澳洲澳大利亚房产 我最近购买的房产：位于新南威尔士州惠灵顿的 3 居室房屋。悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 自从我购买房产已经有一段时间了，所以我想我会在这里详细介绍我最近一次购买的经历 - 数字，交易，一些假设以及我遇到的问题 2010 年 4 月，我发现了 3卧室, 1 浴室, 0 车房在惠灵顿 (NSW) 出售，距离 Dubbo 约 50 公里 惠灵顿是一个乡村小镇，人口约 7000 农业和监狱是其主要产业，如果你可以称监狱为工业 A新的天然气厂正在为未来而建，加上一些当地人实际上通勤到附近的 Dubbo 房子看起来有点厌倦 - 它建于 1949 年，其年代久远，前任主人最近安装了一个二手厨房地毯看起来不错，后院看起来很普通，但足以出租它在市场上的价格为 75,000 美元，但经过一番讨价还价后，我设法将供应商降到了 69125 美元银行委托的估价回来了7.8 万美元的美好时光ure 值 1000 字： 房子前面 房子后面 损坏的前廊 浴室 后院 注意被火炸的车棚 数字 购买价格：69125 美元 押金（20%）：13825 美元 印花税：1105 美元 保险：484 美元 律师费：1500 美元害虫：$600 装修成本：$5700 所需资金总额：$23214 贷款金额：$55300 利率：65% IO 费用率+水：$1437pa 管理费（77%）：$641pa 保险：$484pa 总计：$118week 或 $6156pa 现金流每周租金：160 美元 每周抵押贷款成本：69 美元 总收益：1204% 净收益：891% 装修 我在这处房产落户之前进行了翻新，发现至少有 50 件需要修理的小东西 从更换浴室梳妆台到拉下被火炸的车棚（！），油漆屋顶和s o on 我设法在那里进行了一些交易，他们花了半周时间进行装修整个reno的总成本，包括材料：5700美元一些reno之后的照片可以在这里找到挑战1：财务我可以借到的总金额薪水是 7 万美元 这在一定程度上限制了我的购买选择 从我的其他房产中，我的被动收入约为 -$400 周，所以我的计划是购买一些现金流为正的房产，以将这种消极变为积极另外，我可以真的只借了 80%，因为这是一个乡村小镇，我们真的需要抵押贷款保险公司远离 挑战 2：寻找租户 花了 8 周时间才找到可靠的租户 我的物业经理从当地的 riff raff 那里得到了无休止的询问。在城里因违约而闻名 在找到租户的 8 周内，我问当地的房屋协会小组是否愿意将我的房产带走 他们检查了房产，但它离地太低，因此发霉会d 是一个问题，因此不是一个合适的房产 他们相当挑剔 目前的计划是回到我的贷方并让他们重新评估房产，因为它已经过翻新，然后提取贷款以增加我怀疑的金额新的估值将达到 11 万美元左右，一旦完成，我将向该线程报告 请随时提出任何建设性问题！
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mja 好工作伙伴现在你所要做的就是拉动股权和再做一次 干杯
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G'day MJA 我得到了基于以下投资的净收益，不考虑任何折旧 总购买成本 价格：69,125 美元 印花税：1,105 美元 法律：1,500 美元 Bamp;P : 600 Reno: $5,700 总计: $78,030 收入租金: $8,320 (假设租用 52 周 @ 160) 支出空缺: $640 (基于 4 周的空置率, 由于租户池有限, 正如你所说的那样需要 8 周才能找到合适的租户我在我的房产上使用了 2 周，但在人口较多的地区，更深的租户池） CouncilWater：1,437 美元 保险：484 美元 维修保养：500 美元 PA（我个人使用的数字略高，为 750 美元，但去年我的投资组合平均在 500 美元以下） PM：641 美元 租赁：176 美元（1 周租金+ GST) 假设：无土地税影响，无月结单费用 净回报 净收入 ($4,442) 购买价格 ($78,030) 569% 净租金收益率 对住宅物业来说还不错，但请注意，您可能也反映了风险（流动性低，较高的租户风险，较低等级的房产）请注意，您已经从交易中获得了一些股权reno，您可以使用这些股权为额外购买提供资金如果您正在寻找更高现金流类型的投资，可以看看@股票、公司债券、商业地产BR>评论
可以调整和重新调整数字，然后我们可以考虑折旧和税收优惠，然后对它们进行分析并再次调整它们，所以我不会过多地谈论总收益但是 - 感谢分享！我将考虑大约 4 周的空缺 + 修复我的成本计算电子表格 Na 不要这么认为 - 我还不打算开始多样化
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你的权利每个人都会有意见只有赢家问候，RH
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嗨，Mja，出于好奇，是什么让你决定在惠灵顿购买
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干得好，只是想检查一下我是否正确阅读了你的数字每周成本 118 美元 + 69 美元 187 美元 租金收入 160 美元 所以忽略折旧等，它的现金流量略有负值 您如何找到关于 A）一般贷款环境和 B）物业位置的融资 Cheers EC
