澳洲澳洲房产 Unit Trust Refinancing Principle 悉尼

在澳大利亚地产投资



理论上听起来不错，但这里的任何人都在现实生活中使用过如果是这样，请分享任何示例
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再融资我是熟悉这个问题的从业者实际上有两种类型的单位信托受再融资影响我一般分为两种类型，但有第三种类型我不喜欢对第三种类型提供指导-反正不在这里“99 前单位信托”；因此，我将仅针对两种主要类型提供一些指导 1 带有 SMSF 单位持有人的 A UT 2 没有 SMSF 单位持有人的 UT 1 关键问题是 SIS Reg 1322 不满意是 SMSF 对使用其的 UT 感兴趣不动产作为贷款担保（即抵押、抵押等） 因此，如果 SMSF 是单位持有人，则担心再融资可能会引发计算“内部资产”的需要； Thershold 如果超过 5%，基金可能不合规（极有可能） 这里的主要信息是避免或不要“融资”；任何 SMSF 是单位持有人的 UT - 至少寻求建议 可能有例外 2 这是您提到的问题 鉴于 1 中的问题，我将假设没有单位持有人是 SMSF 我将使用示例来说明假设：信托获得2005 年价值 100,000 美元的房产 单位持有人是父母每人 50,000 x 1 美元初始单位 父母居住在新南威尔士州 房产位于新南威尔士州 信托在新南威尔士州落户 情景：最初为负利率，IP 现在为正利率赚取收入的爸爸和妈妈各自偿还了他们的贷款，原来的 70,000 美元债务现在总计 20,000 美元（每人 10,000 美元） 财产现值为 350,000 美元 净债务后净资产为 330,000 美元 银行确认估值并乐于批准 70% x $350K $245K 的贷款 爸爸和妈妈考虑策略并想要赎回爸爸的部分权益 他们想将所有权从 50% 转移到 20% 因此爸爸应该赎回他 50,000 个单位中的 30,000 个来拥有一个 UH爸爸的 20,000 个单位适用于重新认为 30,000 单位 必须以市场价值赎回 [CGT 市场价值替代规则！！] 单位的 Mkt 价值为 350 美元，单位成本为 1 美元 爸爸申请赎回他不会在没有可能的印花税问题的情况下转让任何单位 爸爸申请赎回 30,000单位并预计将收到 105,000 美元的收益 受托人 Co 获得 105,000 美元的银行贷款（加上成本） 因此，借款将从个人借款转变为受托人借款 结算时，受托人要求将 105,000 美元支付给父亲 结算时爸爸所得款项用途如下： - 2 万美元用于偿还现有的个人借款（每个妈妈 1 万美元；爸爸）- 给爸爸 85,000 美元 爸爸通过处置他的信托权益触发 CGT 事件 105,000 美元减去原始成本基础 55,000 美元收益 收益首先因任何 CFwd 上限损失而减少，然后是 50% CGT 折扣 所以让我们假设没有 cfwd 损失和27.5 万美元的应税税率为 45% 可能的税额为 12.3 万美元 大约一年内未到期 所以爸爸有 72.7 万美元的盈余现金（105-2 万美元 - 12.3 万美元）他可以用它来偿还自己的房屋贷款或买船汽车等 1 贷款已更新上一个免赔额贷款为 2 万美元，现在为 10.5 万美元 2 爸爸减少了信托利息 将更多收入从信托转移给妈妈 3 爸爸的 25% 信托利息现在是在贷款利息之后 4 未来几年爸爸可以再次再融资并重复本练习 5 在某些州，潜在所有者的转移不会产生印花税 在新南威尔士州适用 200 万美元的房产门槛 因此，这种安排可能会对价值 200 万美元以上的房产征收关税 对于所有其他州，请寻求建议 在许多情况下，昆士兰州是一个问题再融资案例我一般“示范”税前和税后对电子表格的影响，以确保不会产生不必要的影响 主要区别在于，在再融资之前，利息可以个人从信托收入的固定份额中扣除 在再融资的情况下，信托现在将计算信托收入减去其自身的利息成本使“网”；收入被分配 导致税收损失是不明智的，因为这被隔离到信托中 所以规划很重要 - 再次，模拟变化的充分理由 请注意，这是一般信息，读者不应在未寻求可能适用的建议的情况下采取行动常见问题： 问：是否可以以市场价值以外的价格进行赎回 A：一般来说，否 ATO 也可能考虑适用第 IVA 部分 问：所有信托都可以这样做吗 A：否 需要审查契约并提供法律建议问：我可以推迟或避免 CGT A：通常不会在终止信托权益时触发 CGT 事件 这些可能是 CGT 不适用的情况，但这些情况非常有限 问：会出现哪些法律责任问题 A：这是一个很好的问题请注意，银行可能会要求每个受托人提供联合担保；几个所以爸爸可能仍然要为 105,000 美元的债务承担全部责任，因为他在这种情况下的利益我总是建议gal 关于这个问题的建议 这个问题也可能以不同的方式影响不相关的借款人 v 的配偶 问：所有贷方都会进行信托再融资吗 答：否 贷款利息也可能更高 v 的房屋净值贷款等 一个好的经纪人可以提供帮助
