澳洲澳大利亚房地产首次购房者 - 还清知识产权与悉尼负资产负债

在澳大利亚地产投资



大家好， 第一次发帖人以及未来的 IP 所有者现在我正处于我长期未来的规划阶段 - 想买我的第一套房子，尽快还清，然后用股权为我的第一套房子借款投资物业我有一个关于负扣税的疑问，但是，虽然我看到了它的好处，但我不明白为什么它是最明智的选择（而不是用你借的钱偿还本金）感谢 Jan 的书我现在知道您为贷款支付的利息可以扣税，而本金则不能，并且您还清的任何金额都代表（如果房产是负扣税的话）收入损失在我看来，在以下两种情况下，第一个是Jan和本论坛很多人推荐的： 1）我可以根据我的财产净值和我的收入来贷款允许的最高金额（我不必支付抵押保险的限额）也买一个（或两个较低的价值）合适关系 借来的钱的收入很高，比我的租金高，导致现金流为负，因此退税 但是随着时间的流逝，我不支付本金，利息（假设固定利率）保持不变，因此实际上是一个持续的永不减少（忽略通货膨胀）的沉没成本 2）同样的情况，除了这次，我用我的税后美元自行支付了一些本金 虽然随着时间的推移，这个成本不可能退税随着本金稳步减少，我的贷款利息也减少了，因此我的成本降低了，我的现金流变得越来越积极这意味着我的口袋里有更多的钱，并且可能有能力更快地购买更多的 IP 我很好奇为什么看起来情景 1 似乎更受欢迎 如果有人能帮助阐明这种情况并增加我的知识，我将不胜感激 作为旁注，我知道高收入者从负扣税中获得更多收益 我是一名 gr资深结构工程师第一年收入 6 万美元，预计我的工资每年会增加 7-9%，并在 5-8 年内收入 10 万美元左右 干杯
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基本想法是用你的钱, 对于其他事情 - 例如，在几年内，您可以负担得起购买另一处房产，或者您现在可以购买 2 处房产 您可能会决定这不是您想要做的事情 没有什么可以阻止您还清贷款 一种选择是仅对贷款支付利息并设置一个抵消账户放大器；把你所有的本金还款都放进去——这会减少你的利息，就像你一直在还清它一样，但是如果你需要它们来做其他事情，你也可以从抵消中取出美元。抵押贷款是相同的金额和利息仍然可以扣除 如果假设您想购买 PPOR 居住，这可能是有利的 - 您可以从抵消中取出资金并用它来购买您的 PPOR，或为其借更少的不可扣除债务而如果您还清了您的 IP 贷款，您不能这样做 您必须为您的 PPOR 借款，并且此借款的利息不能抵税 不要害怕存钱，总有选择如何最好地使用它们！
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感谢您的快速回复）你说的很多话都是有道理的给你任何材料作为回报；从本质上讲，您是在为“一无所有”而付钱，我有一种天真的业余观点，即“需要尽快减少所收取的利息”，因为从长远来看，您会减少所支付的总累积“浪费的钱”尽管我看到您节省您的美元以进行投资或以其他方式使用的逻辑，我仍然看到每月邮寄的账单没有改变，并且正在从我辛苦赚来的美元中减去我发现很难动摇想法，最好减少邮寄账单上的金额，通过偿还贷款来做到这一点我的推理完全错误，或者如果没有错，那么也许不是成本最高（或赚钱）的有效途径或者这种减少每月沉没的利息成本的想法是否有价值
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利息是您为使用贷款购买资产的特权而支付给贷方的成本虽然利息确实会阻碍您的现金流 - 你有看大图 如果你买得好，资本增长wth将远远超过您支付的利息 这是房地产投资可以让您变得非常富有的地方
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啊我现在开始看到你是说通过支付本金，我失去了潜力投资于高增长的房产，从而在长期内最大化我的净资产（股权） 短期债务较低，但长期房产价值较低
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好吧，通过偿还本金，您可以减少可抵税的债务t 这意味着您每年要缴纳更多税款此外，通过支付本金和利息，您每个月都会对您的现金流造成很大压力，这意味着您不会尽可能多地投资
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负扣税适用于投资性财产，而不是PPOR 它是用其他收入来抵消IP损失的能力通常用于减少现金流负财产持有成本的痛苦，同时等待足够的资本收益发生以赚取利润而利息是一个quot;沉没成本”；这也是做生意的成本，是对IP的减税。最好的情况是有“好”；可以扣税的债务（IP 等）但不是不能扣税的坏账（PPOR、假期个人贷款等）
