澳洲澳洲房产如何选择合适的结构？？？？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好 我和丈夫准备购买另一个 IP，但想确保我们的结构正确 我们的第一个 IP（在新南威尔士州）最初是我们的 PPOR，因此结构不好 - 它是共同拥有的 5050，负扣税，但是我的收入很少，而我的丈夫是高收入者（员工） 我们不想重蹈覆辙 我们主要试图平衡以下标准：获得负扣税、资产保护（丈夫是商业建筑行业）和遗产规划（我们有 2 个年幼的孩子） 我们没有生意，因此由于损失被困，全权委托的家庭信托退出了 如果我们将下一个 IP 放在我丈夫的名下，我们就没有资产保护并且遗产规划更困难，成本更高，我们可以享受所有相关的税收减免，但如果我们曾经出售过，我们将面临最高 CGT 我们正在着手计划在未来 10 年内积累至少 10 处房产，因此重点关注n 从一开始就做对 我们继续调查的一个选择是使用混合信托（与公司受托人） 我们非常了解 2008 年的税务警报以及有关这些警报的各种评论 到目前为止，我们认为 HT 会假设我们以正确的意图使用它，则满足我们的大多数标准 - 即我的丈夫（作为唯一单位持有人）需要 100% 享有收入单位和资本单位的权利，任何赎回均按市场价值进行 我们的理解是 HT 可以满足我们的遗产规划需求，允许使用负扣税，尽管陪审团不知道我们是否会实现资产保护（债权人可能可以使用单位）管理这种结构也会涉及更大的成本所以我们如何决定我们寻求了各种专业意见，但似乎在使用我们自己的名字之间存在分歧（很可能是 100% 丈夫的 - “现在手中的美元”胜过未来 CGT 的影响 争论）;或通过信托安排进行投资 我们已经进行了大量的尽职调查，以了解各种结构的影响，但由于上述原因，在这些选项之间陷入困境 没有最终确定我们的结构，我们准备购买，所以任何评论将不胜感激 感谢 Angela
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Hiya Angela 在财务方面，最近接受 HDT 的贷方数量有所减少所以你也想解决你计划的那一面，所以你不要最终得到劳斯莱斯结构，但不能为它加油 ta rolf
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我同意 Rolf，你听起来好像你已经很好地研究了你的选择，但请记住你是资产保护在混合信托中寻找不会完全实现，因为您打算购买单位 也许一个好主意是与一个体面的贷方交谈，并尝试找到一个贷方，根据您的个人情况，以信托方式借给您，并且那么至少你知道您可以通过您满意的利率和产品获得资金，并且可以做出更明智的选择 Alysha wwwgatherumgosscom
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嗨，Rolf，Alysha - 感谢您的反馈，我一定会跟进您检查的两个建议HDT 选项的贷款方面，特别是考虑到目前信贷市场收紧结构，这些年来结果很糟糕，我们又回到了把所有东西都转移到简单的结构中 我们可以想到几个问题，你是要长期持有这些房产还是短期出售以获取利润 离退休年龄还有多远是老公，因为老公今年 49 岁（距离他 55 岁只有 7 年），我们正在摆脱我们所有的 hdt 和 dt - 通过出售或吸纳印花税并将它们转移到老公的名下，我们将把我们的负面“论文”；以他的名义保持现金流的财产（折旧很棒），并将继续增加它们以使他保持亏损，直到他达到 55 岁 - 然后我们将考虑我们的选择，如果我们购买任何东西，这将从第一天开始就是积极的，那么它以我的名义购买，如果我们购买具有巨大 reno 的东西并以兆美元的潜力出售，那么这将是我们的 ppor（我们将在 renoing 时居住）我们永远不会联合购买任何东西，因为它会将您的土地税门槛降低一半
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还有其他实现资产保护的方法，一种是对您丈夫名下的IP进行高LVR，您的会计师将能够建议这是否合适，同时考虑到您个人情况的各个方面还有，您的遗产规划需求可以很简单地通过建立一个Te相信你的遗嘱 老公和我基本上在做 Lizzie 和她老公正在做的事情 - 以老公的名义（高收入者）的 NG IP，以我的名义的 CF+ IP，以我的名义进行的其他创收投资（“退休”投资仅收入）-我们将左右兼顾（在考虑到 SMSF 和其他退休金收入后，而不是出售 IP），以或多或少地增加丈夫退休前的收入 Cheers LynnH
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嗨，像以前的一些海报一样，我们也在简化事情，已经摆脱了 HDT 和我们的 2 个 Disc Trust 之一，我再也不会使用 HDT 我们现在只有一个 SMSF（喜欢它）和一个包含的 Disc Trust主要是现金流正投资 最后剩余的 DT 中有 2 个 IP 以及大量持股，但其中一个 IP 将在几年内出售 未来只会将股份添加到 DT 任何“负扣税”；未来的投资（再次股票）直接以我妻子的名义购买 事后看来，考虑到我们的情况，实际上并不需要最后剩下的 Disc Trust 这些投资本可以以我作为退休投资者的名义进行但不值得花这么多钱CGT 等将其关闭 此外，Disc 信托对股票也很有效，因为与投资财产不同，拥有它们没有相关的法律责任 我对信托的主要担忧是未来的立法风险亨利税收审查很有可能目标信托 因此，我仍在决定是否在未来以我的名义购买股票，以部分对冲与信托相关的立法风险在获得资金方面银行变得越来越艰难 当然每个人的情况都是独一无二的，对于某些信托来说绝对合适 但是，就像这里的其他一些多年来使用信托的人一样，信息似乎是“保持简单”。干杯 - 戈登
