澳洲澳大利亚房地产 CGT 和改变 PPOR 悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，我会解释我的情况，我需要以某种方式解决我在卧龙岗有一个单位，它经历了非常好的资本增长 这不是我完全拥有的，需要在未来几年的某个阶段出售 我'我目前仍然住在家里，所以我没有 PPOR 现在，我已经计算出如果我按原样出售它，我将被巨额资本利得税刺痛（单位在一年内上涨了 60-80k，我赚了大约 50k ) 所以，我需要知道如何解决这个问题 我已经阅读了 ATO 网站上的 CGT 资料，但真的不知道这适合哪里我很高兴停止出租该单元，将电力等放在我的名下所以看起来我住在那里 我必须做什么才能将其视为我的 PPOR 以便在一定程度上免除 CGT 该单元已出租了整整 18 个月 我拥有它 任何建议 我不想看到所有这些利润都流向税务员 再融资不是一种选择 它必须出售，我需要尽量减少 CGT
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弗兰克，你已经拥有它超过 12 个月了——所以当它被出售时，您将获得 50% 的 CGT 率削减 这意味着如果您赚取了 8 万美元的资本收益，那么您的个人账户中就会增加 4 万美元你出售那一年的收入我不确定你会为你的收入支付多少税但最坏的情况是你会支付 20K 美元（还要记住，印花税等购置成本将从你的 CGT 计算中扣除）所以你得到口袋里有 6 万美元，并支付 2 万美元的费用 除非你真的在那儿住了很长一段时间，否则我不会假装你不是 如果它被出租了，就会有扣除已经向您支付了时间租金 如果您申请 PPOR，您将失去这些扣除额或 CGT 豁免 对不起，我真的很保守，受到了 ATO 的严重打击 但是另一种观点 如果您保留它（甚至买断了另一方）- 10 年可能价值翻倍或更多littlequot;
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您好，我同意 Geoff 的想法。尽管您可以采取措施将损失降至最低，但您无能为力免除您从税收中获得的利润有价值的建议，杰夫 所以你持有房产的时间越长，你支付的资本利得税就越少 你拥有它的每一年会减少多少，否则它不会像那样运作 另外，我从未为该单位支付印花税，因为我获得了首次置业者补助 + 印花税不包括在内 我真的不想出售这个单位，因为它在租金回报和资本增长方面都表现不佳 我更详细地解释了情况 我父亲做了正确的事情并帮助我开始为这处房产融资（购买时我是 18 岁），他拿出了他名下的信用额度，我用作这个地方的押金 贷款和财产完全在我名下 但我们拥有每个地方 12 个，我们分摊所有费用、租金等，但我得到了所有税款uctions 我们将使用这处房产来资助我的下一个 IP（这次完全是我的），但在某个阶段，我父亲需要获得这笔钱，无论我把他买断还是卖掉并分割利润（然后我可以再投资）有点糟糕的情况 - 不知道该怎么办！单位的原始成本 135k + 采购成本 押金是 20% 或大约 27k（这是他的钱，现在已经还清了） 留下 112,000 美元的抵押贷款和价值约 190k-215k 的单位 给予或索取 So 买断他这会很贵！
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嗨弗兰克，几个问题：如果你在购买时收到了FHOG，你父亲怎么是部分所有者？他以前从未拥有过房产吗？你收到了 FHOG 但在前 12 个月内没有搬进来 - 你是否有责任偿还 FHOG 你会被罚款吗？如果可能的话，如果你可以用它的股权购买另一个IP，或者回报你父亲，我不会卖掉它！特里
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是的，我收到了 FHOG 我父亲是一个沉默的合伙人，他不在任何文书上 就 BankATO 而言，该单位完全在我名下 我头 6 个月住在那里 没有从字面上看，但足以让 ATO 和政府对 FHOG 置之不理（律师向我展示了必须做些什么才能合法地获得 FHOG）