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使用 IO 有 2 个基本原因 1 您的还款额较低，这使得您投资其他地方 2 税务原因 - 一旦您偿还贷款，您不能将这笔钱用于私人开支，除非再次借回，然后支付不可扣除的利息 一个好的方法是使用 IO 和 100% 抵消帐户 这将为您节省利息（使您的每月还款额更低）​​，并且不会因偿还贷款而对您不利
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您不是第一个遇到这种思维过程问题的人（如果我可以这样称呼它） ) 当我们第一次“学习”房地产投资时，我们已经足够大，以至于我们记得父母的所有那些“债务就是坏事”的教训。和“不欠银行任何东西”等也许这样想 - 任何偿还的本金都是你的钱，例如支付 IO 1000 美元 Pamp;I 支付 1200 美元 当然，额外的 200 美元是偿还你的贷款，减少你的利息账单并提高你的资产但是你不能随心所欲地花 200 美元（无论是个人还是投资）随着你的利息账单下降，你的税收减免也会下降一个现实生活中的例子：一段时间之前，我们在布里斯班以$195,000买了一套联排别墅，当时租金是$230pw 只付利息，我们平均每晚大约要花$1,100的利息 现在租金是$420pw，但我们仍然只花了大约每晚$1,100的利息，并且它获得了近 20 万美元的股权希望有所帮助
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我也在研究这个抵消选项，这些问题对我正在考虑附上一张 55 天免息信用卡并最大化金额有很大帮助我账户里的钱，有人告诉我，我需要小心不要“污染”资金，这是怎么发生的 我还被告知我只能在当月的最低点索赔
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您不太可能使用抵消“污染”来污染资金； （如果您从同一笔贷款中获得可扣除和不可扣除的利息费用）更有可能发生在重新提取至于索赔 - 您要求实际支付的利息 因此，如果您碰巧有 50,000 美元，抵消，而您当月的利息只有 500 美元，那么您索取 500 美元 下个月，您以 35,000 美元购买了一辆新车，而您的抵消额只有 15,000 美元 利息是 650 美元，您索取 650 美元
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同意 警惕有些贷方根本不会在您的 PPOR 上进行 IO 还有一些贷方，例如 St George，其所有者 OCC IO 抵消帐户不是 IO 大多数贷方都可以，但仍然值得一试，尤其是在您躺下之前出一大笔 lmi 溢价，如果您因产品质量差而需要搬家，这将被浪费 ta rolf
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您能否详细说明一下圣乔治，这是我将要去的银行
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嗨亚当 第一个问题是为什么圣乔治是我们在必须时使用的那些贷方之一 不是 c 的贷方对于一个普通的 PPOR 买家来说，出于一系列原因无论如何回到过去 10 年左右的 Q，St George 银行认为这样做是明智的假设您有 PPOR 100 k IO 贷款，100 k 抵消每月应付利息零 大多数贷方确实会发生这种情况 不是在圣乔治尽管他们仍然会每月收取全额还款，并减少本金而不是您想要的 如果财产是 IP，您可以选择他们的“还款抵消选项”；但是如果你有一个 PPOR 贷款，他们的态度是他们多年来的逻辑是，他们是澳大利亚唯一一家遵守贷款法律的贷款人，其他人都违反了 请不要说大多数银行、经纪人和从事贷款工作的人St Goerge 的一面甚至不认为这是一个问题，一直在说 ta rolf
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非常感谢答复如何将整个 55 天免息信用卡添加到场景中是否有任何危险或麻烦我可以碰到，记住它纯粹是 IP 而不是 PPOR
