澳洲澳洲房产 Q 每年提前还利息 悉尼

在澳大利亚地产投资



我对 Jan 的《More Wealth》一书中的内容有疑问。在 p171 关于提前支付年度利息 Jan 举了一个例子，即 8% 的拖欠（每月）相当于 736% 提前一年支付她还指出，提前利率应该比那个更好，以使其具有吸引力我恐怕我不得不承认，即使经过仔细考虑，我也不明白为什么它需要达到 736% 或更低而且我急于理解它，因为我刚签了 Wellington Point 的房子(QLD) 我需要选择贷款类型和期限 目前，我倾向于 IO（当然），利率固定为 679%，为期 5 年 我可以选择提前预付当年的利息，并且将利率降至 659% 这是拖欠和预付利率之间 02% 的差异 然而，Jan 关于差异需要更多的评论让我担心，我没有理解一些基本的东西，我即将做出一个错误我确实希望与预付款一起去因为这将有助于减少本纳税年度大型 CG 事件的影响 评论和建议将不胜感激欢呼 raoul PS：我也担心房地产经纪人收取租金的佣金 房地产经纪人管理我的两处出租物业在墨尔本只收取 7%+$24 的报表费用，但我从 Wellington Point 当地代理商那里得到的两个报价要 8% 和 85%在阻止人们利用你的同时，其他人向他们的 PM 支付什么佣金
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嗨 Raoul，我在昆士兰州下午 1 点之前管理的 5 处房产的报价为 85% - 9%，我进行了谈判它到 55% 这似乎是昆士兰州的费率，因为我在新南威尔士州管理的财产为 65%，没有谈判，这大约是这里的标准费率（或 7%） 你可以尝试将它们谈判下来，但如果有 1 处财产，他们可能不会参加聚会 ______________________________________ _____________ 虽然我没有用我的 IP 做这件事，但我是为我公司的商用车贷款做的（在今年 6 月预付明年全年的所有利息，但要求将付款作为今年的扣除额）我认为它称为“13 个月规则”；税务局希望看到一个商业原因而不是避税原因来预付这么多钱，所以商业原因是你的银行会给你一个较低的利率，你的银行会给你一次性支付这么多钱很难把它塞进去，你只需要计算你接下来的 12 个月的付款并一次性支付（或咨询你的会计师）我还没有读过 Jans 的书，所以我可能有点胡说八道，（只是把我的经验与它联系起来）也许论坛上的金融大师可以更具体地回答你
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嗨，Raoul，我想你可能还想考虑到 12 个月没有使用这笔钱的成本，如果它会在您的床垫使用 12 个月，那么计算很容易但是您可能还想将这笔钱用于改进、额外购买或其他投资
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这是真的，但这笔钱将来自对另一个 IP 的提款，所以它也会提高贷款的利息 所以，我得到了双重扣除有能力的好处（几年前我们卖掉房子并搬到海外时，额外的钱被支付到贷款中 - 银行让我们这样做是为了将 LVR 保持在他们的规格内 - 不幸的是，它把它推到了房产有时是积极的地方，这取决于关于职位空缺、利率等）再次感谢
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quot;我想你可能还想考虑到 12 个月没有使用这笔钱的成本如果它会在你的床垫 12 个月，那么计算很容易但是您可能还想用这笔钱进行改进、额外购买或其他投资”；如果这就是你所有的钱，而你不得不借钱来进行改进、额外购买或其他投资，那么这样做是没有用的，只有当你有一个装满现金的汽车后备箱并且你可以扔掉一大笔钱时它才有用支付利息的总和，以最大限度地减少您在该特定年份的税款（我说过了吗）如果您必须借钱来做那件事，那就不要担心
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感谢您的意见，但我很抱歉大脑，我不跟你35,000 美元 CGT（目前，这笔钱存在 100% 的抵消账户中，为我们的住房贷款工作，直到当前纳税年度结束，ATO 确定我必须支付多少）是的，我将增加一笔贷款来支付取消贷款 但是，该贷款有 35,000 美元的额外资金因为银行让我们在我们卖房搬到海外时把它存入贷款中，我可以提取其中一些用于投资目的，但我不能提取它来偿还我们的住房贷款因为那将是供个人使用而不是免税所以，如果我可以预付我的扣除额相对于我的总收入而言，那么我的 35,000 美元的 CG 税应该会下降一点我错过了什么
