澳洲澳大利亚房地产房地产投资者信托与悉尼固定单位信托

在澳大利亚地产投资



大家好，我正在考虑为我的下一次房产购买设立一个信托基金，以保护资产并减少我的土地税，但我发现知道选择哪个信托基金来购买固定单位信托基金看起来是最好的选择，但我感到很困惑Camp;N Property Investor Trust 看起来非常相似 谁能解释两者之间的区别是什么？我注意到 PIT 是一个混合信托，很难获得贷款 - 这是真的吗
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混合信托更难获得融资，是的，单位信托比你的普通家庭信托更难，但比混合型信托容易得多
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Mooki，你说目标是保护资产和减少土地税——这让我很好奇我的理解是，如果您拥有单位信托，则几乎没有资产保护（因为您拥有该单位 - 所以有人可以直接追随单位而不是财产） 您在哪个州购买您的下一个 IP QLD 似乎只有一个提供有意义的土地免税门槛信任 问候，杰森
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信任的实际需要是什么 你期望通过使用信任来实现什么 使用信任有很多很好的理由，但在很多情况下它们是不必要的 这真的取决于就您的情况而言，我个人对建议 HDT 或房地产投资者信托有点犹豫 如上所述，他们很难获得融资，但我看到很多情况下他们没有像预期的那样满足投资者的需求，并且已经有很多人把他们清盘了
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jrc77和Pt_Bear：目的是成立公司，让公司拥有信托据我所知，这将为我提供资产保护（在至少我是这么认为的BR>评论
Mooki, 如果公司控制信托（持有所有单位）那么谁拥有公司 是你，不确定资产保护在哪里（有人起诉你并拿走股份 - 他们控制着控制信托的公司） 你是否有单位信托的公司受托人 如果有，那么你是否有两个公司创建 到目前为止，从表面上看，我的理解是该设置可能无法满足您的任何一个目标也许有人可以启发我 Jason
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mooki24 不要陷入资产保护炒作它没有你想的那么容易
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我的理解是，单位信托不能提供最好的资产保护，除非它周围有额外的结构，特里或其他律师可能会更好地为你提供建议还应该考虑为什么你觉得你需要资产保护 大多数从事现收现付工作的人并不像他们认为的那样需要它 信托基金也支付土地税，而且在许多州实际上成本更高（尽管我不认为维多利亚属于这一类）在许多 c ases，经营信托和相关实体的成本高于土地税我并不是说信托不适合你如果你已经拥有一个在全国范围内多元化的大中型投资组合，那么你可能应该是通过信托投资 如果你只有一两处房产，那可能还为时过早
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公司不会拥有信托，而是担任受托人 资产保护有两个方面需要考虑 1受托人被起诉 2 单位持有人的受益人被起诉 1 信托不能被起诉，因为它不是法人实体 被起诉的将是受托人，例如说您的房产中没有烟雾报警器和租户在火灾中死亡 房屋的所有者是受托人，因此被起诉的将是受托人 受托人将从信托资产中获得赔偿，因此信托资产将面临风险 如果信托资产不足以支付诉讼那么受托人的个人资产就有风险 这这就是为什么您不应该成为受托人，而应该使用 2 美元的公司（顺便说一下，在许多情况下，他们也可以追究董事） 2 如果受益人或单位持有人被起诉，那么他们的个人资产将处于危险之中单位信托被视为财产，因此它们可以落入破产受托人的手中 但是如果您有全权委托信托，那么受益人在该信托中没有财产或信托资产（取决于契约）所以如果破产受托人确实接管了您的事务，那么他们所拥有的只是被受托人共同分配的权利 受托人不必向他们分配但是这就是资产保护的用武之地 您可以通过以下方式持有您的单位资产保护的全权委托信托，但您可能无法获得土地税豁免或无法亲自申请贷款利息 在单位信托中持有单位可以在以您自己的名义拥有之外增加一些有限的资产保护，但这不是很好
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Mooki，我最近花了一些时间在这个上 这是我得出的结论 你不能同时拥有资产保护和土地税豁免 如果你想要资产保护然后创建一个 DT 与一家公司作为受托人不做任何其他事情 如果你想重新启动土地税起征点然后与个人作为受托人创建一个单位信托获得良好的保险单并通过 PM
