澳洲澳大利亚房产关于将 IP 声明为 CGT 的 PPOR 的查询.. 悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，我是这个论坛的新手，但我不得不说，在阅读了一个小时左右之后，它似乎包含了很多我住在 VIC 的聪明人，我即将购买我目前不拥有的第一个 IP我被告知的任何财产，即使我购买的财产将是投资财产并且会产生收入，因为它是我唯一的财产，我可以将其申报为我的 PPOR 用于税收目的因此我可以从中产生租金收入那些年长达六年不支付 CGT 我被告知在那段时间我不需要占用房子 这是真的还是有类似要求 FHOG 的条款，即我需要在初始期间占用该房产 其次, 如果我确实需要占用房产 X 个月（请告诉我 x 是什么！），这是否需要在收购之后立即进行，或者可以在六年期结束时，或中间的任何时间，或者我在 ATO 网站上浏览过的内容，但找不到前任对这种情况采取行动任何建议将不胜感激，因为答案可能决定天气或不继续购买如果有法律漏洞我可以利用，那很好，但如果我得到了建议不正确我不想被审核！谢谢大家!!!
评论
不知道谁一直在给你建议，但问问他们如果他们审计你，他们是否会支付ATO对你的任何罚款那个建议不会发生来自向您出售该地方的营销代理 六年规则的运作方式如下：您将您的 PPOR 出租期限为 6 年，并保持 CGT 豁免状态，假设您在此期间不购买另一个 PPOR（通常用于人们暂时搬迁到海外或州际并出租）这意味着它必须是您的 PPOR 在您出租之前您只能在您首先居住的情况下将房产申报为您的 PPOR 没有硬性规定，但您可以在其中居住 6 个月相当安全（尽管我不保证以任何方式）此外，如果您将财产申报为您的 PPOR，则您不能扣除利息，这意味着您的实际利率是 10%+ ATO 会想知道您为什么得到租金 真的值得在如此明显的事情上惹恼ATO 为什么它应该哑光r 你的购买是否适用 CGT 豁免你是否计划在 6 年内出售该物业如果你这样做并获利，支付 CGT 并没有错，特别是因为它是你边际的一半（同时你一直在扣除折旧等您的全部边际利率）解决此问题的一种方法：不要出售只是再融资并购买更多 IP 不知道您是否打算申请 FHOG，但如果您不打算住在其中，请不要' t 那将是非法的 你总是可以购买一个 IP，支付完整的邮票，然后再购买一个 PPOR 并声明 FHOG（假设你在 2000 年 6 月之前没有拥有一个地方） 坚持简单的策略 为什么要担心所有的是时候从 ATO 亚历克斯敲门了
评论
谢谢亚历克斯的快速回复！我有预感会是这种情况，这就是我研究建议的原因我也不知道你不能将利息支付作为扣除额，所以也谢谢你我不打算申请 FHOG - 因为我已经知道您需要在前 12 个月中居住 6 个月我最初不会占用该物业的原因是该交易是房屋放大器；土地包，作为展示房屋交易，租回给建筑商，前2年，第3年选择良好的回报 我的想法是买房子，从建筑商那里获得前2 -3年的保证良好租金，然后在那段时间结束后不久卖掉房子，我的缺口增加了，希望在这个过程中实现一些资本收益，快速（2-3 年）得分我收到的关于 CGT 豁免的信息（不是来自卖方）使交易变得甜蜜在我看来，这可能仍然是一笔划算的交易，因为它让我踏入了大门，但是与其他房子相比，房子的购买价格似乎有点高（显然，好的回报不是免费的）所以我会在 3 年后依靠该物业的资本收益足以支付： - 我的现金支出 - 销售成本 - 调整有些夸大的购买价格支付 CGT 只会让我的潜在利润更加微薄！任何想法这是一个愚蠢的想法吗？我可以一直保留它并把它租给 joe public，它在一个很好的街区，在一个很好的位置，但是在建筑商离开后较低的回报意味着支付这将是一个负担差额 + 我每个月自己的租金，尤其是允许空缺等这与 CGT 相关）您可以将利息作为扣除额每当有租金保证时，我往往会更加小心假设您以 300k 美元的价格购买一个地方，基于 $300pw 的保证租金 市场租金是多少 如果市场租金仅为 $250pw，那么市场价值可能只有 $250k 如果市场2 年内租金仅为 $250pw，人们会为该房产支付 $300k 吗？ 