澳洲澳大利亚房地产 澳大利亚的下一次房地产繁荣会是我们所见过的最大繁荣吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



我相信房地产将按照下面显示的趋势线继续增长这意味着悉尼的中位价将在未来 7 或 8 年内超过 100 万美元我预计这种巨大的繁荣指日可待，并且在事实上，几个城市已经开始了初步的增长阶段但是接下来会不会是历史上最严重的萧条再次，是的，我认为它会干杯，影子
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影子，你认为我们目前处于我们见过的最伟大的繁荣你预计什么时候会出现萧条 我刚刚读过迈克尔·亚德尼的书如何在你的业余时间发展数百万美元的房地产投资组合（2006 年），他提到了下一次大繁荣这也是史蒂夫麦克奈特最近的时事通讯中反复出现的主题这是只是说说还是这些陈述中有一些实质内容
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亲爱的影子，1 你能否也包括珀斯房价中位数趋势在 y我们的趋势图，用于比较目的 2 为什么您认为澳大利亚最大的房地产繁荣之后必然会出现最大的房地产萧条，首先请注意进一步阐述您的观点，请 3 从人口统计学上讲，我认为是我们很有可能在不久的将来看到澳大利亚最大的房地产繁荣，所有条件都相同 这是因为现有的婴儿潮一代群体被认为是近期最大的一代群体，并且假设海外移民进入澳大利亚, 在不久的将来不会改变澳大利亚的这一基本全球趋势，一切都一样 3 但是，我进一步认为，澳大利亚最大的房地产繁荣是否必然会紧随其后的是最大的“房地产萧条”？在澳大利亚，这本身完全是一个单独的假设讨论 4 如需进一步的评论讨论，请 5 谢谢干杯，Kenneth KOH
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如果房地产增长持续超过工资增长，我想知道资金将从哪里来增长
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所以它在 8-9 年内从 50 万美元增加到 100 万美元 这只是每年增长 7-8% 几乎不是很好 我自己的观点：我们将首先看到萧条，因为一场美国主导的衰退，然后我们将迎来另一场繁荣，但从长期趋势的较低点亚历克斯
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[QUOTE但接下来会不会是历史上最严重的萧条再次，是的，我认为它会 嗨影子，看起来大多数市场都在追随你的趋势线 Bris 已经结束，悉尼看起来已经成熟了 看起来完全可行，基于 1979 年以来的时间你不考虑像 SUB PRIME 问题和扩大之间的差距这样的因素工资增长和房地产价格将在 2009 年结束前共同打破繁荣 你提到 7或大萧条前 8 年在趋势线上做一个比现在更大的曲线
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目前趋势线的增长率是多少 人口转移对趋势线有什么影响布里斯班的人口指标一直在滚动
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我认为这股热潮已经在几个城市开始了 我的预测，只是根据趋势线的中位数价格线外推，继之前的热潮之后出现类似的高峰和低谷: 2014-2015 悉尼中位价: $1,250,000 胸围底部: 2017-2018 悉尼中位价: $1,100,000 像这样的事情我当然可能完全错了所以不要仅仅根据我的预测去购买大量房产！干杯，影子
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正如我在另一个线程中所说：我对你的图表的问题是，它显示的是相对于名义美元如果我们每年都有 10% 的涨幅（这就是发生的事情在你图表的 91 前时代）那么收入完全支持趋势的延续如果我们得到的少于这个那么其他的东西必须弥补短缺这可能是债务增加，利率下降，更多的现金移民, 对投资的更广泛依赖等 我相信可能还有其他因素，我不确定这些因素能否持续，以使价格从长期收入的 8 倍上升到 16 倍 我可能是错的
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良好的外推 影子 但是，如果它在 2017 年仅下跌 12%，则不算大萧条 长期投资者仍将遥遥领先 干杯，巴扎
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只要你能坚持，长期投资者通常是但是，如果你用尽你的借贷能力来购买最高的地方，12% 将是非常痛苦的e市场，可能有一笔你无法真正服务的贷款，期望价格上涨来拯救你然后，像une这样的变化就业、孩子等会炸死你 Alex
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这就是为什么我们作为投资者需要实践风险管理 如果你对负面事件实际发生的可能性有一个好主意，那就更容易了 让我们假设我们对这种“萧条”有几年的警告 知道会发生多达 15% 的下降（或假设它会保护自己）意味着您可以连续获得鸭子，因此如果事件确实发生了，你准备好了（捡些便宜货）
