澳洲澳大利亚房地产 决定未来的房地产结构 悉尼

在澳大利亚地产投资



我和我的合伙人最近与我的会计师会面，讨论我们的情况 我们目前有一个混合单位信托的公司受托人，其中一个合资企业到一个 SMSF 作为我们的主要投资工具（因为这是我们当时被告知的） 我们被告知这是一个很好的结构，可以利用我们的养老金购买我们的第一个 IP 我们购买了一个 IP，并获得了不错的上限增长和租金回报 它涵盖了抵押贷款，并且很快就会得到正向调整 但是，我们的会计师今天告诉我们， ATO 正在对 SMSF 的 JV 结构进行严格审查 几年前，这似乎是合法且良好的——尤其是当您无法在 SMSF 中拥有财产时，现在他们（ATO）已经改变了他们的立场，似乎 ATO 正在做相反的事情并打击每个试图遵守该裁决并保持交易公平的人我们被告知，在我们的会计师事务所，他们的所有客户与我们的结构相同（注意：很多数字上）已由 ATO 评估并发现不合规 虽然我们尚未收到 ATO 的通知（但我们怀疑它会来），但我们已被建议立即结束并积极主动我们可以并且可能会这样做 但是，这将是大约六位数的股权，其中股权将回到我们的 SMSF，考虑到资本收益，这将用于购买我们自己的 PPOR 说我很生气是轻描淡写 那也是更不用说自从我们成立混合信托以来的几年里，我们为混合信托获得贷款所带来的麻烦。我们被告知是 a) 改为设立全权委托信托 b) 使用他们的金融经纪人为他们的信托结构获得抵押贷款他们并打击那些似乎比它需要的复杂得多我们使用他们的经纪人有点推销，不能保证结果他们仍在与主要银行打交道，归根结底，如果他们不信任该结构，那么另一个人将其出售给他们我觉得资产保护是一种虚假经济 人们起诉，法院可以解除信托 银行通常为债务提供个人担保 个人可以被起诉，他们的股票可以成为目标 名单还在继续 除非你正在寻找在认真看中的斯图ff 像离岸公司、贷款或二次抵押贷款（除非您拥有大量资产基础，否则很难证明其合理性），您并没有真正得到资产保护无论如何，我现在也严重质疑有多少会计师个人能够获得贷款使用他们出售的结构以及拥有大量投资组合的人如何实际设置管理他们的结构我认为这些人中的很多都是美化的推销员（对不起，任何读到会计的人）我想我的问题是：1）人们实际使用什么结构建立投资组合 我不想听到这是如何根据我的税收情况量身定制的案例以及我们可以做些什么不同 2) 为什么不使用一家公司而不是全权信托e 听起来更容易（把股份留给我的孩子） 为了全面披露，我们正在做房地产开发，并计划在未来做更多事情 3）为了资产保护，第二抵押贷款不是比依靠信托更好 4）人们可以提出建议他们使用并推荐哪些会计师事务所 我不想公开提及我使用的人，因为害怕弄脏他们，但我们只是说他们在这个行业中很有名，就这样吧 谢谢
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声音就像你是他们机器中的一个号码，是时候继续前进了 不是要劫持你的帖子 JHardman 但这个视频有一些关于 SMSF 违规的有趣统计数据； SMSF - 人们做错的 9 大事情（Westpac Broker TV）https：wwwyoutubecomwatchvhM6Gc0fO0ns 预计 SMSF 领域会出现更多流沙
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谢谢 出现这种情况的唯一原因是因为 ATO 改变了他们的定义尽我所能定义相关方 整个设置是合规的，并且多年来一直如此 我们每年都对其进行审计以确保合规性，从未出现过问题 我的抱怨是 a) 我的会计师有多杂乱无章（我不会讨论细节，但他们变得非常糟糕）b）我们收到的建议和c）感谢ATO的移动目标帖子我现在正在寻求简化一切，删除e 管理员头痛并且在没有会计魔法的情况下保持顺从我真的厌倦了关于结构的建议，并寻求关于其他人如何构建他们的投资组合的更独立的建议编辑：你是对的我将与其他几家公司聊天似乎3年后所有会计师事务所都失去光泽