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我们可以探讨一下吗我假设您在新南威尔士州谈论（因为土地税规则因州而异) 假设我们目前拥有以下房产： 以我的名义：IP1 价值 396,000 美元的土地价值（新南威尔士州） 以我妻子的名义：价值 396,000 美元的土地价值的 IP2（在新南威尔士州） 所以目前不支付土地税，因为持有土地税免费门槛 如果我们在任何一个地区购买土地价值为 396,000 美元（新南威尔士州）的新 IP您的名字，我们将获得一笔不错的 6336 美元年度土地税账单（16% x 396,000 美元） 我的理解是，如果我们以固定单位信托购买（比如我和妻子之间持有 5050 个单位），我们将有效地支付相同的土地税 - 一半的土地价值将归我们每个人所有，再加上现有的土地价值，所以我们都每年支付 3168 美元 你的帖子似乎暗示单位信托将获得另一个土地免税门槛 Jason
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我认为这是因为单位信托是一个独立的实体
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如果全权信托持有所有已发行单位，则可以通过以下步骤达到门槛： 1 赎回全权信托拥有的单位在 12 月 31 日之前，2 向将在 12 月 31 日之前收到门槛的个人或公司发行单位，3 在 12 月 31 日之前将单位信托转换为土地税单位信托，4 在 1 月初向全权信托发行单位，5 赎回2 时发给个人或公司的单位1 月初土地税 土地税在 12 月 31 日午夜对所有者和单位信托基金的单位持有人进行评估（1956 年土地税管理法第 8 条） 该部分在特定时间点评估义务，而不管其他人发生什么情况一年 364 天注意：1956 年土地税管理法不包含任何反避税条款
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信托的受托人无关紧要信托的类型以及是否归类为固定信托那么个人得到门槛
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PT_Bear - 感谢您的评论这不是最积极的事情，但我曾经在家庭法庭工作，并且看到很多人的资产被从他们的伴侣那里拿走，只是因为他们觉得他们有权拿走一半我不希望这种情况发生我我想我不能说我有我dium 投资组合，但我只到了我的第 4 个特里 - 感谢您的评论Naylor 告诉我，我将获得资产保护并减少土地税 他们建议我 a) 获得 Property Investor Trust（这是混合信托）或 b) 获得一个单位信托，其契约措辞类似于 PIT信托，但是出于融资原因，它不会被视为混合信托 令人困惑的是，我被告知该公司将成为受托人，因此他们无法将其追溯到我但是如果我是公司的董事-他们可以追溯到我，他们不能，我假设我也将成为单位持有人但是我被告知如果我被起诉，公司中只有 100 个单位，每个单位 1 美元，所以我可以被起诉是 100 美元 整个过程非常混乱
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你不应该向没有资格的人提供法律建议 这里有很多问题 首先家庭法院可以并且确实对第三方（例如受托人）下达财产令, s 114 FLA 信托资产将是该关系的财产，他们可以改变财产 i即使信托契约可能不允许这样做，也有利益 -s 90AC 信托的单位在任何情况下都是财产 使用信托将无助于家庭法纠纷中的资产保护 使用单位信托时，可能会对债权人提供轻微的资产保护或 PIT 但您的单位将是财产并且可能受债权人控制 根据设置，债权人将控制信托并可能出售信托资产以分配收益以偿还债务 您可能会通过仅拥有来削弱这一点信托的部分单位和契约限制财产的销售，或延迟它等不知道你的意思是什么公司作为受托人并进行追踪 如果信托被起诉，公司将被告上法庭 信托资产将面临风险 董事和董事的个人资产在许多情况下都可能面临风险，例如违反法律、职业健康与安全、未纳税等等 如果您被起诉，那么债权人可以拿走您的单位 根据信托的设立方式，他们将控制信托并从信托中获得收入 您可能会损失超过 100 美元 要在新南威尔士州减免土地税，您必须以自己的名义拥有单位 在昆士兰州全权信托可以拥有这些单位并获得一些门槛
