澳洲澳大利亚房产 再融资 LMI 作为税收减免 悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，我和我的妻子目前拥有一个 IP，它的房屋贷款是在 NAB 处的，它是在 2012 年 12 月 15 日之前以 604% 的固定利息支付的 我们在 2010 年 3 月买回了这处房产，我们住在那个房产 15 个月，去年 2011 年 9 月，由于我的工作搬迁，我们搬到了不同的地方，我们目前正在租房由于我们俩现在都在全职工作，我们正计划购买另一处房产并搬进去当我与最初帮助我购买第一套房屋的抵押贷款经纪人交谈时，他建议我们为现有房屋贷款再融资并使用我们现有财产的净值购买下一套房他还提到，如果我们对 LMI 负责，这可能投入知识产权财产并作为借款费用申报 这可能吗？如果可能的话，我在 5 年期间仍在申报的初始借款费用会发生什么情况？我是否只需添加新 LMI 的 1 年比例？以及我声称作为税收减免的现有借款费用的借款成本 任何建议都会有所帮助 谢谢
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如果 LMI 是再融资所必需的，这使您能够购买投资物业，那肯定是一个很好的选择LMI 可以作为资本支出注销的论点 只要确保贷款没有交叉抵押 除了通常是坏的，这也意味着任何应付的 LMI 将被放大到超过必要的程度*编辑* Opps， LMI 似乎是为了购买 PPOR，这不是可抵扣的目的 如果您购买的是 IP 而不是自己的房屋，则可以免税
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我认为 LMI 不是可申请的贷款，而LMI是购买您将要居住的房产，因此不可索赔感谢 Peter 指出 Cross Collat​​era贷款的lization
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谢谢托比，我会试着从我的经纪人那里得到更多的澄清
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我的道歉，我误读了原帖，把它倒退了托比是正确的，就像你一样重新购买自己的房屋，所产生的 LMI 将用于不可扣除的目的，因此不能扣除税款
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不要听取经纪人的税务建议 如果 LMI 是与产生应税收入，那么它可能是可扣除的 但是，您正在再融资以增加私人用途的贷款 部分再融资将与投资房地产贷款有关，因此部分 LMI 可以扣除 借款费用可在 5 年或整个生命周期内申请如果贷款更短，那么如果您解除贷款，您可以一次性申请任何剩余的 LMI 和其他借款费用，然后可以在 5 年内申请任何新的借款费用 - 假设可扣除
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来自一个同时是律师和税务代理人的经纪人或者是三人组no-no-no
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只能注册会计师在论坛的这一部分发帖 如果我从我的描述中删除抵押贷款经纪人会有所帮助 如果我在每个帖子的底部都放一个小免责声明会有所帮助吗使用这个论坛来分享知识，来自两个专业人士，但主要来自有直接个人经验的人 很高兴这里的大多数海报都是我发现它非常有用 顺便说一句，再融资 LMI 的哪一部分可以在什么样的情况下申请，给定再融资的目的是购买 PPOR，难道没有一个 LMI 是可索赔的“”部分再融资将与投资房地产贷款有关，因此部分 LMI 可以扣除“”
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对不起Tobe，我指的不是你，而是原发帖人的经纪人 我认为任何人都可以在论坛上发帖 贷款正在再融资，部分贷款将与最初购买的房产有关 如果这样贷款再融资然后在一旦房产成为投资，利息将可扣除 如果贷款中有 LMI，则 LMI 的一部分将与原始贷款相关，因此部分可以申请
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显然人们需要从会计师 虽然经纪人通常没有资格提供税务建议，但公平地说，我们看到了足够多的情况，至少可以提供一些基本建议，以与个人会计师确认。我可能天真地假设这个论坛上的人是无论发布者的资格如何，明智地将本金应用于他们在这里收到的信息我在这种情况下的看法是，再融资的目的是让借款人有能力购买另一处房产如果他们不想购买他们不会再融资的那个财产因此，它们可能不会产生 LMI 因此，可以肯定的是，LMI 的目的将适用于增加资金的相同目的，或者如果没有发生再融资，那么这个论点可能适用，而是现有的贷款旁边放了另一笔贷款（用于购买下一个房产）
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这样的人，如果他们确实存在，则必须确保他们清楚区分自己的角色作为经纪人，他们无法提供法律建议, 但如果在适当的许可和保险下担任律师，他们可以就法律问题提供建议
