澳洲澳洲房产在PPOR上买断妻子成为IP Sydney

在澳大利亚地产投资



我已经习惯于相信，如果我想升级，我需要先出售我们的 PPOR，但有人建议通过买断我的妻子（不是离婚）并将当前的 PPOR 转换为 IP 来重组我们当前 PPOR 的财务然后购买新的 PPOR 理论上听起来不错，所以这是我们的方案 目前的 PPOR 价值是 420k 美元（以前我们以 440 美元周租，但它仍然是 PPOR，所以不用支付 CGT） 目前的联名抵押贷款是 210k 美元 建议我是否再借 21 万美元买断妻子，并将当前的 PPOR 转换为我的名字，因为我是最高收入者 实际上这也意味着我在 PPOR 上有 100% 的资金（42 万美元的抵押贷款） 然后我们一起寻找新的 PPOR在联名下，旧的 PPOR 仅以我的名义成为 IP 银行说这很容易，他们会批准我们在这种新结构下以 55 万美元的价格购买另一处房产，使用我支付给妻子的 21 万美元作为大笔押金，如此有效地我们获得了 34 万美元的抵押贷款对我来说这听起来太好了，我只能以我的名义以 100% 的资金融资，并且基本上将我们目前的财产作为一个接近现金流中性的 IP 我们真的不想出售它，因为它是一栋好房子，而且它黄金海岸的糟糕时间出售任何关于这是否值得的想法建议，而且，任何人都做过类似的事情并且知道所涉及的成本 - 印花税等（昆士兰）
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停止甚至搁置印花税或配偶出售问题，没有“100% 融资”之类的东西 银行正在做的是拿走你的 PPOR 中的大量股权，并用它来确保新财产 现在银行在一个非常低效的结构下持有你的证券对你来说 100% 金融是一个误导性术语，是交叉抵押的代码
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银行的经典建议和交叉证券化的经典案例 你可能会得到你的“100%”;财务，但将其设置为独立设施，不链接属性问候沙欣
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谢谢你的建议老实说，我以前听说过这个词，但不知道它的真正含义我不知道是否银行打算以这种方式安排贷款，但我们打算在本周与银行会面讨论我可能会坚持他们将每个贷款人设置为独立的或步行到另一个贷款人那里我只是不知道我的谈判地位有多强我在我的总工资约为 105k，妻子约为 30k，如果这有助于建议的话 任何人都对如何进行此操作有建议 我们真的很想保留我们的 PPOR 作为 IP 并以大约 550k 的价格购买另一个 PPOR 很高兴我把这个到论坛的场景，我只是准备盲从“好人”；在银行
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你真的相信银行现在会为你正确设置它吗即使他们到目前为止给出了不好的建议看到很多客户要求非交叉贷款只是为了找出什么时候发布的文档说它们毕竟是交叉的！
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交叉科尔通常是一条狗，见 http:somersoftcomforumsshowpostphpp120656amp;postcount6 但是这可能是 xcoll 可能有益的时代之一（罕见）贷款可能会达到全部购买成本，或者说是 105%，这与 80% 的独立贷款相比可能有助于提高交易的“可信度” 许多会计师不会将 25% 的抵押贷款退回到新的地方，原因很明显 ta rolf
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您的数据不正确或正确，但您可能会获得 100% 的融资，但 100% 的贷款不能抵扣 您的房子价值 420,000 美元，贷款 210,000 美元，一半是 210,000 美元和 105,000 美元 所以如果您借了 210,000 美元到购买你妻子的股份，她将偿还 105,00 美元的贷款 Y如果设置正确，您的整体免税贷款将约为 105,000 美元 + 210,000 美元 315,000 美元或 75% LVR 仍然可能值得做虽然
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我会寻求澄清你之后可以申请的利息 当前联名的 PPOR 价值为 42 万美元 目前的联名贷款为 21 万美元 您借了 21 万美元买断妻子并将当前的 PPOR 转换为您的名字 实际上您还要支付一些印花税（除非在维多利亚州）约 6 千美元我的计算 - 可能也想借这个以最大限度地扣除因此假设您有一笔 216,000 美元的贷款来购买您妻子的一半，因此当它成为 IP 时，利息可以扣除原始贷款为 210,000 美元 -而且我会认为您可以声称该贷款的目的仅用于您一半的财产（相对于您和您的妻子之间平均分配），这是非常值得怀疑的。我预计 ATO 的观点可能是 21 万美元该物业共同为5050，sinc e 你的妻子现在已经处置了房产，她一半的利息（105,000 美元）是不可扣除的 这也是假设你没有污染原来的 lo通过使用重提工具，您的原始贷款是否有额外的还款和提款 问候，杰森
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如何联系上面的一位经纪人，他们将为您的最佳利益构建房产而不是去致那些将尽最大努力说服你他们的最大利益是你的银行
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你也不应该在这方面听取银行的建议，除非他们会批准你和妻子应寻求法律建议，因为这会产生深远的影响 如果您设置不正确，例如以非市场价值进行转让，那么您将无法要求任何额外的利息 您将需要以下方面的建议： 1 税收问题和一般2 ATO 将能够拒绝扣除 3 贷款问题，例如可偿还性 4 在没有交叉抵押的情况下构建贷款 5 遗产规划问题 6 资产保护问题 7 产权转让问题 8 土地税问题 9 印花税问题等
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直到大约 24几小时前我什至从未考虑过“结构化”。什么我很高兴我把它放到论坛上，因为它在理论上听起来很棒，但听起来好得令人难以置信，所以我需要经纪人、律师或会计师给我建议，帮我设置建立一个结构并解释印花税和税收影响 家庭信托会有所帮助吗 感谢大家分享您的知识，正如您可能已经猜到的那样，我对此感到不知所措
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您需要一位知道的律师税法和经纪人家庭信托可能会也可能不会根据您的情况提供帮助