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我不是律师，但看到不少客户经历了分居，我很确定信任不会在家庭法庭上为您提供任何保护 没什么用 我建议避免此类问题有两个方面： 1 不要将自己置于可能成为“女朋友男朋友”的境地“事实上”没有联名账户，如果他们收取租金他们住在你的房子里，没有重大的共同购买 没有孩子 2 当你决定永久结婚时，客观地看待你的伴侣，认真思考，并确保他们是你想要成为的人与你的余生 正确的伴侣会让你们两个都快乐直到你死去 错误的伴侣会让你痛苦多年4 个 IP 一个很好的开始 这个论坛上的大多数人没有那么多取决于它的混合方式，这可能是开始考虑信任的好时机
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特里 - 你曾经是一个金融经纪人 如果是这样，我认为您实际上帮助我买回了珀斯的第一所房子先去和律师谈谈什么类型我应该看看的结构 我真的不想弄错 PT_Bear - 好的提示，谢谢我已经在做大部分事情，并且绝对没有计划在不久的将来弹出任何孩子需要得到多买几套房子，先去旅行
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是的，我曾经是一名经纪人，现在仍然是我认为你应该在建立一个结构之前获得一些专业建议，如果你弄错了它会付出高昂的代价< BR>评论
这取决于它自己的信托是被OSR视为特殊单位信托还是固定信托（有评估）你可以拥有被视为SUT的狡猾单位信托，即使他们在契约上是一个 FUT 固定信托将获得独立于您和您妻子的自己的土地税起征点谢谢特里 通过专业建议，您是指法律建议会计还是两者兼而有之 谁是为信托提供建议的最佳人选
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何时关于信托 - 专业建议 法律建议
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你需要法律建议，因为你是 ta谈论资产保护但您还需要税务建议，因为有很多税务问题
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阅读 OSR 常见问题解答页面它说：到目前为止听起来不错但随后它也说：这对我来说听起来土地价值得到了在计算土地税时传递给个人 - 所以无论如何你都会被刺痛我是不是读错了杰森
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这就是我的理解价值流向个人
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谢谢大家您对墨尔本的信任专家有什么建议吗？我已经收到了 Chan amp 的建议；奈勒，但我认为我应该更多地依赖法律建议
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试试 wwwmooreslegalcomau
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嗨，特里，我收到了一些法律建议，并被告知全权信托可能最适合我但是我认为全权委托信托虽然有利于资产保护，但不允许负扣税这是否正确然后律师建议我应该与会计师核对一下哦有趣
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是的，那是正确 - 出于税收目的，信托被视为一个单独的实体，因此信托的任何损失都不能用来抵消个人收入 但是信托可能会对财产产生负面影响，并将其与其他收入一起扣除 将信托视为单独的税收如果你有损失，那么我不能用你的损失来抵消我的收入 单位信托可以用来解决这个问题，因为如果单位赋予持有人收入和资本的权利，个人可以借钱购买信托中的单位信任，那么他们将能够在 th 上索取利息是借款所以这允许个人要求贷款利息但如果你这样做，那么你会削弱资产保护
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那么有什么理由为什么房地产投资者会使用全权委托信托如果他们有一个正齿轮的道具erty 我看不出这会有什么用 单位信托听起来对我来说是更好的选择，但是如果它不能提供太多的资产保护，我也看不出这有什么意义 似乎它所能提供的一切是一项减少的土地税法案！
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全权委托信托被用于开展业务，因为它们具有全权委托性质，也因为企业应该获利
