澳洲澳大利亚房产关于索取利息的警告 悉尼

在澳大利亚地产投资



想象一下，如果你借了 100,000 美元来投资股票，你会有什么感觉 然后到了报税的时候，你的会计师告诉你，利息不能抵税，因为钱从你的贷款转到你的支票账户，所以你可以开一张支票给您的经纪人 AAT 最近的一个案例决定，如果贷款资金在用于创收目的之前与其他资金混合，则它们不再被视为贷款来源贷款的一部分已用于购买或与产生收入的投资有关 如果从贷款中支付一些闲置现金并稍后将其取回或无法追踪资金流向投资，则可能会丢失链接ATO 自己的裁决指出，“严格的资金追踪并不总是必要的” 然而在 Domjan 和 Commissioner of Taxation [2004] AATA 815 中，ATO 成功地辩称：将借来的钱与其他个人资金一起存入储蓄支票账户打破了证明资金是为免税目的而借入的必要链接 AAT 不是该土地上的最高法院，但仍然具有相关性 现任 AAT 成员表示：“我接受专员的意见 如果资金已混合，则无法确定其用途 换句话说，无法确定借款的目的在获得或产生应税收入的过程中”，Domjan 夫人还试图辩称，当她将私人资金存入她的贷款账户时，这些资金被隔离在贷款之外，所以当她从贷款中提取资金用于私人目的时，这只是对那些资金的重新提取。资金不是用于私人目的的单独贷款应该只减少私人重提的贷款 此外，她不应该因为使用她的私人资金暂时减少贷款利息并因此减少她的税收减免而受到惩罚 事实上，她的所有推理都可以总结为不公平 AAT 发现资金无法分割，因此所有还款都将平均分配到贷款中，她无法选择她从 Domjan 夫人那里重新提取的资金的特征是一分钱一英镑。甚至声称由于银行要求她为她的房屋投保，因为这是贷款的担保 保险应该可以免税 这里也没有运气 AAT 还发现，当 Domjan 先生使用他个人收到的一次性款项来偿还他的一半由于他们是贷款的共同债务人，因此该金额仍必须在他们之间平均分配 因此，即使他已偿还了他的份额，他仍然有权要求与相关的利息Domjan 夫人的份额 因此，现在谨慎的做法是，当一对夫妇中只有一个成员借钱购买他们在共同拥有的投资中的收入份额时，贷款应该只记在他或她的名下，而不是两者兼有。让银行同意这可能是个问题 如果银行会接受非借款伙伴只提供担保，但他或她的名字实际上并没有出现在贷款上，那么问题可能会避免。 Domjan，她自己准备纳税申报表，因为她在申报与重划有关的利益时粗心，因此被处以 25% 的罚款 ATO 的论点是她依赖于最终裁决发布后的裁决草案准备自己的纳税申报表的世界纳税人应该了解数以千计的 ATO 裁决并定期检查更新 AAT 同意 ATO 我对这个结论没有异议，因为与草案不同裁决最终裁决不包括重绘所以 ATO 的论点实际上是 Domjan 夫人应该跟进愚蠢的阅读最终裁决，然后意识到通过省略部分草案但不发表反对意见 ATO 真的是在说他们不再持有草案中表达的观点 在 Domjan 夫人提交有问题的回报 2 年后，最终在另一项裁决中解决了重新抽签的问题 可能 Domjan 夫人最大的错误是在 AAT 之前代表自己虽然我不知道如何普通纳税人有能力在 ATO 及其无限的纳税人资助资源中获得平等代表案件通过他们的法律基金 NTAA 感兴趣参与建立重要先例的案件 NTAA 使纳税人有能力通过赢得 10 起案件中的 10 起来索取防晒费用
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朱莉娅 你的文章在周日发表后被讨论过前段时间邮件：http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt18086amp;highlightdomjan 我对你的进一步想法很感兴趣
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我以我自己的业余方式看过这个案子在我看来，事实上D夫人倾向于将收入和支出混合到几乎不可能解开的程度 我相信 ATO 在这方面使用了“污染”这个词我当然同意关于自我代表的评论 我的解决方案一直很简单——商业贷款、LOC 和信用卡永远不会用于私人支出 我保持分开解释那些，而不是如果，ATO 来电话我希望我鼻子干净
