澳洲澳大利亚房地产 CGT 和折旧 悉尼

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大约六个月前，我向我的会计师提出了 CGT 的问题，并向他提出了对 Somersolf 的普遍看法 这个观点可以概括为 Nelson 在最近的一篇文章中提出的观点，因为它与建筑必须从成本基础中扣除，计算资产上的 CGT 折旧不计入其中 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt16922 我的会计师不同意这种观点，我开始证明他错了我有 2002 年的 CGT 和折旧指南，基本上发现他们没有明确解决如何从投资物业的 CGT 角度处理折旧资产的问题 我打电话给 ATO 的几个不同的人并得到了几个不同的观点 最后一个人指出了最新在线的例子（在那个阶段）关于 CGT 的 ATO 指南 这是 Brett 的示例，之前在论坛上已经提到它不包含在当前租金 2003-2004 年 CGT 指南的版本，但您仍然可以在那里找到它 在此示例中，折旧资产的初始价值从物业的成本基础中扣除，从而增加了出售物业时 CGT 的总体负债这（我认为）与 Nelson 所表达的观点相反，并得到 Dale 的支持，如果我对这个示例的理解有误，请纠正我 2003 年资本利得税指南示例出售出租物业 Brett 在 1 日购买了出租物业1997 年 7 月 他支付的价格为 150,000 美元，其中 6,000 美元归因于资产折旧 他还支付了总计 20,000 美元的印花税和律师费 他在最初的维修花费了 2,500 美元后出租了该物业 在接下来的几年中，布雷特产生了以下费用房产： 借款利息 $10,000 地税和土地税 $8,000 免赔额（非资本）维修 $15,000 总计 $33,000 Brett 决定购买时房地产经纪人告诉他，如果他花费大约 30,000 美元进行重大结构维修，那么该物业的价值将达到 500,000 美元左右。他完成了维修并将该物业投放市场 2003 年 4 月 1 日，他出售了该物业500,000 美元（其中 4,000 美元归因于资产折旧） Brett 出售该物业的房地产代理费和律师费总计 12,500 美元 Brett 不能要求任何基本工程（特殊建筑注销）扣除，因为该物业的建设是在之前开始的1979 年 8 月 22 日，因此他所做的维修不符合条件（有关符合扣除条件的基本工程的信息，请参阅出租物业 NAT 1729-62003 以及有关基本工程扣除影响 CGT 成本基础的信息）这是Brett 当年唯一的资本收益——他没有资本损失可以抵消今年或前几年 Brett 的成本基础如下： 房产的购买价格（n不包括折旧资产） $144,000 加上购买房产的印花税和律师费 $20,000 资本支出（初始维修） $2,500 资本支出（主要结构维修） $30,000 出售房产的房地产代理费和律师费 $12,500 成本基础未编制索引 $209,000 Brett 从他的资本收益（销售价格）中扣除他的成本基础： 出售房屋的收益（不包括折旧资产） $496,000 减去未编制索引的成本基础 $209,000 $287,000 他认为折扣方法会给他最好的结果，所以他使用这种方法来计算他的资本收益： $287,000 X 50% $143,500 Brett 在他的纳税申报表第 17 项（或第 9 项，如果他使用退休人员的纳税申报表）显示 $143,500 在 H 显示 $287,000 在他的税项第 17 项的当年总资本收益申报表（如果他使用退休人员的纳税申报表，则在第 9 项） Brett 还必须进行平衡调整计算与他的折旧资产有关的意见 因为他将财产 100% 用于应税目的，所以他不会从折旧资产中获得资本收益或资本损失 查看更改
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嗨 SC 我和 ATO 聊了很长时间仅在一周前的合法人士，他们确认从 CGt 的角度来看，折旧被忽略了 只有特殊建筑注销被添加回 Dale
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Dale 因为这似乎与上述书面示例相反 Dale，是有一个参考 查看更改
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我的税务顾问刚回家，所以我问了这个问题，并决定我不会尝试教她欧姆定律，也不会尝试了解税收 我为什么要发帖虽然是她没有将结构的 25% 注销描述为折旧 她使用了 Dale 一词，只是使用了“特殊建筑注销”显然在同样，增值税和商品及服务税之间存在细微差别，所以很清楚你为什么要付钱给你的专业人士 T
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Thommo 我不认为有任何混淆（除了与这些问题固有的混淆）至于如何处理建筑物注销的处理方式 折旧资产的处理方式产生了混淆 这些是窗帘、烤箱等 我花了几周时间研究这个问题 大约 6 个月前 以前的 CGT 指南和出租物业指南令人困惑至少（我刚刚删除了我最初发布的示例的序言以尝试使示例更清晰）布雷特的示例是第一个书面示例解释如何处理我能找到的折旧资产，我花了很多时间查看裁决案例等 为了使事情更加混乱，最新版本的 CGT 税不包括 quot;布雷特的例子See Change