建筑商刚刚通过给您额外 $50pw 的租金赚取了 $50k 的利润（并且您已经承担了额外 $50k 的债务）你说，好的回报不是免费的（对你来说）即使你收到更多的租金，你也要支付更多的利息保证到期后甚至更低 市场升值是可能的，当然，但你现在购买的价格高于市场，这会侵蚀你未来的利润在我上面的例子中，最好是购买一个 30 万美元的 IP，租用 300 美元，还是购买以 $250k 租用 $250pw 的相同物业 我不能告诉你这是否划算，但请阅读有关租金保证的信息在论坛（通常与高层公寓有关）中讨论一些想法亚历克斯
评论
谢谢亚历克斯，我同意这个地方可能有点被高估了，尽管其中一些可能是因为所有额外的内含物展示房与标准房（尽管他们仍在从我身上赚钱）有待进一步思考调查，我仍然愿意接受这一点，因为我认为这是让自己进入市场的好方法，无需担心空缺（以及因此可使用性），也无需任何预付现金 我仍在考虑交易我的 CGTtax 问题已得到及时答复；彻底，非常感谢这个论坛的一位快乐的新成员！
评论
当然由你决定 但是你确实明白你在说什么，对 你正在寻找一个你知道被高估的房产，有租金保证（这会向任何会质疑保证到期后价值会发生什么变化的投资者发出危险信号）没有任何预付现金我会问自己：为什么建筑商给我这么好的交易是因为建造者绝望 多么绝望 如果这是一笔划算的交易，为什么不把它送给家人朋友' 交易是我的方式，我通常将它们与在市场上直接购买房产进行比较，例如，如果你买了房子并获得了 FHOG、优惠印花税和 PPOR 豁免，然后搬出去（之后没有地方住您拥有的）6 年，您可以免费出售该物业 CGT可能比这笔交易更有利可图自私，为您寻找最佳交易我会敦促您在这笔交易中处理一些数字（可能与经验丰富的会计师一起），甚至可能从独立人士那里获得财产估值第三方
评论
谢谢大家的回复-我不急于做任何事不用担心从与该地区的代理商交谈中，一旦2年的交易结束，该地方可能会获得约35％的回报（基于目前的数据，不允许租金上涨）这使得它非常消极我也经历了样板房所拥有的所有豪华设施，虽然我没有后院闪电战，但我看不到 30k 的价值（这个和类似计划的差异）同一条街，减去现金流红利）这笔交易对我的部分吸引力在于，前两年的租金很容易超过我们在公寓里支付的租金，而且我们不用担心空置率为零2 年初始期 这给出了我们 2 年的最小服务缺口，额外的现金流用于其他投资或重新投入到这个投资中，或者其他什么，基本上没有混乱，没有大惊小怪进入市场一旦这个时间结束，作为该地区的租户将很容易将被开发（尽管大约是租金收入的一半），作为一个新地方，维护不应该是一个大因素，而且折旧奖金会有所帮助投资者，并立即将其出租，尽管缺口将远大于展示房屋交易（在前 2 年）获得供应商融资@ 106％是一个重要因素，如果我们节省了一笔可观的押金，我可能不会考虑任何一个选择我喜欢住在我们现在的地方（码头区），但我很想在这里租房时获得 IP，而不是热衷于推迟几年来获得押金也许第三种选择是继续储蓄，并且在更便宜的旧 estab 上货比三家，获得 90 多笔资金靠近 CBD 的已装修房产 我对此还是很陌生，但我正在尽可能多地吸收信息，虽然我不想急于做任何事情，但我讨厌成为没有投资的租房者！！！
评论
您更愿意做一个拥有高价 IP 的租客，Gigantor 因为这就是我的样子 你要多付 3 万美元 那是 3 万美元，你将不得不支付利息并最终偿还（当你卖掉时，也许）我个人无意还清我的贷款，但在计算权益时我的贷款仍然存在，因此我的净资产假设我向你提出了这个提议：你给我 3 万美元现金（你从银行借来的）我给你每年 5,000 美元，为期 2 年 您支付这 30,000 美元的利息，直到您还清贷款，但我从不退还 30,000 美元，您愿意接受这笔交易吗？