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当然，亚历克斯，大多数投资者不会被 12% 的下跌吓到如果需要恢复平价，可以将房产多持有几年以恢复平价还是我在做梦，人们真的在 12% 的小问题上卖掉了，对我来说似乎是在浪费进入和退出成本
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我不会被吓到 如果市场下跌 12% 我会在场外买入 我会持有相当低的 LVR、现金和未配比股票以进行风险管理但阅读美国和澳大利亚的止赎，反复出现的主题是：1）他们购买时认为房产总是会上涨，因此他们愿意支付任何价格，以及 2）止赎是因为他们无法支付，而不是因为价值下降 这通常是由于疾病、愚蠢的财务行为、离婚、死亡、失业、失去一份收入等原因 处于顶层的人实际上购买的价格甚至高于隐含的中值，因为市场太疯狂了 他们已经完全处于支出红线，但认为物价上涨将允许他们再融资 如果没有，并且他们没有改变财务行为（或失去一份收入等） 他们无法付款 大多数人只是一个离破产还有几个发薪日 当这些人购买房产时，我们是否期望他们比信用卡更聪明这就是投资者与“我也是”白痴的区别这就是熊市对我们有利的原因 摆脱困境菲财务上无能和软弱，给了我们更多机会 Alex
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我同意上述大部分内容，尽管我不知道我们是否处于繁荣时期 我的意思是，伟大是相对的，这真的没关系如果：你策略是投资 IP 然后购买 IP 并锁定利率以解决您的风险并享受旅程 很明显，住房需求并没有下降，但房屋开工率很低，所以我们将看到租金随着需求的增加和租金上涨很多上涨，股价停止上涨，然后资金将大量涌入房地产，然后真正的繁荣开始，例如 2001 年至 2003 年分担风险 在 2008 年，我建立了一个新的 PPOR，然后审查了这将释放的权益（注：银行将银行现金计为收入而不是权益） 大概 20 万美元 如果市场仍然有利于增长，那么再去一次 次贷只是一个昙花一现我们澳大利亚人，在我看来我们真正需要担心的是Oil goi ng 弹道和工资爆发和或通货膨胀因前者而变得疯狂然后经济衰退然后失业和住房价格下跌对我来说，石油价格是真正值得关注的风险它会影响一切如果它保持合理，那么需求不会受到影响推动价格飙升 最终下跌 12% 只是对超调的重新调整 就像 2004-5 年悉尼的 15% 一样 在悉尼，我在 1996 年和 2000 年购买了，所以根本没关系 两者都翻了一番time Peter 147
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Peter是对的 为什么银行把银行里的现金算作收入 我认为我在申请30-40千人的贷款时做对了
评论< BR>嗨，Kenneth，不幸的是，我没有珀斯的数据可以追溯到足够远的地方来生成有意义的趋势线仅仅因为繁荣会更大，我也认为萧条会更大——但不是一些荒谬的 20-40% 萧条要求更多的 15% 如果你在当时看起来相当大应该是在高峰期，然后中位数下降了 20 万美元，但是早点进入的长期投资者仍然会遥遥领先（正如其他人所提到的） 还要考虑 15% 的下降，然后是三四年的停滞，其中价格跟不上 3% 的通货膨胀，实际上会感觉下降 25% 干杯，影子
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我怀疑你会错 我（和 FHB，但更有说服力）都问过钱在哪里将来自 趋势线很有趣，但你也需要用一点常识来质疑趋势的预测 名义价格上涨需要用美元融资 工资 债务 外国资金 现金来自哪里将是一个合理的理论（即每平方米可获得更多现金） - 但它不会出现在我预期的数字中，因为我预期中位数价格e 未针对街区大小进行调整 此理论取决于政府对城市扩张保持严格的规划控制
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有效的扩张需要交通 开辟新区域至少需要一条返回城市的主要道路更好，但我认为政府对新火车线路的兴趣不大在基础设施方面，他们会将这些成本转嫁如果他们不能将这些成本转嫁（比如因为市场停滞不前），他们就不会建设我怀疑这是导致异常供应不足情况的原因之一，尽管大多数城市仍然在蓬勃发展 政府要真正让住房负担得起，他们需要让新住房成为可取的，这意味着交通 它需要鼓励卫星 CBD 并在各地建造大量新的火车线路 你真的看到幸福了吗？我不认为我们会从这里进入另一个繁荣，因为我认为我们有两个非常大的大象在房间里：更高的通货膨胀和收紧的流动性我预计市场会在系统运行时停滞不前最近的过度行为 但我之前也犯过错误 另一方面，我拥有保守的 LVR 的房产，所以它崩溃了我变得富有无论如何，正如我之前所说，中位价格很有趣，但可能与您的特定房产无关 中位价格可能会下降（例如，低价房产突然涌入，无论是高密度还是新区域），但这并不意味着您的特定 IP 下降同样，悉尼中位数一直稳定，但西悉尼的价格显然一直在下降（尽管北岸，例如，一直在上涨）中位数可以保持不变但是您的特定财产可能会上涨或上涨ll Alex