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Seech 2003-4 指南中没有包含该示例可能很重要-我不知道除了我想提出的一些项目-但似乎引用已大幅削减 没有参考原件 我想对属于建筑物结构一部分的物品和不属于建筑物结构一部分的物品进行区分（报价中的 ATO 东西似乎有有所作为）地毯被引用为包含在内的东西（这似乎与 ATO 其他地方给出的建议相矛盾） 窗帘可能不是 所以我不知道这一切如何适合
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我削减了报价因为我认为这分散了报价的主要观点我提出的问题不是厂房和设备中包含的内容（或折旧资产）以及建筑津贴中包含的内容（这是另一个问题），但是如何做你对待包含在第一类（Pamp;E 或贬值资产）我不确定它们在当前指南中省略布雷特的例子的重要性，但是知道政府部门喜欢花费时间和金钱来重新做事情只是为了重做事情，我不相信这很重要在肤浅的阅读中，我找不到与 Brett 的示例相同的替代示例，而且我不知道去年 CGT 的任何变化（尽管我不会是知道的人如果有）但这是我在 ATO 网站上找到的唯一一个专门解决这个问题的例子 Brett 的例子在这里 http:wwwatogovauindividualscamp;pc001002026004amp;mnu5060amp;mfp001amp;stamp;cy0 它确实在顶部包含一个警告页面上写着警告：此信息可能不适用于当年 仔细检查内容以确保它适用于您的情况 查看更改
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我刚刚研究了“Brett's” SC 发布的示例，我认为我可以看到我们的问题 房产的初始成本是发票价格减去折旧资产的金额 房产的售价是您的发票价格，再一次，减去折旧资产 这就是问题所在：买方和卖方不会单独协商这些物品，也不会在发票上单独列出它们，因此在您出售时由您决定折旧资产的价值 如果您能说服 ATO 相信当时价值 10,000 美元的东西，那么今天仍然值 10,000 美元您不必加回任何索赔的折旧 此类索赔将受到“合理性”的约束；检查一下，您确实需要“合理”；如果他们只是以减记的成本来评估这些资产，很难说你的会计师是错误的，但我可以看到 SC 的观点，它不一定如此 Thommo
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Thommo 你知道贬值的价值资产，因为您已经完成了折旧计划 如果您还没有制定折旧计划，您可能无法向 ATO 证明您在折旧中要求的理由 如果您还没有完成折旧计划并要求折旧，那么我们所说的无关紧要实际情况是您进行了三种不同的购买土地，建筑物和折旧资产如果从这个角度来看情况，则更容易（都是相对的）理解情况背后的逻辑 ( 恕我直言 ) 查看变化
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嗨 see_change, 只是总结一下我认为你在说什么 1 你担心“建筑注销”会产生影响（从你的资本 ba 中减去se) 关于在您出售房产时计算 CGT 是否大致是这样40年折旧后的建筑价值也许未来的税收裁决将包括要求知识产权（即完全折旧）为 CGT 目的完成（关于出售）的 QS 报告 例如：2000 年购买的房产 - 建筑价值（20 万美元） 2040 年建筑弃用至 0 美元 QS 估计：建筑价值 35 万美元（实体） CGT 基础（20 万美元 - 20 万美元 + 35 万美元） 35 万美元 “交易工具”在处置时如何处理（对于企业而言） 例如，如果园林绿化企业使用bobcat（成本为 2 万美元） 10 年，将其完全折旧并以 1 万美元的价格出售 1 万美元是否被归类为资本收益 1 万美元是否被归类为利润 企业可以要求 1 万美元的资本损失 免责声明：以上纯粹是假设性的，可能有缺陷
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不，我不会专门谈论没有争议的建筑物我在谈论贬值的资产（或厂房和设备）是否你真的想声称它是另一个问题 有争议的一点是，quot;如果您确实声称它，它是如何处理的？见改
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好的 我明白你的意思 没看清楚 我明白了困惑 amp;给定“布雷茨”示例的争论 在 CGT 的税包补充文件中是否有一个特定的框，其中包括这些可折旧资产
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当我购买房产，我为我的会计师准备一份结算单，其中列出了所有贷款细节、购买价格、合同日期和结算等给我的会计师的声明我将购买价格分解为可折旧项目加上任何仍可申请的建筑物注销加上房屋和土地的余额当我支付房屋和土地时，可折旧项目并不是作为奖金，我实际上是在购买价格 所以，在我的纳税申报表中，我开始按各自的利率对购买的可折旧资产进行折旧 2 年后，我当然决定卖掉房子以获取利润 现在折旧资产远不及他们应得的价值 2 年前 地毯几乎没有污渍，炉子等已经 2 年大了 但是它们仍然有价值可以在我的纳税申报表上申请；只是不是全部金额 这是剩余的部分，这是销售价格的一部分 您已经声称的部分作为“磨损”去了天堂 您实际上“出售”了剩余的折旧资产下一个开始申领的人 任何声称的建筑注销都被添加回来，因为它们仍然是房子的一部分 希望这对你们所有人都有意义
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如果你有 Jan Somers 的书“更多来自住宅物业的财富”; ，从第 204 页开始，完美地解释了资本利得税
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