澳洲澳大利亚房地产 CGT。如何最大限度地减少养老金领取者出售悉尼的土地

在澳大利亚地产投资



比安卡，伙计们，感谢您花时间阅读本文，因为我有点糊涂 父母，60 年代末，拥有一块土地 9 年前以 10K 的价格购买，现在价值 190K 美元 他们已经收到了 180 美元的报价K他们都在领养老金，虽然父亲偶尔还打工，合伙经营到明年，他们将完全退休。他们比较穷，没有super，没有其他资产，没有财务知识今年的收入大约在包括养老金在内的 5 万美元街区在外面，他们的大篷车里有一些人住在上面，一无所有街区上还有几个小棚子，但我怀疑它们是否可以被认为是宜居的。在一个繁荣的采矿小镇，但议会决定在 2 年内不允许细分 5 英亩的地块 我们已经研究了可能性，但不想等那么久 我们还玩弄了假装父亲生活的想法PPOR 时间限制的块它，但如果没有住宅它就无法工作，而且大篷车不属于住宅他实际上在几年前住了 8 个月，并且当他在该地区工作时仍然在那里度过时间我的父母住在我的一个 IP 中，在城里，因为疏忽租金，我们仍然有 14 万美元的 IP 贷款（价值 45 万美元）他们的想法总是让他们在支付 IP 后免租金住在那里- 我们每周支付 120 美元，还有 7 年的时间我们现在认为最好卖掉这个区块，支付我们的 IP 贷款，并将余额投资于其他 IP，以供他们退休（都以我们的名义，以免破坏他们的退休金）但是，CGT会从利润中吃掉很大一部分，不是吗？我们已经玩弄过为他们开设一个自我管理的超级基金，将土地转让给它，让他们在年底退休，然后在 2007 年 7 月之后，当新的超级裁决进来时，把钱拿出来 但是，在做了更多的重新搜索，很明显，你不能用超级基金做到这一点，因为我们是家人，这不会是这样的投资 任何关于如何以最具成本效益的方式构建它的建议 我们计算了 CGT 账单大约 34,000 美元！！这似乎不公平，实际上我们是在补贴他们的晚年，而不是政府谢谢
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为了合法地最小化 CG，freemanfox 和 navra 使用农业综合企业投资与管理基金和或 LPT 投资相结合为他们付钱 你可以给他们打电话，和他们一起检查你的个人情况 wwwfreemanfoxcomau 和 wwwnavracomau 问候，詹姆斯
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嗨，比安卡 鉴于购买时间，您可能可以要求诸如市政费等持有成本；保险和削减等作为过去 9 年财产成本的一部分，以进一步降低 CGT 在做出任何决定之前与您的会计师讨论此事以了解所有事实 您也可能明智地与财务规划师顾问交谈（即使是来自 Centrelink 的），因为您的父母可能会将 12 的利润存入退休公积金以减少他们的税单7 月 1 日）并利用 CGT 展期 迄今为止的收益将被“忽略”；前提是您的父母都是公司的股东 至少这可以在您出售时按照公司税率将税款降到最低 公司还可以为您的父母提供退休金供款，或者在财产到期后向退休金基金支付股息正如 Dale 所说，您将能够要求持有成本（忽略 8 个月的居住） Doug
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Thanx James，我会查看该网站，看看那里是否有任何明确的可能帮助我们的情况 DaleGthanx 回复 只是一个问题，如果他们被允许将 12 个放在超级基金中，我想我们将不得不为他们设置一个，因为他们没有一个 所以将 12 个放在超级基金中基金，这 12 个人将仅按 15% 征税 他们将不得不直接从超级基金中一次性提取一笔款项，以支付进一步付款以支付我们的 IPloan -$40K 至 $50K 但是，这部分不会起作用，因为我明白了，从超级基金中提取的资金有进行某种投资，给他们收入，并且不允许他们支付孩子的投资贷款。目前最重要的事情是试图减少我们对 IP 的债务，所以他们不必支付任何费用租金，用余额做点什么，为他们的利益提供更多收入，并削减 CGT Doug，也谢谢你 如果我们成立一家公司，土地在他们个人名下会有什么不同吗？所以我们有等到这家公司成立，卖掉土地，记下持有成本，用利润支付IP，d 用余额支付退休金 我的计划有多可行那，将没有办法减少 CGT 的责任 对不起，这么个 swonkSuper 把我搞糊涂了！！！！