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嗨Jim, Finance 我只能借 7 万美元，而且当时只有少数房子可以出租，所以出租情况很紧张。但是，惠灵顿的一些机构不会在互联网上做广告——只在他们的商店橱窗里做广告，这使得确定真正的空缺数字有点困难
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嗨，Ethann，每周 118 美元成本包括抵押贷款 由于我的投资组合规模，我的收入，我的一个受抚养人和我的非工作妻子，我不为大多数大型贷方提供服务 婴儿二在路上不会让这变得更容易，所以我决定现金流是目前的前进方向 许多贷方将惠灵顿的整个郊区归类为“4区”，这基本上意味着“不要在没有抵押贷款保险的情况下放贷，无论 LVR如何”。我通过了 IMB，我 * 认为 * 由于邮政编码，我无论如何都可以抵押保险，但我不必支付任何费用，因为估价师写下了“3 区”。在他们的估值报告中，我真的希望 90% 的贷款来节省我的资金，但大多数贷方对这些规模城镇的 80% 贷款没有问题
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mja 我犯过的最大错误是告诉贷方我有妻子和孩子如果我没有，我现在已经退休了
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干杯比尔我会考虑与孩子＃2这将无济于事，但如果他们要求我的医疗保险卡将无济于事：< BR>评论
顺便说一句，当您是现有客户时，您不需要3种形式的ID，我并不是在暗示您应该做违法的事情我只是指出诚实的结果
评论< BR>mja，干得好，伙计，很好的交易, 迈克尔
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我希望她没有读到这篇文章，否则你可能没有机会尝试生孩子#2
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是啊，没办法
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我的意思是在贷方 B 眼中不工作aby #2 已经在路上了（年底到期）
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感谢您发布快速问题而不是试图挑剔，只是学习维护总成本：6,15650 美元（下午，贷款，保险，e tc) 现金流：2,16350 美元（为简单起见，基于 52 周），因此维持税前正确的费用约为 76 美元
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你从哪里得到 76 美元它需要 118 美元周每周的费用，并赚取 $160 周租金
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租金等于 $160pw，或 $8320pa（基于 52 周） LESS 6156 美元的费用给你 $2164，这意味着 MJA 将收到大约 $41pw积极的现金流 希望对您有所帮助
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大家好，老线程 - 但想了解是否有其他人从 IP 角度对惠灵顿有经验 根据 APIYIP 统计数据 - 看起来该镇在过去 5 年，但在过去的 10 次干杯中，它似乎在某个阶段出现了一次突飞猛进，Matto 大家好，我想是时候进行一些更新了，因为我发布 h 已经 20 个月了惠灵顿是一个很难租房的郊区如果你能找到一个体面的租户，用宝贵的生活抓住他们4个当地地产商都知道是麻烦制造者，所以没人会用40英尺的驳船杆碰他们我买了这个地方并装修后，花了25个月才找到租客她搬走了，这个地方空置了6几个星期，这个地方被破坏了——热水系统必须被重新检查这就是问题所在——镇上的孩子们已经厌倦了他们的大脑，为了好玩而破坏空房子我将在今年晚些时候重新装修我的房子，看看新估值的依据是什么；你是对的 - 有一段时间没有太多 CG 但是，我的 3 卧室房屋租金为 170 美元周（现在应该接近 180 美元周），我的抵押贷款是 6 万美元 算一算 这类房产（或 4其中）将很好地平衡来自其他 IP 的任何负现金流祝你好运！
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mja，感谢您的及时回复非常感谢所以- 听起来好像即使你确实有 1-2 个月的空缺，然后产生的现金流抵消了我在其他地方读到的，人们在该地区进行交易时遇到了麻烦你（或其他任何人）找到了这个最后- 我还读到，没有LMI，银行不会在该地区放贷。这仍然是这种情况再次感谢马托
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现金流很棒；只需将每年大约 6 周的空缺计算在内 我从悉尼带来我的工匠进行装修，但惠灵顿有当地的杂工，他们能够胜任零工 任何维护都通过他们完成 如果交易必须从 Dubbo 出差，然后预计这项工作会花费更多，因为旅行时间 财务是一个棘手的问题 我知道有人通过 CBA 设法在惠灵顿获得 95% 的贷款 尽管 LMI 不是一个，但你的里程肯定会有所不同问题，直到抵押贷款保险公司说“不” 然后它是 ars3 的痛苦每个贷方都是不同的