银行有兴趣尽可能多地纠缠您，使您更难离开他们并给予他们更多控制权你的资产无论你做什么都不要交叉证券化财产 问候 Shahin
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谢谢大家 能够将当前的 PPOR 保留为 IP 对我们来说意义重大，但鉴于我们已经偿还了一半如果税收减免会很糟糕，我们最终会承担很多不可扣除的债务这是一个真正的问题，不是吗 - 您为抵押贷款支付更多费用，认为它可以让您领先，但实际上它在财务上限制了我们，如果它在一个抵消账户中，我们本来可以很好并且能够将现金用于下一个 PPOR 和目前的抵押贷款本来可以免税也许我应该去租并拥有两个IP的
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SRB，这不是世界末日，您的投资仍然做得很好，并且足够了解你可能有一个潜在的问题 90% 的人不知道，许多人只是增加投资贷款并将现金转移到新房贷款并开始索取利息
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在几个深夜之后研究税收网站 我已经做出一个决定，我可能应该在我原来的帖子中提到我从 2010 年开始有针对我的 PPOR 的 LOC 贷款，当时它仍然是一个 IP，我曾打算使用 LOC 购买股票或牛，但从未经历了任何一个，它一直坐在那里漂亮两年没用了 我从来没有想过它可以用来购买另一个 IP DDD-UUHHHH 新计划，我向所有人开放以征求意见和建议，是 - 当前 PPOR 价值 420k，贷款拥有抵消设施的 210k 和 120k 的 LOC 意图是搬出 PPOR 并在离工作更近的地方租房 我将使用该 LOC 为我所在的 IP 提供至少 20% 的押金（无抵押保险）目前正在就一对价值 450-500k 的夫妇进行谈判，我已经放弃了谁以谁的名义与妻子购买什么的想法，在通过各种计算器输入数字之后，它确实让一切变得不同，而且远没有那么复杂，所以它的 5050 分裂另外，将来她的工资可能会增加如果我现在更了解情况，那么我将能够要求所有这些贷款的利息 100% 作为免税我将维持原始 210k 贷款的抵消在 PPOR 上，所有收入（工资和租金）将当我们觉得时机成熟时，我们将使用（希望）我们在抵消中拥有的所有资金获得另一个 IP 或 PPOR 我做对了吗
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联名购买是我的最大的投资遗憾 我与我丈夫的投资目标非常不同，并想以我自己的名义购买房产即使我们将共同投资的还款分成 5050，但在为银行服务时，我们每个人都要承担全部责任，但只考虑一半的租金我会考虑一下，并确保你们在长期投资目标方面保持一致
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我有同样的问题决定是否出售或再融资并保留共同拥有的 PPOR 我认为最好的 ide真的只是卖掉，把现金用在其他东西上 我们的贷款大约是房产价值的 30% 这个重新调整的事情看起来非常复杂，并且伴随着令人讨厌的税收影响
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我是幸运的尼莫，我的妻子非常支持我，很高兴将决定权交给我，我们是一个团队，她支持我，努力为我们的家人创造生活信不信由你，我实际上提出了三处房产的报价（PPOR !!）在没有她看到他们之前，她完全支持我再次这样做 与谁声称对我来说并不那么重要虽然我想最大化良好（可扣除）债务，但我对最大化负扣税不感兴趣 失去足够的在这个市场上进行大笔税收减免意味着您做错了，在我看来只是很乐意继续前进，开始投资组合，随着时间的推移慢慢积累财富并保持简单
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我们拥有三个在 2004 年开始繁荣之前，新界的房子，我们都卖掉了因为收益微乎其微，这在当时看来还不错，从那以后我每天都后悔出售这些房产，如果我只是持有它们，我将成为一个非常富有的人-当我出售它们时，它们是积极的，所以真的，没必要，但当时没有完全理解买入和持有的财富创造策略无论如何，我们现在决定只有在必须时才卖出我们要坚持并慢慢建立，我们永远不会错过我们错过的增长以前，但也知道贪婪是一件坏事，当涉及到短期轻松赚钱时，我发现这个论坛上的很多投资者的故事非常鼓舞人心，有些只是努力工作并慢慢加入他们的简单人投资组合变得非常舒适与一些贷方进行前期估值以了解可用资产它快速，免费且如果满意，您可以在应用程序中使用它假设该房产价值 42 万美元，您有 21 万美元的贷款- 您在 80% 的贷款中拥有 126,000 美元的股权 我会选择标准可变贷款而不是 LOC 做同样的工作而且更便宜 如果您以 500,000 美元的价格购买东西，那么您将需要 110,000 美元的存款才能保持在 80 岁以下% 所以房产的权益应该涵盖它 确保贷款如下： 现有房产：贷款 1 美元 21 万美元（包括现有财产） 贷款 2 美元 12.6 万美元（包括新购买） 新财产：贷款 1 美元 40 万美元 确保它们是独立而不是交叉证券化问候 Shahin
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感谢 Shahin，我目前拥有的 LOC 与 210k 抵押贷款的浮动利率相同 - 579% 与 Suncorp 打包，老实说对他们很满意我确实与他们坚持认为他们是独立的抵押贷款，如果我使用 LOC 作为存款显然不是问题，但会确保我确认是时候在虚线上签名这希望将是一个美好而缓慢的开始积攒财物，这次不急快速降价并出售，但使用股权和贷款来增长
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579% 有点高，所以协商一个较低的利率，特别是在新购买时，并且你的 LVR 在两个借款 LOC 上都低于 80%很好，但不要污染借款目的问候 Shahin
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