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弗兰克，12 个月后，你的 CGT 降低到 50%所有权，但不会随着时间的推移进一步减少 您父亲是否“非正式地”拥有 12 财产？并且在纸面上您拥有该地段 他是否只是向您提供了他的信用额度中的押金而这只是您必须偿还的押金 这似乎不是您所说的 那么您是否必须支付退回他投入的钱，以及 50% 的 CG 作为他的份额 of the property 你的情况听起来有点复杂虽然人们可以给你一般的建议，告诉你他们认为是买他并持有，还是卖掉他并支付他，然后用你剩下的 CG 转移到下一个 IP，我' d 建议你找一个精通财产的会计师，在你做任何事情之前和他们一起检查数字不是说以前的建议根本不值得你考虑只是你的情况很可能会受到你所处的确切情况的影响已经购买了这处房产，以及你和你父亲之间交易的具体性质你也不希望 ATO 对此有任何麻烦，所以在没有专业建议的情况下要小心你的行为无论如何我的想法 MF
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是的，我在纸上拥有整个财产 但他和我一起拥有它，因为他支付了 12 笔账单等 信用额度中的 27k 已由我和他各支付 135k 所以剩下的就是 112,000 美元的抵押贷款 我们都有解放军的一些股权现在我知道我爸爸会在不久的将来的某个阶段想要他的份额所以我正在尝试在 CGT 方面有创意我能做些什么这是否澄清了一切
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我的方式看到它，您应该能够设置信用额度 (LOC) 来买下您的父亲 假设该房产自购买后上涨了 60,000 美元 这使得该房产价值 195,000 美元 减去 112,000 美元的抵押贷款，剩下 83,000 美元因此，如果您现在要出售，你们双方将从交易中获得 415,000 美元（减去任何费用） 如果您将 LOC 设置为财产价值的 80%，您最多可以获得 156,000 美元减去您仍然存在的 112,000 美元欠意味着您可以访问 $44K 提取 $415K，支付给您的父亲，然后这个地方就是您的 您需要确保您能够满足您的 LOC 的额外还款，并且税务方面可能会有点毛茸茸，因为就 ATO 而言，您将把这笔钱用于个人开支，因此您可能无法要求退税利益 如果与您父亲有合同，那么您可以合法地说 LOC 是用于投资的，但鉴于您已声明 FHOG 并将其设置为您的 PPOR，此策略可能有点有风险 我强烈建议您寻求法律和会计建议，以找出构建这笔交易的最佳方式，但您应该在您的单位拥有足够的股权以使用 LOC 买断您的父亲
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Aewsome Information谢谢你所以，与其买另一处房产，我还不如买下我父亲，然后再买另一处房产，而不是再买一处然后卖掉这个（并将一些现金损失给 CGT）编辑 - 只是更多信息，贷款是 P+I 所以我们实际上已经还清了一些贷款只是为了让事情变得更加困难 叹息
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我不是说它“更好”，只是有可能对你最好取决于你自己的情况 你说你不想摆脱该财产，因为“它是一个很棒的小演员”，并且您可以使用 LOC 支付您父亲的费用并保留该单位 您也可以通过以下方式与您的父亲协商较低的金额如果你卖了，他必须支付 CGT 的一部分，所以应该从他的付款中扣除（因为你将来最终出售时必须支付 CGT）还有一些折旧和扣除问题您需要将其视为投资物业，但由于您父亲让您获得税收优惠，您可能会忽略他的潜在利益 请记住，您父亲帮了您一个忙，并冒着风险帮助您为这处房产融资，所以不要太吝啬给他的付款他毕竟是你爸爸，听起来很擅长你将获得未来的资本增长，仍然可以利用税收优惠来为你带来优势这将为你的未来做好准备如果您想继续投资 另一种选择是出售，支付 CGT，拿走剩下的房子并购买另一所房子，以及相关的印花税和银行费用等无论哪种方式，您最终都会拥有您控制的房产，但我'让你做这两种情况之间的比较数字关于你的编辑如果你欠的钱少于 112K 美元或财产上涨超过 60K 美元，你会更好（即需要更少的股权来支付出你的爸爸）
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干杯所有 - 欣赏建议！
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