGT，保留旧成本基础 *减去*允许的任何折旧扣除 权衡较高税率纳税人的早期利息扣除与递延双重 CGT（一个给较高税率的纳税人）和 CGT E4 问题，加上债权人攫取单位持有人资产的任何风险 此外，信托借款以实现资本回报（即赎回单位）不会自动扣除该资本必须有被用来获取单位持有人的应税收入，而不是任何计划等的一部分或服务于另一个主要目的干杯，Rob
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我仍然看不到当单位被赎回时信托会从哪里得到钱如果涉及资本收益，则在出售资产之前按市场价值 除非金额已赠与信托，或者只是几年未分配，否则它只有与其资产的市场价值相匹配的资金，这也可能tches 单位的当前价值 所以如果单位被赎回，那就是它所有的钱都没了，那么它从哪里获得资金来分配 CG 出售资产 GP
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再融资原则开始于合伙企业：FCT v Roberts, FCT v Smith 它在 TR 9525 中扩展到公司，但对信托保持沉默 然而，TR 93D38 裁决草案明确涵盖了信托！干杯，Rob
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对不起，这应该是对我问题的回答吗？再融资原则只是表明，在借来赎回单位后，利息仍然可以扣除，但没有说我能说的话了解信托如何获得足够的资本来赎回单位并在出售资产时分配 CG，因为它必须有效地支付部分或可能全部 CG 两次 如果信托借债赎回单位，那么在随后出售资产时，需要偿还贷款，只剩下资产超过赎回价格的任何进一步收益。但是，CG 分配需要包括所有这些加上赎回价值的 CG 部分，信托没有没有资金提供（可能的受益人贷款或礼物除外）机智h 租金收益率最多为 5%，利息接近 10% 信托将幸运地获得 50% LVR 但不要忘记该物业现在正处于正向负债状态，这让可能为受托人的贷款或担保的最高税率单位持有人感到尴尬甚至向信托提供贷款或什至赠与，以避免它不得不结转税收损失在法律上不确定 HDT 现在是否可以通过 FTE 和 IEE 使损失信托成为另一项收入的受益人，从而产生可自由支配的信托以弥补损失更快 这只是进一步进入我们似乎有望实现的信念的巨大飞跃s 受托人的相同金额的递延 CGT 负债，以及您可能需要向受托人提供的任何不可扣除的财务帮助以执行赎回 请财务规划师对您的可能情况进行贴现现金流分析，您可能会得到模仿金鱼（我的意思不仅仅是一个 PS146 规划师，他们需要花费 40 小时的学习时间来装备自己的工具来为您的财务生活提供建议！！！这是我遇到的另一个问题）干杯， Rob
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哈哈，多么真实，即使是植物学家园丁也必须在大学做 4 年！
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Rob 我认为 40 小时是为了熟悉产品 - 你知道，哪些产品会付出代价bestmissions Cheers LynnH
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纳税人警报 Hybrid Turst 阅读来自 ATO 的纳税人警报B] 描述非独立交易安排哪些纳税人使用借来的资金来获得某种信托中的权益，例如单位，该信托使用这些资金购买产生收入的财产税务局表示，该安排旨在为纳税人的所有财产提供所得税减免利息支付和其他借贷成本 税务局认为，该安排没有在支出与未来收入和或资本收益的产生之间提供充分的联系，这些收益和或资本收益可能会分配给信托的其他受益人，他们可能有较低的税收率
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Chan amp; Naylor Property Investors Trust® (PIT®) 获得 ATO 产品裁决 CHAN amp; NAYLOR “房地产投资者信托®”； (PIT®) 实现 ATO 产品裁定 PR201115 产品裁定与私人裁定之间的区别 澳大利亚税务局发布了产品裁定 PR201115，适用于 2011 年 7 月 27 日之后从 Chan amp; 购买的新的 Property Investor Trust® 契约 (PIT®)。 Naylor 这是 ATO 发布的第一个关于个人信托的产品裁定，也是 ATO 第一次对不受发起人或产品供应商集中控制的信托产品下达产品裁定，从而赋予纳税人更多控​​制权。产品裁定仅适用于通过 Chan amp; 组织的 Property Investor Trust®； Naylor 并按照 ATO 在本产品规则中批准的条件进行运营其他纳税人所依赖的 纳税人现在可以在使用 Chan and Naylor PIT® 信托时确定利息扣除率 然而 PIT® 提供的不仅仅是允许完全扣除利息的信托 PIT® 的好处包括： 没有归属因此，日期不会触发资本利得税和印花税，因为信托不会停止并永远持续下去 大多数其他信托契约的归属日期为 80 年，这会触发受益人的资本利得税和印花税，并阻止财产从有效地代代相传 税收将允许将利息作为纳税人单位持有的税收减免因此，可以针对个人的工资申请负扣税 与许多其他混合信托不同，其中的利息可能无法抵税 提供资产保护，因为财产与个人分开持有 在澳大利亚的大多数州（新南威尔士州除外）提供土地税起征点，因此在某些州可以最大限度地减少甚至消除土地税 保护财产免受孩子婚姻破裂的影响 专为财产而设计，消除了与其他信托的 E4 