澳洲澳洲房产 有没有百万富翁可以帮我投资$450,000的房产？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我不是百万富翁，但我想成为我正在寻找有关如何将 450,000 美元主要投资于房地产的建议我知道这足以让我永远做好我想知道什么如果他们现在在我的鞋子里，经验丰富的专业人士会做任何建议都会很棒！干杯伙计们，汤姆
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你到底在做什么？有点含糊！
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OP，我试图私信你，但你的设置似乎不允许
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你会从这个董事会的人那里得到一些很好的建议，但你也需要自己做研究 这个月的《金钱》杂志有一篇关于如何通过建立房地产投资组合每周赚取 2500 美元的文章它还有一个关于房地产增长的部分你可能会感兴趣的领域 祝你好运
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我认为在房地产上投资 45 万不会让你受益 假设你每年有 5% 的总回报率，它不会让你从工作中解放出来只是有点额外的零用钱
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汤姆，这是一篇描述我选择的涉及别墅和别墅的投资策略的帖子。联排别墅 它可能对您感兴趣，因为它适合您想要实现的目标 我采用的资本增长平均 (CGA) 策略利用了一个常规的购买周期，类似于美元成本平均对股票市场的影响 它成功的主要基本原则是依靠你的“时间”；市场，而不是“时机”；市场，从不出售 所以换句话说，你在繁荣的顶部或底部购买并不重要，只要你在高密度地区（都会区首府城市）购买优质、位置优越的房产)，定期处于或低于公允市场价值 我们基本上每年都在购买知识产权，迄今为止，我们已经在澳大利亚建立了价值数百万美元的房地产投资组合 我们一直在购买新的或接近新的房地产老式房产有几个原因，主要是（没有特别的顺序） - 1 最大化我的非现金扣除 2 最小化我的维护放大器；维修费用 3 更现代的放大器；对租户有吸引力 - 从而最大限度地减少潜在的空置率 4 要求更高的租金 - 从而最大限度地提高收益 没有进入“哪个更好的争论，房屋或单位”，我更喜欢购买联排别墅和联排别墅。带有 30% 或更大土地面积庭院的别墅，从而消除了带阳台的多层单元高层公寓，原因有几个 主要是（没有特别的顺序） - 1 个较低的维护放大器；维护租户 2 较低的购买或进入更高资本增长郊区的入门水平 3 快速增长的市场（现在和未来都开始）想要这些类型的房产 这是由于有史以来最大的一群人出生（成为婴儿潮一代和空巢老人）开始进入退休年龄 他们希望缩小规模，主要原因如下：经济 4 更大的税收优惠因此，有效性最大化现金流 5 能够在您的投资组合中持有更多的个人资产 - 从而通过不将所有鸡蛋仅放在几个篮子中来最大程度地减少区域暴露风险，可以这么说，我希望在具有历史上限增长的区域购买7%pa 和或正在高档化 我看看政府、商业、零售、私营部门在哪里注入资金 这最终会美化该地区，人们喜欢这样的外观，因此在创造需求方面移动我发现如果你正在寻找空头的话，这很有效到中期资本增长，以便更快地利用和建立您的投资组合 回到 CGA，顾名思义，它在整个房地产周期中平均了您的投资组合在单个房地产上实现的资本增长，同时考虑到房地产在每 7 到 10 年价值 7%pa 复利 解释我的意思的最简单方法是提供一个基本示例，考虑到所有您的投资组合现金流将通过收购阶段的工资、租金收入、税务人员、LOC 和/或现金债券结构以及您可用的任何其他形式的收入提供服务为了便于计算，假设我们以 25 万美元的价格购买了一处房产，所以在 10 年内它现在价值 50 万美元现在假设我们在接下来的 7-10 年内每年都这样做现在你可以退出激烈的竞争所以在第 11 年（自你的第一个 Ip 以来的 10 年）你在 IP1 中拥有 250K 股权可以提取（高达 80%）免税以资助您的生活方式或投资 在第 12 年，您所做的完全一样，但不是从 IP1 提取，而是从 IP2 提取。在第 13 年，您对 IP3 做同样的事情14 到 IP4 等等等等 你系统地逐年检查你的投资组合，直到你从每个属性中重绘直到第 20 年所以你在第 20 年之后会做什么我听到你说嗯嗯嗯，这就是一切一个深坑——你必须去找工作——不，只是在开玩笑！您只需回到您购买的第一个 IP，因为它距离您第一次使用它已有 10 年了，现在它的价值再次翻了一番（100 万美元）——所以您再次完成了整个周期。事实上，您可能永远不会将每个房产的 lvr max 拉高 80%，因此您不仅有整个房产的增长周期可以花掉，您还可以在第一次复利时拥有剩余的资产 现在您的财富复利速度超过了您的消费速度！有什么问题 回到我在开篇中所说的，只要您购买，您在房地产周期内的哪个地方购买并不重要，这是因为您要到 10 年才能利用它后来在它实现了一个完整的增长周期之后，这就是CGA的基本概况。结构正确，它是终身索引的免税收入的自我永久来源！欲了解更多信息，请点击这些“我们已经完成”的链接；和“我们又做了一次”；线程我有一段时间开始了如果您需要任何澄清，请询问
