澳洲澳大利亚房产 新的虚荣悉尼的免赔额

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经过四五年的水被“不小心”喷到淋浴间旁边的梳妆台上，只有一个窗帘来容纳水，梳妆台已经到了需要更换的阶段。虚荣心被认为是 1) 维护浴室扣除额，2) 635 美元 LVP 的折旧，或 3) 持续 40 年的资本成本折旧 如果是 1)，那么我很高兴如果是 2) 好吧还不错，今年 10 美元/周的租金上涨将涵盖其中的 520 美元加上 119 美元的 1875% 如果答案是 3）天，它们有点难，因为我认为租金上没有“任何”虚荣心房子有过 40 年 干杯布伦达
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布伦达，如果没有全部更换，梳妆台可以修理（预先扣除） 例如，如果你使用相同的水龙头和水管 如果你想了解更多我已经从 Domjan 的案例中剪切并粘贴了关于确切主题的非常详细的讨论在您阅读完所有内容之后这你就会明白为什么我们会计师是这么无聊的人 Julia Hartman julia@bantacscomau wwwbantacscomau 虚荣可抵扣 相关事实 96 在 1998 纳税年度，Domjan 夫人更换了她在昆士兰州主海滩的房产中的虚荣 • 新虚荣的成本是465 美元 • 在 1997 年 7 月 31 日的租金报表中，租赁代理将更换梳妆台的费用列为 300 美元 • 在 1998 年 8 月的租金报表中，梳妆台更换费用的余额 165 美元被列为热水系统的维修费用 97 在她的事实、问题和争议陈述 15 Domjan 夫人说 15 在 1998 年收入期间，现有梳妆台损坏无法修复，并在 Main Beach 出租物业中更换为相同标准和尺寸的梳妆台。新梳妆台的成本为 43500 美元[原文如此 465 美元] 梳妆台仅包括一个橱柜和洗手盆，以及拆除和安装替换梳妆台的人工成本 现有水龙头和管道要求不高e used 98 税务专员允许根据第二份租金报表扣除部分价值 165 美元的虚荣心费用 专员得出的结论是，该费用是维修热水系统的费用接受关于其他 300 美元相当于基本工程项目的维修费用的主张，并且只允许对作为额外基本工程的金额进行 25% 的折旧 此后，专员已被告知在接受 165 美元而不是 300 美元或接受165 美元作为基本工程的修理费，但决定不影响 165 美元的津贴 专员坚持认为，300 美元已用于非工厂 99 Domjan 女士在她的事实陈述中提交的一个单独的财产单位，问题和争辩说 606 公寓里有一个现有的梳妆台，由于热水损坏而被拆除和更换，这构成了维修，因为它只更换了一个 d损坏的梳妆台 这是一个独立的维修项目，与浴室的任何现代化计划无关 607 旧梳妆台和替换梳妆台都仅由橱柜和洗手盆组成，435 美元 [原文是 465 美元] 的成本包括水管工的成本更换和安装替换梳妆台 新旧梳妆台的质量相似 代理商解释说，与木匠重建橱柜、重新粉刷等相比，这是更便宜的替代品 608 两者都有 3 个抽屉，旧的只有一扇门，而新的有两扇门 该单元的尺寸与安装在旧梳妆台的位置完全相同 旧水龙头用于新梳妆台上，并安装到现有的热水和冷水服务管道配件中排放废水等 更换梳妆台的质量没有改善 612 [T]该装置无法按设计运行，因为它必须与管道和排水系统相连 它还需要ds 将配备水龙头 更换出租物业上的出水口没有区别，这被公认为维修 在安装虚荣心时，没有实现资本增值或改进 立法和规则 100 第 25-10 节1997 年法案规定了对维修的扣除 (1) 您可以扣除您为维修房屋（或房屋的一部分）或您持有或仅用于产生应税收入的折旧资产而产生的支出 不得扣除资本支出（ 3) 您不能根据本第 101 条税收裁定编号 TR 9723 (TR 9723) –“所得税：维修扣除”扣除资本支出； – 也提供有用的指导 13 “修理”一词有其普通含义 它通常意味着补救或修复 pr 的缺陷、损坏或恶化待修复的操作（机械和物理意义上的缺陷、损坏或退化）并考虑财产的继续存在 15 它涉及在不改变其特征的情况下恢复被修复财产的功能效率，可能包括恢复其以前的外观、形式、状态或状况 维修只是更换某物的一部分或纠正已经存在但已经磨损或破旧的东西 102 TR 9723 阐明了第 25-10 节中的维修是什么 22 工作可能会进行超出部分的“维修”，如果它： (a) 改变了财产的性质；或 (b) 不只是恢复其功能的效率 32 如果以下任何一项适用，维修财产的支出是资本支出： (b) 支出，而不是通过更新或更换为恢复财产所做的工作整体的附属部分，用于在整体重建意义上进行更新的工作 35 