你好，我有几个关于栅栏和浴室税收减免的问题我最近更换了一处房产两侧的栅栏： 第 1 面：租户打来电话，因为栅栏倒了，而不是修理旧栅栏我决定用新栅栏替换它 折旧或维护 第 2 面：旧栅栏也需要维修，但仍然可以正常工作 我想在更换第 1 面的同时我更换了第 2 面 折旧或维护 关于另一个主题，我最近有淋浴间漏水的问题，因此必须更换整个淋浴间、瓷砖、屏幕等;改善因此，这里会是什么情况 如何声明好”；围栏，还是你要“改进”？栅栏 为了修好，您将使用现有材料（必要时进行一些更换）并恢复到应有的顺序。为了改进，您将移除旧的栅栏材料并用新材料替换它 - 特别是如果这材料比已经存在的质量更好现在，如果您实际上只是用新材料替换了栅栏的某些部分，但大多数情况下只是修复旧材料，我仍然很乐意将其归类为维修 我的真实生活示例：一个栅栏（波纹铁）几乎完全倒塌，非常生锈 - 没有真正的修复机会 旧的栅栏板被拆除并更换为新的锌铝柱 柱子腐烂并掉落，因此更换为新的钢柱 显然这是一种改进所以不是“修复”；如果我没有更换栅栏柱——而只是更换了栅栏板，那么我仍然会认为这是一种“改进”；由于大部分围栏已被更换 - 而不是简单地修复 会计师可能不同意我的分析！
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对不起，辛，非会计问题，而不是不同意，你的诊断我的问题将基于戴尔过去发布的内容 我怀疑这可能取决于您购买该物业时的状况 如果状况已经很糟糕，那么您正在改善它 该物业是在维修状况不佳的情况下购买的，并且您正在改善该物业 物业的价格反映了所需的改善 但是如果您拥有该物业几年，并且已经恶化，那么我会怀疑它是在维修-您只是将其恢复到原始状态而且我猜这两种观点之间有一个灰色区域即使它是一种改进，也可能有贬值这种改进的空间所以即使你今年不能报销成本，你可能可以在一段时间内报销任何 ATO 都认为是 li栅栏的日子
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辛，我想我的论点是关于栅栏“Side 1”;是虽然它是新的，但它并没有改善属性（即我用 6 英尺的计时器围栏代替了 6 英尺的木栅栏） 我看到它的方式与粉刷房间没有什么不同 你可以“修理”房间通过粉刷达到原来的标准，这被归类为维护 我所做的只是将栅栏恢复到原来的状态 也许我有点乐观 Pippety
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没有 Pippety 我不认为是“太”乐观 - 我升级类型围栏的第一个示例 - 是一种改进 我的第二个示例 - 与您的情况接近 - 作为“修复”很可能是可以接受的； - 因此我对会计师不同意我的分析的免责声明当然，如果他们确实不同意我的观点，我强烈建议你听从他们的建议
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我个人根本不认为这一点 - 它与所涉及的单个项目 - 将其恢复为“好”；条件 - 无论它是否已被购买或出售，无论您认为您为该物业支付的价格如何，特别是我忽略了任何所谓的“维修”缺乏可扣除性的概念；在拥有房产的第一年-无论如何我认为这与这种情况无关 40 年我相信每年大约 25% 是我认为的比率
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条款的意义 意义是什么条款的-改进-维修-维护至于立即减税和/或折旧也请在某处适合12个月的规则谢谢斯科特
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戴尔，我想我们需要你hellllllpppppppppppppp在这里！ Pippety
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斯科特，我是个业余爱好者，我只是想学习一下戴尔的意见欢迎来到这里 否则我可能会导致人们误入歧途 Geoff
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Re：术语的意义 Hi SCott！在过去的 66 年中，法院和税法多次努力定义这 3 件事，但并不总是成功，所以请耐心等待我尝试用简单的术语来解释 思考这些的最佳方式是采用普通字典的含义，顺便说一句，改进是您有效地用更好的项目替换了一个项目您通常会贬低改进项目修复是您将项目恢复到其原始状态并且通常可以免税维护某事与维修非常相似，通常可以免税 基本的“第一年”；规则是，在您拥有房产的第一年，维修不能抵税 这是因为税务局认为您购买了年久失修的地方，并且您不能将其恢复到您最初拥有它时的原始状态。规则是如果租户造成损害并且您纠正它这对戴尔有帮助吗？关于这个！