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这是一个非常糟糕的假设和令人震惊的回报
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脱下你的鞋子，然后重新穿上我的鞋子 说真的，我们不了解您的目标、当前的财务状况等可能是 45 万美元足以偿还您的 PPOR 债务，或者您可能还没有 PPOR 也许您的风险状况意味着您更适合首都城市、公寓、房屋等 如果我个人现在有 450 美元，我把它存入我的抵消账户并开始寻找现金流积极的属性我建议现在对没有投资组合的人做什么 在中环区域城镇以每套约 30 万美元的价格购买一些公寓 以 90% 的 LVR 尽可能多地购买，并将剩余的现金作为谨慎的保留
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有趣的帖子，Rixter I'd n以前曾经考虑过购买新近的新联排别墅，但我现在可以看到我基本上遵循您的理念但专注于房屋和土地但仅在昆士兰州我正在考虑多元化到其他州的感觉
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Hi Nth Brisbanite Yes , 我也喜欢这个 我相信多元化是一个非常好的策略 追逐周期是一种轻松赚钱的好方法，有助于降低您的风险 BTW 珀斯房地产市场目前正在上涨，但是您将与许多人竞争，但值得一试增长 在过去的 6 个月里，我在珀斯购买房产时看到了 20% 的增长 我还被告知 Syd West 市场正在移动 MTR
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Rixter 的精彩帖子！做得好添加和修改，这就是我所做的，我相信它不是你什么时候购买，而是你有多长，但是，我永远不会在周期的顶部购买，这通常很难预测，我由于其他原因没有在 GFC 高峰期购买，所以我有点幸运，我只会在我的 dd 确定的底部或底部附近购买房产，例如（我现在不会在珀斯购买，我会在 qld 购买，新南威尔士州有些地区是的，有些地区不，维州 id 等一下）我宁愿在 3-5 年内以与今天的价格相同的价格购买，而不是在顶部购买，并且在那几年失去机会成本我有不同的方法对你来说，当你在第 10 年重新提取你的股权时，你仍然需要支付利息，除非你卖掉它，即它就像一张 6% 的信用卡，所以我现在更加努力，享受你的劳动成果后一种类型的人，我将利用前 5 年的任何股权增长来进一步利用更多的房产（即没有新车、假期和 Flas h 股票中的玩具），根据我在第 10 年的情况，我可能会出售这些房产并用现金来资助我的生活方式，所以在我看来，这有点像 22，你卖掉，然后你就已经资本化了现金您可以花在任何东西上的手，但从那时起您就失去了CG卡，但同时你最终会在未来享受任何 CG，在目前的经济条件下，我认为至少在未来 8-12 年内不会出现任何巨大的繁荣，事实上如果我们像现在这样繁荣也就不足为奇了全球金融危机前的事情已经过去了，澳大利亚的采矿业已经将工资提高到了可笑的水平，但是，该国其他地区仍然正常，房地产繁荣已经从这些工资中受益，我不知道这两个分层经济将成为未来澳大利亚经济的一部分，或者它是否会消失，我认为我们会从现在开始平均会有 10 年的 CG 周期，除非发生剧烈变化erseas 或 Neg gearing changes 或 FHOG
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Rixter，这是一个很棒的帖子！真的谢谢你我会一次又一次地回顾这个线程我相信我期待着探索这些链接我相信一旦我处理了所有这些很棒的东西并做更多的事情我会有一些其他的问题研究干杯，汤姆
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嗨，亚伦，我知道我的目标是什么，但我不知道如何从现在的位置到达那里，所以这就是我要问的，我基本上是在追求什么Rixter 和其他一些人发布了一份指南或计划，为他们提供了他们今天享受的自由回报——这就是“如何”；或“怎么样”我正在努力意识到别人会在我的鞋子里做什么对我来说也非常有趣干杯，汤姆