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很好的总结 Paul 我可以补充一点，我现在正在为 UT 的一个客户做一些贷款，借款人以个人名义贷款人的限制更为严格，但利率可能类似于个人购买名称-但不在包裹上信任会借来购买它们在美国很好，对单位转让不征收印花税
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你得到那个DT现在用你自己的话告诉我们你的问题的答案
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是的 1) IP 已付清或接近付清状态 2) 信任消失s 向银行再融资至约定的 LVR 3) 上述再融资的利息对信托可扣税 4) 信托使用释放的资金支付单位持有人 5) 单位持有人可以随意使用这些资金 6) 7)利润
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优秀的帖子 保罗 我确实有一个问题 当受托人最终决定出售该物业时 计算CGT 的资产成本基础是多少 假设X年购买的物业 单位持有人在X+年赎回单位5 并支付 CGT 受托人决定在 X 年 + 10 出售房产因为它之前没有转让过（单位转让独立于不动产转让）
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所以当你出售房产时，即使赎回价格和房产的售价相同，你最终也可能支付两次 CGT 例如您以 100 美元购买房产并在 5 年后价格上涨发行 100 个单位到 200 美元 您赎回单位并以 100 美元支付 CGT，然后立即以 200 美元的价格出售房产，再次触发 100 美元的 CG，因为成本基数（100 美元）没有改变 这是你的理解 干杯，甲骨文
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我明白你的意思了'重新说；前几天我问会计师，我今天回家时必须查阅我做的笔记，但希望有人插话
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嗨，我不知道这些只是一些想法 - 信托不会不缴税，受益人缴税——我认为这一定与赎回单位的方式有关 例如 100,000 单位（父母各 50,000） 价值 100,000 美元的财产 现在价值 350,000 美元的财产 赎回 30,000 单位爸爸，105,000 美元的信托购买这些单位 爸爸为 75,000 美元的利润（105,000 美元 - 30,000 美元）支付 CGT 税 所以现在我们还有 70,000 个单位在售，价值 350,000 美元的房产不知何故花费 75,000 美元 + 30,000 美元必须考虑资本回报 所以现在我们以 35 万美元的价格出售房产，并偿还 10.5 万美元的贷款 如果这是一家公司，股票价值 35 万美元至 10.5 万美元 7 万美元 350 美元，这与爸爸赎回的价格相同由于这是信托的原始股份，单位的市场价值为 350 美元，但我不知道如何计算税收ted
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啊，是的，潜在的双重CGT 这就是为什么在应用再融资原则时，了解单位信托的人非常重要 首先，罗伯茨案指出，如果您再融资，您只会获得对原始资本进行再融资的利息扣除未实现收益，那么未实现收益的利息将不能扣除 那么会发生什么 假设您获得了 500,000 x 100 美元的单位 500,000 美元的债务已偿还，如果您赎回这些单位，那么该物业的市场价值现在为 100 万美元，那么市场价值替代规则适用，您将在赎回单位时获得 50 万美元的资本收益，当您出售该物业时，另外 50 万美元的资本收益将分配给单位持有人 Double CGT 讨厌 如果这就是您构建交易的方式但是如果单位信托借入资金返还原来的 50 万美元，然后利息可以扣除，税收效果完全不同 市场价值替代不适用以返还资本因此没有 CGT 返还资本和单位信托借入资金的利息扣除以返还资本 财产随后以 100 万美元和 50 万美元的资本收益出售，然后分配给单位持有人和他们为 50 万美元支付资本利得税（假设没有折扣），并且他们处于相同的位置，就好像他们以自己的名义持有该财产一样 相同的位置 两种不同的结果 结构化这就是它的全部意义并了解所涉及的独特步骤< BR>评论
非常感谢你，甲骨文
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对不起，迈克，我不明白有什么不同上述两段之间的关系
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在情景 2 中，单位没有被赎回 然而，在支付资本金额后，CGT 事件 E4 将成本基础降低到零然而，受托人只借了最多出资额，而不是单位的市场价值
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新南威尔士州不是其中之一不是因为关税问题 DT 仍需缴纳 0 美元的土地税门槛
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