澳洲澳大利亚房地产资本化利息 - 你有多“激进”？悉尼

在澳大利亚地产投资



只是想了解人们在利息资本化方面的“激进”程度，特别是租金收入的分配 我有一个相当常见的结构，如下所示 1 PPOR 贷款由 PPOR 担保 2 投资 LOC 由 PPOR 和 IP 担保（使用仅用于投资相关费用） 3 由 Investment Properties 担保的 IP 贷款 我将我的个人日常工作收入用于我的 PPOR 贷款，并将我的租金收入用于我的 LOC 我对 IP 贷款产生利息，银行会自动从 LOC 中扣除，以及我自己也会对 LOC 产生利息 所以利息和租金收入之间的差额被资本化到 LOC 有些人更进一步，将包括租金收入在内的所有收入用于他们的 PPOR 贷款，从而将所有 IP 利息资本化，并声称这一点作为税收减免 对于第二个安排没有明确的 ATO 裁决 有涵盖第一个安排的 ATO 裁决 (PBR)（仅将差额资本化）并且承认这是一个完全可以接受的商业安排，但是第二个安排（将所有利益资本化）是一个灰色区域 第一个安排支持简单的解释，即一个人不希望使用个人收入来支持自己的业务，但是我除了获得税收优势之外，真的看不出第二种安排的任何主要原因，因此我认为它可能会违反第 IVA 部分并被视为避税我已经与我的会计师讨论过几次，他们基本上说这是一个灰色地带，他们建议他们的客户形成自己的判断因此，到目前为止，我一直很安全，并将我的租金收入用于我的投资贷款另一个要考虑的因素是由于负扣税而获得的税收节省因为我填写了 ITWV 表格，所以每次我得到报酬时，我的工资都包括由于负扣税而获得的税收减免，我将这种税收减免用于我的 PPOR 贷款 但是，我认识一些其他人，他们计算每个月因负扣税而获得的工资部分，并将这部分用于他们的投资贷款
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一年多来一直在做这件事，把租金和工资汇入抵消账户，像一个男人一样资本化 唉，梦想已经结束拥有无尽的股权
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这就是我所做的
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顺便说一句，影子正在为ATO工作
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而不是LOC，我们最终获得了针对现有IP的额外贷款那些资金在抵消账户 我们将租金存入抵消账户并从同一个账户支付我们的知识产权贷款 我们还没有 PPOR - 但我认为我们不会改变它 干杯，Jen
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将租金收入分配给 PPOR 债务 A fe 的主要目的是什么w 向那些将所有知识产权利息和直接租金收入用于他们的 PPOR 贷款的人提出的问题 1 您的结构是否曾由 ATO 评估或审计过 2 您是否从您的会计师那里得到了这样的建议 3 如果 ATO 问您：'你为什么将租金收入分配给你的 PPOR 贷款'你会如何回答我问这些问题的原因，以及为什么我开始这个民意调查，是因为我想自己转向这种安排 我只是想找到更好的方法为了证明这一点，我附上了一份关于这个问题的有趣文件（几年前）它讨论了哈茨案以及一些替代结构阅读该文件会表明将租金收入分配给 PPOR 债务可能是可以的，但我仍然有一个问题上面 Q3 的主要目的是什么，如果不是为了获得税收优势，这是一个“计划”干杯，影子
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1 是 2 否 3 降低风险 – 为我的家人节省生活费用如果需要的话如果我发现自己失业了，我的结构会支持一段时间，直到我再次开始
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只需将租金收入留在 PPOR 抵消账户中，它与 PPOR 贷款是分开的，所以你不会混合它并且你通过说你把钱停在那里直到你看到一个好的投资机会来证明它是正确的
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阴影 那是一个困难的 1 如果我在高利息环境中不难做到的财政紧张，我会告诉他们我这样做是为了让我有能力持有 IP 否则我赚不到足够的钱来支付 IP 以及我的 PPOR 的利息 这是一个商业决策长期解决方案，直到利率下降或我的租金和/或我的工资增加 干杯
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我相信这就是一些人在这里所说的“债务再循环”
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我猜是新的xt 问题是，如果您一直担心 ATO 可能会在某个时候敲门，那么您的 SANF 将如何 就我个人而言，这不值得 话虽如此，也许私人裁决可能是答案 至少那时你'我知道你会站在哪里 R