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mja，再次感谢您的及时和翔实的答复您是否继续削减每周 - $400 的职位通过惠灵顿，或者你有没有走另一条轨道自从你再次以 70k Cheers 购买以来，你看过多少 CG 马托
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嘿马托，从那时起，我的净头寸随着利率下降、租金上涨、一些可变利率的艰难讨价还价 w随着我的贷款人和我的妻子重返工作岗位，我仍然需要更多惠灵顿类型的房产才能处于中立领域，但是 CG - 不确定；我会在我下次获得该物业的价值时通知您，并更新此线程
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嗨，mja，您好，这个物业的一切进展如何，请您提供更新谢谢
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* Bump* 有趣的线程 任何更新新闻 mja
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只要你能租到它 拥有一个空置的现金流量大的房产没有意义
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大家好，这个论坛的新手，这么快大家好，请大家就目前的租金需求和租户的质量提出建议另外，找到一个受人尊敬的租户之间的预期时间是多少 我刚刚在惠灵顿购买了两处房产，现阶段都处于空置状态 任何建议或意见将不胜感激
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感谢分享和如此详细！任何机会重新上传后的照片
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mja，reval 有多少 好奇知道 迈出大胆的一步做得很好
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这项投资的更新 大家好！ 4 年后，我想我应该发布一个更新 我会尽快重新上传翻新过的照片 我们在这个 reno 之后遇到了我们的可维护性墙，这意味着我无法对其进行重新估价，所以我把事情搁置了 这个属性很有价值今天是 10 万美元，我已经能够借到 80% 的价值，这意味着我收回了投资的资本，而且它仍然是正现金流 它的租金是 185 美元，现在应该有小幅增长增加的资金用于重复这个过程，也许在惠灵顿，也许在其他地方 除了我不会在两次估值之间等待 4 年！一些缺点： * 这是惠灵顿的一个艰难的租户市场 * 我不得不更换热水系统，因为它很旧，而且热水系统的铜管因为一些违法的孩子把它撕开了 * 房子的地下管道破裂了 1400 美元更换陶瓷管 哎哟 * 我现在的房客丢了工作，几个星期没有收入 有趣的是，我的物业经理通过当地的闲聊发现了在一个小镇上，每个人都认识其他人！否则，我对这处房产或城镇没有任何问题
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这里又是装修后的图片：
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里诺看起来很棒 几年后获得人们的投资更新真是太有趣了我有一个和你几年前买的（或两个）相似的 ip 并且喜欢现金流很高兴你又要去了，希望你贴一些新地方的照片
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里诺干得好, 并管理 IP
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最新更新 - 刚刚接手了一位新的物业经理，经过简短讨论，我的物业处于市场租金之下，因此已发出增加至 $200week 的费用，并将于60 天 + 4 天邮费如果价值在$100k左右
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现在最后更新；估值刚刚回到 $105k 现在货比三家，寻找一个贷款人将提供超过 70% LVR
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也许这个是下一个 http:wwwrealestatecomauproperty-house-nsw-wellington-114453335 我笑了照片中的房客被打断了，一只光着脚，一只袜子在那里发生了疯狂的事情！
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这是一个令人震惊的房地产房源哈哈哈 穆乔布埃诺！
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我觉得有点贵在那间可怜的小房子里的生活快照，为一些爱而哭泣如果这是白天的访客介绍，当房客放松时，这个地方会是什么样子？这张照片的 RE 动机到底是什么 迷人
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相当挑衅地发生了一些心理健康问题对不起劫持你的线程伙伴