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非常合理的是，我正在建造的四栋联排别墅每栋都比我 7 年前在同一个郊区购买的 3 间卧室的房子（600m）更值钱 - 所以每栋联排别墅都将在陆地上在某些行业（尽管不是全部），四分之一的工资也在快速增长，银行总能找到一种贷款方式——下一步可能是 40 年的抵押贷款，但是，我个人确实预计未来 12 个月会停滞不前，直到次贷恐慌自行解决我更想知道，影子，你是否拥有房产，如果你拥有房产在亚历克斯的哪些城市
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我在悉尼北部海滩有几处中等价格的房产（他们是北部海滩的中位数价格 - 即比一般悉尼中位数高一点）希望在接下来的几年里每年至少多买一个，享受下一次繁荣，然后如果我能够舒适地退休想干杯，影子
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因为它赢得了兴趣但是他们不将其视为股权，因为他们无法控制它尽管如此，他们确实计算了收入 希望这会有所帮助，彼得
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这是另一个有趣的日志图，来自 AMP Shadow's 和 AMP 图表之间的差异 Shadow's 显示了当前的最后一次繁荣，因为市场正朝着长期趋势方向发展BR>评论
可能这两种趋势的缺陷是，低通胀环境可能不会以同样的方式发展我们可以将1926年与今天进行比较
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通胀并不总是对投资房地产来说是一件坏事，因为通货膨胀推动'你的抵押贷款的真实价值也下降了亚历克斯
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我同意亚历克斯对我来说，只要租金支付大部分贷款，IP 的价值是否下降 50% 并不重要t 变化，租金只会增加，所以如果您不打算出售，那么价值完全无关紧要 而且，如前所述，这将是购买 Cheers, Bazza 的好机会
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有趣的图表，谢谢 FHB 下图相同，趋势线延伸至 2026 你的图表和我的图表之间的一些差异（顺便说一句，我并不是说我的更好）是你的适用于整个澳大利亚，而我的适用于城市所以它可能是一些城市高于趋势而一些城市处于趋势之上或之下的情况 另外我不相信可以追溯到 1926 年的数据的准确性 不过，很高兴看到另一种观点来提醒我们所有人非常喜欢我们的 IP 选择！另一个值得注意的有趣点是，在 1968 年至 1984 年的很长一段时间内，增长率远高于趋势（大约高于趋势 16 年），这可能几乎“抵消”了 1940 年至 1960 年长期低于趋势的时期。但是，我们只有在最近的增长期中，大约 6 年（2001-2007 年）高于趋势，所以，你认为我们是否可以在另外 10 年高于趋势，类似于 1968 年至 1984 年期间仍然低于趋势 15 年从 1986 年到 2001 年被“取消”我仍然觉得，即使从这张图表中，我们仍将保持在趋势之上，直到 2016 年左右，之后萧条将带我们回到趋势线（无论我们使用谁的趋势线）干杯，影子
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是的，这是过去发生的事情 通货膨胀和工资上涨超过 10% 有助于侵蚀贷款的实际价值，并通过未来更高的收入来支持更高的价格 我们不再生活在一个两位数增长的世界里，我n 工资或通货膨胀（我们可以搬到津巴布韦）与 1990 年后相比，这会对 1990 年之前的 60 年的趋势产生影响
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谢谢你的想法影子，我不知道肯定同意 AMP 的分析，但它确实表明，当我们考虑到通货膨胀和指数增长的影响时，从 90 年代后期开始的繁荣（从远低于趋势线开始）的规模已经可以与之前的巨大繁荣相媲美，如 20 年代末和 60 年代末 上述趋势增长与实际价格保持在趋势线以上之间存在差异 如果我们认为到 2016 年实际价格将再次接近趋势线，实际增长将接近零，或约 3那个时期的名义年增长率为-4% 对于这么快再次出现更大的繁荣并不是真正理想的条件 所有之前的大型繁荣都是从趋势线之上或之下开始的，并且至少需要 20 年的低于趋势增长的时间才能重复，如果我们关注 AMP 分析