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当然收入就是收入 我还没有IP，但我有股份 我拿他们的分配，我把它花在棒棒糖和软糖上 我没有认为 ATO 关心干杯
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在我看来，那段（和下面的例子）说，如果你的贷款设施允许的话，可以将利息资本化
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实际上他们已经证明他们这样做了关心财产一般来说，减税是合法的，而避税不是合作伙伴目前正在资本化我们 IP 的所有持有成本，因为我们正在偿还个人债务 见这里 - htt p:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt43569amp;highlightdebt 本质上与您的建议相同，但规模要小得多 我们将租金收入存入我们的主要银行账户，偿还个人债务 IP 的抵押贷款已通过重新提取设施，我们已经提取了足够的资金来资本化 6 个月的全部持有成本如果 ATO 问我们为什么这样做，我可能会回答这是我们减少个人债务的最快方式，而不需要从投资贷款并弄乱我们投资贷款的可抵扣性——这对我们的会计师和 ATO 来说将是更多的工作来税收时间我会认为这是减税，而不是避税——它几乎是教科书的例子摘录 murtagh 贴在上面这似乎是对 ATO 的合理回答吗
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我打算很快加入第一个 IP 应该在明年中后期左右 鉴于可能多年的房地产价格停滞不前，您有经验的投资者是否认为我仍然应该通过关联的抵消账户获得额外的资金，或者我应该还清一些本金以降低我的 LVR 也许有人应该让我重新振作起来为什么一个人永远不应该偿还债务问候文斯
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你好文斯，如果你用一个抵消账户设置一个只付利息的贷款并将你的工资和储蓄存入账户，那么你将得到两全其美，即您存入抵消账户的金额将减少您的贷款利息支付，并且您将来可以将抵消账户中的资金用于投资或私人用途 问候杰森
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您期望您的资产价值停滞几年并且您想将利息资本化 希望您了解负扣税与资本收益背后的概念 希望您也了解债务复利的概念 Rob
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我使用了这个系统并h已经还清了我的 ppor，现在我将所有来自工资、股票、租金、税收优惠等的收入放入投资贷款的抵销账户中，尽管我在 ppor 阶段接受了审计，但我的利息扣除没有受到质疑 1 不直接 2 不 3 我直接所有收入都存入交易账户，然后按照贷款协议的要求偿还贷款
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如果你不接受我的要求，他们是否知道你的整个结构（即你已经偿还了你的 PPOR贷款等）RI认识一个被审计的人，他们不仅知道他的业务、贷款、账户等的一切，而且他们几乎知道他每天早上吃的早餐我认为如果ATO审计你，他们会调查每一个角落和裂缝
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不确定 我的结构很透明 他们似乎对收入的去向不感兴趣 我当时还没有付清 ppor 他们对我所有的扣除感兴趣我需要验证这些 我认为是让我被标记的教育费用是当时去大学旅行了很多 戴夫
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干杯戴夫你是直接还清你的 PPOR 贷款，还是使用抵消，我想我会去见会计师，但很有可能得到像您这样实际经历过审计过程的人的低落税收，我们对收入所做的事情确实是我们的特权 这听起来合理吗？评论
这就是为什么我最近将我们的租金收入从去我们的 PPOR LOC 改为去 IP LOC 现在只有租金收入之间的差额；整数erest（每月约 800 美元）正在资本化 有了不错的余额，它应该会照顾自己大约 18 个月安培；我们可以让他们看看情况是什么重新增长现在我只需要抵制诱惑，在 IP LOC 中取消一些欠款，以防 18 个月不足以进行一些股权增长 Cheers Stella
