澳洲澳大利亚房地产消费税问题悉尼

在澳大利亚地产投资



我在保证金计划中以 134,000 美元的价格购买了一块土地，消费税为 11,280 美元 我计划在其上建造房屋以出售，但后来决定将其作为空地出售，我以 138,000 美元的保证金计划将其出售，这意味着 GST 是 111的 (138,000-134,000) 这仅相当于 500 美元这是否意味着 ATO 向我支付了 11280 消费税，而我支付了从我的购买者那里获得的 ATO 500 或者我应该使用应税供应方法出售而不是任何人都可以帮助
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如果您购买土地并且卖方选择应用保证金计划，则您不能要求退还 GST 在您描述的情况下，您所能做的就是向税务局支付保证金的 GST，即 111土地购买价格与售价之间的差额（以您的示例为例，为 $36364） 如果您选择在出售时不应用保证金计划，您将不得不出售该物业并收取 111 的 GST 销售价格以寄给税务局 ($12,545) 您仍然无法申请11,280 美元的 GST 或 - 你在这里被搞砸了！请注意，保证金计划的更改需要买卖双方书面同意保证金计划将适用于房产的销售 简而言之 - 使用保证金计划，只需向 ATO
评论支付 363 美元
你好Mry，谢谢你的回复但是说如果我在这块土地上盖房子并卖掉，那么在这种情况下可以用保证金计划要求退还gst
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http:wwwatogovaubusinessescontentaspdoccontent49397htm http: wwwatogovautaxprofessionalscontentaspdoccontent70665htm 您在购买土地时支付的 GST - 您将永远无法收回 它已经一去不复返了 编辑 - 如果您建造房屋，您将能够要求的只是建造房屋和运行所花费的 GST物业费用
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大家好，我正在阅读这个帖子，想知道是否有人能指出我正确的方向 我们在 1999 年以自己的名义购买了一处房产，并将其出租到去年年底拆除的年份在一个小型（4 个单元）开发项目上开始建造和建设 我认为我们应该注册 GST 当我们出售这些单元时，我们是否 (1) 使用保证金计划或从建筑物成本中申请 GST 税收抵免 (2) 如何是否处理任何利润的余额，即它是否被视为 CG 或普通收入我已致电 ATO，但遇到冲突，我敢说令人困惑的答案谢谢汤姆
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不只是是的，是的！您将就单位的建筑成本全额要求 GST 您还可以通过在 172000 对房产进行估价来应用过渡保证金计划，然后仅对销售价格与该价格之间的差额收取 GST价值，而不是整个售价 您可能想检查您支付的购买价格是否实际上高于该价值，在这种情况下，您可以使用您的实际购买价格 一个难题 通常人们会说资本，因为它被作为 IP 购买并作为 IP 运行了几年，但我所做的一项开发工作是在性质上既是资本又是收入的情况类似于你的情况你需要对这个发表意见
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嗨，Mry，感谢您的快速回复，哎呀，这并不简单，每次我读到一些东西时，另一批问题开始在我的脑海中形成汤姆
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我可以起诉我的律师疏忽吗嗨，伙计们，我卖了一块土地并使用了墨尔本Dandenong的法国律师为我定居 这是涉及gst混乱的土地（我之前曾在这里发布过这个gst issue）但为了简短起见，我买了这块土地想建房出售，但后来决定我应该把土地本身卖掉 所以我卖掉了，结算是在去年圣诞节后几天定下来的 你知道的，那段时间，所有的顾问、银行等都搬得很慢 圣诞节前几天律师给我寄了一些表格让我签字，我告诉他我不确定是否要采取保证金计划他也不知道我在没有保证金计划的情况下签署了合同，因为合同是在没有保证金计划的情况下签订的 他告诉他这样事情可以在我报税的时候修改和决定然后突然律师打电话给我说我的土地买家联系了他并希望他也成为他们的律师最初我说你怎么能代表两方你要去谁他向我保证这是人我很好，很常见，他想把他们当作他的客户现在我解决了gst的困惑（问了会计师但没有得到帮助，问了ATO并得到了令人困惑的答案幸运的是，这个论坛中有人为我解决了这个问题，并且它部分符合 