澳洲澳大利亚房产 SMSF 和其中的房产 - 惠及悉尼

在澳大利亚地产投资



我正在研究建立一个 SMSF - 主要是为我的妻子 amp 购买其中的投资物业；我的策略是长期持有直到退休（15-20 年后） 谁相信这比以你自己的名义购买它的长期利益 优点 - -退休后的 CGT 福利 - 没有 CGT 缺点 - SMSF 费用 - 没有负扣税优惠
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就是这样当资产在超级基金中时，您无法决定何时退休 政府决定您何时可以退休（或至少将收入资产从超级没有惩罚）
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你不能对SMSF负齿轮，但你可以通过使用低负债和购买更高收益的房产来减轻这种情况
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SMSF可以像个人一样负齿轮但是损失在 SMSF 中不能用来抵消你自己的个人收入（就像我的财产损失不能用来抵消你的个人收入一样）
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显然这就是 OP 的意思 - 否则他为什么还要提高它作为一个“骗子”
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是否允许SMSF在财政年度结束时处于净应税亏损状态
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gt;gt;你是说如果退休年龄是 67 岁 - 那就是它变得免费的 CGT
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没有他的意思是政府单方面控制你的“退休”年龄所以你不能决定什么时候发生直到你到了那个年龄
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我相信是的 但是不要忘记 9% SGC 是信托的收入和租金但是如果你把所有的折旧等加起来可能会导致应税损失
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SMSF的损失可以结转以抵消任何收益 它们可能是出售其他资产（例如股票）的收益，来自财产产生的收入，或最终来自出售财产的收益 当然，以实际价值计算，这些损失的价值会随着时间的推移而减少 关于 SMSF 中财产的另外两点： 1 您不能自己使用该财产-除非它是您的企业使用的商业财产 您不能购买度假财产并在那里停留两周2 你不能利用房产升值来购买更多房产而不出售它
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那么 - 在 SMSF 中拥有 IP 是否有意义
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我喜欢如果 - 你是自雇人士或高收入并且无论如何都在向你的 SMSF 注入资金 杠杆作用是什么有所作为 D
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如果你在 SMSF 有钱但你不喜欢股票，那是有道理的
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有道理一个现金流中性的正资产，负扣税 除了 20% 外，该基金没有自掏腰包支付任何费用，但持有的资产应每年增值 如果长期持有，则可以通过以下方式支付退休 任何租金收入和资本收益都可以免税 您仍然可以使用剩余的 SMSF 资金投资于其他领域，例如完全免税的股票，您的基金可以从免税信用中受益
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该策略可能非常有用，即假设您以自己的名义持有一个 IP，并且它有 10,000 美元的净税收损失，那么您为这 10,000 美元的收入缴税 现在假设相同的财产在 SMSF 中，并且相同的损失在 SMSF 中（在 SMSF 中负扣税没问题） 但是假设您向 SMSF 提供了 10,000 美元的额外优惠供款来支付损失 您的个人税的最终结果是相同的 在 SMSF 中，此供款抵消了净租金损失，因此无需缴纳供款税 节省 15% 的 10,000 美元 - 双重收益 当您出售 IP 时，您将获得养老金阶段所以没有 CGT，但即使您在养老金阶段之前将其出售，CGT 也只有 10% 这意味着您可以获得申请 Div 43 建筑物折旧的所有优势，而无需将其加回用于 CGT 目的 - 三重好处
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优分加里三重好处！
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超级基金的两个最大缺点是1）很难，如果不是不可能的话，再融资购买更多，以及2）保存年龄这是否是可接受取决于策略和您的情况（特别是年龄，以及当您预计计划有足够的退休时间时
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--- 我只希望在 SMSF 中长期持有 1 处房产 - 所以我想至少要等到 quot;保存年龄”； 6567
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我对这件事有一些疑问，如果我可以问的话 1 设立一个 SMSF 是否值得仅仅持有一个财产 2 SMSF 的所有权收益会超过设立成本加上正在进行的年度成本（如会计、法律等，如果有的话） 3 在资产保护方面，SMSF 与信任相比如何 谢谢
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1 取决于 2 取决于 3 SMSF 通常更强大很难收回投入的资金superannuation 所以比其他形式的资产保护要强
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谢谢你的回答，Terry 和 Aaron 资产保护方面对我来说现在更清楚了我是否知道应该考虑哪些因素才能回答前两个问题（我在阶段我不知道我不知道什么）再次感谢您 PS如果这似乎是“劫持”，我很抱歉。无论如何，我只是认为它与主题相关，并且我的问题的答案也可以使其他阅读该主题的人受益
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如果您为该物业安排一笔抵消贷款，这将克服问题编号1
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抵消贷款如何帮助再融资以从财产中获得股权
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大概这将使您能够利用已还清的贷款，但不能利用任何资本增长
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也许部分而不是偿还贷款，该基金在抵消中积累现金，然后可以用作下一个的存款 这将同时节省利息 但正如杰夫所说，你赢了'由于任何资本增长而无法获得股权
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1 这将取决于您在super中拥有多少现金，而家庭在super中拥有多少现金也取决于潜在回报、机会成本以及您的控制权还想要您的情况，例如您可能拥有商业地产并在该地产上经营业务将此房产出售给您的 SMSF 可能是一个好主意，以保护资产、释放现金（以偿还您的住房贷款）和税收原因 - 向您自己的 SMSF 支付租金并将其作为减免，例如 30% 的税款，但该基金只缴纳 15% 的税 2 一些收益将是财务上的并且易于计算 其他收益将没有财务 - 资产保护、遗产规划等 我建议你做一些电子表格并在财务方面使用一些数字 看看你的潜力回报可以证明建立和运营基金的成本和麻烦是合理的