问题，这些问题在出售财产时会引发更大的资本利得税 允许控制财产在不触发资本利得税和印花税的情况下易手（例如受托人），并允许拆分信托的资产 允许受益人或单位持有人在某些州免印花税而易手 如果涉及很少或不涉及负债，则允许将净租金分配给最低纳税人的灵活性 有 ATO 批准的产品规则ing PR201115 让您确定您的可扣税利益，这与大多数（如果不是所有）其他信托契约不同，Chan amp; Naylor 团队免责声明：以上几点并不是对“Property Investors Trust®”（PIT）® 优势的详尽解释，在没有获得个人建议的情况下，不应依赖它们，因为 PIT 在您的情况下可能不适合您此外，上述几点并未涵盖 ATO 产品规则 PR201115 的要求如何适用于您 请注意，产品裁决只是对法律适用的裁决 它绝不是（明示或暗示）对 PIT® 的商业可行性、稳健性或其他方面的保证或认可PIT® 作为一项投资或与 PIT® 有关的任何费用的合理性或商业性
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请解释您将如何绕过反对永续性的规则 只有 SA 已经废除了该规则
评论< BR>嘿，亚伦，它只是垃圾邮件评论

只需在 SA 中建立信托 然而，这意味着什么 - 受托人也位于 SA 信托财产是否需要位于 SA 普通法规则吗反对永久适用 等待 80 年再看
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难道你不能在不重新安置的情况下通过契约更改信托的到期日期吗？从 Chan amp; 购买契约会更便宜吗？ Naylor 或向 ATO 提出信息自由申请，以查看做出裁决的契约，然后自行更改一些位以绕过版权考虑 PS 不要说您已经注册了商标，而您还没有t 如果我愿意，我可以通过申请商标并停止使用相同的商标并打击你的作曲来让你感到非常悲伤（而不是我正在制作模型的“Greif”）启动如果论坛上的任何人想要这样做并从中获利，请记住我并收取观察员费用蹲在我身上没有观察员费用似乎他们确实知道他们的 IP（知识产权）Chan amp; Naylor 我希望你对信托和税法的了解胜过你的知识产权知识
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Hi CU quot;Property Investor Trustquot;已注册为 CNIP Pty Ltd 的商标 这里是产品裁决的链接 http:lawatogovauatolawviewhtmdocidquot;PRRPR201115NATATO00001quot;
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你是对的 - 我搜索了 Property InvestorsTrust（根据他们的帖子）并空手而归道歉陈Naylor - 但魔鬼在细节中
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感谢特里
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我们早些时候收到了以上私信来回应我们最近的帖子 众所周知，有一些相当大的讨论在这个论坛上关于 Chan amp 的一些负面言论； Naylor Property Investor Trust® 虽然这些线程已经休眠了几年，但事实 Chan amp; Naylor 已经获得了 ATO 的产品裁定 (PR201115) 意味着 2011 年 7 月 27 日之前本论坛上的许多负面评论帖子具有误导性、无效性，在某些情况下甚至是错误的——我们试图通过提供事实 我们的帖子无意以任何方式成为垃圾邮件或广告 - 这是对事实的一般客观陈述，旨在揭开关于 PIT 的误解和错误信息的神秘面纱，并宣布 ATO 的产品裁决 - 因此所有这些和帖子中强调的 PIT 的好处是明确的目的是澄清和解决活跃在该论坛上的投资界对 PIT 的担忧和反对意见 至于重复的帖子，两者都被插入到单独的线程中，这些帖子具体而直接与Chan amp的讨论有关； Naylor Property Investor Trust® 谨代表 Chan amp 向 Marco 致以诚挚的问候； Naylor
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嗨 Marco 没关系，我知道你怎么能这样看，总的来说我对你的看法没问题 我的评论是我个人的看法，而不是其他模组或任何其他人或组织的看法出现在这个论坛上我的主要牛肉来自下面的评论，该评论对现有的所有其他信托契约产生了怀疑，除非 Camp;N 评估了存在的所有其他契约，这样的陈述不是事实，是（IMO）广告（充其量），并且减损了真实的信息 ta rolf 有一个 ATO 批准的产品裁定 PR201115 可以让您确定您的免税利息，这与大多数（如果不是所有）其他信托契约不同
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仍然没有回答我的问题关于永续性的法律
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你喜欢陈安培吗？ Naylor 是否对他们公平，他们过去曾因 PIT 的利息扣除而受到严厉批评，现在他们已经努力获得产品裁决（我认为其他人没有做过），这已经证实利息是可扣除的 对于他们的客户的这些努力和确定性，他们必须受到赞扬
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