ATO 家伙所说的d) 所以我要求我的律师给买方写一封信，承认保证金计划 ATO 的人告诉我，保证金计划可以在双方都承认的信函中选择，并且不必在第 32 节中交流 你知道我从 2 个月前起至少 10 次叫我的律师了留下我的号码让他回我的电话，他的助手说他肯定会回我的电话，NADA NOT A SINGLE CALL 通过电子邮件发送给他，没有回应我该怎么办我什至自己打了一封信以确认保证金计划并发送它到他的办公室让他给买方，但不知道他是否收到了问题是，如果我不选择保证金计划，我可能需要支付 13,000 美元的商品及服务税，而如果使用保证金计划，我认为是 500 美元律师根本不懂消费税，这就是为什么他不接听我的电话 1）我可以起诉他疏忽吗 A）不接听我的电话 B）代表 2 方，然后现在忽视他对我的职责 2）我怎么能得到买家承认保证金计划
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在法律上为时已晚 http://wwwatogovaubusinessescontentaspdoccontent49397htm买方必须以书面形式同意使用保证金如果您根据 2005 年 6 月 29 日或之后签订的合同出售不动产，则必须在提供财产时（通常在交割时）达成书面协议 书面协议没有规定的形式，但必须有书面声明，明确表明您和购买者已同意保证金计划适用于销售 该声明可能构成销售合同的一部分，也可能位于单独的文件中”；用英语 - 如果您在出售时尚未签署书面协议，则保证金计划不适用也许他的律师协会有兴趣了解他的所作所为，尤其是代表两个客户的部分我会认为律师应该知道在结算时应用保证金计划的要求我想知道您是否可以在这里使用 GST 法案的第 66-10 条我将不得不考虑更多< BR>评论
HI MRy ATO 的人告诉我，只要双方同意，在第 32 条之后就可以这样做 另外，律师，我认为他称自己为“律师”和“房地产专家”与律师不同吗
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ATO 的人错了 第 75-5(1A) 条规定- (1A) 必须在以下情况下订立协议： (a) 在供应时或之前； (b) 在专员允许的更长时间内 专员允许 http:lawatogovauatolawviewhnd 选择适用保证金计划的时间是什么？这就是你应该看看你是否属于例外情况之一
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购买土地会被视为“资本购买”还是“非资本购买”？在 GST BAS 声明中
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非资本购买土地用于转售获利
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感谢MRy，是“非资本购买”也是我输入汽油的栏目，律师，以及我业务中的其他费用
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实际上，是我为我的律师支付的费用，转让和旅行，包括消费税，是否可以申请消费税
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你买了土地吗在促进企业发展 或者土地是否是以您自己的名义投资的资本资产 如果是后者，那么 GST 可能不是问题 Doug
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从下面的摘录中阅读，似乎它被认为是一个真正的错误，即使实体误认为他们不必支付消费税或注册消费税对我来说，下面的各种例子表明该法律有点“松散”；一开始，我的假设是我根本不需要支付gst，因为交易土地不是我的主要业务 我为我的公司注册了gst 以提供其他服务 选择申请保证金计划的时间 - 专员的观点 13 它专员是否认为，对于不需要书面协议来应用保证金计划的供应，供应商必须选择在其提供供应时或之前应用保证金计划F7 真正的错误 14 供应商可能无法选择申请由于真正的错误而导致供应时的保证金计划 这种错误可能会导致巨大的不可预见的责任，特别是当根据保证金计算的 GST 相对于计算为 111 的 GST 而言是一个很小的数额销售价格 15 供应商可能直到之后才选择应用保证金计划的情况示例由于真正的错误而提供的供应可能包括以下方面的真正错误： (i) 不动产的供应是应税供应（参见第 31 至 44 段的示例 1 和 2）；或 (ii) 供应商在供应时被要求注册 GST（参见第 45 至 52 段的示例 3） 16 在这些情况下对全部对价征税可能被视为违反保证金计划的政策意图，并且如果供应商在 2000 年 7 月 1 日之前拥有不动产，则在商品及服务税制度开始之前就增加的价值支付商品及服务税 17 根据核心条款应付的商品及服务税金额可能相对于保证金计划下的应付金额相当大在这种情况下，如果发生了真正的错误并且无意避免或减少 GST 18，专员的资源可能会不成比例地用于解决该领域的争议。