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有人问 ATO 不允许 100% 资本化的潜在影响是什么 我做了一些粗略的计算 我的策略是资本化大约 18 个月以完全“回收”； PPOR 债务 在那段时间里，我粗略计算的税收储蓄约为每年 12000 美元 与我的会计师交谈时，他认为我们正在做的事情会令人不悦，我基本上告诉他，我不在乎，我们正在做我的理由是，如果没有我们目前的结构和资本化，我们拥有更大的资产基础（预先）那个“一般”；你没有被罚款，只是被要求偿还“收益”；你收到 + 利息也许 好的 所以从现在起 2 年后我可能欠 ATO 18000 美元 + 利息 在那个时间范围内，我有 18000 美元为我工作（和杠杆） 我也有一个更大的资产基础为我工作 所以基本上大约 2-3% 的 CG 增长将全额支付我未来几年可能欠 ATO 的费用 2-3% 对您的财产的期望并不高，应该在不到 12 个月内得到'已经完全抵消了我的 PPOR，在那里节省了相当多的利息，并且有大量的现金缓冲坐在那里，没有重新提取的麻烦（在这种气候下很方便）人们似乎害怕 ATO 和审计（我相信他们不好玩） , 但这不是世界末日 他们不会收回你的财产并将你送进监狱 所以如果你正在考虑这种策略的风险与回报位置，那么根据你可能需要偿还的金额来做同时你可以用它来做什么风险可能没有你想象的那么可怕我坚信这个策略是合理，不是计划，不应引起第 IVA 部分的后果对你的立场有太大的负面影响就我而言，最好不要现在问，因为从这个策略中得到我目前得到的东西是时间敏感的，我得到它的时间越长对我越好如果我现在问，他们说不，我已经从这一点开始，我可能会失去所有优势SANF 但它对我有用由 ATO 告知在扣除额是不允许的（除了哈特的案例或任何其他金融产品专门为避税而设计的案例）

在如此接近的情况下看到这种矛盾的陈述是一种罕见的特权
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我可以澄清一下，是否有必要将租金收入转移到 PPOR 抵消，或者直接转移到还清 PPOR 本金也可以
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Lukey13 租金收入被添加到您的其他收入中并且您为其纳税，因此您有权按照您认为合适的方式使用它 您也有权借钱来支付知识产权贷款的利息或差额 只要您有充分的商业理由这样做应该没问题 但是，支付减少您的 PPOR 贷款不是借款以支付 IP 利息的有效商业理由 持有您的 IP 并认为随着时间的推移它们会升值是一个很好且有效的商业理由，应该被允许干杯
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很高兴你喜欢它虽然我不认为它是矛盾的因为我相信我会好起来并不意味着我必须通过提出这个问题来证明这一点如果我的 SANF 很糟糕并且我必须知道，那就是另一回事了 干杯，Arkay
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可能没有处罚，只是GIC 如果您犯了诚实的错误 但是，您的会计师已通知您并承认了同样多或疏忽 不仅鲁莽会受到处罚，而且专员修改您的旧收益没有时间限制 因此，您认为您的投资收益将超过 GIC 的说法有点缺陷 我建议您根据您的具体情况如果您不喜欢从会计师那里听到的欢呼声，Rob
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Rob，该结构最初是由“财产精明”建立的；会计师和我被告知，将利息资本化是完全正常的商业惯例，我对特定会计师处理我们作为客户或去年纳税申报表的方式印象不深（发现有几项扣除额被遗漏），所以回到我们的今年的原始会计师 他是一位出色的会计师，在明确显示为税法灰色地带的问题上持有不同的观点 他的建议是，这不一定是错误的，但我们处于灰色地带 这就是他的全部现在正在研究它，而且我从来没有被指示不要这样做这没有任何区别，所有这些“付费专业人士”的所谓建议，不值得深究，因为他们都不对所提供的建议承担任何责任。我有责任，我签署退货，如果我认为会计师的建议可以作为 ATO 的借口，我很乐意将两位会计师的意见发送给他们，并询问“这个税收系统的未经培训的用户到底是如何应该知道哪些是正确的，应该对做出的决定负责” ;，但是 ATO 根本不会对任何此类论点感兴趣 系统很烂 他们可能会转过身来问我为什么不事先寻求私人裁决，我的回答是“没有会计师告诉我这样的事情甚至存在”；但同样，即使这是真的，那也不会洗掉所以我要么成为税务专家，要么依赖付费专业人士的建议，他们很乐意每天就它站起来争论正如我所说，我不能轻易改变结构（从我现在有相反的专业建议的专业建议开始），所以我会用它来看看它是如何进行的。到目前为止，这不是一个人为的计划，也不是故意存在的避税和“鲁莽或疏忽”的话；不适用于我的情况 然而，他们可能适用于因无法量化任何具有事实或专业责任的建议而对自己的专业几乎没有贡献的会计师。会计师确实通过 HDT 强调了负扣税的潜在风险 然而目前的人对此完全没有问题 税收是一条狗 没有人，即使是具有 40 年经验的训练有素的专业人士，可以给你一个直接的答案，据我所知取决于任何一天的风向 你将如何摆脱私人裁决 所以它归结为风险回报率和个人对风险的容忍度 我选择容忍它 其他人不会，那是他们的特权 干杯，Arkay< BR>评论