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全权委托中的正向资产信托将允许资产保护和分配收入利润（例如，一项业务，或信托中的另一项财产） 一个信托的利润可以分配给“损失”；建立信任 此外，分配资本收益的能力可能会变得值得使用 DT 1 资产保护 2 税收最小化 使用 UT 的充分理由是： 1 在不改变合法所有权的情况下灵活地转移单位 2 这是一种节省印花税的方法，3 一种稍后将收入转移给其他受益人的方法 4 有也是“再融资本金”，受托人借钱从单位持有人那里回购单位，他们可以要求扣除利息 5 获得土地免税门槛的能力 6 将单位转让给稍后您的 SMSF，可能没有印花税（想象一下，一旦开始收入流就可以免税收入）
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jrc77 - 谢谢你的建议有任何其他信托业务等损失，所以我不确定全权信托是否对我来说是最好的解决方案特里 - 也感谢您列出每个信托的积极因素，我认为单位信托将是目前最好的解决方案，即使它没有'没有提供太多的资产保护，它似乎还有很多其他好处 虽然我的会计师建议他可以在契约中写下措辞，以便受托人（而不是债权人）自行决定赎回单位，因此这可能会提供更多保护
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你的会计师不应该起草条款或文件或提供法律意见 他是否熟悉破产法，尤其是s302B http://wwwaustliieduauaulegiscthconsol_actba1966142s302bhtml
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这里有两个问题 1 生意更多比房产风险更大所以你为什么要把你的资产放在同一个结构中 2 我的经纪人提到交易信托获得抵押贷款有点困难
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我相信 JRC 并不提倡相同的信任 - 一个永远不应该在交易信托中持有资产，但一个信托可以分配给另一个信托，因此有收入的信托可以分配给有损失的信托，但需要特别注意以避免某些法律问题
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更多有人提出问题，但这没什么大不了 如果借款实体是实际的交易信托本身，那很好，因为您将依靠交易信托的收入来偿还贷款 只有当借款人拥有控制交易信托时，它才会成为问题这不是用于贷款，但通常只需要验证交易信托是有利可图的
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正如特里所说 - 我不主张在同一个信托中进行，而是在一个单独的信托中运行信任可以将利润分配给“负面”；齿轮信托以吸收损失（假设它是允许的受益人）问候，杰森
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我不确定 S302B 想说什么特里，你能用蹩脚的术语解释吗？我的会计师已经建议了这是可能的，因为房地产投资者信托契约是以这种方式起草的据我所知，PIT 的产品裁决允许这样做这整个事情都在兜圈子 - 会计师将​​我转介给律师，律师将我转介给会计师 我认为我可能需要从另一位律师那里获得第二意见这意味着任何旨在排除或减少受益人因破产而在信托中的权益的信托条款均无效
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PIT 裁决与税收有关，与任何其他法律方面无关 正如 Aaron 上面所说，该部分试图阻止人们在信托契约中插入条款，以防止资产不公平地落入债权人手中所以你不能起草一份契约，上面写着类似A持有联合国它在此信托中，除非 A 破产，在这种情况下，B 持有这些单位走一条细线 它不像你的会计师说的那么简单
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ps，不信任这么好玩
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哈哈，我想我们对乐趣的定义不同特里即使很痛苦 这实际上是一个很好的学习过程 我非常感谢大家对此的帮助和建议 有时很难从会计师和律师那里得到直接的答案 我仍然不完全确定我要做什么 我已经向会计师询问了他们的法律联系方式，以便我可以进一步与他们交谈，因为我假设律师是实际编写契约的人（我可能是错的）希望这样我可以相互核对彼此的建议并提出最好的解决方案手指交叉再次感谢大家！
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特里，我仍然不确定在上面的第 2 部分中这是否提供任何保护，因为全权信托的受托人必须是有董事的个人或公司作为个人 这实质上意味着这些人的资产如果发生破产或诉讼事项，个人将受到审查 资产保护通常是一种过于复杂的工具，相当复杂且不明智