与 GST 立法的良好管理相一致，他可以接受 GST 可以作为适用保证金计划来计算，即使 s供应商在供应后选择使用保证金计划 19 在这样做时，专员不准备在供应商在供应后选择应用保证金计划的每种情况下都允许 GST 以这种方式入账我们认为，这会违反法例的要求，因此不是专员根据其管理法例的职责而可选择的选择。 20 专员​​还注意到，任何此类决定都不应影响因此，如果供应商在提供应课税供应后选择应用保证金计划，专员将不会认为该保证金计划适用。这将有悖于我们对条款的适当解释的看法，并可能对接受者不利谁可能有权获得进项税抵免 21 因此，虽然每个事项都需要通过参考事实和情况来考虑在这种情况下，在上述第 4 段规定的有限情况下，专员通常会接受供应商可以考虑 GST，就好像保证金计划适用一样，即使根据我们的立法，选择适用保证金计划未在规定时间内制定 实践声明不会影响无权在随后的不动产应税供应上应用保证金计划的买家的立场 22 然而，专员不能负责任地允许 GST如果供应的接收方仍然有权获得进项税抵免以购买不动产，则应按照保证金计划适用的方式进行会计处理 这可能涉及支付的进项税抵免金额高于相关供应所支付的消费税即使收款人未注册或未要求注册 GST，因此无权获得进项税抵免，仍存在收款人的风险客户随后可申请登记，登记可追溯至不动产收购之日 如此一来，接收方可能有权因收购不动产而获得进项税抵免 23 因此，根据本实务声明，供应商不能除非专员确信收款人无权也不太可能有权获得进项税抵免以购买不动产 24 专员认为仅将这一条件限制在案例中收款人不太可能因购买不动产而获得进项税抵免。但是，如果根据第 129 条进行递减调整，则在这种情况下，收入仍将面临风险。因此，本实践声明也没有规定供应商将 GST 视为适用保证金计划，除非专员满意t 接收方不太可能有权就其收购不动产获得递减调整 25 因此，专员预计该实践声明更有可能使供应商能够将 GST 计入 GST，就好像保证金计划适用于收款人通常无权获得进项税抵免，例如购买不动产用于私人住宅用途 如果不动产用于商业目的，可能更难让专员确信收款人不太可能有权获得进项税抵免或减少调整其收购的财产 26 进一步呃，本实践声明旨在帮助在适用 GST 法律时犯下真正错误的供应商。它并不打算允许供应商在与购买者协商价格的基础上，考虑到第 111 项对价的 GST 是应付，通过将 GST 计入如同保证金计划一样获得意外之财 因此，如果双方基于 GST 将是对价的 111 分之一就供应价格达成一致，则实务声明不适用 27 作为实践声明是为了帮助犯了真正错误的供应商，如果希望将 GST 解释为适用保证金计划的愿望是避免 GST 或以其他方式获得违反立法政策的结果的安排的一部分，则该实践声明不适用 28应由供应商或代表供应商以书面形式向专员提出要求将 GST 视为适用保证金计划的请求 书面请求应包含足够的详细信息决定是否满足第 4 段中的要求 任何关于供应商是否可以像保证金计划一样考虑 GST 的决定必须得到 2 级执行官（或以上）的批准 29 不允许供应商的决定根据 1953 年《税收管理法》第 62(2) 条，将 GST 视为不可审查的 GST 决定。但是，如果供应商认为我们犯了错误，为了健全的管理，我们通常会审查决定，如纳税人章程中所述 示例 30 以下是供应商由于真正的错误而无意中选择在其提供供应之后才应用保证金计划的示例 示例 1：真正的错误供应不含 GST 31 2002 年 1 月，Farmer Joe 以 440,000 美元的价格从未注册或需要注册 GST 的供应商处购买了农田 他注册了32 2004 年 6 月，Farmer Joe 以 528,000 美元的价格将他的农场土地卖给了一对退休夫妇作为他们的家 这对退休夫妇没有注册 GST，也无意耕种土地 33 Farmer Joe 错误地认为他根据 GST 法案中的农地豁免，他有权将其农地的销售视为免 GST 因此，他没有选择在他作出规定时或之前将保证金计划应用于农地的销售给退休夫妇的供应 34 随后发现，根据农地豁免，乔的农地出售并非免 GST 这是应税供应 农户乔因此将承担农场销售价格的 111 倍的 GST土地，为 48,000 美元（528,000 美元的第 111 美元） 35 如果 Farmer Joe 采用了保证金计划，他将承担供应保证金的第 111 美元的商品及服务税，即 8,000 美元（[$528,000 - 440,000 美元的第 111 美元） 36购买了专业版perty 未注册 GST 且不经营任何企业 专员确信退休夫妇不太可能有权获得进项税抵免或因购买房产而减少调整 没有提及 GST 被计算为第 111 条37 如上文第 4 段的其他条件均获满足，关长会接受 GST 可按保证金计划适用的方式入账。