好帖子 Arkay 这几乎就是我们看待事物的方式 我们也和我们的会计师进行过这个讨论 这是一个灰色地带，不同的会计师有不同的看法
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无论如何都要引用货比三家”征求意见 但是正如您所说，责任在于您 我们不能希望在论坛上的帖子中了解所有相关事实 但是当您想陷入法律不确定性时，请记住 3 个重要事实： 1）每个裁决放大器； ID 在这件事上特别提到，专员保留根据个别事实应用第 IVA 部分的权利——即使表面上你的事实可能看起来相似 2) 该安排必须建立在其自身的经济凭证上（弗莱彻案） 3) 一个“积极的” ;会计师很可能为 ATO 所熟知 - 重要的是，他们的客户也会如此 所以，建议您获得裁决的会计师是否过于保守无知，或者他是否希望他的客户尽可能确定地制定财务计划长期你之前的帖子建议你不想要求裁决，因为你怀疑你会得到一个不利的答案在这种情况下，你将不得不依赖你必须支付的意见，但如果它承担责任错了 我对你从激进的税收筹划论点转变为你是系统受害者的论点感到困惑 这不是在任何上诉中使用的好策略 干杯，Rob
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嗨，Rob，我同意你的规则都是好的建议我的部分观点是与此有关：我最初处理的会计师事务所没有表明我正在陷入不确定性 不确定性出现了很多后来（从我的角度来看）因此，根据这家公司的专业建议，我继续做出决定，这些决定现在可能会让我在未来陷入不幸的境地ure 这可能是我的错，因为我没有早点到处购物我不会在上诉中使用它们这只是我目前的情况，我没有意识到我正在做的是“激进的税收筹划”，因此有一种被那些高薪通知我的人不知情的感觉也不认为自己是受害者 但我学到了一些宝贵的经验 在投资界很有趣的是，对缺乏服务感到恼火会让你成为受害者从屋顶大喊大叫的家伙 干杯，Arkay
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你的策略是否比更流行的债务回收方案​​之一更复杂即使那样，发起人总是有一个小字免责声明，但他们一直是你sed 相对广泛 我的建议是使您的情况与已获得有利裁决的情况尽可能相似 干杯，Rob
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大家好 在另一个论坛上阅读有关类似类型线程的一些信息情况是以这种方式呈现 PPOR 住房抵押贷款 $100,000 PPOR 价值 $400,000 @80% $320,000- $100,000 $220,000 此 LOC 分为 50,000 美元个人使用和 170,000 美元用于投资 PPOR 住房抵押贷款有一个储蓄抵消账户 一位论坛成员建议该人可以提取 LOC（170,000 美元）并将其存放在 PPOR 住房抵押贷款（100,000 美元）的抵消账户中 这对我来说似乎不正确，因为 LOC 利息不能抵税，因为提取不是用于创收目的，但是这个人似乎认为这样做是可以的，因为您将钱存放在 OFFSET 帐户中准备进行投资专员追踪借入资金使用情况的首选方法 资金在个人抵消账户中停留的时间越长，获得的私人优势就越多 在 Hart 案中拆分贷款和直接向私人账户付款也受到攻击，但法院没有裁定这为什么不将其存放在与单独的投资贷款相关的抵消账户中 干杯，Rob
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感谢所有评论家伙 从投票看来，我们大多数人确实将利息资本化，而那些这样做的人，大多数只将差额资本化 我认为我现在会安全行事并继续仅将差额资本化 老实说，我想不出将所有利息资本化的正当理由，除了获得税收优势的主要目的 有提出了一些很好的替代理由，但我认为我不能使用它们，例如，如果我真的无法在不将所有利息资本化的情况下持有这些房产，那么我可能有一个 ca se，但是持有成本对我来说不是问题，所以我真的不能用这个借口在一天结束时，租金收入的 8% 利息可能节省大约 40% 的税收，反正也不是很大的数目 干杯, ShadowFurthermore, 有没有投资者在保证金贷款或公司透支中资本化的例子违反了 ATO
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我想如果 ATO 真的有兴趣阻止资本化利息那么他们将针对保证金贷款和透支，因为这些是相当普遍的做法 多年来一直在对保证金贷款进行资本化，同时在其他地方分配股息收入
