澳洲澳大利亚房产 这些论坛与 YIP 悉尼之间的 CGT 信息存在冲突

在澳大利亚地产投资



在仔细阅读这些论坛后，我偶然发现了其他网站上关于 PPOR 成为 IP 以及 6 年临时缺席规则窗口所扮演的角色的一些矛盾信息，我非常感谢您在解释这些矛盾以及 CGT 将如何实际发挥 为了突出这个矛盾，我在下面概述了一个简单的例子 情况：我在 2000 年以 300k 的价格购买了一个房产，我立即搬进了它，比如说 2 年（2002 年），然后搬出去租出去 这个时候我有物业重估，价值 350k (2002) 我开始从其他人那里租用我余生的地方（即我在任何时候都没有购买第二处房产） 6 年后我再次对我的房产进行了重估，但我没有搬家回来继续出租 该物业现在是 650k (2008) 临时缺席规则到期 我继续出租该物业 4 年，并在 2012 年以 850k 的价格出售 阅读这些论坛后理解：根据我对这些论坛的理解，我的“成本基数”是（忽略其他成本）我第一次开始租用该物业时的重估市场价值（2002 年为 35 万） - 根据所得税评估法的 s118192（“你被视为在收入时间[收入第一次用于产生应税收入的目的]以其当时的市场价值获得了该住宅或您的所有权权益”；）尽管该财产仍然是我的未来 6 年的 PPOR 因此我的资本收益是 (850k - 350k) * 50% * (1012) 208k 这里我假设如果 6 年窗口到期，则必须使用租用时间与时间的分配方法它是拥有 阅读 YIP 后的理解：来自 YIP 中的 Qamp;A：http:wwwyourinvestmentpropertymagcomauarticleqanda-tax-implications-of-moving-into-an-investment-property-117587aspx先买后租，您可以继续将出租物业视为您的房屋长达 6 年，这意味着即使您已将物业出租出去，如果您在 6 年内将其出售，则无需缴纳资本利得税。但是，一旦 6 年结束，并且房产仍然是出租房产，它将按比例缴纳资本利得税因此，如果您拥有它十年，并且在前六年，它被视为您的家（即使是出租的，也无需缴纳资本利得税） , 那么最后四年要缴纳资本利得税 重要的是你要知道房产在第六年的价值以确定从第六年到第十年的资本收益 如果你在第六年之前搬回房产比六年规则重新开始”；这里它说我的资本收益是基于从临时缺席规则到期到出售日期的价值增加，即：(850k - 650k) * 50% 100k 问题我希望澄清三点：-成本基础：我是使用第一次租用时的 2002 年市场价值，还是 2008 年市场价值（YIP 建议的临时缺席规则到期的时间） - 在我第一次购买后 12 年（以及搬家后 10 年）出售后出）我是根据“10 年租用 12 年拥有 0833”分配资本收益，还是使用“4 年作为 IP（即过去临时缺席规则到期）12 年拥有 0333”？或者，正如 YIP 所暗示的那样，不应用任何分配因素，只需使用售价（2012 年）和 2008 年市场价值（临时缺席规则到期时的价值）之间的差额作为资本收益 - 如果我搬回房产临时缺席规则到期（2010年）6个月后2年，然后搬出并在18个月后（2012年）出售它是最后24个月免于资本收益的那些实际上这是否重新打开了6年窗口
评论< BR>无法发表评论，但我希望您的税务顾问会是最好的地方，所以无论您在这里得到什么反馈，请向罗尔夫寻求具体建议
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6年租赁期结束时的市场价值是无关紧要的简单来说，资本收益是销售价格 - 第一次赚取收入时的市场价值被分配以排除 6 年期间，即根据您的示例，如果您在搬出 10 年后出售，那么应税分配为 410 如果您搬回来然后 6 年规则重新开始，但是你没有不能吃两口樱桃所以以你的例子为例，如果你在租了 8 年后搬回来住了 2 年，那么应税分摊是 210 分但是你可以在最后一次住在该物业时加上所有的维护和持有成本2 年到成本基础
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您从其他论坛引用的文本与 Notes 1 amp; 2 of ATO ID 20031113
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加里如果我在 2010 年搬进出租屋（2 年后临时缺勤规则到期）仅 6 个月，然后我搬出并再次租用，我可以继续将其作为 PPOR 声明，因此当我在未来 6 年（2010 年至 2016 年之间）的某个时间点出售时，我只需将 2 年作为 IP 分配给它（2008-2010） 布局：购买 2000，住到 2002 年，租到 2010 年（规则到期后 2 年），入住 6 个月'重置 6年窗口'，然后我搬出去重新开始租它（假设再租 6 年，当我在 2016 年出售它时）资本收益分配为：2 年租用 16 年拥有非常感谢您的所有帮助
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感谢您将我指向此 Rob，这非常有帮助并且该 ID 的注释 1（以及 Gary 的帖子）回答了我在原始帖子中的第二个问题对于那些感兴趣的人：http:lawatogovauatolawviewhtmdbwidetocone05%3AATO%20Interpretative%20Decisions%3ABy %20Year%3A2003%3A1100-1199%3A%231113%23ATO%20ID%202003%2F1113%20-%20Capital%20gains%20tax%26c%20main%20resid ence%20exemption%20-%20interaction%20between%20the%20'absence'%20rule%20and%20the%20'first%20used%20to%20produce%20income'%20rule%3B
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是的，这是正确另外，您可以将您在 6 个月居住期间的任何维护和持有成本（利息、灯泡等）添加到 CGT 目的的成本基础