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嗨Giddo，不，事实上我认为相反的美国次贷现象将帮助澳大利亚投资者远离股市，进入房地产市场！这种从股票转向房地产作为首选投资工具的转变只是我认为推动下一次繁荣的众多因素之一只有托尼·阿博特可以给出这些我的评论只是我的意见，当然可能是完全错误的情况下，也许我可以给 Tony Abbot 风格的铁定担保最近很受欢迎 如果他们不能借亚历克斯，大多数人就无法购买房产评论

而且它不仅直接向家庭贷款，当企业无法再为他们计划的家庭需要的项目和扩张提供资金时会发生什么维持现金流的增加（即就业增长）以资助借贷和消费


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美国和英国已经开始降低利率，而且它们的利率已经远低于○ urs 我认为我们很快就会效仿 今年年初可能还会再增加一两次，但我认为澳大利亚的利率将在 2008 年中下旬开始下降 这是我认为将推动下一次繁荣的另一个因素，我现在提到了其中两个，谁能猜出其他人
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我关于什么将推动下一次繁荣，或者至少创造促进下一次繁荣的条件的理论：经济衰退亚历克斯
评论< BR>房地产繁荣不一定跟随经济衰退，也不需要先于衰退
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如果我们遇到经济衰退，短期内繁荣的可能性有多大亚历克斯
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如果我们有繁荣，短期内经济衰退的可能性有多大有趣的是，在人们支付 19% 利率期间，房地产价格没有跌破之前的水平 在 02 03 繁荣之后没有跌破之前的水平如果我们确实经历了任何经济衰退，我知道我宁愿把我的钱绑在公关上相对于股票市场的操作
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如果人们支付 19% 的费用向您借款，或者现金
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您好，持续的高昂建筑成本（或重置成本）将维持价格， Boral amp; 等公司企业社会责任减少了建筑销售，但石膏板等的价格总是上涨，即使建筑水平低于原来的水平，但在建筑行业工作仍然非常有利可图，兑现博根谢谢 myla
评论< BR>因此，建筑成本将是下一次繁荣比上一次更大的基础
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你好，将维持价格，很有可能稳定的增长，没有繁荣 我相信繁荣是随着澳大利亚真正成为全球经济的一部分而发生的，但是嘿，让我们看看会发生什么谢谢你 myla
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Bwwaaaahahahaha！多么好的开膛手线啊！让我们 Somersoftarians 看起来很文明 不是我们不是
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这很有趣不是吗 - 相比之下，SS 很无聊！
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伟大的阅读 JIT 我还在笑！我认为'F'（基金会）一定在我们的论坛上下了诅咒今晚很慢也许互联网正在崩溃，而他试图从图表和图表中重新创建趋势线过去几个世纪以来的全球 那个论坛上使用的语言是可耻的问候杰森
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融资房价上涨只是想我会重复自己
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整个论坛都是耻辱我最近的所有帖子现在“消失”在以太中！
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我非常同意
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非理性的意外投资者请记住，OO（代表 gt;70% 的市场）不支付租金，而是他们偿还抵押贷款 所以当他们升级时，他们有巨额存款（通常 gt;50%），所以他们可以买得起更贵的地方 他们的还款额与他们的工资相比保持相对较低 例如假设 OO 购买 PPOR 1990 年 20 万美元 到 2007 年，它的价值已增加到 50 万美元。他们在那 17 年里已经还清了 如果他们想升级，他们有 50 万美元的押金用于下一个 PPOR早在 1990 年说 $250K 因此，仅仅 17 年后，他们就可以买得起 $750K 的房子而没有额外的财务压力 这些数字是保守的 - 1990 年 $200K 的房子可能价值超过 $600K，我预计工资会增加超过通货膨胀，许多人在不到 17 年的时间内还清了房子所以现金来自两个地方 - 他们在这 17 年中支付的本金以及他们的 PPOR 年增长率为 72% 最终结果是 OO 可以负担得起买一栋几乎是 17 年前价格的 4 倍的房子，尽管他的薪水还不到两倍是偶然的投资者，他们可能不了解收益这个词是什么意思，即使他们这样做了，当然也无所谓现在考虑一个租户，其工资也随着通货膨胀而增加——他是否只是通过有顶棚来积累存款，他能负担多少租金并产生收益问题 IP 投资者利用 OO 的非理性行为
