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大家好这是潜伏多年后的第一次发帖，所以这里！既然我们的 PPOR 贷款相对较低，我和我的妻子正计划延长房屋，就像你一样但是，与其看到我们的不可扣除债务井喷，我想使用我的两个 IP 中的股权，而不必出售一个或两个我知道这个主题反复出现，但我认为我可能有一个适合我的特殊情况的策略，因此可能还有其他人因为我主要使用了这个论坛的想法，我很感激你的想法 Current Properties (all in Qld) IP-1 价值 20 万美元，贷款 9 万美元，原始购买价格 1 月 2 日 9 万美元 – 银行 1 – IO 可变 IP-2 价值 33.5 万美元，贷款 19.5 万美元，原始购买价格 7 月 3 日 24.5 万美元 – 银行 1 – IO 可变 PPOR 价值40 万美元，贷款 5 万美元 – 银行 2 – Pamp;I 可变策略 设置 HDT 以 335,000 美元购买 IP-2 80% 的 HDT 财产借入资金，另外 20% 加上 IP-1 借入的成本（所以没有涉及交叉核对或 LMI）用于偿还 PPOR amp 贷款的销售收入； IP-2 剩余的 90,000 美元存入 IP-1 的抵消账户，直到用于支付房屋延期 工资牺牲现收现付工资（每年 70,000 美元），直到 6 月 7 日结束，以帮助减少资本收益的影响（调整后约 51,000 美元，写- 回退和 50% 的折扣）我认为现在或很快会允许这种超级规则最后在 0607 年末购买 HDT 中的 IP-3 并提前支付利息，再次减少资本收益的影响我还没有研究过适用性问题这第三个 IP 还没有 如果第三个 IP 不可行，请考虑提前支付一项或部分其他贷款 截止到 6 月 7 日的生活费用和预付款利息可以从抵消账户或针对 PPOR 建立的 LOC 中获得 如果我要只卖 IP（不是卖给我的 HDT） 我将不得不支付代理佣金、CGT 和印花税 但是如果我卖给我的 HDT 至少我会消除佣金，并且在一些购买中也会为 HDT 节省成本，例如，没有建筑和害虫检查，可能没有 QS r需要 eports 最终结果是我保持了对 IP-2 的控制，还清了我的 PPOR，包括延期（增加了可观的价值），向我的 super 注入了一笔不错的临时资金，并保护了 3 个 IP 中的 2 个（希望如此）在信托中我希望我没有忽略任何 ATO 或法律限制意识到当资本收益很大时我的策略是不可行的，通常不推荐不要太高然后减少你的年收入和增加你的扣除额确实可以补偿冗长而复杂的帖子的道歉 期待任何回应 Cheers Tattler
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不仅仅是CGT，还有印花税这有意义吗做一些更简单的事情，比如把 IP 留在你的个人名下，借到 80% LVR 并将这笔钱存入信托购买房产（如果你想这样购买未来的 IP）至于 PPOR 扩展，只需省钱支付亚历克斯
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你有没有考虑过将IP费用资本化来增加现金流 使用增加的现金流来为你的扩展存钱 我相信还有有效地征税 将你的IP的利息资本化
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谢谢对于您的回复亚历克斯，我看到许多帖子认为 CGT 和印花税扼杀了我所建议的想法 我认为我可以如上所述减少 CGT 对于印花税我持不同观点我会尝试解释从 IP 获得股权的典型方式（我说的是我的 PPOR，而不是另一个 IP）是出售，通常是通过代理人在我的情况下，我可以偿还 5 万美元的住房贷款并建立延期然而，除了 CGT，无论我是卖给 Joe Bloggs 还是卖给我的 HDT，我将获得大约 1 万美元的代理佣金（假设代理给我 33.5 万美元！）因此，如果我现在以相同的价格卖给 HDT，我的延期只有 8 万美元，而不是 9 万美元如果您将我的策略视为单独销售然后单独购买，情况与我出售 IP 并在几个月后购买另一个 IP 的情况没有什么不同我所做的就是缩小时间差距并购买相同的房子 此外，印花税的成本几乎与我节省的代理佣金相同（昆士兰州约 1 万美元）甚至更好，而不是回到 PPOR 上不可扣除的 140-15 万美元，我什么都不欠PPOR 为未来的利息节省一笔财富 尽管它只是添加到 IP 中并且现在是税收，但利息并没有消失可抵扣 所以对我来说印花税不是什么大问题 Cheers Tattler
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嗨，威尔 是的，我考虑过将利息资本化，欢迎 Dale 的帖子今天发布的消息，如果我对销售感到冷淡，我可能会尝试一个 HDT 或更糟，我的想法真的受到了打击Tattler