如果完成的工作超出了“维修”范围，并且全部成本是资本支出，则不得根据第 25-10 条扣除任何金额对于“名义”维修 103 TR 9723 继续定义“整体”； 36 修复是通过更新或更换整体的附属部分进行的修复 与修复不同的是，更新或重建是对整体的修复 37 法院在修复案件中使用“整体”一词来指代“可单独识别为资本设备的主要项目”（Lindsay v FC of T (1960) 106 CLR 377 at 385）、“满足特定概念的实物”（Lindsay case at 106 CLR 384）和“不一定是整体，而是所讨论的 [财产] 的基本全部”（Lindsay 案，第 106 CLR 383-4 段）38 在以下情况下，财产更有可能是一个整体： - 该财产可单独识别为资本设备的主要项目；或 - 该物品或结构是整个处所的组成部分，但只是一部分，并且能够提供有用的功能，而不考虑该处所的任何其他部分；或 - 该物件或项目本身是与其服务的物件或结构分开且不同的植物项目 梳妆台维修的扣除 104 与梳妆台有关的问题广泛涉及梳妆台的支出是否可以扣除 • 是否可以扣除修理 • 是否全部更换 • 修理梳妆台是否属于私人支出 • 修理梳妆台是否与产生应税收入有足够的联系 105 Domjan 夫人认为修理梳妆台不是替代品其全部内容符合第 25-10 节和 TR 9723 的条款，而是对现有的梳妆台进行了修复它是由刨花板制成的，它膨胀了，而且相当没用，而且让木匠来重建一个梳妆台的成本远远超过去买一个替换梳妆台和那个梳妆台的成本y 不是一个独立的设备项目 然后必须将虚荣心连接到现有的管道上 它必须安装水龙头 从本质上讲，所发生的是对现有设备的维修，我认为没有106 Booth 先生在更换混凝土车道和更换梳妆台之间进行了类比，这与更换房屋上的喷水管不同，而且很明显，这是一种维修。不是 资本 改善 因此 构成 维修 他 说 混凝土 车道 被 挖 出来 并 用 混凝土 替换 , 但 那 是 维修 而 不是 替换 他 说 在 这 件事 中 也 发生 了 相同 的 事情 Domjan 夫人 的 梳妆台 被 损坏 了热水管漏水了，所以她用新的梳妆台更换了它，但这并没有改变房间。 107 在 Domjan 夫人的最后提交中，她说 17 因为房间里有一个现有的梳妆台巴throom 并且年久失修，它被替换为与以前放置在那里的类似物品，并且没有增加织物或现有的基本工程，它只是替换了以前存在的东西 18 梳妆台不是一个独立的单元，只需要固定到地板的稳定性使其发挥作用 它需要安装水龙头并连接管道以使其处于可操作状态，因为它还包括一个洗手盆 19 费用本质上是微不足道的，不能被解释为增加价值基本工程或增加基本工程价值，但只是简单地恢复了这种情况 108 她进一步争辩说：“很明显，唯一的修复r 申请人的浴室是虚荣的，维修只是恢复了以前的东西，决不能解释为提高了整体财产的价值”；在回答布斯先生和我关于是否必须安装整个梳妆台以及是否带有水龙头的问题时，Domjan 夫人说 Domjan 夫人：我们重复使用了以前的所有配件；当我们上去查看时，它们是同一个水龙头 Booth 先生：当您更换它时，它是否提高了房产的价值 Domjan 女士：没有 这是一个新的盆和新的橱柜 他们用新的橱柜和新的橱柜取代了它梳妆台 109 她后来在盘问中说 Quinn 先生：现在梳妆台是一个完整的替代品，不是 Domjan 夫人吗：是的 Quinn 先生：还有梳妆台 Domjan 夫人：这是对一个被替换的人的修理——对于损坏的奎因先生：它被完全更换了，不是 Domjan 夫人：是的 110 Booth 先生，对于 Domjan 夫人，也承认梳妆台被更换了 Mowbray 先生：所以那里有一个现有的橱柜，是它，实际上已经修好了，还是完全更换了布斯先生：不，它被更换了，因为热水服务的水已经从梳妆台的顶部流下来，它已经把所有的刨花板都膨胀了，所以有人进来重建橱柜，就这样——具有相似质量和标准的替换单元rd – 我认为它的总成本是 135 美元 [原文是 $165] 和 300 美元，即 435 [原文是 $465] 但他仍然坚持认为，为了 W Thomas amp 第 25-10 111 节的目的，修复了虚荣心; Co Pty Ltd v Federal Commissioner of Taxation (1965) 115 CLR 58 at 72, Windeyer 大法官说，修复涉及将事物恢复到以前的状态而不改变其特性，但对于从角度考虑的事物它的使用与其外观不同，重要的是恢复功能的效率，而不是精确重复形式或材料但是，这个问题的答案本身并不能决定工作的支出是否应该适当地被视为资本账户或收入账户的支出，当问题是该支出是否属于确定应课税收入时允许的扣除额 