澳洲澳洲房产误导会计师的忠告！悉尼

在澳大利亚地产投资



问题 - 开始去找一位会计师，他把 NRAS 的财产塞进了我的喉咙（以及我介绍给他们的其他财产） - 天真地听从了他们关于他们想让我买的具体的建议的建议，我认为他们正在与开发商；长话短说，但我们这些在他们的建议下购买的人每人损失了超过 6 万美元 这是对会计师的误导性不受监管的建议的案例 会喜欢任何被欺骗的想法
评论
损失了 6 万美元的资本损失负扣税损失付诸东流 损失 纸面损失或实现 你如何评估投资 你跑了多少数字
评论
这真的取决于所提供的建议类型以及会计师是否获得提供财务建议的许可确实向会计师（和其他人）提供交易，以介绍可能有兴趣投资房产的客户不幸的是，那里有会计师收回回扣，金额通常是合理的金额，它会影响建议你应该做的第一件事是找新会计师最好是值得信赖的顾问（这会使欺骗变得更糟），但最终是您的决定和您的钱如果会计师是专业机构之一（CA，CPA）的成员，您可以向该组织投诉，但获得经济补偿将是非常困难的，几乎是不可能的
评论
什么，让我振作起来，问上面 ^^
评论
我的建议是新的会计师和法律建议
评论
我建议除了会计师顾问的建议之外，还有更多内容要“离开”；实际资本差为 6 万（我在做假设）需要的不仅仅是建议 它需要以特定方式设置财务以及其他一些事情 我有客户的 NRAS vals 在 400买，但他们仍然继续 ta rolf
评论
房产不是金融产品 卖给你可能需要房地产经纪人执照，但他会争辩说他只是把你介绍给那个派对 信用建议需要执照 这是您可能会采取行动的地方 但是，更大的损害是他的专业会员资格 他的机构可以调查并确定他的行为是否违反了他的专业机构和规则 他可能提供了他没有资格的附带建议、许可或收到的佣金等未公开 他的建议也可能没有保险 他们可能会发现他是被他可能收到的费用所诱使的，并且没有按照您的利益行事，而是为了他自己的利益 如果这对您造成损失，因为您信任他，您很可能会提出索赔与律师交谈 有很多人提供不胜诉、不收费的安排，他们可能会提供咨询以确定其成功的可能性 您还需要一位新会计师 我从未推荐过 NRAS 并且不出售财产 IMO 我认为 NRAS 是一个冲突最后贷款人，它只适用于永远不会“需要出售”的精明投资者；不幸的是，许多 NRAS spruikers 出售附带利益，而忽略了具有优质收入来源的优质财产的基本要求
评论
是的，您可能有法律依据起诉和或向他们的专业人士报告会计师身体和税务代理委员会 是否披露了任何佣金 您可能有进一步的行动
评论
它不是税务代理服务 城规会拒绝它
评论
这是通过 SMSF 购买的吗？您是否在购买时获得了与合同价格相匹配的房产估价？从一开始就加上，那里有一个 NRAS 交易市场（或至少有） 这实际上并没有为标的资产增加“价值”，但随着他们更多的中间人参与收取过高的佣金而增加了价格发生了什么是开发商去和'p购买某个财团的 NRAS 奖励，比如 5k，结果将房地产价格推高了 40k这让他们的客户感到不满 客户相信他们的建议，然后购买现金流量策略并最终购买远高于市场价值的东西 虽然我对此本身没有问题，但客户应该知道银行估值是多少，并且市场估值是多少，然后决定激励措施是否值得BR>评论
无论谁推荐，nras 的房产都定价过高 最好的人是你自己！自我教育是关键 - 对一个人有用的东西对另一个人不起作用让会计师做会计 - 永远不要再依赖任何人的建议！
评论
