澳洲澳大利亚房产 正现金流 IP 的现实例子。悉尼

在澳大利亚地产投资



我想购买一个负齿轮、正现金流 IP（房子） 我理解这个理论（并且知道它们确实存在），但很难看到有人如何获得足够的可折旧和可扣除费用来产生正现金流可以任何人都为我提供了真实的购买并列出了此类物品，我认为这将极大地帮助我快速分类“小麦中的谷壳”；我有一个 1994 年构建的 IP 而不是计划，并且有幸从前任所有者那里获得了折旧表 - 运行这些数据，Somersoft 软件证明我在现金流方面绝不是积极的问候 Keen
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好的 -我会咬 这是我在 7 月份得到的 购买价格 $170k 总贷款（扣除所有费用） $181k 存款（$1000） 假设资本增长 5%（保守） 通货膨胀 3% 利率 587% - 仅利息（结算时利率） - 虽然现在更高）建筑成本估算（7 万美元） 配件（1 万美元） 收入 > 7 万美元 每周租金 180 美元（保守，供应商以这个价格租用 6 个月作为销售条件 - 它将是1 月份以每周 220 美元的价格重新回到租赁市场 - 这是目前的价格） 好的 - 这是第 1 年的数据 房产价值：178 500 美元 未偿贷款：181 000 美元 LVR：10140 美元 总净值：-2503 美元可用净值（90%） LVR)：-$20,353 租金收入：$9000 贷款利息：$10,625 物业管理nt（无 - 因为它在前 12 个月自行管理） 保险：300 美元 维护费用：1000 美元 市政费：680 美元 水费：400 美元 其他：150 美元 物业总费用：2530 美元 总成本：13155 美元 税前现金流：-4155 美元 现金扣除（贷款(现金 + 非现金）：$19 141 净收入：-$10 141 221D 税收抵免：$4766 税后现金流（税前现金流 + 221D 税收抵免）：每年 612 美元，或每两周 24 美元 所以总结租金收入 9 000 美元 - 总计成本 $13 155 ------------- 税前现金流：-$4 155 + 221D 税收抵免：$4 766 税后现金流：15 岁后 $612年（假设租金在 12 个月后达到每周 220 美元），现金流为每年 1243 美元，总股本为 172 415 美元（假设持续增长 5%，持续权益t 和 3% 的通货膨胀）希望这可以帮助您了解如何制作负扣税资产、正现金流新的，我认为您可能在非现金扣除方面卖得太少了您是否使用 QS
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它大约有 8 年历史 以上数字来自我在购买前做的尽职调查工作表 我已经因为通过了 QS，扣除额有点高，但不是很多一个月 205 000 美元，我认为这有点偏低000（这与 VGO 报告一致，而且第一年的租金收入会更高，以及 th e 保险，今年也不太可能进行任何维护 但是代理费会显着提高 珀斯的租赁费高得惊人 总而言之，我认为我讨价还价，而且我认为资本增长将会比我最初想象的要强大，尤其是新购物中心即将开业
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谢谢大家，我会咀嚼脂肪问候敏锐
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嗨，很好的锻炼我对这些计算有疑问是财产可以在一段时间内看起来不错，但随后的一些考虑因素是： 固定装置和配件折旧降低利率 税率上升 30% 在某些情况下不生产商品 家具如果在 5 年后包含 5 年左右折旧值会减少，而不是建立折旧 数字可能不会叠加 在头 5 年中，这些东西毕竟是如何考虑的，你只持有自己的东西，没有支付任何费用 如果 CG 没有发生并且租金保持停滞和成本上升 这是我试图更好地理解这种策略的好处 如果你失去工作，这也是一个问题 如果需要收入保护，这在年龄上并不便宜 书中的计算并不总是反映整体的现实情况我认为玛格丽特·洛马斯（Margaret Lomas）宣扬这种策略 进一步的借款如何适合更多购买 对您的观点感兴趣 BC
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大家好，我'我会咬 BC，带着我自己的问题你能找到最后 5 年的时间段吗？“在前 5 年里，如果没有发生 CG，租金停滞不前，成本上升，你只持有自己的钱，没有还清任何东西”；并且利率没有下降 我的观点是，如果你在 5 年内没有获得 CG，那么租金将不得不上涨，因为供应会下降（由于缺乏新的投资） （人口方面）基本上在你想购买的领域做功课再见
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我同意比尔 L 并补充说，如果你失去工作并且不能很快找到另一份工作，你就有问题没有投资是风险免费您所能做的就是将风险降至您可以承受的水平，并且与所有其他投资一样，始终致力于最大化您的现金流
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大家好，感谢您的回复，我了解该策略有其优点但是将其转变为负现金流不需要太多利率上升具有显着折旧的房产较新，因此价格合理，前几天考虑到建筑物折旧装置和菲蒂ngs depreciation 家具折旧 该物业仍处于负利率状态，每周持有成本约为 28 美元 如果利率没有上升，该物业将是正现金流 这只是一个观察，即税前现金流负数可能太高了 BC< BR>评论