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公平地说，我总是做出大量的资格和免责声明（我们必须根据立法）给出我对税收的意见和个人经验直接与客户交谈时很重要因此就LMI可扣除性而言，“新”LMI均不可申请，但如果之前已支付LMI并将其资本化到原始贷款中，这将继续可扣除
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真正的问题所有分心的背后是，如果可能的话，现有财产的新股权贷款应该由同一个贷方处理。这样“小”；新的单独不可扣除贷款的 lmi 保费将不可扣除，但之前支付的较大部分仍将是“可折旧的”；针对来自 IP Id 的收入，打电话给经纪人卡并提高他们 2 :) 可能有一个合乎逻辑的理由必须重新购买这批货，但请确保它是出于您的原因，而不是贷款人经纪人 ta rolf
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你说得对 Tobe，论坛是共享知识资源 然而最近有一些错误信息，特别是来自某个经纪人（目前公司除外！）在“税务”部分发布，没有免责声明或通常在帖子底部“与您的会计师核对”由于我们会计师必须从不正确的建议中修复混乱，我们对无帮助的建议有点敏感
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是的，只要原版物业仍然是出租物业
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Dan 你对我上面的“意见”有什么意见吗？我假设最初的贷款是按 80% LVR 取出的，然后是另外 10% 的股权访问（其中将在全部借入金额上产生 LMI）鉴于股权访问是触发 LMI 的原因，并且目的是购买对于另一处房产，LMI 是否可以按照与购买新房产的目的一致的方式进行扣除，即使它是在整个贷款中收取的 我对不合格的建议感到痛苦 当客户说他们的会计师、律师、父母理发师告诉他们时，这很痛苦没关系，因此银行应该把钱借给他们
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我认为有两种方法可以证明这一点，例如投资房产的 100,000 美元贷款，然后再借 50,000 美元，贷款再融资给不同的贷方同时 50,000 美元用于私人住宅的存款 1 为释放 50,000 美元贷款进行了再融资，因此产生的任何 LMI 都将是私人费用或 2 总贷款为 150,000 美元，其中投资部分 23 和私人部分 13 任何 LMI因此，涉及再融资的可归因于投资 23 和私人 13 -- 如果贷方没有改变并且贷款只是增加了 50,000 美元，那么似乎 LMI 会产生红色这只会是私人费用是否同时为该地段再融资会改变这一点
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贷款担保的现有资产是IP（前PPOR）您尝试访问的股权是您想将此股权用于私人目的 您试图辩称您的私人借贷能力已因您拥有由资产担保的现有投资贷款这一事实而受到损害 您正在使用“但为了”的论点但是对于现有的贷款，我可以在没有 LMI 的情况下利用现有 IP 贷款的股权 这个论点通常不是决定性的 考虑到资产最初是作为 PPOR（私人目的）获得的，因此更是如此。 Rob
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一直在发生 - 很多会计师对他们写的零星贷款都有经纪人认证 说你应该“区分”税务代理人和经纪人能力很容易，但实际上这条线是比那更模糊（alth哦，我相信你已经知道了）哦，想想那个心血来潮的会计师我可以对我的职业说同样的话，我必须“清理银行家或其他无能经纪人留下的烂摊子”我不声称自己什么都知道，但你说的好像会计师是好的建议的仲裁者，我只是不接受是的，这里的人们应该与专业人士讨论 [插入 taxfinanceaccountinglegal question] 简单的事实是人们不能依赖在这个论坛上 100% 寻求适当的建议，wh你不能 100% 依赖你付费的专业人士，因为即使是专业人士也弄错了 是大错特错 法律会计建议是政府眼中的借口 地狱不 最终，我在每份纳税申报表底部的那个小小的免责声明会计师确实说我对其中的任何错误负有个人责任所以请停止这种荒谬的断言，即只有会计师最了解
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不要认为丹在说但是，会计师有可能知道一件事一两个关于税收
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是的，一些会计师在同一业务中经营抵押贷款经纪在这种情况下，他们是经纪人和纳税人但他们可能有涵盖两者的保险如果税务代理人提供贷款建议那么他们可以同时提供税务建议 与律师虽然不同，但律师可以经营另一家公司和一家法律事务所，但必须明确区分两者 - 单独的文件、公司和电子邮件地址利益冲突 - 例如，当您作为经纪人进行贷款时，以律师身份签署信托契约等 我最近读到一个案例，一位大律师起诉一位会计师，该会计师同时也是一些种植园投资的规划师，但他的系统一团糟，不清楚他在这件事上代表哪家公司，因为他在不同阶段使用了两家公司的信头