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亲爱的 Raoul , 银行对预付贷款收取较低的利率并不是为了给你一个要求扣除的借口，而是因为他们更快地拿到钱，通过把钱借给别人带来更多的利润事实上，它是一样的与定期存款一样的原则 - 如果每年支付利息，年利率可能是 5%，但如果按月支付，则只有 485% 在这种情况下，银行较早将钱分拆，因此利率较低 说奶酪 Lotana
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Lotana , 不是银行扣税的借口，而是ATO的商业优势可以看看他们是否质疑你为什么这样做
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嗨Raoul，可以谈谈我拖欠的实际年利率，以及提前支付的折扣率d，其中d是实际上是我在给定时间段（一年）结束时收到的利息支付的当前值，即 d i(1+i) 如果利率是按月计算的，那么它满足等式（使用 p12）（1+ i) [1 + i^(p)p]^p 或 i^(p) p*[(1+i)^(1p) - 1] 我们还有 (1-d) [1 - d^( p)p]^p 或 d^(p) p*[ 1 - (1-d)^(1p)] 现在在上面的例子中，我们有“8% 的拖欠（每月）”；我认为是 i^(12) 008 我们想要 d 所以 i00830 和 d 007664 它们与他们的数字 00736 不匹配 如果相反它们的意思是 i 008，那么 d i(1+i) 0074，更接近但仍然不一样这可能是一个错字有人请证明我错了！无论如何，这都是关于金钱的时间价值 现在以贴现率 d 收款与在一年后以 i 年的利率收款相同 付款是等价的 所以如果你可以少付比现在的利率 d 多收你会更好的欢呼，托尼
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我认为你只能用资本损失来抵消资本收益如果你能降低你当年的税率，你可以通过支付来减轻一些痛苦低税率的邦迪
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嗨邦迪，嗯，这会让我的税务会计师错他说，在计算我出售的知识产权的资本收益后，50% 的 CG 将用于我的应税收入之上并以该边际税率（最高税率）征税因此我希望通过提前支付一年的利息来增加今年的扣除额任何其他人肯定知道顺便说一句，感谢大家的回复 - 我已经拿起一些新的东西（除了托尼的回答让我想知道会发生什么ed 到我的数学能力）但是，我认为我最初的问题没有得到回答为什么 Jan 说提前支付一整年的利息必须按照欠款和提前之间的差异比银行提供的要大得多让我觉得银行在取笑受经济挑战的工程师的大脑欢呼省点钱，如果没有预付款的动机不大 看看wwwatogovau，自己了解cgt 然后也许找个新的会计师bundy
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quot;di(1+i) If the rate is每月计算然后它满足方程 (with p12) (1+i) [1 + i^(p)p]^p or i^(p) p*[(1+i)^(1p) - 1]我们还有 (1-d) [1 - d^(p)p]^p 或 d^(p) p*[ 1 - (1-d)^(1p)] 现在在上面的例子中我们有 quot ;8% 的拖欠（每月）”；我认为是 i^(12) 008 我们想要 d 所以 i00830 和 d 007664 它们与他们的数字 00736 不匹配 如果相反它们的意思是 i 008，那么 d i(1+i) 0074，更接近但仍然不一样”；呵呵
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G'day Raoul，你说：-我确实希望与预付款一起去，因为这将有助于减少本纳税年度大型CG事件的影响注意，Raoul - 我倾向于同意其他人的观点，即只有资本损失才能抵消资本收益-（获得了您真的不想保留的任何亏损股票对不起，埃里克）请注意，我的以下意见可能是错误的-但是我相信它的工作方式是计算您的应税收入（来自普通来源），然后添加任何资本收益的 50%，然后才计算要支付的税款！！！继续询问您的会计师，直到您完全理解为止（然后告诉我，好吗？）我的主要观点是，拉乌尔，我认为您将不得不减少应税收入 BELO在您看到资本收益带来的任何收益之前 W $25k 为什么嗯，那是因为资本收益将直接添加到您的收入中所以，如果您的收入（例如）$ 40k，并且您竞相获得扣除，并且设法将您的应税收入降至 30,000 美元，但这一点帮助都没有！！！！ （至少，就 CGT 而言）应税收入为 30,000 美元，加上资本收益，您的应税收入现在为 65,000 美元 - 猜猜最高边际税率是多少！因此，通过使应税收入低于 25,000 美元，并加上 CGT，您的应税收入现在（例如）为 59,000 美元，因此您的税率现在降至 445% 而不是 485%你想摆脱的股票他们可以帮助评论，

