大家好， 这个论坛对我来说是一个丰富的知识我对这一切都是新手，并试图围绕我一直在阅读的所有关于负扣税和交叉抵押的术语和策略，我想我明白了这个概念，但只需要澄清一些事情负扣税：我知道这是当财产损失高于财产收益时，你可以用这个数额来抵消你的一些所得税但是，我有点困惑如何它实际上是使用税收时间 例如：假设我税前收入为 $50k pa（税率为 18%） 我以 $350k 购买了一个投资物业，并以 7% 的利率获得了 $350k 的贷款，租金是 $300 pw 利息是 $26,208租金收入为 15,600 美元 假设我全年不支付任何其他费用，我损失了 10,608 美元（26,208-15,600 美元） 薪水为 50,000 美元，我将支付 18% 左右的税率 如果我是负扣税, 会是 $50k - $10,608 (财产损失) $39,392 因此，我是否只需支付 $39,392 的税是 14% 的税率 或者我是否对 39,392 美元纳税，但按照我目前 18% 的税率，我想我想知道的是，如果我损失了 10,608 美元，在负扣税后我能拿回多少？澄清将不胜感激关于交叉抵押，我知道当您使用一个财产来保护另一个财产时会发生这种情况但我对这实际上是如何运作的有点困惑如果我有一个 PPOR 并建立股权，然后访问这个通过LOC作为IP押金的股权，这是交叉抵押，有人可以赐教吗？对不起，长帖子！
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欢迎！第一个关于交叉抵押，我知道当你使用一个财产来保护另一个财产时会发生这种情况但我对这实际上是如何运作的有点困惑如果我有一个 PPOR 并建立股权，然后通过用作 IP 押金的 LOC，这是交叉抵押吗？ 2 然后采取由财产担保的单独抵押 2 你可以在不影响另一个的情况下出售一个
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是的，在损失消失后，你的收入将是 39,392 美元你按边际税率纳税，所以任何您为 39k 到 50k 的收入缴纳的税款将退还 37k 到 80k 的收入按 30% 征税，因此该等级的任何减少都将为您带来 30% 的收益 在 30% 的等级中损失 10,608 美元是 3,182 美元退税不要忘记 - 您已经花费了 10,608 美元，而您收到了 3,182 美元的退款o 你还是没钱 7k
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谢谢 Jade 女士和 Bene313 你能解释一下边际税率是什么意思吗 这是否意味着我的税级中的最大值 我假设如果你赚 5 万美元，你是按 18% 征税 因此，如果您想要退税，10,608 美元将是 18% 是的，我知道我仍然会自掏腰包，但比最初的自掏腰包要少 我读过史蒂夫麦克奈特的书，他主张积极负债，但我不知道我怎么能找到一个积极的资产负债率！感谢
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Bene313 提到每年 5 万美元在 30% 的范围内，而 5 万美元减去你损失的 10,608 美元也仍然高于 30% 范围的最低阈值（即 37,000 美元）所以你每收到 30 美分，据说是 3,182 美元
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在澳大利亚，作为个人，我们根据收入等级纳税而不是整体收入所以 50k 的税可能是 18%，但是那是平均税率 实际税率可以在这里找到：http://wwwatogovauindividualscontentaspdoccontent12333htm
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哦，是的，现在我明白了只要你的总收入在35,001美元和80,000美元之间，你将获得30%的税率谢谢为了澄清我上面使用的示例，它在要求偿还贷款的利息方面是如何工作的，这是否可以添加到您的总成本中以减税，或者已经是其中的一部分$10608 谢谢
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你在原帖里说利息是$26,208，租金收入是$15,6 00 因此损失为 $10,608 不知道您的意思 $10,608 的损失包括利息费用
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您可能会发现我的博客条目“访问股权和交叉抵押”;为你澄清一点
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像市政费，物业费，水连接费，维护
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Bene，对不起，我忘了兴趣已经在$ 10608我猜我第一次写了这个例子，我的意思是按揭还款而不是利息还款但后来我想起按揭还款的本金部分是不能扣税的，谢谢perp，我一定会看看你的博客！ Gools，谢谢你，我忘了那些其他费用是免税的，我也想知道，人们说把你的贷款放在IO上，因为它有助于现金流 但是这意味着我基本上没有还清房产 一旦IO期结束，这是否意味着我每月还款会更多，因为我现在有更少的时间来偿还抵押贷款 有人可以解释一下拥有 IO 的优点 再次感谢您的所有帮助
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大多数人会使用抵消账户的 IO 贷款 当 IO 期限结束时您可以再融资以延长 IO 期 抵消账户是一个现金账户，可以抵消您的贷款余额 因此，如果您的贷款为 15 万美元，而您有 5 万美元的现金在抵消中，您将被收取 10 万美元的利息 这里的优势是您可以在不影响利息扣除的情况下从抵消账户中存款或取款（与会影响利息扣除的重提功能相反 - 避免重提的 IO 贷款）与抵押贷款经纪人讨论所有这些
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FH，正如 Bene 所说，当n IO 期在贷款期限结束后到期，银行通常会为您提供另一个 IO 期以延长它，因为 99% 的时间我希望这里的一位抵押贷款经纪大师会确认，但我相信如果银行有点担心你的风险他们可能不会延长 IO 期，但这将是一种罕见的情况，即房产的价值在 IO 期间没有增加 Gools
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谢谢你因此，如果 IO 贷款没有附加抵消账户，那么去 IO 并不是一个好主意这个抵消账户，然后用我的LOC剩下的钱来还款，直到里面的钱用完，然后我就从我的工资中拿钱来支付IP上的还款，这是一个好计划吗？有更好的吗？比这我不知道的策略谢谢大家的帮助
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Thanks Gools 我想我怕的是，如果我继续延长IO期限，我的债务并没有真正减少，因为我没有还清任何原则然后会发生什么
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什么然后发生的情况是，您的抵押贷款的主要部分仍然价值 X 美元，而您的 IP 将价值 2X 美元然后您将 IO 期限再延长 10 年，然后一旦完成，您的 IP 可能价值 10X 美元，并且是为您带来一些不错的正现金流尽管您可能会使用您节省的一些闲钱购买另一个 IP，而不是偿还本金 试想一下，如果您在 30 年前购买此产品并以 5 万美元的价格买了一栋房子，现在它价值 30 万美元，您会担心你没有还清本金 没办法关于您的 PPOR 抵消账户问题：这一切都很好，但应该旨在最终还清您的 PPOR 然后会发生什么您在哪里停车和储蓄之后您最好现在在 IP 上设置一个抵消账户，并非所有银行都允许一旦贷款开始运行，您稍后再设置一个，所以您最好现在就这样做，除非有巨额费用让抵消账户在不使用的情况下运行所以 PPOR 得到了回报，您将额外的储蓄存入 IP 抵消账号都好！！ Gools
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谢谢Gools，我想当你这样看待它时，它是有道理的！关于 PPOR 的抵消账户，我知道在我们还清 PPOR 之前，这将是一段相当长的路！哈哈但是我想在我第一次设置时将偏移量链接到IP并没有什么坏处谢谢您的建议
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