伟大的建议保罗，虽然我不太清楚你的意思根据上述情况，有义务澄清 NRAS 可以发挥作用，并且当在正确的结构中使用时（例如，估值持有、空置风险低、合适的财团模型、在都市区、以合适的价格点等），可以一个非常强大的游戏出售相对简单，并且那里有一个不断增长的 NRAS 二级市场在流动性方面，除了与转移激励相关的少量交易费用（约 500 美元）外，它与任何其他房地产投资一样可交易干杯， Redom
评论
这，作为一个笼统的说法，是不正确的 很多 NRAS 房产并没有被高估 如果你想要一个郊区的投资概况，并且估值已达到市场价格
评论
Meh 这是一个普遍性rue，但现实是细节，一如既往，我们有很多地方 vals 一直是 hunky dory，有些地方他们已经出局了近 20 % ta rolf
评论
对不起 - 但所有应得的尊重，您对所有 NRAS 批准的房产价格过高的评论真的没有帮助，而且真的很不负责任并继续形成他们所做的一些事情-但您的评论无济于事 这已经在论坛上一遍又一遍地报道 我们明白了 有许多敲诈的商人将价格过高的 NRAS 批准的房产推到像那里一样的毫无戒心的买家的喉咙里是无赖把房子 landsmsf 双重入住交易推到毫无戒心的投资者的喉咙里 我比大多数人都敏锐地意识到这一点 而且我比大多数人都在这个主题上发表了广泛的文章毕竟，我设计了澳大利亚有史以来第一个 NRAS 贷款产品，并且没有试图让学校听起来很自负和太酷，我很可能比这片土地上的任何人都看到了更多的 NRAS 贷款或房地产销售，自 2008 年以来正是他们应该从中得到什么——一个具有精确、公允价值和非凡现金流的房产这涉及在我同意接受之前对我与之合作的所有 NRAS 房产进行多次、多次、多次预估值 但除了告诉你所有这些——你可能相信也可能不相信——我证明我的最简单方法不是所有的意见，而是所有的事实，就是这样；在过去的 2 年里，我已经卖出了 300 多个，并且只有一次估值不足，而且是 @ 10K 我试图说服客户不要购买现在无论如何，我认为这会让你的论点泡沫严重破裂
评论评论
好吧

quot;看这里，你只要坚持计算数字，让我决定买哪个房产 了解quot; Magsie，只需复制并打印上面的几份副本下次豆类柜台开始试图鞭打您的财产时，只需递给他一份副本您就不会头疼
评论
当然忽略NRAS spruikers IMO我总是认为 NRAS 房产不是主要租户，业主对收入流（即其住宅）保留长期风险买家需要了解他们承担非 NRAS 住房也有的租赁风险（愚蠢地认为它没有(政府不想做（低收入是第一个问题）这说明了风险这是我最后贷款人的评论可怜的私人投资者现在或十年后可能会被烧毁抵消等是否足够我希望 NRAS 与脱氢酶收益收益 NRAS 改装成本与非 ​​NRAS 维修没有时间证明自己 边际 NRAS 收益是否足以在 10 年内支付 XXX 美元的改装成本 也许是我，但我认为电视的 houso 和考虑损坏磨损的畏缩成本 你如何挑选一个好房客 你不能他们租他的保守党受到保护 是的，他们总是每周支付 35 美元的租金 他们将如何支付 220 美元 谁将与他们同住 他们也经常有工作不安全感、习惯和心理健康问题 业主不能询问有关出售 NRAS 房产的难度在同一条街道上出售任何 REA 与非 NRAS 或在 NRAS 郊区占很大比例的情况下，必须考虑房产价值和流动性 必须更难出售 NRAS 意味着卖家在想要退出时可能不得不降价（快或快）希望我不会被视为反福利 不是故意的 我认为 NRAS 是个好东西 我只是质疑好处是否保守
评论
伟大的纪录片
评论