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Rixter，这是一个很棒的帖子！真的谢谢你我会一次又一次地回顾这个线程我相信我期待着探索这些链接我相信一旦我处理了所有这些很棒的东西并做更多的事情我会有一些其他的问题研究 干杯，汤姆
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Gearing
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Max gearing 450k 不会让你终生财务自由
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不是马上，但如果你聪明地投资它就可以了在一个周期中赶上几年（租金和或价值）您甚至可以通过简单的买入并持有策略来做到这一点（如果您愿意，可以进行一些小的翻新）例如，如果您要使用 450k 投资例如，GWS 中的中档房产，您可以以 90% 的 LVR 购买 12 处房产，每处价格约为 200k额外的 3 万美元被动收入 您还将拥有 2400 万美元的房产 如果每个地方的价值增加到 25 万美元，您的净资产将增加 60 万美元，如果增加到 30 万美元，则增加 1200 万美元的净资产 此外，您还可以从这些地方提取股权，并在此过程中购买更多房产，或者做简单的 renos 来增加加快进程的价值 我相信有些人会说房产不会上涨，黄金时代已经结束 但是，我相信如果您选择合适的区域和合适的司机，我们会看到一些未来几年的稳健收益这不会在一夜之间发生，但 45 万股本绝对可以让你走上财务自由之路
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嘿，我没有 PPOR 或巨额债务，我''在一个干净的板岩上，最小的责任试图仔细踩踏，但要迅速地感谢您的建议tom
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谢谢首发，非常有用的话！
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您有工作汤姆stable收入吗任何商业或行业经验或技能我们都可以根据我们的情况提供建议有经验，但是当我们对你的情况和能力一无所知时，这有点难嗨摇滚明星，我今年 24 岁，有一份稳定的工作，6 位数，已婚未婚，没有孩子，没有大笔债务我一直想要主要是作为投资者我还没有购买任何房产但是很幸运能够抢先一步这是一个合理且相关的大纲温暖的问候汤姆
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合理的简短伙伴你确实在一个幸运的职位汤姆，很高兴希望你选择合适的投资工具，让自己和家人受益
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嗨，Rixster，我刚刚阅读了你的 CGA 策略，发现它非常有用，干得好，祝贺你的成功感谢您在这个公共论坛上分享您的一些知识和经验和随着我的发展，以及尝试购买在不久的将来我发现的最有可能获得收益的地方和东西，因为几年前我决定开始在我自己的后院（阿德莱德）之外进行投资并放眼全国,,，我搜索中最难的部分是决定，首先从哪里开始搜索所以我的问题是，你是如何决定每次在哪里购买的，你是如何决定在特定时间在不同州购买的？提前谢谢戴夫
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嗨，我几周前读过这篇文章，发现它很神奇根据长期统计，它看起来很简单，不容易战斗从那时起，我有一个双重想法，想知道如何你在等式中取 CPI 还是 CG 假设你从 IP1 中抽取 250k，这 10 年内的 250k 只会“值”；一半，是不是对生活方式来说不算太糟糕，但是如果你想再投资，因为其他房地产也价格翻倍，你的资产只提供给你一半的类似财产，不是吗？它最后一件事，它是“给定的”吗？您将能够根据股权从您的贷款中提取也许法律或银行政策不会允许这种情况发生我可以告诉您，在某些国家/地区根本不允许该计划谢谢分享！