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你们都应该阅读ATO的出版物“Rental Properties 2002”；它非常清楚地涵盖了很多这些领域 http:wwwatogovaucontentaspdoccontentIndividuals22711htmamp;bnASINININ01A 请注意，本文件中没有任何地方提到您不能要求扣除前 12 个月的维修费用 不过要明确一点 - 它确实明确声明您不能就您购买房产时损坏或年久失修的物品提出维修索赔 这就是争论的所在 - 在这一点上，可以合理地得出结论，维修是由于您在购买房产时损坏或损坏的物品造成的拥有该物业（因此 Dale 声称他的“12 个月规则”） 我的会计师采取了不同的方法 - 并希望获得有关维修性质的详细文件并根据具体情况进行处理 - 有一些维修前 12 个月显然是由于购买后的失败而发生的 您应该与您自己的顾问讨论这个问题 - 如果您对 ATO 有任何疑问，那是您的 o您需要依靠的顾问来帮助您度过难关 我在下面突出显示了一些有趣的文字： - - - - - - - - 维修 您对房产进行的维修费用可以扣除但是，维修必须与磨损直接相关由于您出租房产而造成的撕裂或其他损坏 维修通常涉及更换或更新磨损或损坏的部件 - 例如，更换在暴风雨中损坏的一些排水沟或被损坏的栅栏的一部分一根倒下的树枝 但是，以下费用是资本或资本性质的，不能扣除： - 更换整个结构或财产单元（例如完整的围栏或建筑物） - 改进、翻新、扩建和改建- 初步维修 - 例如，修复在您获得财产之日存在的缺陷、损坏或恶化 您可能可以就这些费用申请基本工程扣除 - 了解更多信息离子，请阅读下面的基本工程（特殊建筑注销）扣除部分资本性质的费用可能构成资本利得税目的的财产成本基础的一部分（参见出版物资本利得税指南） - 但不是已经或可以为他们申请的基本工程（特殊建筑注销）扣除的程度 - - - 示例 出租物业之前的维修 在第一批租户搬迁之前，Hitchmans 需要对他们新获得的出租物业进行一些维修在他们付钱给室内装潢师重新粉刷脏墙、更换破损的灯具和修理两间卧室的门 他们还在一些地板上发现了白蚂蚁 这需要对白蚂蚁进行处理并更换一些地板 这些费用是由使该物业适合出租，并且并非因 Hitchman 使用该物业产生应税租金收入而产生的费用是资本性质的，而 Hitchman 的 ar e 不能就这些费用申请扣除 - - - 如果出现以下情况，出租房产的维修通常可以扣除： - 房产继续持续出租 - 房产仍然可供出租，但有很短的时间物业空置 - 例如，不合时宜的天气导致预订取消或广告未能成功吸引租户您使用该物业产生收入的情况，并且 - 该物业在您产生维修费用的收入年度内产生收入 - - - 示例 物业不再出租时的维修 在最后一个租户搬出之后2001 年 5 月，希奇曼夫妇发现炉子坏了，厨房瓷砖开裂，厕所窗户被打破 他们还在卧室墙上发现了一个洞，上面贴满了一张海报。 2001 年 6 月，希奇曼夫妇支付了这笔损失进行维修以便他们可以出售该物业 由于租户不再在该物业中，Hitchmans 并没有使用该物业来产生应税收入 但是，他们仍然可以要求扣除该物业的维修费用，因为维修与该期间有关当他们的租户居住在该物业中并且维修也在该物业停止用于产生收入的收入年度结束之前完成 - - - 维修示例您可以申请扣除的有： - 更换破损的窗户 - 维护管道 - 修理电器 您不能申请扣除的改进示例有： - 美化环境 - 房屋绝缘 - 增加另一个房间
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谢谢 谢谢大家斯科特
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嗨，戴尔，你对我的原帖Pippety有意见吗
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Hiya Pippety！其实我有很多想法 第一个是我们生活在一个自我评估的税收环境中，这意味着你决定你认为你可以逃脱的第二个是，是的，如果你只更换了一部分木栅栏有一段新的木栅栏，那么无论如何你应该可以将那部分作为立即减税申请这对戴尔有帮助吗
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戴尔，我想是的，同样的规则是否适用于浴室更换由于泄漏导致整个淋浴间的损失就我而言，没有任何改善 - 现在实际上可能更糟！情况是需要拆除瓷砖才能解决泄漏问题，除非淋浴屏，配件等也被更换，否则管道工不能保证泄漏已修复 Pippety
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到目前为止，我想我有我对维修的想法 v 改善 告诉我如果我错了，但一般来说 维修立即减税（记住 12 条“规则”） 改善 没有立即减税，但改善的成本（和劳动力）可以折旧项目也被贬值 那就是要求立即减税并每年贬值 谢谢斯科特
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Re: 好的到目前为止 嗨斯科特 不，它是一个或另一个，有时，甚至不是！ Never both Dale
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感谢 Dale 感谢您的评论 Dale，非常感谢 Scott
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