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在 Domjan 的案例中，AAT 的现任成员甚至评论了 Domjan 夫人对交易，但唯一被接受为可以扣除利息的日常账户交易是在资金进入之前，日常账户被超支 参考《星期日邮报》文章关于 100,000 美元股票的例子只是一个例子Domjan 的案子主要是关于出租物业的 我也很感兴趣其他会计师在阅读完案件的完整记录后会说些什么 NTAA 侦察 如果你保留详细记录，你会没事的，但我不太确定我不是知道 ATO 对这个问题的任何反馈 Julia Hartman julia@bantacscomau wwwbantacscomau
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Julia，我认为你的开场白（来自我对源文件的阅读） http:wwwaustliieduaucgi- bindispplaucasescthaat2004815htmlquery^+domjan 具有误导性 我对他们所做的事情的理解是使用重提工具作为交易账户 每当他们将钱（企业或个人资金）存入账户并随后重新提取这笔钱时，相关人员都认为他们可以决定他们是否退出 quot；个人或企业“以前 已 存入 的 资金 据 我 所知 从未 出现过 任何 后续 提款 都 被 视为 新 贷款 , 任何 向 再提款 工具 支付 的 款项 都 被 视为 按 现有 分配 的 比例 偿还 个人 和 企业 资金 .贷款 例如，如果您有一笔贷款，其中分配了 150,000 美元的商业贷款和 50,000 美元的个人贷款 您在乐透中赢了 80,000 美元并将其支付到贷款中 60,000 美元将被视为还清商业贷款，20,000 美元将被视为还清您的个人贷款 显然是最好在贷款中有子账户以保持贷款分开 另一种方法是有一个抵消账户，据我所知，它可用于个人和企业资金，因为您无需偿还贷款或重新提取贷款 请参阅更改
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这个线程中有一些非常重要的问题如果我扩展see_change示例：如果一个人有200K的LOC用于投资目的（假设是80K用于合法的投资目的）后来将 80K 乐透奖金存入该账户以减少免税利息 最后从 LOC 账户提取相同的 80K（即乐透奖金不超过一分钱）以购买 4WD（即个人购买） 是否对以前产生利息撤回 80K 不再可抵税 这真的很荒谬，因为它鼓励不必要的应计可抵税利息，但在阅读案例后，它看起来是正确的假设 对这个问题的看法是什么 M
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嗨米哈伊拉恐怕你的结论是正确的，因为贷款减少了，任何为个人目的而重新提取的利息都会看到那部分的利息不能扣除我认为有问题的案件并没有真正改变法律，只是提高了标准: 计​​划个人在管理其税务和财务事务时应承担的记录保存责任 它还显示了拥有消息灵通和知识渊博的经纪人的好处，例如一些在这个论坛上的那些！ Cheers Dale
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Dale，我想再次澄清你的回答或我的理解：我只谈论LOC而不是其他任何东西我之所以选择LOC，因为它与交易账户类似特征，所有其他具有再提取功能的贷款都没有类似的特征 回到示例…… 1 原始 LOC 金额 200K（LOC 100% 用于投资目的） 2 提取 80K （金额 A）购买 OZ 股票 金额 A 的利息在此阶段显然可以免税 3 80K 存款（金额 B）从乐透奖金存入上述 LOC 4 从 LOC 提取 80K（金额 B）以购买 4WD 供个人使用 在此阶段80K（金额B）的利息显然不能抵税，但是80K（金额A）呢？即使在LOC中存入和提取金额B甚至一周有效地取消了初始金额利息的合法税收减免A 如果是，则表示 ATO 鼓励不必要的应计可扣税利息。原因如下： 让我们以 12 个月的期限 @ 65% 作为 LOC 利率 80,000 * 65% 5,200 的可扣税利息；如果我在这个 LOC 账户上将乐透奖金保留 6 个月，可扣税的利息金额减半 如果上述假设正确，ATO 会强迫我不要这样做，并将乐透钱保存在其他地方 它可以是 14% 的支票账户兴趣 逻辑在哪里 谢谢你的意见 M
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解决办法是用一个抵消账户贷款 这些已经存在至少二十年了，虽然在那个阶段他们只会抵消几个点数，而不是他们现在所做的全部 不利的一面是他们喜欢对可变贷款进行抵消，而不是固定利率贷款 请参阅更改