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对于原始海报，为你的心态和渴望鼓掌，因为这就是你真正需要的，其余的自然而然，但不幸的是没有真正直接的答案你将不得不决定什么最适合你（无论是 CF中性、消极、积极的房产，1x 100 万美元的房产或 5x 20 万美元的房产在澳大利亚偏远地区，购买自己的房屋，从头到尾执行此操作需要多少时间等）我现在 32 岁，一直在投资 9现在开始和你完全一样，同样的年龄，同样的心态，但钱少了很多（这对你来说是一个很好的开端！）记得当他几乎笑我说时我的感受“对不起，伙计，我帮不了你”；因为我没有足够的钱入手，挂了电话我个人开始买一个我喜欢的单位，同时便宜租然后，几年后价值攀升了15%，所以我用股权买了另一个我当时也一样，这次自己租房子买房 然后在州际公路上买了另一套房子 到这个时候我以为我在杀猪 然后我们搬进了我们之前购买的其中一所房子以获得FHBG和印花税减免我们随后出售其中一个单位以获利并购买了我们目前居住的房屋，这也是我们迄今为止最昂贵和表现最好的资产自那以后我们一直持有，由于紧张而无法购买更多现金流问题，同时缓慢地看着资本价值攀升 我最初设想我们将靠股权生活 一个不断增长的债务周期，就像一张巨大的信用卡，但据说这张卡的价值会上升（与威利旺卡 gobstopper 不同）但有一段时间（只有q最近），我终于发现所有这些财产是我每天被迫上班的唯一原因而且不仅我，我的妻子也必须这样做所以我们现在意识到我们真的必须还清抵押贷款，这样我们就可以不用工作了 这实际上不是那种每年在我们去度假并在海滩上喝pina collada时简单地取钱的悠闲生活方式，这可能还需要20年的时间。这一切都是为了减少债务，但是这趟旅程拥有庞大的资产基础 我们从一开始的目标就是并且一直是财务自由 所有这意味着没有债务，并且在我们身后有一个可以住的地方，真的很简单，但要努力工作对于大多数罗伯特清崎来说，财务自由是这样描述的：收入超过你的支出 我们仍然有 25,000 美元的支出，但对于我们中的一个人来说，这只是 3 个月的全职工作，更不用说一年中的 2 年了（我们两个现在为 sa 工作我实际看到的金额，其余的由银行支付）而一两个智能 pos 现金流资产可以为我们带来这笔钱 或者，我们选择工作几年并还清资产，因此现金流是我们的 不难在你 30 多岁 例如：我们目前有大约 200 万美元的资产以每年 5% 左右的速度增长 必须每年拿出大约 5 万美元来持有它们，所以每年赚大约 10 万美元，但税后支付 4 万美元，所以有利润大约 60,000 美元 我们现在将战略性地出售我们的房地产投资，以避免巨额 CGT 账单并偿还我们的抵押贷款 这意味着每周还款而不是 1,200 美元将减少到 0 美元（天哪，这听起来不错），我们拥有大约 80 万美元通过已支付的抵押贷款 现在可以开始开发新的房地产投资组合，并且可以 100% 减税 虽然这一次我认为我们将选择只购买现金流为正的房产，因为目标是财务自由和我们现在的方式，我们正在做相反的事情但从长远来看，这是有回报的，因为我们在实际抵押贷款中只使用了不到一半的购买价格，而不是你通常最终支付超过 30 年贷款期限的购买价格的两倍而且我想支付抵押贷款在 40 岁之前获得可观的贷款额，你做得很好并且有能力开始一个新的投资组合现在给你一个想法，我开始时有 3 万美元的储蓄（花了我两年时间），现在有 45 万美元股权，就像你有现金一样，所以你在这里处于一个非常好的位置我希望这会有所帮助
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干得好投资者2009，你从小就开始了，并巩固了你在目标中的地位，让我猜猜，你所有的朋友都说“你真幸运”之类的话。 “我希望我和你一样幸运” quot;为什么我没有 X Ipsquot;
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一个简单而无聊的方法是使用现金为某些财产的 50% 提供资金假设您从 pos 现金流头寸开始（您应该能够以 50% 的负债率做到这一点），然后您收取净租金，将其全部直接注入现有贷款，直到您可以再次这样做然后重复但这太无聊了
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我认为挑战是找到现金流为正的财产，从而在 100 上产生正回报购买价格的百分比 该物业可能是商业而非住宅这样，OP 的初始 450k 可以用于抵消并用于进一步的机会