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Hi Leigh 在破产事件中，有一个破产受托人负责破产人的事务受托人站在破产人的立场上，他们所有的“财产”都归属于受托人（不要与全权信托的受托人混淆）所以他们的破产受托人是破产人，他们的所有资产成为债权人的信托人 对于全权委托信托，没有人拥有任何可以定义为财产的东西，即在受托人做出分配给他们的决议之前，他们无权获得信托的任​​何东西 他们仅持有期望和权利被考虑 因此，当破产受托人站在他们的立场上时，他们将有权被全权信托的受托人考虑 通常受托人的受托人将使用他们的自由裁量权并分配给其他家庭成员 通常破产的受益人也是他们作为受益人的信托的董事或受托人 一旦你破产，你就不能成为受托人或公司的董事 如果你拥有公司的股份，那么这些是财产并将由破产受托人控制 破产受托人可以控制受托公司并将信托资产分配给受益人，受益人就是他们，然后他们可以满足债权人并支付自己的高额费用 如果个人破产并且他们是全权信托的受托人，那么契约将禁止他们担任该职位并涵盖下一个受托人将是谁因此破产受托人可能无法控制信托如果破产受托人控制受托公司，这通常是没有问题的信托将在此阶段任命另一名受托人 任命人的职位已被视为不属于财产，并且 c破产时不会转给受托人（记忆中伯顿的案例） 破产不会在一夜之间发生 如果有人试图让您破产，您将有至少 28 天的时间做出回应 如果某人是指定人、受托人和受益人，它仍然会是信托资产不可能被视为该人的资产，即使该信托仅曾分配给该人 几年前，在 Richstar 裁决之后，新南威尔士州 SC 案件中使用了这一论点，在该案中，ASIC 成功获得了对信托的禁令个人财产 NSWSC 案涉及一位医生 Smith，她错误地将她的信托财产留在了她的遗嘱中 信托资产被视为与她的财产分开 但是，通过以下方式加强信托的资产保护是一个好主意不止一个任命人，甚至可能是控​​制人作为董事被归类为任命，因此这也不能落入破产受托人的手中
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我收到了马的来信cquarie Group Services 今天要求我考虑将我的混合全权委托信托转换为土地税单位信托 是的，这将节省大量土地税，但我不确定长期使用 LTUT 是否会更好 拥有的好处HDT 是现在负齿轮的能力，但在未来某个阶段（当现金流转为正时）赎回特殊收入单位，并将 HDT 作为 DT 操作，通过收入流向全权受益人来保护资产和税收最小化 我应该改为改为土地税单位信托
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取决于你的情况例如你是否已经用完你的土地免税门槛
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不，我只有一个财产在我自己的名下并且完全在免税门槛之内 其他 IP 在混合信托中，从 1 美元开始征收土地税
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现在你应该算出每年能为你节省多少土地税，然后计算转换成本 比较成本与收益 任何 CGT 或印花税后果（我认为他们可能有裁决） 与一个单位信任受托人有赎回单位的能力 但是对于符合新南威尔士州土地税门槛的固定单位信托，我认为这是不可能的 另一种选择是将单位出售给全权委托信托 几乎相同的事情，但资产保护可能略少
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转换将花费 22,000 美元，但每年可节省 28,000 美元的土地税 没有 CGT 或印花税后果 我刚刚在某处读到“a 的唯一受托人单位信托可能是其单位持有人之一，但不是唯一的'这是否适用于土地税单位信托我是我的 HDT 的唯一受托人并持有 100% 的特殊收入单位
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是的，这是基本的信托法 您不能为自己持有信托财产，因为如果 c ase 您将需要至少一个其他单位持有人，或共同持有单位 您还需要再次贷款
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或借此机会将受托人更换为公司
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是的，应该有一个公司受托人个人作为受托人，并且持有这些单位的同一个人成为“合并信托”，基本上有人搞砸了设置或不知道他们在做什么
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