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为什么您在租房时不能要求维护和持有成本是不是因为，当您出租房产时，您已经在每年申请这些费用以减少您的应税收入，所以如果您在出售时将它们添加到成本基础中，这将是“双重下降”所以在您出租房产期间的任何维护或持有成本都不能添加到成本基础
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是的，您不能两次申请费用 这些费用通常会从您的租金收入中扣除 CGT 计算有点复杂比我简单的例子所以总是最好看一个会计师
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我也有类似的情况购买了Redfern 1993 年中期在那里住了 3 年直到 1996 年中期去海外并在其他地方租房（没有其他主要住所）从 1998 年初至 1999 年 3 月再次住在 Redfern 房子然后再次搬出（并继续在其他地方租房）我的理解是 6 年 PPOR 豁免从 1999 年 2 月我第二次搬出到 2005 年 2 月再次适用 我一直认为如果我现在在 2013 年出售，计算 CGT 的成本基础应该在 2005 年 2 月计算（我失去主要居住豁免的时间） 2005 年接近未来几年房地产价格的顶峰，所以那时我可能会有相当高的估值（尽管从那时起会有可观的资本收益）
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只需阅读 ATO 的注释 1 和 2解释性决定 ATO ID 20031113 quot;Not happy Janquot;我现在还查看了相关的解释性决定 ATO ID 20031112 http:lawatogovauatolawviewhtmlocid'AIDAID20031112'amp;PiT99991231235958 这表明（至少在我的情况下）该财产在 1996 年 8 月 20 日之前首先成为创收，那么成本基础将可能是我第二次搬出的日期（即 1999 年 3 月），如果我选择我的房产作为我的主要住所，那么资本收益大致是从 1999 年到出售日期之间的收益分配房产是我的主要住所+接下来的 6 年，我将其出租，以及截至出售日期的后续期间 如果该房产在 1999 年价值 40 万美元，而我在 2015 年以 1200 万美元的价格出售，则资本收益为 80 万美元，这是分摊的 610所以我的部分资本收益为 625% x $800k $ 500k 减少了 50% $250k 这被添加到我当年的应税收入中（天哪！）我希望在我出售的那一年增加约 81k 美元的税我当地的会计师和教育署在 YIP 中写下答案的 Chan Chan Naylor 是正确的，而不是 ATO 解释团队 我可以看到就这个问题向行政上诉法庭和联邦法院提出上诉：根据 6 年规则，何时可以将房产视为您的主要住所在出售房产的那一年 Redfern 的 1999 年成本基数仍将导致大量应税资本收益 至少似乎部分主要住宅免征资本收益税（由于上述分配的结果）以上）在我的情况下，我将获得 6 年的部分主要居住豁免一个解决方案是永远不要出售（并且首先不要制造资本利得税事件（直到你死）
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作为该物业在 1996 年 8 月 20 日之前首次用于产生收入，然后 s118-192 没有申请 根据 s118-192(1)(aa) 永远不能申请 市值无关
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Rob G (我只是进入austlii）OKI看到这与t有关他 1996 年 5 月的收入产生了，但相对来说还好吗n 至 1999 年 3 月的收入产生或我被认为在 1999 年 3 月以市场价值（用于计算 CGT）获得了该财产 8 月 26 日晚上 730 后第一次使用“该用途”一词是什么意思1996 英寸意思是在这种情况下，我可以争辩 1999 年 3 月的收入产生是第二次吗 不确定这是立法者在起草此“1997 年所得税评估法 - SECT 118192 首次使用产生收入的特殊规则”时的意图（1）有一个特殊规则，如果： (a) 您将根据本款仅获得与 * 住宅或您在其中的 * 所有权权益相关的* CGT 事件的部分豁免，因为该住宅用于* 产生应税收入的目的在您的*所有权期间； (aa) 1996 年 8 月 20 日澳大利亚首都地区法定时间晚上 730 点之后首次使用； (b) 如果 CGT 事件发生在您的所有权期间第一次（收入时间）用于该目的之前，您将获得本款下的完全豁免 (2) 您被视为 * 获得* 住宅或您在收入时的 * 所有权权益为其当时的 * 市场价值
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您正在解释第一次使用发生的 s118-192(1)(aa) 短语在引用之后意思是“在”之后第一次出现该用法；这不是一个合理的结构，因为它已被专门插入以强调“第一次使用”；标题中的短语 这是为了反映它是从 s160ZZQ(20D) 改写的，使用不同的词，但意图相同 原始措辞更具体 参考 s160ZZQ(20D)(b): quot;b)自收购以来的第一次（第一次收入时间），住宅开始用于获得或产生应税收入的目的；和quot;如果这还不够，那么该部门的插入时间表在 1997 年税法修正案 (NO 3) - 附表 5 中规定： quot;(3) 第 1 部分第 4 部分所做的修订适用于纳税人拥有的住宅如果： (a) 自纳税人获得住宅以来，首次将其用于获得或产生应税收入； (b) 该时间是 1996 年 8 月 20 日澳大利亚首都领地的法定时间晚上 730 点之后。所以“第一次收入时间”；确切的意思是收购以来第一次用来产生收入 评论，Rob

Rob G 谢谢你听起来你是一个非常称职的税务律师曾几何时我熟悉旧的 s160ZZQ 条款（大约在 CGT 立法出台的时候），但我对 1997 年的立法知之甚少 AAT 和联邦法院 atm 的税务律师必须做很多工作 谁说房价上涨不会使其他经济部门受益阿贾克斯
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