澳洲澳大利亚房产 Redraw Loan vs 100% offset account Sydney

在澳大利亚地产投资



大家好长时间的读者但这是我的第一篇文章！我有一个投资物业将于 3 月结算，我也正在考虑购买一个物业作为自住业主居住鉴于我很快将拥有两处物业，1 处投资和 1 处自住业主，我有点困惑我如何应该构建这两笔贷款，所以你可能有的任何建议都会很棒 我已经与一位抵押贷款经纪人谈过，他建议我设置两笔没有 100% 抵消账户的贷款，而是他们都有免费的无限制重新提取 有没有这样做的税收影响或者是 100% 抵消最好的方式 免费的重提贷款没有任何建立或持续的费用，所以建立两个贷款不会很昂贵 提前致谢 the_captain
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绝对要申请两个单独的贷款，您需要能够将可扣税部分 (IP) 与非可扣税部分 (PPOR) 分开，但您还应该考虑在 PPOR 贷款上开设一个抵消账户，以便您可以将资金存入有最小化金额您甚至可以将您的 IP 贷款转换为 IO，并将收到的所有租金存入您的 PPOR 抵消账户，从而最大限度地提高可扣税利息部分 此设置与 quot ;分拆贷款;最近引起了很多讨论的设施——它们达到了几乎相同的结果，但我建议的抵消账户方法不会让你在 ATO 遇到任何麻烦！我建议您发现自己是一个新经纪人 使用 IP 贷款重新提取设施是危险的，除非您只会重新提取资金用于投资用途 所以我建议的结构：贷款 1 - 仅利息，仅由 IP 担保的贷款 贷款 2 - 本金和利息（或 IO，您的选择），仅由 PPOR 担保的贷款，并通过抵消账户抵销 抵销账户 - 所有租金、工资和其他收入都进入这里，所有付款和费用都来自这里 确保不要让银行交叉- 将两处房产作为抵押——也就是说，不要让他们在两处房产上获得一笔贷款，或者使用两处房产来共同担保这两笔贷款——他们没有理由这样做，因为西太平洋银行会做一些很好的抵消贷款，而这些贷款并不真的花了你很多钱 - 如果你有资格获得他们的专业套餐之一，你的利息会打折
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我会加强对 Sim 的建议的评论：1 笔 IP 贷款拥有一个抵消交流设施 当 PPOR 贷款已付清，可用作重绘缓冲，无需证明每次提款的投资性质 2 将知识产权贷款利息资本化的拆分贷款方法与将支付知识产权贷款利息的建议方法相距甚远 3 解雇经纪人的建议有点困难可怜的女孩为 PPOR 贷款推荐了免费重绘免费产品 它有什么问题 反正利息不能扣除 问候，洛塔纳
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问题不是 PPOR 重绘 - 而是IP 重新提取 - “我已经与一位抵押贷款经纪人谈过，他建议我设置 2 笔没有 100% 抵消账户的贷款，而是他们都有免费的无限制重新提取”；这是我听到经纪人建议的常见事情，虽然最小化成本的愿望令人钦佩，但似乎对重新提取账户的性质存在根本性误解 经纪人不是税务顾问——这总是一个问题，但同时, 税务顾问通常也不是经纪人，也不倾向于理解金融的复杂性 现在诚然，客户可能已经解释说，他们从未打算将 IP 重绘用于除投资之外的任何事情，这保留了它的税收减免性，但是意图会改变，所以我总是倾向于计划最灵活的结构你无法击败抵消账户 - 它提供了重绘的所有好处等等，现在有很多产品不会花费你很多钱额外设置请注意，您可以并且可能仍然应该使用抵消账户重新提取您的贷款 - 但应该谨慎使用
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大家好，我的 2 美分价值很大程度上取决于船长想要什么将来做ure 设置和持续费用是贷款结构的最低成本，除非贷款是微不足道的 机会成本、提前还款费用以及在不同程度上利率更为重要 我的行业过于关注成本成本成本，而不是利益利益利益，更重要的是认识到需要为中长期使用提供产品，而不是今天的明显意图我的教科书中有一些经典的例子boo boos以避免低利率介绍贷款检查看看真正让你付出了什么 6 个月低于 45 的利率听起来真的很不错，直到你算了一笔账并发现持续的利率是 如果你不感到惊讶在中期支付更多的利息，在某些情况下将您的贷款在理想结构上延长 3 到 5 年同样重要的是，确保您知道“这种产品的提前还款罚款是多少 几百美元可能没问题，但看到费用在贷款价值的 1 % 甚至 25 % 左右并不少见 更重要的是，这是深入借款人内心和头脑的重要地方——他们在做什么 1 2 5在 10 年和 15 年的时间里，我有一些客户不得不搁置购买 IP 仅仅因为他们从错误的贷款产品开始，现在他们在精神上受阻，无法将美元花在中断成本上以继续寻找新的机会 三主要从我的角度来看，财务规则是：1 你需要知道你今天和明天在做什么，并且能够梦想超越 2 关注结构（注意不是产品）需要适应“生活就是这样”当你做其他的时候发生在你身上呃计划”；这部分包括法人实体结构 - 谁或什么持有您的资产 3 实际财务成本很重要，但与节省 5000 美元会阻止您赚取 100 000 美元的情况无关 根据我的经验，投资者中短期融资安排的最大成本不是费用和收费，不是利息，而是无法行使一个人愿意进入他们生活的机会的成本 Ta Rolf PS Basic el Cheapo 贷款有时适用
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重绘类似于使用的 LOC投资目的 bundy
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据我所知，带有重提的 IO 贷款给您的结果与 LOC 完全相同偿还贷款本金（假设您维持您的利息支付） - 作为 IO 贷款并重新提取通常是固定期限的，也许是 5-10 年