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只有当卖家能说服买家拿出 1990 年房价的 3 倍时，这可能是因为利率较低，较高就业等作为一次性效应真正的影响可能是入门级房屋的增长速度低于下一步的房地产，因为入门级买家没有可依赖的股权增长，他们可能无法支付更高的价格收入的倍数比以前的买家这将不得不影响股票升级者可以依靠他们下一步的阶梯也许他们会找到其他方式来支付更高的价格，债务或投资
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好吧 - 这使得眼球 流行音乐！虽然看到 fhb 的语气是理性和感性之一，我印象深刻——我们一定教会了他一些礼貌！很高兴你成为渣滓中的理性声音，fhb 虽然，人们可以理解为什么来自其他论坛的人会以一种激进的方式来到这里 - 这是他们被教导无论如何都可以接受的 - 回到主题 -看着 ghpc 的图表，我发现自美元放松管制以来的时期是最令人感兴趣的，只有在那个阶段我们才真正成为全球经济的一部分
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是的，“交易” ' 影响肯定是房地产的一个驱动因素 显然大多数人不能白手起家，突然从银行借一百万。存款 但是，这取决于整个市场的上涨，即如果您的房屋没有升值，那么您就不能出售和购买更昂贵的房屋 那么关键是首次购房者和入门级的人 那是目前受到重创的市场在悉尼的盟友 进一步加息将使情况变得更糟 Alex
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谢谢 lizzie，实际上我在skicomau学会了如何客观地讨论，他们在那里可能很残酷已经丢失了线程，因为基金会发现线程确实提出了一个有趣的问题，正如影子在这里所触及的那样是长期的m 增长趋势仅基于过去的时间，还是我们应用通货膨胀这是基金会提出的问题，不幸的是，他的数字让他失望 AMP 似乎表明他们认为通货膨胀很重要，也许它很重要，因为这反映了工资增长正如我之前所说，我认为工资增长是一个限制因素，从历史上看，房子的价格总是收入的 2-3 倍，随着双收入家庭的趋势而上涨一点最近获得更便宜的信贷和高就业率导致与这一长期措施的脱节更大，它可以持续，当然，但所有这些因素都是一次性的，它们不能无限重复这并不是说其他​​因素不能介入并帮助价格在不久的将来与收入进一步脱节，并提供另一个更大的繁荣我只是想不出它们是什么，但是如果它们长期这样做，那么 AMP 的图表将被证明是错误的
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是的，这就是我们目前所看到的，与高端郊区bs 飙升（繁荣通常是这样开始的） 然而，几年后，这种高端增长也开始拖累低端郊区，因为人们去高端郊区买房，意识到价格已经超出了他们的能力范围，开始关注中端郊区，这拖累了中端郊区的价格，依此类推，最终延伸到所有郊区，而低端郊区则在最末端移动繁荣
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现金总是来自同一个地方，当人们想要住的地方，然后他们会以某种方式找到现金看看世界上所有房价远高于澳大利亚的城市伦敦, 巴黎, 罗马, 纽约, 首尔, 东京, 香港, 新加坡, 都柏林, 北京, 莫斯科等 在这些城市，即使每平方米的价格已经涨到了荒谬的水平，人们还是想方设法购买。规模越来越小，同时要求越来越高的租金（这使得市场上的投资者）最终只有超级富豪才有能力在城市附近买房或租房。结果，这些城市的房价中位数越来越高，“普通”人被迫在城市里生活得越来越远。郊区 所以郊区的价格增长可能跟不上城市的价格增长，但它仍然会增长，因为人们需要住处 如果他们因为买不起房而被迫永远租房，那就这样吧普通人会租房，投资者（和富人）会买房，价格会继续上涨 我们最终会形成一个两层体系 这就是现在在澳大利亚开始发生的事情 我们的房地产市场刚刚赶上其他地区世界 趋势是不可逆转的，只要人口继续增长 唯一能扭转这一趋势的是人口减少，没有政府会考虑干杯，影子
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好的 - 但他们以 500 美元的价格卖给了这个人K 或 $600K - 他们从哪里得到钱
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但是你的图表不是每平方米的中位数价格——它只是基于“趋势”的中位数价格；我是说你的趋势是不可能的，因为它无法融资如果你的意思是每平方米的价格，那么你在谈论更合乎逻辑的东西
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