Raoul，我对你的情况的理解是，今年你将有一大笔税单你有正常的应税收入加上你的 CG ，你不能改变CG事件，但你可以通过最大化扣除来改变你的应税收入如果你今年预付利息，你只是将扣除从明年转移到今年，当然如果你愿意，你可以在明年预付一年但是 今年 你 的 账单 比 往年 多 , 所以 今年 尽量 多 扣款 你 的 会计 应该 能够 简单 快速 地 证明 今年 最好 支付 利息 Macca
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我 同意今年有更大的利息账单将使扣除额最大化，因此减少应税收入，最终导致税单减少 我是这样看的：假设贷款为 10 万美元，每年拖欠支付的利息为 679%是 6790 美元，预付 659% 美元每年的利息账单是 6590 美元 显然提前一年可以节省 200 美元 如果您使用 12 个月，您可以在 6790 美元上赚多少钱 你能赚*超过* 200 美元来弥补您获得的节省吗？提前一年预付您的利息 我可以将 6790 美元存入 ING 储蓄基金 12 个月，获得 475% 的利息，这将产生大约 322 美元 如果我将一半给税务人员，我将获得真正的 166 美元，这在表面上不是与我从贷款中获得的储蓄一样好 但是由于 IP 利息可以减税，所以我实际节省的 200 美元在最高边际利率（200 美元 x 485 美元）对我来说实际上只值 103 美元所以，考虑到我将有的税收减免如果我支付了额外的 200 美元的利息，那么 200 美元的利息对我来说有 103 美元的税后成本，而 ING 储蓄利息对我来说有 166 美元的税后收益。一年是更好的选择 假设我以 65% 的利率将 6790 美元存入对冲账户，我在 s 中赚了 441 美元一年来平均利息，比我通过利息预付节省的钱多一倍 再一次，因为 IP 利息无论如何都可以免税，这在最高边际利率上值 227 美元，再次优于 103 美元的实际成本预付利息 在接下来的每一年，我的抵消账户都会为我赚取 441 美元，而在较低的“预付年”中节省 200 美元；利率 您通过抵消账户和较低利率等策略节省的钱不会出现在您的纳税申报表上，所以在我看来，这是一个真正的苹果对苹果的比较所以，假设您可以将预付款存入一个与您的“欠款”利率相同的抵消账户； IO贷款，则“每年预付”；利率必须是 lt;roughlygt;至少 679% * 679% 046% 比对冲账户技术更好地让您从中获得收益（这当然取决于您从对冲账户获得的利率）换个角度看：银行只提供 02 % 更好 *银行* 可能会以原来的 679% 将您的 6590 美元预付款借给其他人，这使他们获得 447 美元的利息，他们在给您 02% 的利率折扣时损失了 200 美元，他们仍然领先 247 美元！但是如果银行给你 046% 的折扣（因此是 679-046% 633%），那么银行可能会以原来的 679% 将你的 6330 美元借给其他人，从而为他们赚取 447 美元的利息，但他们为您提供 046% 的利率折扣损失了 460 美元，现在他们稍微落后了 回到 taxCGT 问题（继续 10 万美元的贷款示例）您可以在税收方面做出的最佳节省是您将获得预付的退款要求扣除的利息 最高边际税率为 485%，这意味着您可以实现的最佳节省是 $6590 * 485% $319650 如果您的 CGT“账单”；是 35,000 美元 上述方案的最佳做法是将该账单减少 319650 美元 但是每年，由于将 6590 美元放在抵消账户中，您可能会损失 441-200 美元，从而节省 241 美元 如前所述，因为 IP 利息可以免税这相当于大约 124 美元的实际损失因此，如果您每年预付使用 659% 利率的利息账单，你是“输”；以最高边际利率每年实际 124 美元，但这样做您将获得预先一次性的“真实”；节省 319640 美元的税单 如果您实际上是借入提前一年的利息支付，那么忽略税收影响实际上会产生与上述抵消账户示例相反的情况：例如，如果您借了 6590 美元65% 的提前还款额，借来的钱每年需要支付 42835 美元的利息 以 659% 的 10 