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实际上，这些链接专门针对Aaron关于免责声明的评论：http :wwwpropertyinvestingcomcomment272849#comment-272849 http:wwwpropertyinvestingcomcomment272846#comment-272846 http:wwwpropertyinvestingcomcomment273067#comment-273067 干杯，Rob
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依赖注册税务代理人的建议后，当您向代理人形成意见： 合同法损害过失侵权 安全港保护由 ATO 根据立法提供（与免责声明无关，不依赖于自由裁量权的 ATO 实践和报复性的 ATO 官员）专业协会也可以控制他们的行为 税务代理人审查委员会已立法监督，可以对注册税务代理人施加限制和惩罚 推广处罚制度要求更高标准的税务代理人 您也只能要求注册税务代理人或税务律师提供的建议费用的税收减免 在大多数情况下，最后一点可能并不那么重要，因为它通常是免费提供的，作为经纪人使用其服务的诱因 此外，建议将肯定不是书面的 干杯，Rob
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LMI 的扣除将取决于新贷款的目的（股权释放） 如果触发 LMI 的新贷款是购买一个私有财产，那么我认为 LMI 是私人开支，我也听说了这不仅仅发生在会计师身上，我敢肯定
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是时候为你做一些阅读理解了， Aaron 我不是说会计师是唯一能提供好的建议的人 我说会计师是人们应该听取税务建议的唯一人 大不同 看起来好像你很想提供税务建议，你为什么不去并做五年多的学习成为CA或注册会计师在那之前，你坚持你所知道的如何
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当需要法律补救时，为时已晚损害已经造成加，实际上，要对任何专业人士的疏忽进行调查并不容易，特别是在一个有争议的领域，专业意见的差异是合法的，因此给出“错误”的建议根本不是疏忽当然，我们都可以就简单的事情达成一致，例如要求为投资物业支付利息费用减税，但当它变得更复杂时会发生什么事实是没有人100％肯定地知道答案，我不希望任何会计师提供这种保证，因为它根本不存在
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我的错误，因为即使是我自己的会计师也将我推荐给税务律师处​​理 ATO 的税务问题 也许您也想升级您的证书，因为税务律师是税法应该或应该是什么的仲裁者 我可以就像你一样，dan_c，最终成为了一名税务会计师，但我很久以前就拒绝了那个工作机会看到他们并免于愤慨
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免责声明更多是为了确保您包括所有收入并且不要捏造您的费用，而不是依赖税务建议如果您确实依赖税收提供的建议代理，这是错误的，您有追索权 如果您依赖抵押贷款经纪人的建议 房地产经纪人 任何其他销售都没有追索权为佣金工作的人这也是为什么税务人员携带大量PI保险以防万一
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如果我看不到他们，我将无法纠正他们
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估价我的知识产权和再融资建议的结果 大家好，我昨天见到了我的抵押贷款经纪人，他告诉我他现在拥有财务管理文凭，他现在是一名高级财务经纪人关于我最初的职位是使用我的投资物业的购买另一所房子的股权 他给了我以下建议，我只是想看看是否值得付出努力 根据抵押贷款经纪人使用外部估值公司所做的估值，我们的 IP 当前价值为 396,900 美元，结果 LVR 为 8213 % 基于我们的贷款余额 $326932 因此，我的金融经纪人建议我在 ANZ 为我的住房贷款再融资，并借入我当前房产价值的 90%，即 $357210，并将额外的现金 $30278 存入对冲账户减少我们的我支付利息，并且在显示良好的银行记录并节省一些额外资金后的 4 个月后，我们可能会考虑通过向 ANZ 获得另一笔抵押贷款来购买下一个房产。他还提到，这次再融资产生的 LMI 可以是声称为借款费用，但是根据我之前对我最初发布的回复，我认为仅与知识产权贷款部分相关的 LMI 只能作为借款费用扣除当我与我现有的银行 NAB 进行比较时ANZ 我发现利率和他们的套餐优惠没有太大区别 NAB 目前的选择套餐利率在折扣后是 588%，他们的年套餐费是 $395 而 ANZ 的折扣后的免费套餐利率是 595%他们的包裹费是 375 美元因此我想知道是否值得努力搬到 ANZ，或者我最好与 NAB 交谈并询问他们可以提供什么来留住我当我进行数学计算时，我发现通过 ANZ 进行再融资的唯一优势是在 20122013 纳税申报表中要求 NAB 现有抵押贷款的剩余借款成本，这将增加我的纳税申报表，如果任何人都可以给我一些建议希望我的问题有道理谢谢