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根据以上所有回复，很明显 HDT 肯定会失宠 到目前为止我收到的财务建议是，这种结构的贷款也变得非常非常困难 DT 还在吗与贷方确定很多人向我们建议 DT 但是，我们仍然停留在损失被隔离的部分（我们没有任何东西可以抵消这些损失） DT 的好处似乎是资产保护水平（如果设置正确）并且有利于继承遗产规划 回答提出的问题 - 我的丈夫今年 38 岁，因此离退休还有一段距离我认为这促使我们更多地使用信托来获得长期安全感谢所有回复安吉拉
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戈登 - 请原谅我的无知，但亨利税务审查是什么，我认为与立法风险有关信任 r围绕混合信托发展（根据 2008 年的 ATO 税收警报）DT 是否也有牵连尽管在现实中有所不同，措辞，归属日期，状态等）无论如何，Camp;N Finance 为完整文档提供 513% 的信托贷款，为低文档提供 588% 的信托贷款 他们显然已经为他们的客户找到了解决方案
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http:taxreviewtreasurygovauContentContentaspxdochtmlhomehtm 这次审查的结果可能会导致我们的税收制度发生巨大变化 信托可能会或可能不会受到影响 但是，如果认为所有类型的信托都不会作为一部分进行仔细研究，那就太天真了尤其是在工党政府掌权的情况下 似乎有许多意见书要求打击各种信托结构 我们确实在 Disc Trust 中拥有大量资产 但鉴于该结构并没有真正为您增加太多价值r 情况以及潜在的立法风险比过去任何时候都增加 税务审查正在进行中始终是决策中的关键考虑因素 我不是这方面的专家，这些都不是建议如果您有一个现有的信托并且担心 ATO 打击，您还应该仔细查看您的契约和 ATO 对契约的审查也许询问契约的提供者是否有任何 ATO 猜想这些特定契约及其放心Alysha wwwgatherumgosscom
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你为什么不考虑在 super结构，你不会找到任何能给你世界上最好的东西的人 所以让我来谈谈每一个： 获得负扣税 你不会在 super 中得到那个 你需要薪水 牺牲租金和利息费用之间的差额, 但如果你算一下，你会发现牺牲薪水比减税更好 此外，你可以牺牲额外的薪水（现在或以后），并通过 TAX DEDUCTIBLE 偿还债务的本金 如你所知，CGT 是 10%在super里面，远远少于任何其他结构（除了离岸避税天堂）可用的财产费用是super基金的税收减免，任何短缺你都可以用薪水来弥补有一种说法是你的增长将被“困”在 super 中，您无法访问它 如果您正确构建贷款安排，这是不正确的 大多数人认为您应该让您的 super 基金借入，并且当前可用的产品没有那么有吸引力 您应该做什么正在为您的房屋提供信用额度 然后您将这笔钱转贷给您的超级基金 这样就有两笔贷款 – 一笔在您和银行之间，另一笔在您和超级基金之间 它们没有关联，因此如果您在super一年之外有更多的钱（即：丈夫有奖金），那么你可以偿还你和银行之间的贷款，而你和super fund之间的贷款仍然是“正常的”，所以如果你需要卖掉你的IP在紧急情况下，你可以这样做你也可以反过来做，资产保护（老公是商业建筑行业的高级项目经理），资产保护永远是一个灰色地带，绝对防弹资产保护，您将需要释放对资产的所有控制权 如果您想保留控制权，那么该资产将在某种程度上为债权人提供风险 目前破产受托人无法动用您的退休金 如果您的退休金供款遵循某种模式 所以如果您每年向 super 贡献 10 万美元，那么他们很可能无法触及。但是，如果您每年投入 2 万美元，然后一年投入 20 万美元，然后几个月后破产，那么他们将能够争辩那 20 万美元的付款是不正常的，然后将其收回因此，如果您在您的超级基金中购买了 IP，并且您一直在为您的超级基金供款（然后用于维护 IP），那么您应该没问题。