这就是建筑商提供给您的，他可以卸下房产没有混乱也没有大惊小怪，因为你付钱给建筑商来帮你处理 哎呀，我会给你一年一万美元，为期两年，以换取 3 万美元，但我仍然不会偿还最后，我仍然会免费赚 1 万美元你会接受吗？没有冒犯，但我认为你被“无存款”和“积极”蒙蔽了双眼现金流”，而不是分析房产的优点（即：购买价格和未来增长） 您在购买时赚取利润，并且您知道相对于隔壁的房产您付出了太多 您纯粹是在押注房产价格上涨，这很好，但你已经在这笔交易中损失了 3 万美元，所以你刚刚失去了利润 你能得到什么作为交换 几千美元的额外租金，没有空缺（这听起来不像该地区开发的一个问题）等 是否值 3 万美元 就我个人而言，我认为 35% 的收益率低得离谱, 我不认为会有这么大的价格上涨 当有很多墨尔本中环房屋的收益率接近 5% 如果你现在不能储蓄，你可能在 2 年内也不能储蓄 当你的现金流量下降时当担保到期时，你将如何弥补缺口人们不会因为负资产而破产，而是从您无法服务的负现金流 投资 IP 不仅仅是购买那里的所有东西 这是关于制定长期计划 还要记住，对于您获得的每一个“优势”，供应商都在承担成本 除非供应商真的很绝望，他们为什么要给你这个优势 如果你看不到供应商为了给你优势而放弃了什么（租金保证，没有空缺），那么这不是优势，你缺少一些东西 扑克中的相同想法：如果你看不到帕西是谁，你就是它亚历克斯评论

亚历克斯你是一个冠军这些基本上都是我告诉自己的所有事情，但它有助于让更有经验的人证实我通常的怀疑倾向于在这些事情上随我的直觉走，我的直觉对这个特别的交易说不，这就是我首先发布它的原因，以征求开明的意见不要误会我的意思，我可以节省，节省大量目前与其说是采取简单的方法并付钱或者稍后，但更多的是关于强制储蓄的想法，在 100% 的交易中支付额外的费用，而不是在 80% 的交易中节省 20% 和最低支付 我意识到这个逻辑是有缺陷的，但它让我们开始进入市场我仍然会考虑它，但只是为了很多，我想我会放过这个，继续做我的研究，同时节省 ol 押金，但我仍然喜欢 Hamp;L 包的想法你已经是一个非常有帮助 干杯！
评论
嗨，Gigantor，Alexlee 的观点非常好，我以前看过样板房，它们的价格几乎总是比该地区其他新房高出几年后，引用哇”;展示房屋的因素消失了，它们通常与周围的其他房产具有相同的价值 - 所以一定要在该地区做功课这个论坛上有很多墨尔本人，对这些地区有很好的了解（我猜您是从以前的帖子中在墨尔本购买的）-您为什么不告诉我们您正在考虑购买的房产的郊区和价格，我们可以提供更多帮助！干杯，Jen
评论
现在这是一个有趣的观点，如果你借了 100% 并通过支付更多的钱来“强制”储蓄，或者储蓄然后购买 80% LVR，比如说如果你借了 100%+，你就是花费更多的利息 即使您因此增加了该金额的储蓄，您也需要支付更多的利息，因此您实际上并没有在现金流上取得领先 如果您使用 20% 的存款，那是您最终可以利用的权益 所以借更多的钱“存”更多似乎没有意义，因为所有“额外”都归银行了 你得到什么回报 正如你所说，你从额外支付中得到的东西正在更快地进入市场 你增加了你的杠杆所以如果市场上涨，你就赚了矿石收益，但如果市场下跌，您也会放大您的损失保持静止甚至下降（见证悉尼在过去 3 年） 在我看来，更重要的问题是，考虑到环境、收入、其他资产等是否太冒险了 你能生存下来，比如说，悉尼风格的下降每年 5% 的市场 银行以高于 80% 的 LVR 收取 LMI、更高的利率等，因为他们认为这是更高的风险 对于投资者来说，存款是一个安全网 我知道我已经购买了基于 105% 融资的房产（通过再融资现有房产）但总体而言，我的 LVR 仅为 60 – 70% 左右（取决于我对市场的乐观程度！）获得 80% 的 LVR 贷款，然后在几个月到一年内重新估价，然后将您的存款取回会是一个更安全的“无首付”版本 而如果您根据可以获得的资金（而不是房产的价值）购买房产，您最终可能会处于 120%、130% LVR 的情况，因为市场价值下降 如果你可以存钱，我建议先存钱 房地产投资不是尽可能多地获得贷款：它是关于以或低于市场价值的价格购买房产并使用贷款来做忽略价值方面会使您更加脆弱，因为您会被诸如建筑商融资交易之类的交易所吸引，这些交易会增加您的贷款而不会给您任何额外的价值 Alex