也就是说，关长会接受Farmer Joe 的 GST 负债将通过支付 8000 美元来满足 示例 2：供应不征税的真正错误 - 2000 年 7 月 1 日之前的合同 38 Building Co 于 1999 年 9 月购买了空地 39 该地块被开发成联排别墅，并于 6 月完工2000 年 2000 年 6 月 25 日签订了一份价值 275,000 美元的联排别墅销售合同 未注册 GST 的买方购买了联排别墅作为投资并打算将其出租给租户用作房屋 销售合同于 2000 年 8 月结算，该金额 Building Co 注册为 GSTF8 40 Building Co 提供应税供应，并有权选择申请以保证金计划计算供应的 GST 然而，由于合约于 2000 年 6 月在 GST 开始前执行，Building Co 错误地认为供应不受 GST 约束，因此没有考虑 GST 的计算，因此没有选择应用保证金计划 因此，GST 将按供应的全部对价而不是保证金支付 由于合同在 2000 年 7 月 1 日之前几天执行，保证金将为零 41 因此，Building Co 将在正常规则下，对供应的全部售价的 111 倍的 GST 负责，为 25,000 美元（275,000 美元的第 111 美元） 42 如果 Building Co 可以应用保证金计划，它将承担供应保证金的第 111 美元的 GST，为零（[$275,000 - 275,000 美元的第 111 美元）43 作为买方未注册 GST 并购买联排别墅作为投资物业出租给租户用作私人住宅，专员确信购买者不太可能有权获得进项税抵免或减少调整购买联排别墅没有证据显示 Building Co 参与任何旨在产生违反有关联排别墅供应的立法政策的结果的安排 44 由于符合上文第 4 段的其他条件，署长会接受即 GST 可以像适用保证金计划一样计算 即，专员将接受 Building Co 的 GST 责任为零 示例 3：真正的错误t 供应商在供应时无需注册 GST 45 2000 年 9 月，一个旨在为社区提供廉租房的非营利实体以 99,000 美元的价格从开发商那里购买了一块土地，该开发商应用保证金计划来计算向非营利实体供应的商品及服务税 非营利实体在土地上建造房屋并将其出租给租户用作私人住宅 由于非营利实体的营业额低于 100,000 美元, 选择不注册 GST 46 2004 年 2 月非营利实体成立无关企业 导致非营利实体营业额增加 47 2004 年 3 月 非营利实体出售房屋和土地向未注册 GST 的首次购房者支付 330,000 美元的市场价值 由于该非营利实体之前选择不注册 GST，它认为它没有义务在出售该物业时支付 GST结果，没有考虑是否在供应时或之前将保证金计划应用于销售 48 由于营业额不断增加，该非营利实体从 2004 年 5 月开始注册 GST 49 随后发现该非营利实体超出了注册范围营业额阈值是 2004 年 2 月而不是 2004 年 5 月 因此，非营利实体必须从 2004 年 2 月起注册 GST 50 因此，2004 年 3 月出售的房屋和土地是应税供应 非营利实体如果保证金计划无法适用，则将承担物业全部售价的第 ​​111 美元的 GST，即 30,000 美元（330,000 美元的第 111 美元） 如果可以应用保证金计划，则非营利实体将负责供应边际的第 111 美元的商品及服务税，即 21,000 美元（[330,000 美元 - 99,000 美元的第 111 美元]）51 专员认为，首次购房者不太可能有权获得进项税抵免或递减调整。 52 如果满足上述第 4 段中的其他条件，专员将接受 GST 可以按照保证金计划适用的方式进行核算。也就是说，专员将接受非营利实体的 GST 负债将是通过支付 21,000 美元满足生效日期：2000 年 7 月 1 日
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