万美元贷款每年需要支付 6590 美元的利息，而 679% 的贷款每年需要支付 6790 美元的利息 提前一年预付利息，使用借来的钱，意味着总利息是 $6590 + $42835 $701835 如果您支付拖欠的利息，从而避免借入 $6590，您的总利息是 $6790 通过使用借来的钱预付，您每年额外支付 $22835 的利息 那利息是免税的，所以“真实”；在最高边际税率下，您的成本（税后）是 $22835 - 485% $11760 就节省的税款而言，$6590 的预付款会在最高边际税率下产生相同的 $319640 退税 再一次您在损失 $120- 之间做出决定大约每年“真实”；钱”；赞成获得 319640 美元的“退税”；或抵消您的其他税款 但请记住，有时可能会出售房产，并且由于您在结算时已预付利息，因此您可能有权获得利息退款 不确定是否处理此退款作为“收入”；或者什么，但如果是这样，您将对该收入进行退税，这在一定程度上抵消了您最初所做的节省 这并不必然否定这种技术的好处，因为即使是今天的 319640 美元也很值钱不仅仅是在 20 年的时间里额外支付 319640 美元的税款 凯文
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亲爱的，我认为 Raoul 的短语“我确实希望与一年的预付款一起去”可能有点混乱因为这将有助于减少本纳税年度大型 CG 事件的影响”；正如一些正确指出的那样，扣除不会减少他的 CGT，但会减少他的总税 恕我直言，混淆可能是由于资本损失无法抵消普通收入这一事实造成的，但 Raoul 建议的相反情况完全没问题- 无论是否存在 CGT 事件，普通扣除都会减少支付的总税款说奶酪 Lotana
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我的天，Kev，多么棒的回复你可以打印，装订并在 API mag 中以 20 美元的价格出售
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He He $20 美元 我想我更愿意将我的数学逻辑技能贡献给这些论坛而不是杂志，考虑到我收到的回报价值，我会感到更安全，尽管如此，如果 DaleGG 投了他的眼睛盯着它凯文
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是的，我有点忘乎所以托尼托尼德，我印象深刻，我只是不明白
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神奇的帖子凯夫梅斯特我保存了它，你没有得到 20 美元我会把它放在我的下一个IP Darren
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我可以澄清一下吗因为我从来没有提前支付利息所以如果你必须借钱来预付利息你不在前面除非它降低你的税级所以你支付更少的税这是正确的我有CGT将支付这个财政年度，所以预付利息会有所帮助我想你必须看看实际数字，看看它们是否加起来我必须重新阅读简的书你知道如果你每次拿起一本书都是好的你看到了一些你上次阅读时没有意识到的东西（最富有的人是巴比伦就是其中之一 知识比一袋袋金子更有价值 知识财富 投入一点行动也没有伤害！） 干杯！土地所有权（你们会计师都躲在哪里）
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我故意没有尝试说明我是否认为提前预付利息是个好主意我是一个数字人所以我更感兴趣在数字中 税级对这个等式的唯一贡献是您从您的可抵税费用中获得多少退税 税级越高，纳税人支付的可抵税费用就越多仍然保持平衡，因为收入产生的税收减少，可抵税的费用产生的节税减少 不做任何数字，我建议无论税级如何，数字仍然一致 提前一年预付利息只会给你更大的收益以隔年轻微亏损为代价在一年内减税 轻微亏损是“替代用途”；您本可以将预付的利息用于做其他事情，但如果您长期持有房产，大笔“退款”；或引用节税”；你可能在第一年赚的钱可能很值得你每隔一年遭受的轻微损失 1 美元的购买力每年都在逐渐减少（请记住，例如，你可以购买 20 美分的薯条和 2 美分的土豆饼，而现在是 200 美元和 50 美分的土豆饼），因此即使您可能需要在最后一年在出售房产时偿还部分税款（因为您在前一年已经预付了利息，因此没有利息可以抵消最后一年的租金），它的购买力会降低我想这是对古语“手中的鸟胜过灌木丛中的两只”的变体。凯文
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