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戴夫，购买什么以及在哪里购买取决于您的选择投资策略 你看到财产只是工具 策略是你打算如何驾驶那辆车 不幸的是，我看到新手，有时不是那么新手的错误是他们专注于房地产而不是专注于战略，这就像本末倒置公关运营投资不是关于财产，而是关于策略和你打算使用车辆到达你想去的地方的方式 如果你打算在家庭度假时开车跨州，那就买一辆小型购物车 什么策略最适合你取决于你想去哪里，你想到达那里的时间框架以及你想成为的方式 - 所有这些都取决于你的个人风险状况所以问问自己你选择的投资策略是什么我希望这个提供一些深思熟虑 关于您购买州际公路的问题 我乘坐州际航班，租车并在汽车旅馆住宿通常一周到 10 天 我通常在旅行前 4-6 周在网上进行这些预订 手机、数码相机放大器;可以上网的笔记本电脑是随身携带的必备工具。大约在我之前的 Macro DD 确定的我选择的区域然后检查所有符合我在 Micro DD 级别的购买标准的东西检查记录返回珀斯，然后在接下来的几周内挑选最好的作物并从这里远程提出报价 我通过电话、传真、电子邮件进行的报价合同流程；挂号特快专递 一旦报价被接受，已签署的合同副本将转发给我的抵押贷款经纪人，以进行贷款流程 我们有许多经纪人我们使用 上次购买时，我们在珀斯使用了我们的经纪人，但在其他情况下，我们使用了我们的布里斯班经纪人 从地理上看，您的经纪人在哪里并不重要 我对任何一个贷方都没有忠诚度 - 宁愿分散贷方 我还立即将已签署合同的副本转发给我们的律师以开始他们的转让过程 我们总是使用位于购买房产所在州当地的 Solicitor Conveyancer 因为他们熟悉当地的结算流程系统 然后我组织与履行我们的合同条件要求相关的相关承包商机构，例如独立估价师、建筑检查、虫害检查等此类的律师和律师与我的抵押贷款经纪人联络，以完成合同到结算多年来，我们发现整个过程运行相当顺利随着每次后续购买，您都可以从以前的购买中学习，以便您可以微调您的方式一路走来的东西这种你从教科书上学不到的东西它的动手实践经验在哪里坚果放大器;螺栓学习真的是后天在你自己的思想中需要克服的最大障碍基本上是有勇气克服害怕走出你的舒适区去面对对你来说都是新的和陌生的事情你做对了吗，你接下来需要做什么以及对失败的恐惧都是你必须克服的所有想法，一旦你克服了这些阻碍大多数人的障碍，你就会对自己认为它没有你想象的那么糟糕 你很有可能会想要再次做这一切 - 我知道我是 根据我的签名 - 你不必把它做对，你只需要让它继续！希望对您有所帮助
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优质且位置优越的房产超过CPI的生活成本 这样一个平衡良好的投资组合将比您的生活开支成本升值更多随后的房产收购将稳步增加购买价格随着时间的推移，平均每 7-10 年翻一番 BanksLenders 有两个模块，您需要满足这些模块才能贷款资金 那些是 LVR amp; DSR 关于您的 DSR 问题，您的所有投资组合现金流将通过在财产收购阶段的工资、增加租金收入、税务人员、通过 Cashbond 结构获得的 LOC 和/或制造收入以及任何其他形式的投资、业务或可支配收入
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这是可行的，但
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感谢Rixster的回复！我认为制定我的策略是困难的部分，随着时间的推移，它总是在不断发展我在 2001 年买了我的第一个单元@21 从那以后我买了三套房子（刚卖了一个，现在正在寻找替代品）所以我一直投资了一段时间，但我仍然没有真正制定策略我很幸运能在正确的时间年轻地购买，但我现在正试图明智地购买，而不仅仅是依靠我自己的郊区和运气
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听起来不错如果你想在线直播给我一个PM或Skype我很高兴帮助
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嗨汤姆有这么多的资本投资我肯定会花时间学习关于 CIP 如果您在那里进行了正确的购买，那么您的进度可能会快很多每当我将风险与回报进行比较时，很多交易看起来都比 RIPs 可能实现的要好得多
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就个人而言，我喜欢这个想法，我更倾向于 25% 加上 reno 成本，然后将其用作可靠的租金和持有策略，等待租金上涨和 CG 成本来提供帮助如果您接近中性，固定利率贷款有助于解决任何紧张然后您可以在现金流为正时使用股权购买其他人
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嗨 Rixter，谢谢你的洞察力，真的很好你能不能也建议 VicNSW 的一些潜在领域，我可以看看复制你的模型'已经从房地产车上掉下来，即将重新加入因此了解您的 DSR 策略，但您从哪里获得您的存款使用 IP 上的股权我假设您使用“链”中前一个财产的股权，但不会这不是将你的 LVR 提高到整个投资组合的 80% 这然后否定了 10 年的股权访问，所以我有问题
