嘿，不知道是在此处发布还是在房地产金融中发布，希望我选择了正确的，我的 IP1 价值约 285k，仅剩下 35k 贷款，IP2 去年以 605k 购买，剩余 626k 贷款（交叉抵押 IP1 到借出 107%，无 LMI）我打算在 2014 年中后期搬入 IP2 房产都在 VIC 我正在考虑在搬入 IP2 之前的某个时间将 IP1 出售给单位信托，并使用收益来帮助减少未来IP2 上的不可抵扣债务 我以前住在 IP1，2008 年初搬出，此后（租用或与父母住在一起）没有任何住房，因此如果我在接下来的 20 个月内出售，则不应承担 CGT 目前支付约 36 美元k 可扣除利息年，如果 IP2 成为我的 PPOR，将降至只有 2000 美元的免赔额和 34000 美元的不可免赔额，我将很快约见我的会计师，并且可能也会与抵押贷款经纪人交谈，但希望我可能会能够事先获得一些信息，所以我可以运行一些 numbersspre adsheets 并检查可行性 所以提出问题：我是否会通过这样做来引诱任何避税问题 我的理解是，只要它以市场价值出售就应该可以我可以对我的薪水产生负面影响 这在实践中是如何运作的这些资金用于偿还自己的贷款 贷方是否以住宅利率贷款购买信托单位 他们将在信托或单位中贷出多少 LVR 或者是通常的做法是重新提取股权以借入单位以获得住宅利率（并且没有问任何问题）由于财产被交叉，并且 IP2 中存在负资产，我想银行将承担大部分销售以减少 IP2 的贷款，但希望不是全部！贷款是由 CBA 提供的，他们是否有一项政策来确定在这种情况下他们会接受多少，例如将贷款减少到 80% LVR 那可能仍然给我剩下 140k 左右（如果需要，可以重新提取购买单位）大概什么会出售给信托的成本 我有印花税，但应该是免费的 CGT 我目前的数字考虑到其他成本、放电费、信托设立费等 5k 软糖 这听起来合理还是太低 信托可以持有吗自己的单位（这似乎是明智的，但你永远不知道！）例如，如果信托有 10 个单位，每个单位 28k，我可以花 140k 购买 5 个单位（如果有的话，可以获得一半的信托利润），而信托保留另一个5 个单位，并且该利润保持在我认为涵盖我的问题（目前）的信任范围内为什么单位信托（为什么不是全权委托） 单位信托似乎是获得负扣税利益的最简单设置，这是单位信托的土地税似乎也较低的主要原因（按一般税率计算，全权按附加费率收取） 资产目前保护对我来说不是一个主要问题（现收现付员工）单位信托似乎非常灵活，当 IP1 再次成为正向负债时（5 年以上），我可以将单位转让给我的低收入合作伙伴，如果资产保护成为担心我可以将它们转让给全权委托信托，以后我可以将这些单位出售给我的 SMSF 我相信只要资产价值不超过 100 万美元，我可以在不产生印花税的情况下这样做 粗略的数字（一次再次可能是有缺陷的）建议我将在 3 年内收回印花税（6k 退税），并额外支付一年的额外费用之后，这一切都是肉汁对冗长的漫无边际的道歉，任何建议和建议都非常重要引用！干杯
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好的，那是一篇很长的帖子！我的回答：1）税收问题——我认为你做这整个练习是为了基本上“调整”IP1，以获得你似乎因过早偿还贷款而失去的负扣税利益如果是这样，请注意第 IVA 部分（所得税法的反避税条款），该条款禁止寻求减少应缴税款的计划 获得私人裁决始终是谨慎的，因此您可以从 ATO 获得他们同意该安排并且不会试图阻挠的承诺罚款等 你必须证明这项交易除了税收优惠之外还有更多的好处——比如资产保护（单位信托不是这样）、获得更多资金等 如果你卖掉它，你就不能逍遥法外由于 CGT 条款下的市场替代规则，这是任何出售房产的强制性要求 2）单位信托如何借款 - 基本上，单位信托发行的运作方式是 10 个单位，您购买所有这 10 个单位，然后从银行借钱 信托然后使用从出售单位获得的资金向您购买财产 信托（或更准确地说，受托人）不“拥有”自己的单位 -这个国家有禁止自我收购的法律 它只向购买者发出它需要的确切数量的单位 单位信托基金有在 5 年后进行资本重组的策略，以便在资产增值和增加贷款后基本重新获得财产财产，但与一个单独的问题有关 - 由于可能存在第 IVA 部分问题，ATO 不喜欢这些安排 3) CBA 由于交叉拼凑而要求偿还多少 - 最好的情况下，他们将需要 80% 的 LVR但是，如果安全性不够或他们对您的借款不满意财务状况，他们可能会要求您进一步降低 LVR 真的很难预测