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我还没有见过不是高级财务顾问或类似的经纪人，所有经纪人如果想留在，都需要持有文凭2013 年 1 月 30 日之后的行业，所以这有点争议 向 ANZ 再融资并坐 6 个月意味着您将有资格获得 ANZ 95% 的投资贷款（anz 将 95% 限制为 6 个月或更长时间的现有客户）因此，如果您打算在 6 个月内购买具有高 LVR 贷款的投资物业，这是一个相当不错的选择。就 LMI 可扣除性而言，这是您的意图吗，我的理解是其可索赔（持续的利息成本和借款费用) 如果目的是产生额外的应税收入，这种情况在 6 个月内不符合条件，当您实际购买投资物业并开始收取租金时，这是最好的选择吗？还有其他贷款人可以在没有等待 6 个月，但可能与您的特定细节有关，这意味着 ANZ 最适合您
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我马上要说，您的金融经纪人比您的利益更符合他们的利益我当涉及 LMI 溢价时，很难找到您的经纪人建议从 NAB 向 ANZ 再融资的原因，因为如果您使用 NAB 进行简单的充值，LMI 溢价将约为 ANZ 收取的费用的 10% 真实经纪人推荐的原因是因为 ANZ 会为再融资支付全额佣金，而 NAB 只会支付很小的佣金（不是全额贷款）。 nds 美元而不是几百美元 它也将花费你数千美元而不是几百美元 在利率和费用之间，ANZ 和 NAB 是可比的，但 NAB 有一点优势忘记税收优惠，这意味着您可以收回部分成本，但仍然需要花钱。至于“财务管理文凭”；和“高级金融经纪人”，真是一堆垃圾，该国几乎每个经纪人都持有该文凭，并且在任何地方（可能期望他的雇主）都没有对“高级金融经纪人”或“初级”的官方认可，甚至是“Sh * tkicker”；归根结底，我认为您的经纪人正在带您兜风，并将他们的利益置于您之上我与 NAB 交谈，我愿意打赌他们会帮助您获得更好的交易
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不会打扰关于税收方面的事情但是新的 CBA HL $250k - $350k @ 90%LVR 将是 58% (66% - 08%) 的财富套餐，即 $375pa，您目前获得 $700 进行再融资不知道为什么您的经纪人建议您以更高的利率搬到 ANZ 并偿还 LMI
评论< BR>您好Tobe，感谢您的即时回复关于他持有的资格，他确实持有财务管理矿山的文凭，我妻子的意图是购买房产给我们居住，因为我们目前住在一个自 2011 年 9 月起出租房屋并出租我们的 PPL 至今 我们不得不这样做是因为我想住得离我现在的工作地点更近 因此，当向 ANZ 再融资时，LMI 是否会再次产生，可作为借款成本索赔或仅部分可索赔因为有一笔超额资金 30278 美元，这是额外的抵押贷款再次感谢
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我不是会计师，但我的意见是否定的，在您实际从新贷款中产生应税收入之前，LMI 将无法申请 旧贷款部分将在此之前 贷款的目的是什么 LMI 如果不产生应税收入，则不可申请Tobe, 高级财务顾问, DIP FS, racontour 和 purveyour of Fine为了他的利益，提前去 ANZ，因为他提到我在 ANZ 产生的 LMI 可以在 2 年内申报，这表明他对税收方面的知识不够，我一定会和 NAB 谈谈，让你们知道结果再次非常感谢
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你好布雷迪，感谢有关 CBA 的信息
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没问题，你的经纪人没有建议这个，其实我不是，我个人会回到 NAB 告诉他们 CBA 会给你 58% 并且会支付700 美元可以转换，我建议他们会根据客户的简报来匹配 rateHiya 可能还有其他原因你想将他们从 NAB 转移到 CBA 或 ANZ 这些主要是可服务性和未来结构相关如果 OP 已经支付一堆LMI到NAB，然后我同意PT除非上面的一些逻辑适用在金融管理和作为高级经纪人方面，不要粗鲁我有火箭科学的荣誉学位，好吧，所以我少了2个字母岩石科学地质学家#8203;除非您的经纪人是税务顾问税务代理人，否则我会将我的税务查询交给税务人员 ta rolf
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如果您已经向 NAB 支付 LMI，请同意其他人，然后坚持下去并获得贷款增加支付 LMI 一次已经够糟糕了，两次真的很糟糕 BTW - BCom，法学学士（墨尔本）
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经纪人听起来像个傻瓜他为什么要吹嘘获得文凭他只是想通过增加佣金把你搬到澳新银行 LMI 不能扣除，因为它是私人目的 如果你按照他的建议去做，贷款最终会混合用途，并且增加的利息不能扣除