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谢谢 Sim 我知道我的信用工会他们认为你应该有足够的乐趣 w 30 年后他们的 LOC 如果使用得当，我想我会使用 LOC 而不是 IO，因为我长期从事而不只是美好时光 bundy
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投资物业的 10% 定金是从抵消账户税中支付的免赔额 我有一个现有的贷款账户和我目前居住的房屋的抵消账户 我已经支付了最初 10% 的押金和我从我的抵消账户购买的新投资房产的印花税 我可以将其声明为减少我的应税收入
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你不能真正要求增加你的住房贷款的利息，因为你没有“借”你的存款放大器;印花税 您实际上是通过从对冲账户中提取资金来使用现金存款 您应该做的是在购买投资房产之前为您的房屋设置单独的投资贷款 您可以使用这笔贷款的资金作为存款（不是您的储蓄）只要这笔贷款中的资金仅用于投资目的，利息就可以完全免税 因为利息也会记入单独的贷款账户，您可以轻松确定多少利息您为投资目的而付款 正确构建您的贷款对于从减税中获得最大收益至关重要 下次您应该在购买前向好的经纪人寻求建议
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不，因为它不是借款你所拥有的这样做不好，因为您将在接下来的 30 年内每年为您的住房贷款支付更多利息，而这将无法扣除 $50,000 存款 $3,000 每年您将获得的税收减免会错过的！想想复合效应
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银行家建议我把当前PPOR的贷款补足，然后用这笔钱支付未来IP的10%定金，这样可以免税干杯
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取决于你是怎么做的 如果你借了它通常是可以扣除的 如果你借了钱并将钱暂时存入储蓄账户或抵消账户 利息将不能扣除 如果你没有将贷款拆分为您将拥有一笔合并贷款，并且每次还款都将减少可扣税部分以及您的不可扣税部分
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谢谢特里，如果我借（充值）贷款并创建新的房屋贷款账户，而我一直在寻找新的 IP 假设我将在 2 个月内找到合适的 IP 开设新的充值贷款账户和支付 10% 存款之间支付的利息是否可以扣除 或者它是否被视为个人用了两个月
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现在钱在哪里
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我cr吃了一笔新的固定利率充值贷款它没有抵消账户而且在我找到IP之前我不会使用这笔钱这可能吗我现在很困惑或者新贷款需要在我支付押金的同一天创建确保您通过支票或银行支票提取并直接支付给供应商代理 不要将其存入储蓄账户以写支票，即使是临时的 这应该确保您能够索取这笔贷款的所有利息，并且然后在每个月支付 IO 之后，你可以将你的闲钱转移到你的 PPOR 贷款
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Elstupido, 钱是否从新的充值中提取 例如说我正在购买 IP 目前我有贷款为 40 万美元的房产拆分存款成本（例如，它是从 10 万美元的充值中提取的） 目前余额为 0 美元 可用重提款为 10 万美元 抵消余额为 0 美元 我支付押金 (10%) 目前余额为 4 万美元 可用重提款为 60 美元k 抵消余额为 0 美元 结算时我支付剩余的 20% 定金，外加成本 ($18k)贷款 80% 的财产是从单独贷款中支付的 目前余额为 $98k 可用重提为 $2k 抵消余额为 $0 问候，杰森
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解释得很清楚谢谢杰森和特里
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问题是您将充值账户中的钱放在哪里 * 如果是从固定贷款中重新提取，您可能会发现在需要时重新提取资金有困难——许多贷方不允许您重新提取固定贷款 如果是这种情况，可能值得打电话给您的贷方 *如果它存在于您的抵消账户中，这与您的 PPOR 相抵触，严格来说，借来的钱已用于减少不可扣除的债务 利息固定贷款可能无法抵税 很多人可能还是会申请并可能侥幸逃脱，但我预计如果这些人被审计，ATO 会有不同的意见储蓄账户，直到您需要编辑了它，但总的来说，最好的策略可能是使用可变贷款来获得股权，至少在资金投入使用之前干杯彼得使用 PPOR 贷款的充值资金并将其放入单独的可变贷款中是一个更好的主意然后是 LOC 我唯一知道的是可变贷款的利率会更低 我现在可以理解这两种方式都可以减税
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LOC 本质上是一种具有一些附加功能的可变利率贷款 * 虽然它仍然有一个明确的期限（通常为 25 到 30 年），仅在贷款期限内产生利息 * 它设置为交易性的，因此您可以像储蓄账户或信用卡一样将资金转入和转出 在大多数情况下只付息的可变贷款将做同样的工作并且更便宜主要的问题是你必须在只付息期结束时审查贷款（通常最初是 5 年，但在大多数情况下很容易审查）
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