澳洲澳大利亚房产 一次购买两份产权，然后立即出售一份——CGT 和信托考虑因素？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好 我和我的妻子正在以我们的信托（与公司受托人）的名义购买第二个投资物业，并在一周内结算 这个很有趣，因为它实际上是 2 个标题，一个标题上有一个房子和第二个标题上的一个大色带棚整个院子被围起来，只是一个财产和合同，假设购买价格是 170,000 美元，是整个地段作为贷款申请过程的一部分，估价师已经出来并同意整个地段有足够的价值来支付 150,000 美元的贷款（在这个过程的这个阶段，他们从来没有将其估价高于购买价格！）结算后我计划移动围栏线以物理分离两个标题并立即列出出售有棚屋的产权，以试图让我获得一些现金（如果我要保留 amp; 而不是让我获得一些股权）信托正在以 170,000 美元的价格购买整个地段，并且让我们假设土地一旦扣除代理费，棚子将清理 50,000 美元 我相信有房子的产权在同样的 170,000 美元上被重新估价是没有问题的，所以从银行安全的角度来看，我认为银行不会有任何问题将棚屋产权出售的 50,000 美元收益发放给信托基金，不过我很想收到有关此过程的注意事项的任何建议！想知道从这里开始会发生什么，因为我之前没有让信托在纸上赚取任何利润，而且我没有 CGT 经验让我们说信托之前已经有 10,000 美元的结转亏损另外，我是主要的工资收入者，所以信托可能会将任何收益主要分配给我的妻子，这样我们整体支付的所得税就会减少 如果信托必须支付 CGT，我该如何计算 我是否需要在结算后获得与房屋所有权分开估价的土地所有权，所以我有一个正式的起始价值 如果我卖出高于这个估值是差额，那么对 CGT 负责（减去购买整件商品所产生的适当法律费用的一部分，例如印花税的一部分（50170））如果我低于这个价值卖出信托能否索赔损失 如果我在结算后的某个快速时间范围内出售，是否可以免除 CGT，因为它确实增值了 如果我在 6 个月后出售，是否有CGT 减少 50% 关于我何时出售土地有哪些考虑因素 如果值得 我很乐意坐在 X 个月 如果应付的 CGT 有阶跃变化 好消息我已经获得一个不介意带棚的土地将被出售的租户，租金足以使事情变得积极，无需使用土地出售的收益来偿还房屋所有权的债务（我理解这是通常的拆分器策略加上我已经在 2 个单独的标题上没有细分成本）如果有人对我为什么不应该出售土地而是实际建造而不是保留或出售有任何强烈的意见，那么我愿意接受你的建议我强烈买入并持有风格的投资者，但在这种情况下，我热衷于兑现土地以将钱用于个人用途建筑成本高，价值低这个地区城镇的成品房 有人对 CGT 和信托考虑如何发挥有任何建议吗？评论
与会计师（或税务律师）谈谈将贷款分成相关部分，这样当您出售时，您只需要偿还与已出售部分相关的贷款，并且可以最大限度地扣除可能没有 CGT，而只是所得税关于所赚取的利润 如果土地是单独的标题，那么可能不会有 GST，但只有当它是住宅时 所以也要寻求关于 GST 的建议
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你需要个人税务建议 你不知道和你的想法如果您没有得到一些个人税务建议来作为您决定的依据，似乎您可能会做出轻率的决定 Q : 空地的利息是否与房屋 + 土地一样可抵扣 Q : 如果您出售空地什么对可抵扣贷款的影响会出现
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衷心感谢你们俩——我特别喜欢“你不知道”的评论。是的，我的意图是出售一个并保留一个，所以听起来 CGT 不会进入，而只是所得税（在本财政年度结束时信托分散的收入金额） 整个土地（两个标题）都有评估昆士兰州土地价值 26,500 美元 两块地块的大小和形状完全相同，但是我要出售的那块地块在拐角处，但出于这些目的，我'''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''的假设他们的土地价值相同，为 13,250 美元。这个棚子靠近新的 6m x 9m 的 Colorbond，在混凝土板上有三重卷帘门，所以假设它的价值为 11,750 美元，那么土地和棚子的“价值”为 25,000 美元，从整体中扣除价值（售价）为 170,000 美元，那么房子及其土地的价值为 145,000 美元（或 85%） 假设我要求银行将 150,000 美元的贷款分成 85% 15%，那么我将获得 127,500 美元的房屋产权贷款和 22,500 美元对于棚屋产权 如果我以 50,000 美元的价格出售棚屋产权，我将向房地产提供 2,500 美元作为佣金，22,500 美元用于偿还贷款，我将剩下 25,000 美元现金 感谢您在此期间提出关于利息可扣除性的问题我持有带棚子的土地 我正试图将棚子单独出租，作为想要在室内存放大篷车或船只的人的短期存放处，以便我打算从中获得收入 我假设我可以要求利息在 22,500 美元的贷款上n 就像我可以在 127,500 美元的贷款上一样 只要我在 12 个月内卖掉这块土地，即使我试图出租棚屋以赚取收入，听起来 CGT 也不会参与其中所以从所有这些听起来像是我以 50,000 美元的价格出售棚屋和土地，然后我将在信托中获得 25,000 美元的利润（因此我们手中有 25,000 美元）考虑到信托可能会从其他财产损失 10,000 美元，那么我将有 15,000 美元分散给我的妻子，她可能会不必为此缴纳任何税款 如果房屋产权保留了 170,000 美元的初始价值，那么我在那里拥有 42,500 美元的股权，其中一部分我将能够为另一次 IP 购买提供资金 我不打算卖掉房子拥有相当长一段时间的所有权，但我知道，如果我出售时，购买整件商品所产生的 4,485 美元法律费用的 85% 将构成其成本基础的一部分 如果您愿意就上述方法和金额给我任何反馈，我会喜欢听到它！
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我真的不喜欢ee 在您的分摊上 未提高的土地价值意味着什么每个人的价值和可以“分割”的东西；成本，而不是从成本中扣除一个价值并给出净差额 这就是 ATO 狡辩的方法和东西 如果你不知道 B 的价值，扣除 A-B 并不总是公平的 他们这样做，那么它可能的公平没有争议 必须问是否有这么多的东西，他们为什么要卖给你来赚取利润 我会分摊贷款利息强加条件，将其视为商业交易等值得检查 想象一下，如果他们失去安全性，他们想要偿还一些贷款 您可能还会发现代理通讯会更高 低价值道具与标准手的费率不同，即相同的努力1 万美元的地块 v 的 10 万美元 有一次遇到客户，他很震惊他们想要固定费用
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你卖的土地会有自己的建筑权利新南威尔士州的一些乡村城镇有土地吗1000 平方米的分配地，但有最低土地面积2000平方米的建筑
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我会说上面提到的分配是错误的 一个地块上有房子，另一个地块上有一个棚子，所以你需要一个估价师土地税的土地价值将低于市场太有价值了
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又一次很棒的信息我觉得我已经死了，去了天堂！很快：我确实问过经纪人当前的卖家是否考虑单独出售这些作品，她有点停下来，最终说他们没有想到这一点，我猜有些人不想麻烦这两个街区都是 760 平方米，所以应该没问题 理想情况下，我会把所有棚屋销售的钱都装进去，因为房子有足够的内在价值来证明 170,000 美元的合理性，而租金使整个 150,000 美元的贷款成为正向，所以我真的不希望减税贷款减少
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