澳洲澳大利亚房产 CGT 和 6 年统治悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我已经有一段时间没来这里了，因为我的房地产投资势头已经放缓，我们正在考虑出售我们的 IP 以偿还我们的 PPOR，然后看看接下来会发生什么我需要一些帮助来计算出售时应付的 CGT这个曾经是我们的 PPOR 的 IP 以下是数字： 房产在我和丈夫的名下，我们都在工作 2001 年 9 月购买土地，2002 年 9 月建造和入住房屋 总成本为 435000 美元（不包括 SD 和法律费用） 住在那里直到 2007 年 1 月我们把它租出去 直到 2008 年 11 月才完成 val 我们租到 2008 年 11 月，并在那时购买了另一个 PPOR 6 年到 2013 年 1 月 获得了 78 万美元的市场评估（没有完成宣誓验证） Bank Val 于 2013 年 5 月以 85 万美元完成 将于 2013 年 9 月 1 日上市 假设销售于 2013 年 10 月 1 日 2013 年以 87 万美元进行 我们如何计算应付的 CGT 4 个月后 6 年大关此外，我们很高兴没收 m在 2008 年 11 月至 2013 年 10 月之间的 5 年中，在我们目前的 PPOR 上处于居住状态 等待 ATO 回复我的电话，以便我可以与他们讨论情况
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房屋在首次出租时重置为市场价值2007 年 1 月 因此，您需要在该日期获得估价 如果您选择利用该房产的 6 年规则，那么这会将 CGT 豁免延长至 2013 年 1 月，然后按比例计算从2013 年 1 月至 2013 年 10 月 i,e 应税资本收益（非常简单）（销售价格 - 2007 年 1 月的市场价值）x 2013 年 1 月至销售日期之间的天数 2007 年 1 月至销售日期之间的天数
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OK ，非常感谢 GaryT 的回复，这完全证实了我从 ATO 网站获得的理解我的问题是我现在可以聘请估值师来估计 2007 年 1 月的市场价值吗？我不相信我们当时已经完成了估值如果没有，那么我们可以只使用原始购买成本作为成本基数，然后使用从 2002 年 9 月开始的总拥有天数，即（销售价格 - 成本价格）x 2013 年 1 月至销售日期之间的天数 2002 年 9 月至销售日期之间的天数 顺便说一下，总拥有天数是否从我们在土地上交换的日期开始计算（2001 年 9 月）或当我们在建造后占用该地方时（2002 年 9 月）
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如果您使用 6 年规则要求 PPoR CGT 豁免，我的理解是，当您出售当前的 PPoR 时，您将需要支付 CGT 2008 年 11 月 - 2013 年 1 月期间
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是的，这绝对正确所以虽然我们从未真正打算出售我们目前的 PPOR，但我对该怎么做有点困惑，我也在考虑是否可以选择获得一个时间点的 val（对于两个属性），从那时起当前 PPOR 没有显着的资本收益（例如，2010 年底），然后在销售 IP 时获得一个 val 如果我们出售当前PPOR，该期间记录的资本收益将是最小的，我也会增加豁免 pe riod on the IP to end 2010 Doable
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是的，估价师可以从某个时间点进行估价
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您需要使用该物业首次可供出租的日期作为CGT 的开始日期和比例计算 资本利得税事件发生在您同意出售的日期（合同日期） 但是计算 CG 的比例计算使用结算日期 如果您对原始财产使用 6 年规则那么您的新 PPOR 将始终从您搬入到原始房产出售时缴纳 CGT，即您一次只能选择一个 PPOR 豁免 CGT 新房产的 CGT 将按比例计算- 无需对其进行估价 - 但准备好保留每张收据，以支付您拥有所有权期间的任何持有费用，包括利率、利息和维护（即灯泡！）但是一个小漏洞是，如果您死在这个新房子然后CGT是放弃 您确实需要对原始财产进行 CGT 计算，然后将其与在整个所有权期间宣布新财产的可能替代方案进行比较，然后就该走哪条路做出明智的决定
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GaryT , 当你说我应该在所有权的整个生命周期内保留所有收据时，为什么在出售第一套房产后我需要收据 在该日期之后不会开始主要住宅豁免
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Re: 以上评论 主要资源豁免在 6 年缺席结束日期（即 2013 年 1 月）之后开始，而不是在销售日期之后
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如果您选择在原始房产上使用您的 PPOR 豁免，那么新房产的 PPOR 豁免从销售日期开始正如您所指出的那样，原始财产的计算方法是新财产的计算方法，因为它是按比例完成的所以计算（一般而言）是应税资本收益（销售价格 - 购买价格 - 持有成本）* 没有 PPOR 豁免的持有期 总拥有期 持有成本包括利率、利息、维护等 所以你可以看到你被卡住了在所有权期限内保持良好的记录 这是立法的一个缺陷，会导致重大的悲痛 你真的需要在这个阶段见你的会计师
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