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Hiya Bianca Super 不是我专攻的领域，所以我可能会不是为您回答这个问题的最佳人选尽管您的父母可以将他们的退休金存入由任何大型机构控制的基金中，但财务顾问将能够给您正确的答案 它不必是自我管理的退休金基金 是的，我认为该供款将按 15% 征税 从养老金中提取可能是免税的，他们可以将资金用于他们喜欢的任何目的 它根本不必用于投资目的 你的父母仍然会如果他们住，需要支付租金在您的知识产权中 如果他们不这样做，那么您不能将您产生的任何费用作为税收减免申请另外，如果他们确实支付了租金；他们可能有资格从 Centrelink 获得租金援助，每两周给他们一些现金 祝他们好运戴尔
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您将土地转让给公司 - 有效地将其出售给公司 您的父母仅收到不可赎回的股份公司作为对价 所有资本收益在转让时均被忽略如果公司出售土地，它只评估从转让到出售时的收益，并按 30% 征税
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道格，你的第一个策略，你为什么会推荐给他们的当他们出售时，公司的税单为 54,000 美元，加上实施该战略的成本，当时他们只会以自己的名义支付 34,000 美元 以他们自己的名义最坏的情况是 2425% 的税，而在公司中则为 30 %，再加上通过 126,000 美元的免税股息将资金从公司返还给他们的混乱情况 由于明年对超过 5,000 美元的个人供款没有减少的好处，他们不会以自己的名义出售无需支付公司费用的较低税收环境或需要提交的纳税申报表会更好我只是想了解您的角度
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嗨，Mry，CGT展期的概念是任何资本收益都可以将资产出售给全资公司时不予考虑mpany 因此，只要满足展期的要求，180k 美元的收益可以完全忽略 7 月 1 日之后，成立公司将花费 400 美元 - 公司没有任何收入（它只会持有资产- 因此土地的费用是资本）可以提交不必要的回报（成本为0美元）当土地出售时，公司将从收购之日起评估收益，这将远远低于收益这将适用于个人手中然后有多种方法可以将资金从公司中取出，其中可能涉及股息，超级贡献等
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如果它被翻转，不是个人的成本基础转入公司编辑 - 啊，如此处所述 - http:lawatogovauatolawviewh001amp;recStart1amp;recnum15amp;tot863amp;pnALL:::ALL
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不，公司在根据 MVSR 的市场价值
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这是个好主意 唯一的问题是 y你说的是把钱绑在公司里（除非你想每年都用s 109R）然后通过超级捐款拿回来我可以在那里看到一些规划机会，但也有很多问题
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Doug，我认为这将是一个糟糕的策略 ITAA 1997 的第 122-15 节规定，如果发生某些特定的 CGT 事件之一，个人可以选择获得展期 CGT 事件 A1 捕获资产处置，以便他们可以展期将土地转入公司 对于转让人（即母公司）而言，任何资本收益或损失都将被忽略，他们获得的股份（必须是公司中不可赎回的股份）具有与已转让的资产相同的性质转让，即他们将被视为已获得价值 10,000 美元的 New Company Pty Ltd 股份 该公司为转让人（即母公司）的相关成本基础（对于 CGT 后资产 - 这是因为它仅被购买9年前）所以公司w错误地在资产负债表中以 10K 美元的成本基数（作为父母的成本基数）记录资产 但是考虑出售财产时的影响 公司将出售该财产并获得大约 170K 美元（180 美元）的资本收益K - $10K) 甚至更糟糕的公司不会根据第 115-10 条（未将公司列为 eligible) 所以税收将在 54,000 美元左右 个人确实获得了折扣，因此应评税收益将为 170,000 美元 x 50% 85,000 美元，假设最高边际税率（从 7 月 1 日起为 45%），那么收益的最高应纳税额将为38,250 美元 差额约 16,000 美元 您表示公司被视为已按照市场价值收购资产 但是第 122-70 和 122-75 节规定，资产在 1985 年 9 月 20 日或之后收购 (2) 如果您 * 收购1985 年 9 月 20 日或之后的资产： (a) 资产*成本基础的第一个元素（在公司手中）是您处置资产时的成本基础； (b) 资产*降低的成本基础（在公司手中）的第一个要素是您处置资产时降低的成本基础 然后个人将寻求将资金从公司中取出，因此将拥有支付股息（将附有印花税抵免），但如果他们处于最高边际税率，他们最终将就超出印花税抵免的金额支付额外税款 市场价值替代规则ITAA 1997 的 112-20 不涉及那些寻求根据第 122 条获得展期减免的个人转让 展期条款和 MVSR 是两部独立的立法，必须相互独立阅读 事实上，第 122 条非常清楚地表明市场价值不适用于展期后的成本基础 最大的限制是第 122-A 款仅适用于一个纳税人寻求展期资产 基本条件是纳税人拥有的资产被转让给纳税人是受益所有人的公司如果土地拥有 5050（这将是相当普遍的）或什至以不同的利益来使用细分 122-A，则所有股份中的所有股份中，每个纳税人有必要将他或她的利益转移到一个单独的公司 两次展期将因此是必要的，夫妻各有一份 翻车后，土地将由两家公司拥有，其中一家由丈夫实益拥有，另一家由妻子实益拥有 插入第 122-B 分部以处理合伙企业，但如果资产仅由各方共同拥有，则第 122-B 分部将无济于事。另一个大问题是，父母将在资产从他们的名字转入的情况下支付印花税。公司
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感谢您的意见 我正在查看适用于 MVSR 的替换资产翻转，特别是 s122-60(4) 但是我必须对您的部分评论提出异议，我这样做是因为我发现自己的情况 - 即适用于共同拥有的土地的展期正如我所读，展期减免延伸到合伙企业将资产转让给全资公司 “税法”的立法定义合伙的内容如下：“……个人协会（公司或有限合伙除外）……共同收取普通收入或法定收入”（不作为合伙人开展业务）” ITAA 1997 中包含的合伙企业适用于展期减免，特别是，创收财产的共同所有人被认为是“随后的税法合伙企业的合伙人，并且共同拥有的创收财产是 CGT该面值的资产因此，如果共同拥有的土地被转让给单个公司，则可以享受展期减免
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第 122-60(4) 节指作为展期一部分发行的股份的价值 本节仅如果第 122-A 条适用，则适用 对于合伙企业，第 122-B 条适用，因此立法的正确部分是第 122-180 条 它规定：（1）如果合伙人 * 获得了合伙人在 * 企业资产中的所有权益在 1985 年 9 月 20 日或之后： (a) 合伙人* 每股* 成本基础的第一个要素是合伙人在 * 排除资产中的权益的 * 市场价值与合伙人在其他资产（减去公司为所有这些权益承担的任何负债）除以合伙人的股份数量； (b) 合伙人 * 每股 * 减少的成本基础的第一个元素的计算方法类似 注 1：有计算利息负债的规则：参见第 122-145 节注 2：展期有特殊的指数化规则：见第 114 (2) 部分 *资产权益的市场价值在合伙人处置资产时计算 *成本基数或 *权益的降低成本基数已计算市场价值用于对已发行的不可赎回优先股进行估值 市场价值不用于确定公司收购财产的成本基础，这在第 122-200 节中处理（如果第 122 节-B - 与处置合伙权益有关）用于处置（在这种情况下，共同所有人正在处置财产） 请注意，确定股份价值的市场价值仅用于排除资产 排除资产定义于第 122-25 条规定： (3) 被排除的资产是： (a) * 折旧资产； (b) * 交易股票； (c) 第 118-30 条所述的电影版权权益 土地本身不是折旧资产，因此不是排除资产，您不会使用市场价值来确定股份的价值交易必须从两方面考虑： 