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听起来你可能有1999年以前的单位信托我的猜测是你和SMSF都在单位信托中拥有单位并且信托已经借了这不再是可能，因为它在 SIS Reg 1322C 中是被禁止的，但现有结构可以继续并符合要求，但微小的变化可能会使它们不符合要求 询问会计师为什么其他客户的结构现在不符合要求 我想现在很难为这个结构找到资金听起来您的会计师也超出了他的深度，因为您需要的建议是有关结构的法律建议以及一些单独的税务建议资产保护在这方面您错了 SMSF 和全权信托ts 通常非常强大，如果设置正确，很少有人会受到攻击，甚至更罕见的是，如果您设置正确，它会被解除 但是像破产前的不合时宜的贡献一样，也可能是对信托的礼物 二次抵押贷款真的不起作用 抵押贷款是某种东西的担保，所以如果您从信托机构借钱并使用您的个人财产作为担保，它可以在一定程度上发挥作用，但财产会增值 如果您只是无偿抵押贷款一些 spruikers 宣传的商业原因，那么这可能很容易解散单位信托可以获得 50% 的 CGT 折扣 如果您个人拥有单位，则可以留下遗嘱 SMSF 成员利益可以留给遗产，然后通过遗嘱传递，或者成员死亡抚恤金可以留给受抚养人nt 直接绕过可能有好处的遗嘱（例如，如果遗嘱无效或有争议） 利益是一种全权委托信托 不能通过遗嘱留下，但您可以离开委托人角色 该信托将在该人去世后继续存在如果您是唯一的董事和股东，那么公司可能会很危险，因为在您去世后，公司将受到控制，直到由法定个人代表进行遗嘱认证和立法的措辞意味着它可能是法院指定的执行人或管理人以外的人 每个人都有不同的结构 大多数是个人姓名，很少考虑各种问题 大多数人无法告诉我他们的共同财产是否持有 JT 或 TIC 例如 A单位信托是一个很好的结构，因为它非常灵活 全权委托信托不太灵活，因为你不能对它们做一些策略，但你可以拥有一个由 DT 拥有的 UT 单元，这将形成一个灵活而强大的结构 所有这些都需要与金融联系起来 而且不是 ATO 移动目标职位，而是法律在改变
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嗨，特里，感谢您的详细回答信任是根据记忆建立的 200809（GFC 之前）我想你是对的。似乎关联方的解释发生了变化，因为我们拥有它，这在我们试图合规时令人沮丧但没有资金可用于保持领先于他们所做的每一项立法、监管和合规变革，只是希望减少我们生活中的压力在我们建立它的时候，我们当时对贷方没有任何问题在全球金融危机之后它已经不可能，因为它是没有归属期的混合单位信托（在SA中设置）仅此一项就足以告诉您是哪家会计师事务所设置的 至于超出他们的深度，也许他们在房地产界享有盛誉，所以我不希望上帝再一次，这不会让我感到惊讶 回复：单位信托与全权委托 我倾向于获得全权委托信托来持有该财产 公司受托人是否会使遗产规划变得更加困难 我问我们是否可以在新南威尔士州转移信托我听说你可以以 50 美元的价格在信托之间转移资产（我们的财产在悉尼），但我的会计师说我们必须支付印花税和各种东西 回复：第二次抵押贷款我什至考虑过这样的事情，但我理解的方式 - 任何公司或实体的清盘都是债权人在任何争议中首先得到偿付所以如果银行有抵押贷款，他们首先得到偿付，第二抵押贷款是针对股权余额的它们可以解开，但在逻辑上和实践上要困难得多（至少我是这样听到的，而不仅仅是从这位会计师那里听到的）实际上，p几乎任何事情都可以解开，很多资产保护的东西真的很模糊这似乎归结为你试图保护你的资产免受谁的伤害，他们愿意花多少钱来追随你如果要停止或阻止某人轻率地起诉你，因为他们想要一个简单的支付然后这是合理可行的任何人都可以告诉他们使用什么结构以及为什么或者他们如何开始建立他们的投资组合并且可能随着时间的推移改变结构我不想复制它们但是我很想知道人们如何将贷款纳入他们的结构，他们发现贷款的难易程度，任何陷阱等至少这样我有一些更聪明的问题要问会计师，看看这些是否适用于我们自己的情况此外，任何处理财产、金融的优秀会计师事务所的名称，以及了解这些结构并且不会被 ATO 扇耳光的实用建议，都将不胜感激ed