评论
嘿，Jen，该物业位于 Epping 的极光庄园那里的 3 床房屋的价格从 300 到 380 不等，具体取决于设计、街区大小等。即使对于庄园中相同设计的房屋，即使街区大小相同或相似，价格也存在相当大的差异 - 我猜位置有一部分在这个我指定的那个是在一个非常好的地方，对面有一个公园，小学将在一个半街区之外，商店大约相同的距离等等等等 我认为一旦全部完成，庄园本身会很棒 我在周围地区看到了很多庄园那里，南莫朗，磨坊公园等新庄园现在的价值比几年前的计划要高得多
评论
嗨，Gigantor，Epping - 我知道！以前住在 Craigieburn 附近，花了很多时间在 Epping 商店等火车 有些地方很好，我相信你可以在那里找到便宜货 - 但我不知道我是否会去展示家我确实认为 Epping 有很大的增长空间，但是，它与所有其他墨尔本郊区一样 - 周围有大量土地可以满足未来许多年的供应因此您需要绝对确保这一点样板房是一个不错的选择——因为几年后会有同样多的样板房配备所有功能，但它们会更加现代这些是在大块土地上 我们决定路过该地区，但根据我的研究，我仍然看到许多优质房屋的售价在 250 至 30 万美元左右 但是，我没有看过那里的样板房，所以不会能够告诉你区别但是回报是什么你在看 如果你在一个展示房屋的地方购买，你正在购买其中一个庄园 - 几乎没有机会在那里开发任何土地 另外，随着时间的推移，一个又一个庄园将继续发芽，你的展示房屋看起来就像街上的任何其他老房子一样——除了你为它支付了溢价所以为什么不去更靠近 CBD 的地方，租金更高（市场），成本更低——如果你必须获得 35% 的回报，也许可以买一个单元或公寓2-3 年后 Epping 我认为这很荒谬，这意味着该物业的价格非常高 您应该期望该地区的长期市场租金回报率至少为 5% 只是我的想法 - 尽管我确实承认它是一个增长区域- 但是 35% 的回报率是不对的 干杯，Jen
评论
尽可能买最便宜的，当你在 6-12 个月内进入股票时，估价师只会有更高价格的房产比较一下，这真的没有什么不同
评论
嗨 dtraeger - 这是我考虑的另一个选择 放弃展示房屋交易，而只是在同一个（或另一个）庄园购买便宜的 Hamp;L 交易，然后以市场租金将其出租作为我的第一个 IP 这里有很多人使用新的 Hamp ;L 打包成 IP 效果很好 我喜欢新房的吸引力，因为在一段时间内应该很少或不需要维护 作为我的搭档和我都在轮班工作，拥有一个能够照顾自己的 IP 的想法有点双t 很吸引人
评论
新 Hamp;Ls 的唯一问题是你倾向于支付更多 正是因为它是新的和有光泽的，人们对它给予了情感溢价就像一辆新车可能是，比如说，10,000 美元比第二手贵，但实际的“新”价值是 5000 美元的机械和 5000 美元的情感价值 就我个人而言，过去 5 年我一直在海外生活：我所有的 IP 维修都由 PM 处理 我可能支付的费用比平时多（毫无疑问，PM 会得到回扣）但您可以外包维修 回到这个问题：您从建筑商那里购买了便利以少 2 万美元的价格购买同等但较旧的房产，超过 2 年的维修费用为 5,000 美元 哪个房产更好 旧房产需要维修（可以由您的 PM 组织），或者您没有对新地方进行维修，但您多付了 2 万美元，从长远来看，这会减少你的利润和净资产亚历克斯
评论
隐藏成本我们看起来t 在汤斯维尔以北的一个新区域 Bushland Beach 购买展示房 有 12 个月的租金返还 500 美元，公司可以选择再租 12 个月 唯一的问题是销售代表给了我们他们的公司错误地计算了成本表，其中包括 30,000 美元的“额外”费用；成本 所以你先付了他们这笔钱，同时支付了贷款的利息，他们在一年中把你的租金还给了你 对他们来说很划算！
澳洲中文论坛热点