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当然是你的电话 但是，我不同意这一点：作为一个计划长期持有房产的投资者，恕我直言，从 IP 获得股权的典型方式是再融资 从 IP 转移再融资资金PPOR 贷款无济于事，因为新贷款不可扣除 我自己的观点是，出售 IP 以偿还 PPOR 上的贷款似乎是一种倒退 为什么要减少您的资产基础（和未来的 CG），但用现金储蓄支付 PPOR 并愉快地保持 IP升值免税 进出 IP 是有成本的（我假设您计划在未来购买更多 IP），这可能是一整年的升值费用 Alex
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抱歉还没学会怎么做插入报价，但我完全赞成长期持有 IP，这是我向 HDT 出售的原因之一 也许我不应该使用“典型”这个词，而是“一种方式”；我意识到将再融资资金转移到 PPOR 是不可扣除的，但这不是我正在做的事情 我的 HDT 正在购买房产，收益还清了 PPOR HDT 的贷款都可以扣税 是的，我失去了升值，但 HDT我要控制的是不是我也意识到进出我的 IP 有成本，但这是我的策略的全部意义在于解释在某些情况下这没什么大不了我想做的是快速合法地尽快摆脱我不可扣除的债务，大多数金融专家说这应该是你的首要目标之一当我这样做的那一天，我会欣喜若狂，因为它已经很长时间了，而且那么我可以全力以赴拥有更多 IP 或者我应该说我的 HDT 会 Cheers Tattler
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我倾向于换一种方式思考当我购买自己的 IP 时（预计在明年左右发生） )，我计划申请 80% LVR 标准抵押贷款，并从我的储蓄中尽快偿还alary 我可以出售股票或 IP 以减少 PPOR 贷款，但我不愿意放弃对 IP 的升值假设：假设 IP LVR 约为 70% 所以假设一个人购买了 50 万美元的 PPOR，80% LVR 那就是400k PPOR 抵押 该人将不得不出售（假设 IP 的 LVR 为 70%）1300 万美元的 IP 以释放 40 万美元的股权，这意味着该人可能会放弃 7%（第一年为 91,000 美元）的升值，此后呈指数增长，我认为它是为 PPOR 贷款支付 10% 的利息并获得所有 IP 升值，而不是在 PPOR 贷款上支付较少的利息而不获得 IP 升值，当然，仅我的意见就您而言，您是否正在更多地受“免于不可扣除债务”概念的驱动，或者您是否在考虑数字我意识到没有不可扣除债务的情感价值，但如果您的长期目标是，如您所说，更多 IP 的为什么现在出售是额外的利息（大约 3% 的 PPOR 债务上的 100 万 - 3,000 美元年）您将通过使所有债务都可抵扣以及免于不可抵扣债务的情感价值来节省真正值得支付所有邮票和 CGT 亚历克斯
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嗨，Tattler 如果你可以扩展你的策略总是好的有节省 我认为你有效地将你的 PPOR 卖给 HDT 然后从它那里出租 应该没有 CG 但印花税 通常的论点是 ATO 要求 HDT 拥有多个 IP，而不仅仅是你的 PPOR 将 IP 转移到除了印花税外，HDT 将吸引 CG 所有贷款都应该是免税的，包括从 HDT 购买特殊收入单位的贷款和向 HDT 提供的用于翻新前 PPOR 的贷款 这似乎是可行的，但要确保所有公平交易都到位，包括购买 HDT 中特殊收入单位的特殊抵押贷款 F
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Alex 是的，因为 CGT 不会太多而且印花税不会打扰我 Cheers Tattler
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Francesco 我考虑过那个选项读完《信任魔法》后；但它有点超出我的舒适区 Cheers Tattler
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看待减少 CGT 事件的有趣方式 Tattler 也提升了你的超级
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Redwing 是的，我只贡献了 2在过去几年中向我的退休金支付更多费用，以便从 PPOR 贷款中偿还更多暂时减少收入的另一种方法是无薪休假，但至少我可以在六个月内为我的退休金增加约 32,000 美元作为一种追赶，同时减少我的年金al tax by $18k 为了希望能引起更多的回应（也许一个“恳求”的笑脸，两只两只手并拢不会误入歧途！）我整理了一个电子表格来显示牺牲薪水和应税收入的预先利息策略 这些数字是基于我的实际情况，但如果有人想尝试他们自己的数字，我已经在单独的工作表上放了一个模板 Cheers Tattler
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只是需要解决一些问题在电子表格中
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