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有了SMSF，您必须期待不断的立法变化没有律师，这超出了他们的深度 仅仅因为信托可能受 SA 法律管辖，并不一定意味着它不会归属受托公司的设立地点、注册办事处、中央管理和控制的地点以及信托资产的地点 事实上即使您通过了所有这些要求，《SA 财产法》中也有一些规定，这意味着一旦达到 80 年，总检察长或任何受益人都可以授予信托但再过 75 年，将没有人可以起诉良好的营销新南威尔士州从一个信托转移到另一个信托的印花税 不要忘记 CGT 也需要新贷款 关于第二抵押贷款，这将取决于抵押贷款的结构及其用途 当然它们值得考虑作为资产保护计划的一部分 但是，由于破产法中的部分规定，向任性按揭贷款不会取得任何成果，如果是非商业交易，信托契约或合同中的任何内容都可能被推翻含糊 有一定的把握 我写了一本关于资产保护的书，我正在努力完成并希望在明年出版 如果破产中的受托人嗅到有钱可以追回，那么他们必须就是否尝试追回是值得的 通常他们可能会拿走财产或提出警告，然后由另一方来与之抗争
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我曾多次看到第二抵押贷款与破产清算人合作但您出于商业原因设置它并且设置的时间越长越好如果您一旦遇到迫在眉睫的麻烦就跑掉并执行它那么它不是那么好听起来您在会计师之前需要律师可能是值得一游悉尼 Terry W
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Terry - 请在你的书出版后发布 我一定会买它实用的 我不想要一个我无法获得贷款或被告知它是为了保护资产并且可以轻松拆除的信托结构大约每隔几年，我计划使用的大量股权就会失去它真的把事情搞砸了如果SMSF要改变那么大，我还不如买CBA amp;澳新银行的股票和一些债券，别管它们 或者更糟糕的情况，杀了它，把它转回另一个管理基金，然后忘记它 对不起，我意识到我听起来像酸葡萄，但我真的很沮丧，不知道该去哪里
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任何形式的混合信托一直被禁止作为 SMSF 投资 出于税收目的，除了 GST 法律外，没有“合资企业”之类的东西 合资企业甚至不是 1999 年之前的信托的结构如果它是 HUT DT HDT 则被禁止 任何收入都将是非公平收入，而基金投资是内部资产 如果这超过 5% 则进一步违规 这是一个非常严重的情况 您的 SMSF 面临不合规的风险，并且很遗憾很可能无法修复这个“方案”；是一个旧的，通常试图断言 HUT 是单位信托，因此受 Reg 1322 涵盖 HUT 不是单位信托是主要问题 第二个借口是 HUT 是广泛持有的单位信托 同样，不正确因为它不是单位信托 规则没有改变 ATO 的立场没有改变 他们一直认为 HUT 是被禁止的投资并且与关联方因此被 s66 禁止 他们一直是相同的 他们认为 HUT 可以be used 也没有改变 any for 的混合信任m 不是固定信托，因此是一项禁止投资 (s66)，因为 SIS Reg 1322 豁免不适用私下讨论 Cmmr“可能”；同意允许基金在不受到处罚的情况下进行重组你需要一些好的独立建议你的会计师是胡说八道，可能不够真实点击下面我的电子邮件很高兴离线讨论