家族信托（或全权信托） 最近有案例表明家族信托中的资产可能会在破产时受到受托人的攻击信托（并且信托只是一个傀儡 - 很像家庭法院在离婚案件中攻击信托的推理），那么资产可以被清算以满足债权人在家庭信托情况下的另一个攻击途径是控制托管信托通常有一个“委托人”；委托人有权聘用或解雇受托人 如果您没有正确设立信托，而您让您的丈夫担任委托人，那么破产中的受托人有可能会夺取您丈夫的委托人角色并罢免现任受托人（ s) 并任命新人 他们是否可以这样做取决于信托契约 所以 super 作为资产保护工具比任何信托结构都要好得多 遗产规划（我们有 2 个年幼的孩子） 您的遗产规划如何运作将取决于什么结构您的 IP 在信托中，那么您的遗嘱需要指定谁将成为信托的任命人 从技术上讲，信托中的资产不是您的资产，因此您死后不能将这些资产转让给任何人 您唯一可以做的事情如果您有信托、超级基金等，请确保您会见遗产规划专家，因为我发现大多数律师都会错过所有这些可能导致日后做噩梦的小事如果您以个人名义购买资产，则取决于您是作为联名共有人还是共同共有人购买知识产权 如果您是共有人，您可以将您的股份转让给受益人 对于联名共有人，尚存的联名共有人获得您的份额通过“生存权” 如果您个人购买资产是为了让租户共同拥有最好的，因为这样您就可以将资产留在遗嘱信托中（这具有特殊的税收优惠——比如未成年人在获得收入时被视为超过 18 岁）遗嘱信托、资产保护等）有了超级基金，遗产规划是最重要的更容易和更有效的税收 您可能知道，受税人（配偶和经济上受抚养的子女）可以从已故成员那里领取（优惠征税的）养老金这很有帮助
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klublok 有趣的帖子 我今年 51 岁，拥有 ppor 和 3 个 IP，并希望购买更多 我目前正在评估我必须为下一次购买确定正确结构的选项 就像 Angela 我所做的（和我仍在做）对信任结构的大量研究，虽然我了解它们，但我很难看到除了降低风险之外对我的情况的好处我没有考虑超级作为一种选择，所以你的帖子开辟了一条新的研究途径鉴于我年龄，在 SMSF 中购买 IP 时，我还有其他选择和好处吗？您能否提供一些链接，以通过超级问候迈克提供有关投资这方面的更多信息的链接
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嗨，迈克，我最近研究了这件事，但决定暂时不做，因为：1）融资更难，而且可能比普通融资贵2）与以自己的名义购买房产相比，这似乎相当法律上很复杂，从会计的角度来看[这对你来说可能不是问题，但我目前正在 KISS 踢] 3) 利润被锁定在 SMSF 中直到退休[对我来说可能的问题，在 40 岁] 4) 退休时，税收优惠非常好——但前提是超级法律保持不变在 SMSF 中购买 IP 对我开放的其他选择和好处 在您这个年龄的最大优势是几年后（假设政府不会改变对养老金的看法）是您的房产租金将被征税免费 我有很多客户拥有大量的房产，这些房产正在变得积极准备好并希望将他们转移到他们的超级基金中以利用免税地位 政府改变主意的机会有多大 不确定 - 但需要大量说服力和勇敢的政府才能免税cookie走了-鉴于他们中的大多数人自己将走向退休年龄，您能否提供一些链接，以获取有关通过超级投资这方面的更多信息的链接？它，但很少有人真正有经验从战壕里说话，我每天都在用无知的评论打架，所以我不愿意给出任何链接，因为我不知道是否有人在做这些交易方面有真正的经验最好从马嘴和访问ATO的网站
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1）获得融资要困难得多，而且可能比普通融资贵 没有必要 如果您有super之外的股权，这不是问题2) 相比于以自己的名义购买房产，在法律上似乎相当复杂，从会计的角度来看[这对你来说可能不是问题，但我目前正在KISS踢]是的，这稍微复杂一些, 但并不比通过信托或 HDT 购买房产更复杂 3) 利润被锁定在 SMSF 中直到退休 [对我来说可能的问题，在 40 岁时] 再次不一定锁定它 如果您从银行借款然后将资金转贷给您的超级基金，您仍然可以在紧急情况下使用超级基金的资金（因为这笔钱是贷款而不是捐款）此外，如果您将您与超级基金之间的贷款利息部分资本化，那么您也可以得到一些财产的增长
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虽然如果你自己借钱给你的SMSF可能会违反SIS法
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虽然有可能如果您自己借钱给您的 SMSF，则违反 SIS 法f 如果您的贷款安排是公平的，则不会
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我对我的 SMSF 法律有点怀疑，但这仍然可以解释为在保存年龄之前为会员提供福利吗？不，ATO 明确表示相关只要贷款条款是商业性的，贷款给认股权证信托的各方就可以了。 ATO
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我正在考虑购买一家企业（完全管理），并已询问我的会计师如果我可以在 SMSF 下购买他说 SMSF 不能购买业务 对于那些已经拥有您的 SMSF 的人来说，管理它是不是太复杂了，每当我提到建立一个时，我的 OTH 总是说它非常“复杂”。感谢
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Ah k Cheers
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Cheers, Rob
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