保罗， NRAS 不是 housos NRAS 申请人的收入限制如此慷慨，这并不好笑（可能超过 10 万美元！！）因此，大多数租户不是 Centrelink 接受者（或 housos），而是工作中下层的人 你可以选择租户，因此可以批准你认为风险最小的那个，就像你一样你会使用任何 IP 我不明白你为什么说他们的租户租赁历史受到保护 - 这些申请人必须填写完整的租赁申请，事实上它更全面，因为他们需要证明他们符合收入限制当需要出售时，您可以出售有或没有 NRAS 福利 您可以随时选择退出该计划 编辑添加收入限制，一旦进入 NRAS 家庭，收入限制可以增加 25%，直到他们不再符合资格 https： wwwdssgovauour-responsiility-scheme-nras-household-income-indexationPaul 您的立场似乎是基于这样一个前提，即 NRAS 是由社会住房租户组成的社会住房让我澄清几点您似乎误解了 1 所有正常的州和领地法律与租赁管理相关的应用 这意味着租户被选择、注册、筛选参考检查，甚至以与任何非NRAS 批准的房产 2 业主可以选择他们想要的任何人作为租户，但须符合一项额外标准 - 收入资格 收入门槛相当高，符合条件后增加 25%，此后每年与租金 CPI 挂钩 ABS 建议 1500 万PAYG 收入者符合收入门槛的时间 3 DHA 是一种主租赁安排，几乎没有或没有向业主投资者提供控制权 它非常不灵活，几乎没有或没有租户选择，现金流量较弱，仅在非常有限的地点和投资者“补偿”是新的油漆工作和租约结束时的地毯 这不是一个糟糕的投资，但它肯定是一个超级超级保守的 NRAS 提供更广泛的地点，更多的所有者控制，以及超过 130K 的免税现金跨 10 年的流量（假设复利增长 4%） 但也可以随时出售或从 NRAS 中退出 它无限灵活 4 除了与租金 CPI 挂钩的收入门槛外，租金上涨和实际税收信贷本身也与租金 CPI FYI 挂钩，这意味着自 20089 年 NRAS 开始以来平均增长 52% 那是@通货膨胀率的两倍
评论
我不反对这些和一些我接受这些评论，并将与我认识的业内人士讨论我在 NRAS 方面的客户体验都是负面的（我不出售或介绍任何财产 - 我希望它说我独立于此类问题）谢谢你的解释，但我看不到它事实是，它的住房是为那些需要或能够获得经济支持的人提供的 换句话说，公共住房 相同的规模只是不同的级别 两个客户遇到了看起来很热情的参考 他们然后在搬进来后很快就没有支付租金 原因 公共住房不会披露拖欠租金 - 每个人都会得到积极的报告，除非他们正在遭受驱逐 刑事损害 激励与问题不会叠加 IMO 只是抵消证书管理不善的可怕方式是一种关闭它就像投资者的绝缘计划投资者似乎是链条末端的杯子 对我来说，这就像把美元放在无抵押存款上 我需要的回报率会非常高 v 由于风险状况，我需要银行定期存款 1 我相信最好避免所有租赁问题NRAS 的风险较高 这正是 NRAS 被认为是公私合作伙伴关系的本质原因 2 NRAS 租户的收入低于同等价值的非 NR AS 那是更高的风险状况 收入问题通常伴随着社会和健康问题，例如精神疾病、单身收入等 3 同意 DHA 缺乏控制（我也发现它们非常昂贵 - 例如达尔文 90 万美元） 4 同意这很好 我一直喜欢租赁协议有指数的增长 定期的小幅增长远好于不规则的跳跃
评论
