澳洲澳大利亚房产 PPOR，细分税影响。悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，在关于 PPOR 和细分的另一个线程之后，我想问一个关于我正在考虑的 senario 的问题假设我在一大块土地上购买了房子（使用个人姓名，没有公司或信托），这所房子将成为我的新 PPOR 现在土地足够大，可以细分，因此在后部创建了一个新街区（获得 DA 批准的复式公寓），使现有房屋的前部保持不变，现有车道现在为两个街区提供服务。几个月，可能一年，我决定卖掉前面的房子，我可能只做了很小的装修，后面的街区没有建造复式，但现在有自己的标题（我宁愿卖掉街区没有建造它）假设最初的房子是为了简化事情而以 1M 的价格购买的，我以 800K 的价格出售前面的房子，以 500K 的价格出售后面的房子 除了 DA 之外，我所做的唯一改进是竖起了一个围栏来分隔e 房子的空置街区 整个 senario 免税吗，因为它是我的 PPOR如果有的话，如何根据 CGT 和 GST 处理该块谢谢投资者
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嗯，我对这种情况的猜测是你已经创建了两个新资产，所以它们都受到 CGT 的约束所以如果您完成了细分，然后立即出售，您将在两者上都受到 CGT 再次任何持有成本都将来自基本价格 您最好让估价师来分配房产之间的估值 如果您留在如果你持有土地超过一年，你将获得 50% 的 CGT 豁免，我对 GST 更不确定，但想知道是否因为你做了任何对什么进行重大改变那里GST可能不适用戴尔，你的想法看到了变化

投资者一旦你做了细分你就会被认为创造了一个新的资产当时需要做一个估值来建立一个新资产的成本基础是后面的土地 如果该土地立即出售，则没有 CGT，因为人们会假设市​​场价值是根据细分时的估值 如果土地持有 1 年以上，则发生巨变是正确的 - 将适用 50% 的豁免 成本基础估价 在任何时候原始房屋都免征 CGT 不适用 GST NickM
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嗨 NickM, SC 所以据我所知，如果在那里批准细分后立即出售两者没有 CGT 也没有 GST 非常好 谢谢 Investor
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转到 ato 网站 Hi Investor 转到 ATO 网站并下载资本利得税 (cgt) 指南，然后查看主要住所以获取一般指南向您的会计师（和或戴尔和请停止说“在其中生活 12 个月”；我遇到的每个人都给我这个建议（即你不必在里面住 12 个月，rossquot;（* Discalimer - 总是检查别人在说什么我可能是一只你知道的木鸭
评论< BR>Re: 去 ato 网站 Hi Ross 我之所以说几个月可能是一年，是因为这大约是制定计划所需的时间，提交给理事会以获得批准，然后为销售罐头进行营销活动不早点卖这种情况的处理将由 CGT 规则和普通收入规则之间的相互作用决定，因此了解这些规定的背景非常重要 背景 两种销售都将受 CGT 规则的约束，包括任何可用的特定豁免（例如主要住所豁免）根据这些规则但是，我重要的是要认识到，不仅仅是实现资产的活动也可能导致这些活动的任何利润作为普通收入（而不是资本收益）包含在您的纳税申报表中条款适用于特定交易，在出售资产时计算的资本收益将减少到任何利润被计入普通收入的程度，以避免任何利润在您的纳税申报表中被计算两次作为普通收入纳税将有必要确定与分拆和出售有关的活动是否构成经营业务或某些营利性业务，或者土地是否是为了出售而获得的利润您的情景 一般来说，但并非总是如此，一次性交易（如预期的交易）并不构成开展业务，因为它们不反映与业务运营相一致的因素 关于出售是否是某种形式的盈利承诺将取决于作为销售的一部分进行的交易类型，包括细分本身、土地清理、重新分区、公用事业连接和任何 DA 申请 虽然可以说，单独的细分和出售可能不等于不仅仅是土地变现，任何重新分区和 DA 批准都将增加出售将被视为某种形式的利润承诺并将任何利润作为普通收入征税的风险 也许出售的最大风险是征税因为普通收入将来自于审查您在购买土地时的意图以及是否可以断定您的意图是从购买中获利在这方面，土地购买和出售之间的时间跨度通常很重要“……几个月可能一年”之后的两个街区都增加了存在营利意图的可能性 其他要考虑的因素是为确定分区和开发批准要求而进行的任何初步准备调查，以及在购买时与人的讨论（例如与贷款人、测量师）以及您对房产的实际使用 税收结果 如果可以确定您购买房产是出于营利目的，则任何利润都将作为普通收入征税 要做到这一点，需要对收购进行分摊财产成本以及任何后续的细分和 DA 成本因此，建立一个公平合理的100 万美元购买成本在两个细分土地区域和现有改善（房屋）之间的合理分配 无论是基于每块地块的各自面积还是其他基础，将取决于具体情况下的合理性例如，可能其中一个地段有广阔的水景而另一个没有，在这种情况下，分配购买成本以分配比另一地段更高的价值可能是合理的，尽管它们可能是同等规模 我理解 ATO 认为，细分成本不仅可以分配给新的空地，还需要在新创建的地块之间分摊 由于 DA 成本与新的空地块特别相关，他们可以全部分配给该地段 结果是您将出售新空地获得的收入计入您的应税收入，并包括 t 的分摊成本帽子作为允许扣除额来确定最终包含在您的纳税申报表中的利润重要的是要注意，销售收入和允许扣除额可以包含在两个不同年度的纳税申报表中，其中收购和销售跨越一个纳税年度了解这些潜在的时间差异以及它们如何影响您的个人税务资料可能会为您提供一些有益的税务筹划机会正如其他人已经指出的那样，您居住的地段的出售通常会受到主要居住地 CGT 豁免的约束，并且不会被征税尽管如此，如果在所描述的情况下，建立了通过出售获利的意图，则可以争论的是，出售该地段所产生的任何利润也可能作为普通收入征税，尽管它也是您的主要住所 减税方案当然，确保这些交易按照 CGT pr 征税可能更可取。提供 50% 的一般特许权和主要居住豁免的优势 要增加这种结果的可能性，需要用例如个人和投资相关的意图来替代营利意图 在一定程度上成功的可能性这个目标将取决于一系列因素，其中最重要的因素是延长最初购买房产、其细分和最终转售之间的时间 希望这有帮助！
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但理查德的意思是，CGT 可能不适用，它可能被征税为普通收入（我想）对不起，理查德-除了我记得的以外，我的生活太枯燥了r 关于 CGT 规则和两个 PPOR - 仅适用于短期（适用于您购买了新 PPOR 并且尚未出售旧 PPOR 的情况）
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