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我借用了 PPOR amp;存款的 IP 十年来整个投资组合资产基础的增长远远超过存款借款因此，如果您为 CG 购买了优质且位置优越的房产，那么您在那段时间的总投资组合 LVR 有足够的股权供您支配
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不一定 我的一些收益率最低的房产拥有最多的资本收益——有些是在 3-4 个月内实现的，因为它们是非常蓝筹和需求量较高的一些高收益房产，即使在 10 年内也无法实现相同的资本增长年
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嗨 Rixter，感谢分享你的策略 我的一些问题已经得到解答，但我确实想问的一个问题是关于你在 11 年开始生活的股权 如果我理解正确，你是向 CG 提取贷款以支付生活费用 例如：IP1 从 250k 增长到 500k，同时贷款保持在 200k 所以原来 80% 的 LVR 现在下降到 40% 根据您的策略，您C应该重新提取 150k，这会将贷款增加到 400k，并将 LVR 提高到 80% 所以您现在有 150k 可以维持到第 12 年 通过这样做，您的 IP1 贷款还款额将增加，您将有责任支付用你提取的钱加上 IP1 的租金收入增加还款额，随着时间的推移，租金收入也增加了这是正确的吗嗨 Rixter，我想澄清一下我假设你在第 11 年从 IP1 提取的用于资助生活方式的股权是否正确您的 IP1 贷款还款额因贷款而增加，LVR 回升至 80% 如果是这样，这是否不是问题，因为前 10 年的租金增长将足以支付第 11 年增加的贷款还款额还因为您不会再从 IP1 重新提取股权 10 年，您是否假设再 10 年的 CG 足以增加股权并为第 21 年的生活方式提供资金您是否还清了贷款
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IP1贷款仍然是相同的放大器； untouched 另一个单独的 LOCloan 是设置放大器；以 IP1 为抵押并用于为生活方式提供资金的图纸由于此类图纸的利息偿还已经产生，并且十年来租金增加抵消了这些还款正确，前提是您正确地构建了您的投资组合资产基础 amp;为 CG 购买了位置优越的优质房产，未来 CG 将继续为生活方式提供资金 在投资组合建设阶段，所有贷款均为利息，以最大限度地降低持有成本 一旦在融资生活方式的最后收获阶段作为租赁公司mes增加到正齿轮的地步，您可以选择利用剩余的现金流来偿还amp；如果您愿意，可以减少债务
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多元化是游戏的名称 嗨，汤姆，虽然房地产显然是一种关键的投资工具，但我也会考虑为股票留出一些资金 它可以分散您的资产持有量，让您获得曝光率到其他各个行业（金融服务、采矿等），流动性相对较高（遇到麻烦时很容易解除），支付股息，也可以借入保证金贷款（尽管 LVR 低于房地产）不要'不要误会我的意思——我的大部分资产基本上都是房地产，你在这个帖子中有一些很好的建议，但我肯定会考虑在你的整体投资组合中持有一些股票恭喜你决定投资它< BR>评论
非常感谢Rix分享投资方面的好建议
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*noob post below*我不确定我理解你10年不使用投资物业股权你在存钱吗每年交押金买一个IP
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嗨，Brono，我使用了以 PPOR 和或 IP 为抵押的投资信用额度作为存款，并借了剩余的 80% 以新购买作为抵押，以弥补结算时的余额我希望这会有所帮助
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我是想问几个问题，因为我不明白它们是如何工作的但看起来你回答了上面的几个帖子所以基本上你不需要拿出 20% 的现金存款来购买新的每年都有 IP 它与您的 PPOR 或 IPhmmm 相悖如果您没有股权可以借入，那么现金是下一个选择，但一般而言，尽可能少地使用您的钱 使用借来的资金更便宜 保留您的现金以减少首先支付不可扣除的债务
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