112 Windeyer 法官在案例 [1999] AATA 363 (1999) 42 ATR 1055 中被引用，Domjan 夫人援引该案o 厨房是维修或整体更换，增加了房屋的资本价值 在这种情况下，法庭认为维修不能扣除，因为它们超出了对缺陷的补救并创造了资本改善 113 Domjan 女士依赖高级成员艾伦的观点，例如，如果更换整个橱柜是可行的，那么这仍然可能构成维修 他不必处理这样的问题并留下问题但是，这正是我必须处理的问题• Domjan 夫人更换了整个橱柜和梳妆台，这是因为原件已损坏 • 她选择更换梳妆台而不是修理它，因为她被告知会更便宜 • 她提供证据表明梳妆台看起来非常相似作为最初的虚荣心 • 水龙头和管道保持不变 • Domjan 夫人提供证据表明该物业的资本价值没有上涨 114 Quinn 先生代表委员会ioner 将他关于梳妆台的意见总结如下： 它肯定不是修理，也不构成修理部分 它涉及在不改变其特性的情况下恢复被维修财产的功能效率 它可能包括恢复其以前的外观 维修只是替换某物的一部分 维修的概念是该项目将继续存在 这里我们有完全更换 申请人当然有权根据第 43(10) 条对建筑物进行注销资本注销，但这不是我们说它是维修的情况，它是环境的一部分，它是环境的一部分，是建筑物结构的一部分，因此，它吸引了资本建筑物冲销的扣除 115 虽然更换了梳妆台，但我不认为它为第 25-10 条和 TR 9723 的目的被全部更换 梳妆台因原件损坏而被更换；管道保持不变，水龙头也保持不变 它没有为房产增加资本收益 在我的维修案例中上面引用的并且在 TR9723 中被称为“修复”；在涉及独立物品或大型项目的情况下，Domjan 女士只是在修理她的梳妆台，但选择通过更换完整的梳妆台而不是为原来的梳妆台制造新零件来更便宜地做到这一点 116 On另一方面，有争议的是，虚荣可以被视为整个场所的一个组成部分，并且能够独立作为一个有用的功能对象而无需参考场所的任何其他部分在他的提交大纲中奎因先生说 92委员会认为虚荣是一个整体，因为它是 [a] 可单独识别的具有自身功能的项目 因此，专员认为修理虚荣所产生的支出本质上是资本 117 然而，虚荣通常不是一个独立的对象 真实它具有有用的功能，可以单独识别，并且是房屋的组成部分，但它必须连接到管道，并且在本森中se 它没有被全部更换 其更换资本也没有本质上 118 专员进一步争辩说，这些维修本质上是私人的，与应税收入的产生没有足够的联系 虚荣是房子的必要组成部分 虽然它确实不增加资本价值，如果没有，没有人会租用该物业 更换梳妆台显然与产生应税收入有关 119 总之，我发现 • 修理梳妆台是更换浴室中的一个单元，但不是整个单元 • 修理涉及恢复被修理对象的功能效率 • 如果修理与原始梳妆台不完全匹配，则更换没有太大差异 • 修理不构成资本改进 • 梳妆台不是一个独立的项目 • 梳妆台的维修与应税收入的产生有关 120 因此，总的来说，我对梳妆台感到满意维修构成 1997 年法案第 25-10 条的维修，并且虚荣维修的费用可以扣除
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Crikey！我花了很长时间才读完这一切，甚至花了更长的时间才弄清楚这一切意味着什么并不是所有的虚荣心，她应该让它值得她花时间并拥有“镀金”的东西所以，它被构成为只要只更换基本的碗和柜子，而不是管道或水龙头，就可以进行维修但如果梳妆台已搬迁到更好的位置并安装了新的水龙头和管道，则将构成资本支出并折旧25％，对了 顺便说一句，当我进入'Lindsay'案例的第37节时，我更加关注了我需要虚荣心的IP在'Lindsay' Street 谢谢你的详细回答，非常感谢
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Brenda , 是的, 25% 是一个很好的理由把它留在原处 另一个巧合是 Domjan 的案子只有几个月大，没有其他类似的东西 朱莉娅
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你好朱莉娅，免费新闻快讯您网站上的报告很棒！对于那些没有去过的人，看看 http://wwwbantacscomaunewsflashphp 谢谢朱莉娅！
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太棒了 我以前没看过这个网站，打印了一些东西周末阅读感谢朱莉娅你是一个传奇！杜恩斯
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