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感谢大家的回复和我的PM非常感谢我已经更新了一些信托契约并将所有内容发送给第二位会计师并获得了他的意见我也在与律师交谈以讨论下一步“超级攻击性”以他们设置的方式，如果 ATO 以任何程度的审查来看待这个问题，就会把它撕开 可能我正在考虑 1) 必须将股权从这个财产转移回超级 2) 有潜力他们可能认为信托无效，我从财产中获得收入，但不能要求扣除，并且可能有类似 4 年的欠税来弥补我们现有的会计师似乎正在通过私人裁决来解决一切问题对我来说，这听起来像雾里看花我的另一个担忧是，我们的超级基金投入了超过 5% 的基础来购买房产（我认为这在法律上被认为是鲁莽的），这是另一个惩罚更严重的诺诺——但是我们的会计师确切地知道我们有多少以及我们在设置时投资了多少你是对的，我的会计师是屁股覆盖从谈话中可以看出他们似乎也非常不愿意讨论修复我们六个的选项在我们的财务中发现漏洞此外，我很确定他们的审计师正在给我们的 SMSF 审计报告加盖橡皮图章，并且由于这样做的方式有几件事，它从一开始就不合规，我被告知他们给人们 12 个月的时间来使用这种结构来修复他们的养老金，并归还任何借来的股权——我们可以而且会这样做向 ATO 报告（并希望得到宽恕）并解释他们向我们出售了这个设置，证明我们已经修复或可以修复违规行为并将我以前的会计师扔到 ATO 和税务代理委员会的公共汽车下（作为他们的大量客户）似乎正在接受 ATO 审查）出售这种结构并充分了解我们从超级基金中贡献了多少可能会直接起诉他们 所有选项都摆在桌面上 就我个人而言，我很高兴不起诉，只支付修复我的费用结构体并与 ATO 对等一切并报告他们并看着 ATO 将他们钉在墙上结构和完成方式 这笔钱中有很大一部分将用于支付我们作为一个家庭的第一个家
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J - 我已经回复了你的 PM 首先如果它真的不合规，它可以ATO 合规流程是关于忏悔的纳税人，除非他们做了犯罪或公然的事情 说违规仍然是违规，它是 SMSF 的主要风险之一 尽管您获得了可能有缺陷的明显建议，但它仍然存在你做出了那个选择 最近对 SMSF 法律的修改也可能意味着你不能使用 SMSF 资金来打这场斗争 这还有待探索 我不会粉饰这个修复可能非常昂贵 你可能需要出售资产 专员没有允许的权力需要忽略的违规行为 SIS Reg 1322D 就是一个很好的例子，要求在十二个月内出售 这是一个单位信托问题，我怀疑它不适用于您的信托，因为它不是一个单位信托，我怀疑您的投资是只是一项被禁止的内部投资 我一年会做几次 可怕的是有多少会计师是愚蠢的 重点应该放在以最低成本修复它 如果可以确定，成本应该受到专业疏忽的索赔 我经常提供给律师的意见书，有助于重视疏忽建议所在的技术方面，即：SMSF 设置、投资建议、不正确的结构等 这通常意味着保险索赔的证据的重要性有利于和解而不是法院之前“固定”必须确定问题 然后考虑所有解决方案 然后需要向 ATO 征求他们对如何修复它的意见根据法律建议编辑 ATO 的答复也应作为其存在缺陷的证据（例如混合信托） 也有针对审计师的潜在索赔，但无论如何这不会改变发生的情况 至少声称存在缺乏独立性 这在许多情况下是对 ASIC 的严重投诉 它很糟糕，但没有你想象的那么糟糕 它可以修复，如果建议有缺陷，你有很大的机会挽回你的大部分损失，因为当事人是由专业人士承保的赔偿保险 但是它可以受到限制 当事人更可能担心被取消资格
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J - 你应该起诉或至少对他们提出索赔，他们可能会在不上法庭的情况下和解 你会有索赔反对律师、会计师和审计师 应该禁止审计师进行橡皮图章，因为这基本上是欺诈 修复也将花费你一大笔钱 所有这些“专业人士”都有保险urance 公司将为他们提供保险（除非会计师一直在提供法律建议），您应该与一位优秀的税务律师和诉讼律师交谈
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