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嗨，你认为这个领域的增长前景可能是什么欢呼声
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嗯，Dubbo的租金是让人们搬到惠灵顿，那里更便宜，而且这种需求推高了租金，所以很难找到一套条件合理且价格低于 200 美元的三居室房子需要彻底改造的房子要价 7 万美元以上，所以很难找到现在只需要不到 10 万美元的化妆品雷诺的房子 一些主要的专业人士这里列出了项目： * http:wwwwellingtonnswgovaueconomic-developmentmajor-programs 增长潜力 不知道；我在这个小镇购买是为了现金流，因为这需要改善我的房地产投资组合
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四大不会借出 80% 还是 70% 是你能做的最好的
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我认为 Cobbora 煤炭不太可能发生，即使已获得规划许可
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不他们会理论上你可以达到 95%，但可能会让你难过的是郊区的潜在风险评级（类似于地方像辛格尔顿）我还没有为惠灵顿的房产贷款，但我可以想象郊区的高风险评级将促使贷方实施 LVR 限制
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所以 80% 很容易得到一只猫3 镇
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邮编本身不是问题 问题是估值中的风险等级 估价师可能会根据房产的某些方面给 4 或 5 打分
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西太平洋银行最多只能贷出70%；其他贷方可以毫无问题地上涨至 95%（我现在正在重新评估一个以提取最多的股权再去）
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干得好伙伴干得好 MJA，多么鼓舞人心的故事听到更多这样的真实生活经历只是想知道您是直接从银行获得银行贷款还是通过抵押贷款经纪人获得银行贷款另外考虑到这些房产在农村地区，您多久访问一次这些房产进行检查，房地产商是否会很好地照顾房产干杯， ipguy
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谢谢！在这些论坛 Direct 中散布着许多其他故事；刚开始的时候我强烈推荐一个抵押贷款经纪人，因为每个人的情况都不一样 你的意思是我的物业经理 是的，她处理租户 我处理 PM 我想更多地访问这个物业；我可能需要尽快进行一些维修润色，但是单程 45 小时的车程是一个承诺对于这个，我在合同成为无条件之前开车去看它（不要买看不见的视线），并再次与我的交易开始装修 我还没有回来
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你在
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95% with LMI
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快速更新：我拿了上周开车到惠灵顿的 425 小时，检查了我的房产，还看了看镇上的一些其他人 我的房产再次需要维护（已经快 5 年了），包括内部油漆和一些适当的花园以及后面的景观美化，它的形状相当不错！
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嘿，mja，喜欢你的故事！我有一些类似的房产，我想我之前发布过这些可以而且确实可以增长很多并提供出色的现金流，这一切都是为了买得好继续发布更新我们通过增加工资赚了大部分钱，在美国购买了良好的现金流房产正如许多人所描述的那样，它的价值增加了​​，然后还清了它们
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所以大约 97000 美元 非常好的工作！
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http:wwwrealestatecomauproperessageid179808043amp;rsfemailalert-propdetails 另一个类似的已经出现向上，可能是一个观众，但它只有 2 居室
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2 居室的最高租金约为 185 美元周，但在城镇的这个地区可能更少 我没有亲自检查过这处房产，但它正在走向城镇的一部分（伊丽莎白街附近），没有人想租，那些想租的人没有你想要的租户 另一部分在医院附近，在 Walker Crescent 附近，还有一吨需要在这个属性上完成工作给 m让它宜居，到最后它仍然只有两居室，除非你能做一些时髦的事情让它变成三居室
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