Bonecrusher，我想这真的取决于你自己的个人策略在我买这个房产的时候，数字加起来我的很多数字必然是保守的，例如我也以8％运行场景， 10% 和 12% 的利率（在我的其他 IP 和投资旁边），看看它对我的整体现金流有什么影响 虽然在较高的利率下房产可能会出现负现金流，但如果我仍然有能力持有它，那么我会买它我无法预测未来，但尽量确保我能够应对最可能发生的变化（在这种情况下是利率）我还研究了 20 年的现金流情况，包括所有折旧和建筑写入ff's，并查看该物业是否继续为正现金流在该物业的情况下，该物业从第一天起就为正现金流，使用我所做的假设，我使用了 3% 的通货膨胀率和 5 的资本增长率% 通货膨胀可能有点高，并且增长率低于该地区的历史平均水平（我相信未来该地区会再次更高，因为该地区近期有一些重大发展未来）关于没有 CG 和停滞的租金，虽然不太可能超过 5 年，但我的目标是长期持有我距离强制退休 30-40 年，我非常有信心在这方面我会有一些资本增长如果不是，那么我对我的股票投资组合在同一时期的表现会非常满意无论如何，租金已经在 6 个月内每周上涨 40 美元，而且我已经有一个租户准备好从当前租户离开的日期资本增长已经是 5 万美元相同的六个月（基于银行估值） 我所包含的维护成本大大高于我的预期，物业管理成本将在一年中达到 750 美元（这也是可扣除的，因此净成本约为 390 美元）即使有利率越高，该物业仍将是 CF+ 在 12% 的利率下，该物业可能是负现金流，但我的 IP 投资组合仍将是 CF+ 根据记忆，它在大约 14% 的利息时变为中性 作为补充一点，我确保我可以负担（并且实际上支付给抵消账户）我最昂贵的房产每月额外的抵押贷款这有两个影响首先它会更快地降低我的 LVR，并且如果利率上升，还有多余的现金流可用我也没有提取购买时完全在我的 LOC 上，所以有一些行贿基金坐在那里用于那些意想不到的费用 总体而言 - 我对购买感到满意，即使利率确实上升了更多而且是的 Rixter 失去了工作会有点痛苦，在我开始紧张之前，我需要在 6-9 个月内再做一份，这应该不会太难
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积极的现金流 IP 是否仍然存在
评论< BR>正现金流房产总是存在 基本上有两种方法 1) 以低于市场价的价格购买便宜的租金，或在低价值的地区 2) 更大的存款 类别 1 中的那些房产很难找到（尽管它们在那里 - 但是他们确实很快被抢购一空）2中的人需要大量现金
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你能指出我在哪里可以找到这样的房产吗？或者它们是否无处不在
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我找到了我的通过关注报纸几个月并拜访许多代理商 当我在窗口中看到一个看起来“物超所值”的代理商时；我检查了，计算了数字，然后买了它上市的那天我买了它在珀斯的郊区，没什么特别的一堆中的挑选 其他人更老，更破旧，需要更多的工作我错过了其中两个，在我得到检查之前都被卖掉了如果你看的话，那里有很多你会想看的在首选郊区的更便宜的房产，可能是中外地铁，而不是内城想想蓝领我不确定悉尼或墨尔本，但在珀斯和阿德莱德，它们应该不难找到 你需要不过有一些快速评估数字的方法，因为如果你对这个决定的时间太长了，那么它就会消失 运行大量现金流方案来对数字充满信心，这样你就可以快速自信地做出决定excel电子表格t 非常适合，因为您只需将购买价格、折旧金额、租金收入和估计维护费用粘贴在其中，它应该会为您完成我使用 Nuthead 发布的电子表格的略微修改版本您可以在此处找到原件希望对您有所帮助
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另一种方法是改变房产的用途 这里有一个例子 一个好朋友大约 6 周前在一个普通郊区以大约 30 万的平均 4 BR 房子买了一处房产，但有一个特别的特点 - 距离一所大学不到 500 米 以前的房主在海外，显然已经很多年没有踏入这所房子了 - 后院杂草丛生，房子通常不整洁，但结构和美观仍然完好 以前的租户每周支付大约 260 美元的租金，如果这是该物业的唯一用途，那将意味着它会受到相当负面的影响 我的朋友，然而，作为精明的印度人他是，意识到只要做一些小改动，租金可能会大幅增加第二个几乎未使用的休息室变成了第 5 间卧室，并进行了一些小改动，一个未充分利用的 4 BR 房子（通常只有 2-3 个租户居住) 现在是一个专业的 5 BR 学生宿舍 这所房子已经配备了卧室家具、冰箱、餐厅和娱乐单元，并且本周将启用高速互联网所以，长话短说，为了最小的支出，这房子已经从每周 260 美元左右的租金上涨到每周 450 美元左右，而且租户已经在排队租房。变化是这样的已经做出限制仅限于学生使用这是通过看到财产已被忽视以及通过改变其用途可以更好地利用它来实现的 以前的所有者显然既不知道也不关心这是p可能的 - 还有数百个其他房产就像这样坐在那里 论坛上的许多人都做了同样的事情 其他人通过细分街区、增加卧室或改建更大的房子来改变房产的用途分成 2 套较小的公寓 增加收益的方法数量基本上受您的想象力限制 希望这些想法对 Jamie 有所帮助 PS：再说一次，您总是可以在像这里这样的地方购买，那里 10% 以上的收益仍然很常见
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装修一个地方也是一种可能——但你必须了解市场才能知道这是否值得（例如，单位在装修时可能比房屋更有价值；一些地区对带家具的单位供应量很大，而且可能需求量也很低）
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