当你扩大投资组合时，这是一个巨大的限制
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确实如此，但你仍然可以扩大你的投资组合同时在您的 SMSF 之外的投资组合
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我认为是欧元提到为您的 SMSF 贷款提供担保人会在评估为 GuaranteeLoan 计数时产生影响，但在查看外部融资时租金收入不会的 SMSF
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SMSF amp;财产能否成为 SMSF 的负齿轮当然 SMSF 收购财产的一个被忽视的问题是租赁活动（一项投资）的损失可以抵消缴款的税款也就是说，我们说的不是大美元，而且税率为 15%，收益微乎其微例如，如果损失为 15,000 美元，而基金有 15,000 美元的捐款，则收益为 2250 美元 这并不完全是绵羊站 SMSF 不能有追索权 然而，放贷人擅长处理 SMSF 贷款的一件事是取消不支持现金流的交易 银行不希望任何人依靠供款来支持成本 - 他们希望 IP 以自己的方式支付 一种选择可能是使用没有负债的新南威尔士州土地税单位信托（IP 不能用作贷款担保） SMSF 投资于信托说 40%，妈妈和爸爸使用 MR 等其他贷款担保借入另外 60% 的价值 他们使用 $$$ 购买信托单位，信托发行 SMSF 其他 40% 单位 所以结果是 SMSF 是正向负债和个人回报有g 负债，因为妈妈和爸爸也将根据他们的信托收入份额要求他们的回报利息加班，因为 SMSF 兑现妈妈或爸爸可以兑换并重新发行新单位（不要转让！！）给 SMSF，因此它获得越来越多的 IP实益权益 每次此类更改的 CGT 小额，但如果 IP 价值低于 100 万美元则无需缴纳税费 这是一项被大多数人忽视的创新策略 比 SMSF 贷款便宜得多，而且更灵活 捕获量 - 1 IP 不能是安全的，并且 (2) 必须信任小心遵守规则，因为违反 SIS Reg 1322C 和 1322D 是致命的 保罗
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听起来是个有趣的策略 保罗
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是否有可能将住宅 IP 出售给您的自我管理的超级基金 例如我是否可以建立一个 SMSF，然后让它从我这里购买我的一个 IP（然后将其长期留在 SMSF 中）出售的利润可以用来偿还其他个人债务，例如PPOR
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没有10个字
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保罗，你为什么说不转移单位 新南威尔士州转让股份和单位的印花税将于今年 7 月 1 日取消 受托人会不会赎回单位并发行新单位 我建议大家在新南威尔士州购买房产，那不会是主要住宅，认真考虑使用固定单位信托，因为它提供了所有额外的灵活性
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是的，这必须认真考虑和考虑
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不允许住宅物业，但可能关于商业不动产这就是为什么你应该认真地边购买固定单位信托基金 想象一下您的财产价值增加了​​ 200,000 美元，而您的 SMSF 中有 200,000 美元 您的 SMSF 可以从您那里购买单位，并且从 SMSF 支付给您的 200,000 美元 然后您可以使用这 200,000 美元来偿还您的不可扣除的房屋贷款额外的好处是，您的 SMSF 现在里面有一个房产，它将获得 SMSF 的所有正常税收优惠
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谢谢你，TerryW！非常感谢您的想法我有更多与您在上面给出的答案相关的问题我应该开始一个新线程，还是继续这个线程
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继续
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我想其中一个致命的规则是IP不能作为PPOR1 拥有超额现金，潜在回报和控制，是不是“越多越好”，而机会成本是“越少越好”？以您提供的商业地产示例，它是否适用于住宅地产例如：一个人想要升级他的 PPOR 并将已付清的现有 PPOR 转变为 IP 将以类似的方式将现有 PPOR 出售给他的 SMSF 工作我的想法是，通过这样做，他可以对已转换为 IP 的现有 PPOR 进行资产保护，并为新的 PPOR 存款释放现金 从 PaulG 的帖子看来，如果 IP 不是负面的，这可能会起作用但是与交易相关的成本（建立和运行 SMSF，将现有的 PPOR 出售给 SMSF 以将其转变为 IP 等）呢？ 2 在财务方面： - 缴费税 (15%) 与所得税边际利率 - 出售 SMSF 中持有的 IP 的 CGT 豁免 - 建立和运行 SMSF 的成本 - 机会成本（这里包括什么成本以及我们如何计算这个） 需要考虑的任何其他财务方面 再次感谢
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据我所知，您不能出售或购买您从您的 SMSF 拥有或向您的 SMSF 拥有的房屋 您可能不会从您的 super find 中的任何东西中获得任何好处 - 除了明确排除您经营的企业的商业财产 您甚至不能拥有假期出租并在其中住一个星期的假期
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杰夫是对的 你被禁止将你的财产出售给你是其成员的SMSF 你可能还必须考虑商业地产的印花税 但是在新南威尔士州这可能只是名义上的，50 美元或 500 美元机会成本可能是这笔钱本可以用于的其他用途
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谢谢 Geoff 和 Terry
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