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这就是为什么我不理解围绕知识产权利益资本化的恐惧似乎相当合法 广泛的先例
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没错，将利息资本化本身没有问题 将利息和租金收入之间的差额资本化绝对可以，并且有几个 PBR 可以共同这种结构 潜在的问题是关于租金收入的分配 如果我可以选择将租金收入分配给我的 PPOR 贷款或我的 IP 贷款，并且我选择分配给我的 PPOR 贷款以获得税收优惠，那么这就是 ATO 可以决定第 IVA 部分适用的地方 但正如大多数人在这里得出的结论，这是一个灰色区域向 PPOR 贷款，但我同意这可能是一个很好的比较或先例债务这可能是个问题 这个国家的税法太模糊了！干杯，影子
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这难道不也适用购买 IP 在另一个类似的线程中找到了这个 查看附件 69725 LOC intPDF 它基本上完全解释了我的情况，没有提及与收入分配或如何使用收入有关的任何内容在我的情况下，我的理由是我进入该计划，建立一个 LOC 和抵押贷款，其唯一目的是投资，我不希望通过个人资金偿还这些贷款的利息 LOC 将用于建立抵押贷款以购买和翻新创收资产，我希望将计划的前 18 个月在 LOC 中产生的利息资本化，因为从个人资金中支付利息赤字会造成财务压力，并且持有资产和或维持计划的能力可能会受到威胁 LOC 资金的数量足以继续可预见的未来计划从该资产产生的收入被保存，以允许继续业务运营并最终购买额外的创收资产 这些资金的保存提供了流动现金空间，以应对潜在的经济困难时期，即紧缩信贷和从金融机构获得进一步信贷的能力如果需要此类信用来维持该计划也就是说，如果收入有任何影响，那么肯定必须向 ATO 表明您没有将其花在啤酒、烟和等离子电视上，尽管据我了解，收入与它无关 重要的是贷款的目的，贷款和所有相关利息都纯粹与投资相关，没有个人支出或永远不会从任何一个中提取。从 ATO 审查下的附加税收优势的裁决中收集到的优势是资本化扣除的优势d 利息 不是通过使用收入来抵消不可扣除债务而节省的利息的优势（人们似乎有点不好意思的部分）当您添加您是公司受托人的董事时，情况会变得更加复杂，并且也是持有资产的信托的受益人 您也是收入单位的所有者，负扣税贷款，但现实情况是这样做不是为了税收优势 它被用作提供持有能力的商业工具并在企业建立自身所需的初始启动时间内维持创收资产 我使用信托结构的原因主要是为了遗产规划 我希望我的兄弟姐妹得到照顾，我们创造的任何财富都可以留在家庭婚姻和离婚的资产保护对我来说可能不太关心，但它不会受到伤害，而且以后将资产转移到结构中的支出是令人望而却步的，因此需要提前完成 我非常乐意在法律要求的范围内工作 包括赎回单位（当时机成熟时），以约定的市场价值，根据需要支付所有 CGT，然后根据管理要求执行收入分配时间没有“;意图欺诈”，或鲁莽或疏忽它只是让我失望，即使有每一个诚实的意图和成千上万的专业建议;你仍然不知道你是否被覆盖！以上内容可能很容易被撕成碎片，我不是会计师，我也不希望在没有会计师帮助的情况下编写理由，会计师应该能够将上述内容放在正确的术语中并扩大细节以获得积极的结果 只是想就这个话题提出我的想法并回答“如果不是为了税收优势，你为什么要这样做”的现实问题；就贷款的利息部分（包括资本化）和业务支出而言，没有比使用预先建立的信贷更简单的方法来维护资产，即如果没有借款和资本化，我就不会成为企业主拥有创收资产 干杯，Arkay
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将利息资本化没有问题 实际上，您只是通过不支付利息而借了额外的金额 为什么要借这笔钱 很难争辩这是否是因为您转移了为一个大假期或新车支付的收入，如果没有减税，投资本身就没有经济意义在持续的齿轮安排中收入下降 当您有复杂的结构以及相关实体之间流动的资金和扣除额时，总是会变得更加困难 有大量判例法表明当付款与收入福利相差太远时，专员可以依靠 Cheers, Rob
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Arkay, 这对很多人来说都是正确的，IMO 是一个非常有效的论点 Cheers
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一个公平一词 后者是我看到的方式 毫无疑问，必须很好地构建和呈现该案例决定偿还混合贷款的哪一部分（例如Domjan），但在某些情况下，您可以指定您的借款已资助的混合目的费用的哪一部分 - 查看 T Carberry 的 FC !!!!!!!!!!!!也许这应该是一个新线程的主题干杯，罗布
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