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嗨 Mikhaila 恐怕税务局已经表明愿意将存款视为对最初撤回购买股票的 LOC 的偿还（全部或部分）正如 Sea Change 所暗示的那样，这可能仅意味着拥有 LOC 的两个子账户 - 一个纯粹用于投资目的，另一个用于私人目的我可以添加一些东西吗？尽管税务局希望收取适量的税款 - 不多也不少 他们不鼓励任何特定的会计方法或投资方法 我理解你的担忧，但是问题真的归结为财务管理 更重要的是支付少交税，因为我们可以要求更多的利息，或者，支付更少的利息首先只是一个想法戴尔
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嗨，我打电话给ATO，答案很明确——“金额A”的利息扣除不会根据现有的一般规则，在“金额B”提取自用后允许，但是在解释了我的理由后，该人建议申请私人裁决，因为首先支付较少的利息显然是有意义的 好吧，看起来像单利投资贷款一样，抵消是一种更好，更容易的方式我必须承认这是常识不起作用的第一次，因为我完全同意你戴尔通常对ATO感兴趣d 在征收适量的税款（我想这种情况是一个例外） 谢谢 See_Change 和 Dale 提供的信息输入投资购买（例如股票），但使用个人支票账户支付，因为 LOC 上可能没有支票工具，例如从 LOC 50K 重新提取，存入 chq acc，写支票以共享资金 如果意向记录保留所有利息将保持免税 :confused MJK
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我不会在未来冒险并从 LOC 获得银行支票（事实上我打算关闭现有的 LOC 并打开带有抵消的 inv 贷款）这听起来很傻但在阅读了法庭案件判决后，与你们和 ATO 交谈，它看起来太多的灰色区域（即有不同深浅的灰色，这对我来说太舒服了） M
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我想我要提一下，我所指的 LOC 仅用于投资 这是使用支票账户unt 作为一种支付工具，我想更多地了解我确实考虑过使用银行支票，但它似乎有点“严厉”。我还想知道是否使用个人支票账户而不是使用商业支票账户可能会更好所以我的问题是投资购买需要直接从投资贷款账户支付还是可以从贷款账户支付到一个支票账户（企业或个人），然后给投资提供商写一张支票 保存适当的记录 MJK
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嗨 MJK，这是与你的问题相关的一点，来自 AAT 记录：44 专员依赖该机构提出，一旦将一笔钱存入一个已经包含资金的账户，该账户就会成为一个混合资金池，无法确定每次取款的来源。无法确定资金是否用于支付其他可扣除的费用来自利息款项，或者所使用的资金是否来自 Domjan 夫人自己的资金 45 进一步争辩说，一旦 Domjan 夫人提取的资金羽绒与o混在一起chequesavings 和 Visa 账户中的其他资金 基本联系已丢失，无法确定贷款便利支付的利息的任何特定部分是否与创收支出相关 46 我接受专员的意见无法确定它们的用途 换句话说，无法确定借款的目的 不能说支出（即支付利息）是在获得或产生应税收入的过程中发生的（ Federal Commissioner of Taxation v Payne (1994) 28 ATR 58) 这里又是抄本的链接 http:wwwaustliieduaucgi-binduery^+domjan 读一读它是一个发人深省的材料 M
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Mikhaila，发人深省好吧！ : 我仍然想听听像戴尔这样的会计师关于这个 MJK
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HI 这真的是你和你的会计师之间基于你自己的个人事实的判断电话，以及法律先例，如Julia 在此线程开头发布的内容 如果您的助理对您做的事情感到满意，那么，您应该放松并接受他的话正在做，我会考虑在您的 LOC 中添加支票设施甚至网上银行设施 老实说，没有真正的理由将资金转移到支票账户可能是“必要的”。不再是戴尔
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