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什么Brady 说让 NAB 与竞争对手匹配利率；我知道他们会这样做，因为在同样的情况下我已经失去了 NAB 的业务 - NAB 不想要这笔交易，所以我们在其他地方获得了资金，在再融资前夕他们回来了我不想要的还价”也不认为 LMI 是可以扣除的，但是如果你的会计师说可以扣除，而且文凭是没有资格的 每个经纪人都有一个 好的经纪人的真正证明在于你收到的建议以及他们如何保护你的利益 我有学位在工程;人们实际创造东西并解决实际问题的地方
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那是标准的NAB培训实践:) 我们都去过那里 ta rolf
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+1 还没有结束
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谢谢大家肯定会和 NAB 交谈
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与 NAB 讨论与他们再融资的问题 大家好，昨天我去和我当地的 NAB 分行银行顾问谈了我改用另一家贷方的想法，并且我告诉他我得到的选择然后他建议向 NAB 再融资，NAB 将以 95% 的利率再融资，LMI 溢价 3000 美元根据他在我进行以下计算时所说的话，财产价值-8235% LVR 397,000 美元再融资95% $377,150 LMI 根据 NAB - 3000 当前贷款余额 $326,732 将可用的基金 $47,418 我倾向于从 NAB 获得 $47,418 与我通过支付更高 LMI 从 ANZ 获得的基金相比 我和我的妻子迫切希望快买房，我相信我可以将上述资金用于购买价值 400000 美元的房屋的费用 购买价值 400000 美元的房屋的估计成本400,000 等于 $50,300，其中包括以下内容，政府收取 $17,000 LMI $13,000 5% 存款 $20,000 考虑到我从再融资中获得的资金，我将只差 $3000，这是可以管理的 我的上述计划是不是一个愚蠢的计划 我是否急于进入我是不是先做再融资，然后在3-4个月内做pre-approval 银行顾问建议我等几个月再存点现金，这显然会降低我今天被要求来银行的LMI成本和我的妻子一起完成新房的再融资和预先批准申请 任何建议将不胜感激 希望我说得通
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我以为你已经在 NAB
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嗨特里, 是的，我已经在 NAB 工作了，昨天我去和他们谈了如何为我现有的住房贷款进行再融资，该贷款的余额为 326,932 美元，并获得超额股权基金将其用于新的住房贷款谢谢
评论< BR>贷款增加然后再融资e 听起来你在换银行
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嗨，特里，是的，我认为这就是它的措辞，抱歉使用了错误的术语
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sambaba - 请注意，NAB 只适用于最高 95%，包括购买的 LMI增加可以通过 通常对于涉及 LMI 的贷款增加 NAB 将要求您提供资金去向的证明 当资金不在小猫中或正式批准时没有意义提出要约 希望对您顺利
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嗨亚伦，谢谢你的回复根据你的说法，我认为我最好先完成贷款增加，一旦资金可用，尝试使用另一个贷方进行新购买
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是的，完成贷款增加（您需要提供贷款目的的证据）进一步的资金），然后将这笔现金作为投资购买的押金交给另一家贷方
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理想情况下，将增加作为单独的拆分
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什么，今年你要批准 终于解决了首次申请后 7 个月的复杂再融资 许多奇怪的事情，包括 LMI 的请求 1 在价值 300 k 的地方修复浴室里破裂的地砖 2 由于空气污染（来自交通）在布里西郊区的 4 级环境问题单车道 3 不喜欢中央商务区边缘的一间卧室 85 平方米的小屋 他们将建造 28 平方米的狗箱单元，但要警惕优质的小型住宅：需要我去一个 90% 的再融资 :) ta rolf
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对不起，罗尔夫-我确实提出了警告“天堂禁止”，下次谈到STG时，我会加粗并放大它
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我只是在阐明你的担忧，罗尔夫
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