1 不可赎回优先股的价值（使用第 122-180 节 - 您不要使用第 120-60(4) 节，因为这与第 122-A 节有关，后者适用于非合伙翻转而不是第 122-180 节专门与合伙有关，但效果相同，只是立法的不同部分） 2 翻转后公司的成本基础（使用第 122-70 节 - 非合伙或第 122-200 节 - 合伙）如您所说，要适用第 122-B 条，问题是第 122-125 条中“合伙企业的 CGT 资产”的含义 请注意，出于税收目的，合伙企业是个人共同收取收入（根据第 995-1 节e ITAA 1997）一直存在关于资产是否必须是“真正的”合伙企业或出于税收目的的合伙企业的讨论请注意，第 122-180 节规定“如果合伙人获得了合伙人在企业资产”；本节未提及不作为业务一部分持有的资产，因此评论员一直质疑第 122-B 节将在何处适用于不构成业务资产的合伙资产展期在这些情况下，私人裁决将提供明确的答案即使第 122-B 节确实适用第 122-180 节规定，公司收购资产的成本基础是购买者（将资产出售给公司并寻求展期减免的人）的成本基础，而不是市场价值市场价值用于确定排除资产的不可赎回优先股的价值和未被排除资产的成本基础所以我概述的相同反对意见仍然适用于相同的税收影响和印花税问题
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感谢Coasty 这将是澳大利亚税收历史上第一次以新的成本基础滚动后CGT资产而无需支付CGT
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不是好消息然后嗯，听起来好像没有办法解决这个问题然后 CGT 我认为最好的选择是让父母完全破产，在政府的眼中，让尽可能多地从中心索赔以养老金、房租援助以及我能想到的其他形式联系起来，因为试图让你的家人远离福利系统显然没有意义 听起来是收回 CGT 的唯一合法方式，而不会造成太多的头疼我想我们都已经通过我们一生的税收为大多数 Centrelink 接受者支付了费用 也可以以某种方式取回这些法律当然不想让你继续尝试做正确的事情对不起悲观模式伙计们 但是，当您意识到通往财富和财务独立的道路实际上不仅取决于您的工作有多努力或您有多诚实，而更多的是您对扭曲规则的了解程度，您了解多少您可以负担得起建议的费用，以及您当时认识的人 他们应该在 10 年前拥有这样的论坛！欢呼所有
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嗨，比安卡 恭喜你在另一个线程中的海滨房产 但是在这个线程中，有一个非常糟糕的问题 税后，他们将赚到 150k 左右，这取决于其他扣除额可能还可用他们也许可以将其存入退休金，或创造某种合规的收入流，对他们的潜在养老金金额几乎没有影响 你所说的合伙企业是与之相关的土地 有慷慨的退休条款，可长期出售因退休而定期开展的业务他们可以采取建议措施吗你能把他们住的房子卖给他们吗？这可能意味着你会产生 CGT，但如果你从遗产中拿回来，它可能会给你一个免税的资本增长时期 我一想到就沮丧所有可以为自己存钱的人（以一种或另一种形式）把钱砸在墙上，然后期望在最后领取养老金 鉴于现在的寿命，一个人“退休”并非不合理；生命可能与他们的“工作”一样长；生活 许多人永远不会支付足够的税款来计算他们将收到的所有养老金，更不用说他们可能使用的任何其他服务（如健康）
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比安卡，对你父母来说最简单的解决方案是是出售房产，获得收益，向退休基金供款，以申请扣除以抵消资本收益，然后退休并收回资金 我建议您咨询专业人士，因为有此策略需要满足的一些要求
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请与 Centrelink 联系 嗨，Bianca，请在您的父母“赠予”您钱以支付您的 IP 贷款之前与 Centrelink 联系 如果他们“赠予”太多一年后，他们将没有资格获得 100% 的养老金 我不记得具体金额，但拨打 13 centerlink 号码会为您解决问题
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