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这里有很多问题它是 很难知道从哪里开始 很难回答，因为你没有给事情编号 首先，如果你有配偶，你可以以市场价值卖给配偶，而无需支付印花税 这可以达到相同的结果，但降低成本 其次，您必须阅读 TR 200218 所得税：住房贷款单位信托安排 http:lawatogovauatolawviewhtmdocidTXRTR200218NATATO00001 ATO 担心这些安排 对于土地税，您必须对此进行调查，因为您可能需要一个不同于一般单位信托 转让单位 - 你必须看看这对 CGT 和印花税的影响 在 Vic 可能没有任何印花税，但在新南威尔士州仍然有，价值的 060% 信托拥有单位 信托的原则是A 为 B 持有资产 所以信托不能拥有自己的单位 但信托可能能够赎回或回购已发行的单位，这可以使信托从单位信托转变为全权委托或混合信托 资产保护 - 注意从关联方购买和追回条款 如果您以后破产，可能会出现问题 获取股权 - 提前计划，您将如何从该财产中获取股权 谁可以借款以及以何种形式 死亡 -确保您拥有有效且最新的遗嘱，因为这些单位将是个人财产 也考虑继承受托人的角色
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感谢您迄今为止的回复特里，我会确保给我的问题编号将来感谢您澄清有关信托能够拥有自己的单位的问题 1）我当然会考虑出售给我的合伙人以避免印花税，但我真的也希望灵活地将单位出售给全权委托信托或SMSF 在以后的生活中不会产生印花税 当然，我赌了一点，在这种情况下，单位转让将保持免税，而且他们不会大幅降低或取消房地产销售税（尽管我认为在这个约se 信托可以直接将财产出售给全权委托信托或 SMSF）ATO 对出售给配偶而不是出售给单位信托看起来或多或少（关于可扣除性） 2）Terry，ATO您提供的链接似乎是专门针对使用单位信托为您的主要住所申请扣除的链接是您打算提供的链接吗？为了清楚起见，该物业在过去 4 年左右一直是 IP，并且将一直如此3) 固定单位信托是我的想法（我将不得不研究这些与一般单位信托有何不同） 4) ATO 是否倾向于更友好地看待中性齿轮设置 要么只要求最高的费用从单位信托获得的收入金额，或向全权委托信托贷款 中立的情况仍然总比没有好！ 5) 所以，我想归根结底是一个理性的人是否会相信出售给信托的主要目的是让我在未来以支付印花税为代价提供财产的灵活性，所以我不必在以后的生活中支付它，这将是一个显着更高的费用（假设财产的价值增加）感谢其他需要注意的事情！干杯
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好编号！是的，这就是我的意思，只是作为向单位信托出售的指南 你的主要目的似乎不是节税，因为你在帖子的标题中提到了“有趣” 你也会有遗产规划的原因 没有怀疑 在继续之前确保您获得一些具体建议 甚至可能是私人裁决
单位信托中没有资产保护 将财产的绝对权益换成同一财产的 100% 实益权益 同时有效地为同一资产再融资以获得税收优惠 听起来不太好，是吗 L很高兴听到与（称职的）顾问或 ATO 的任何通信干杯，Rob
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