再次，你已经形成了这些论点，前提是租户是公共住房租户这是不正确的，并且基于有缺陷的假设形成了一种有偏见的观点让我举一个非常简单的例子来说明为什么 NRAS 不是社会公共住房 新南威尔士州公共住房的每周收入门槛为 201415 ，对于一对有 3 个孩子的夫妇，第一个成人 575 美元，第二个成人 220 美元，第一个成人 280 美元18 岁以下的孩子，每增加一个 18 岁以下的孩子 95 美元 这相当于每年 65,780 美元 这个数字包括 FTB 付款 一对有 3 个孩子的 NRAS 的收入门槛是两倍 a) 合格收入 112,433 美元 这意味着租赁申请人必须证明（有 12 个月的工资单）他们在申请 NRAS 物业租赁之前的 12 个月内的收入低于此金额 这并不意味着他们 m我们目前的收入低于这个数额，因为资格不是基于当前收入 - 它是基于截至租赁申请之日的 12 个月历史收入 这正是你关于 NRAS 是公共住房替代品的论点有缺陷的原因 收入测试专为那些从兼职工作和澳大利亚学习中获得微薄收入的毕业生设计，然后开始工作并在 FT 工作的头几年看到他们的收入增加 b) 一旦合格（见上文），租户就可以赚取 25比随后几年的合格金额高出 %，相当于 201415 NRAS 年度的 140,541 美元 这些数字随着索引而逐年增加 这为许多 NRAS 租户提供了重要的长期租赁机会 关于不合格，一旦合格 - （见第a) 如果租户（或多个租户）连续两年超过允许金额（超过合格收入的 25%） ely， - 总共不是两年 - 必须是连续两次违规 - 然后他们就没有资格继续作为租户 所以这里的灵活性比你想象的要大得多 而且适用于公共住房和 NRAS 的收入测试之间存在显着差异NRAS 收入实际上允许 25 倍社会住房收入水平 我还要指出 NRAS 允许您选择您的租户 您拥有与任何其他租户一样检查参考资料的所有相同机会 如果您选择一个哑巴，那几乎不是NRAS 的过错 我希望你的论点不仅仅是基于这样一种假设，即中等收入的人天生就倾向于成为更恶劣、质量较差的租户，而且行为不良的可能性更大 我当然不相信一个人赚钱到 59K，或者一对夫妇有 1 个孩子，收入高达 101,329，等等，从定义上来说，是一个更麻烦、更高风险的租户群体
评论
嗯，我倾向于同意你的理论保罗，但实际上我还没有发现它是真的，虽然我听说过一些像你提到的故事在我自己的小投资组合中，我的 4 个租户都没有从社会住房进入 NRAS 我有一个学生，一个护士，一个有两份工作的单身母亲，和一对友好的年轻夫妇在租我的房子我遇到了我的大多数租户 - 我从他们那里得到一种压倒一切的感觉，他们很感激能得到一个 20 % 折扣，真的很想保留它 我不知道它在昆士兰州的运作机制 - 但那里有一些注册 NRAS 资格，所以租户想留下来尽管如此，在我进入 NRAS 投资之前，我花了很多时间来权衡你提到的这一点 - 租赁风险 我花了相当多的时间与物业经理交谈 - 这基本上是我最大的恐惧 在从事了几年之后，我发现： 1 空缺风险不是问题 - 实际上，我会支持我的 NRAS 道具出租人的速度比任何其他同类产品都快 他们购买的人口统计数据略低（西悉尼而不是下北岸） 2 租户状况一直很强劲 我很惊喜，希望它继续干杯，Redom
评论< BR>关于现有租户由于收入增长超过阈值 25% 而没有资格在 nras 下租房的情况 - 租赁协议中是否有终止现有合同的条款，即租户是否知道签署租约时的这一要求，即在整个 10 年期限内留在该计划中似乎符合投资者的利益
评论
如果您的租户没有资格获得 NRAS 折扣住房，那么他们将不得不离开（是的在他们的合同中）然后您获得另一个符合 NRAS 条件的租户并继续租用直到 10 年是起来 租户非常清楚它是如何运作的 他们不会突然被踢出去，也不会与之抗争并拒绝搬出 有很多通知等
评论
谢谢威斯敏斯特所以我每年都接受租户必须提供纳税申报表以证明总收入，或类似的东西
评论
每年对收入进行审计
评论
感谢欧元
澳洲中文论坛热点