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信用卡场景的主要问题是贷方往往会给你一大笔钱信用卡比你花的钱要多 借款人然后通过花费比平时更多的钱去刷信用卡在某些时候没有那么自律 我的建议是使用他们允许的最小信用卡并保持书面预算政策对于您的第一套房产IP，您可能最好寻找其他贷方
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圣乔治是唯一提供SMSF贷款抵消的贷方之一，尽管
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是这样吗可以在银行 sa 网站上从圣乔治获得适当的 IO 抵消，它列出了两者，但银行经理说只有一个，而且很糟糕 1 查看银行 sa 的原因是我的 gf 获得家庭折扣，我建议只是获得一个 MB 以获得一个体面的产品，甚至可以打赌ter but shes打算尝试这个
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Hiya 如果它的所有者occ，她不能选择还款抵消，所以抵消是有效的PI 如果它是一个IP，那么她可以选择还款抵消选项和它的ok Trap对于粗心的人，根据贷款金额（和 lvr！），有些贷方会以相似的利率提供更好的产品，但是我们不知道她的家庭折扣是多少 ta rolf
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这是一个 IP发给银行经理的东西，通知我说这是一个投资物业，并要求只偿还利息，折扣是 7% 她的贷款将是 196k 除了产权搜索和抵押登记费用为 15920 美元外，所有费用均免收 0-250k 7% 250k - 750k 8% 750k - 1M 9% 1M+ 1% 和 2% off 固定利率 另一件事是银行经理说它不需要估值，因为议会利率会很好 当前贷款 165k 房屋议会利率值财产在 245kHi nhan，你问了一些非常好的问题在您开始投资房地产之前 -ve 齿轮选项当然是一个有效的选项 从本质上讲，它使您能够持有更多财产并随着时间的推移以比首付策略更快的速度增加您的财富 带有-ve 齿轮的陷阱，特别是如果如果您将 LVR 设置得太高，您的生活可能会发生变化，您可能难以维持付款，从而导致亏本抛售 例如失业、因组建家庭而降低到一份收入等 不要过度扩张，这一点非常重要如果决定采用这种策略，我从阅读 Jan 的书籍中注意到，她开始偿还贷款，我想，如果我没记错的话，在她开始提取股权购买之前，她有 5 处全额还清的房产作为备用这是一个非常大的缓冲基础，也是一个非常安全的策略，Jan 在她的书中还建议完全支付一笔财产（无论是 IP 还是 PPOR），然后再制定股权以购买更多，然后保持 t他的 LVR 为 50%，按照今天的利率，这应该相当于一个中性的投资组合 所有非常安全和明智的 - 即随着时间的推移变得富有 我认为这两种策略都可以奏效（即首付然后购买更多，或者 -ve 齿轮到 50% ) 并且在上述情况下，-ve 齿轮非常安全 祝你好运 杰森
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确认他们使用 IO 加载还款抵消选项，这笔交易会很好 ta rolf
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Hi Jingo 同意曝光，但不同意方法或措辞我知道你的意思，只是想确保人们不要在这里选择错误的角度，并且永远不会借用超过 50 %，并且可能会让自己陷入麻烦 LVR 本身并不是偿还债务能力的指标，但总体债务风险敞口是一个很好的例子，我想购买一个 20 万的 IP，而我的个人负担能力很紧 我有 11 万现金 我有几个选择，但2个“极端”；使用 IO 贷款时是选项 A 贷款至 50 % lvr 100 k 并将余额 110 k 用于存款和费用 我的还款现在非常易于管理，但我几乎没有现金缓冲 选项 B 贷款至 80 % lvr 160 k，然后把我剩下的 60 k 存入一个抵消账户 如果我选择了正确的贷款产品，我的还款与选项 A 相同但是，在保留 60 k 缓冲作为现金时，我已经转移了我的大部分通过让贷方持有更少的“贡献”来给贷方带来风险；选项 b 对大多数人来说显然更好，大多数时候即使 LVR 比 ta rolf 高 60%
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