澳洲澳洲房产 我的策略——未来20年 悉尼

在澳大利亚地产投资



感谢我的策略反馈！基本面： 第 1 年 15：购买尽可能多的高增长房产 目标是在首都城市的 7-10 左右LOC 为负资产短缺提供资金以最大限度地提高税收优势 第 15-25 年：投资组合现在将自筹资金 持有房产以利用 CG 第 25 年及以后：开始出售房产以减少债务并购买一些高收益房产（例如商业场所）我计算中使用的假设：1）收益率为 4%（大约为澳大利亚的平均水平） 2）利率为 700% 3）从不偿还任何债务 4）房地产增长率为每年 700%（保守的这里平均约为890% pa) 5) 通货膨胀 300% 6) 投资的购买价格基于每 2 年 40 万美元，然后是 50 万美元，然后是 60 万美元等等 7) 未来 10 年没有 PPOR 基于上述假设，我模型预测：1) 15 年内投资组合的净资产将约为 2400 万美元（以今天的美元计）安培；每年有 55,000 美元的负资产部分 2) 20 年后，投资组合的净资产将约为 3800 万美元（以今天的美元计），并产生每年约 10 万美元的盈余租金 我必须资助的最大负资产金额是6 万美元，大约需要 10 年时间 注意整个模型是在 excel 上使用正确的公式完成的，所以数字是正确的，并且还打折以考虑通货膨胀 我正在寻找对我创建的这个模型的评论或批评 任何建议或非常感谢批评  我知道在此过程中会出现很多变数，但这是我的基本策略 谢谢
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想出一个策略并不难 你不需要聪明才能做到它即使是最基本的买入和持有策略也很容易构思问题是，从现在到那时你如何生存这就是真正归结为 4% 的收益率，我怀疑你还没有真正考虑过这部分它
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伟大的计划和详细的IMO -但我不是形成投资策略的专家，当你开始转向计划的微观部分时，可能还有一些考虑因素你有没有考虑过如何根据你的假设来融资一件事，但它只是一个很小（而且很明显）的步骤 管理您的可服务性也将非常重要。例如，如果您在计算借贷能力时采用 7% 的利率假设和 4% 的收益率，那么它相当你很可能会很快地撞上可服务性的墙 为数百万美元的投资组合提供资金需要非常大的收入来持有投资组合 最重要的是，从日常现金流的角度来看，可能存在限制在积累阶段购买 10 种增长资产是很好的，但如果收益率不能满足还款费用，则可能难以继续购买实际上，在当前的市场条件下，t他上面的陈述是不正确的，因为利率要低得多，并且在正确的时间转换贷款人的有效结构可能会让你获得一个庞大的投资组合但随着时间的推移并在可用性计算器中采用你的假设，它可能会随着时间的推移而受到伤害祝你好运！干杯，Redom
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就像其他人提到的那样，如果你没有足够的财力和短臂
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还需要考虑这么长的持有时间，这些属性也需要考虑在某个时候也需要进行重大翻新
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在给定的时间范围内，我认为这是可以实现的通货膨胀和波动的利率对你有利 一路上还有机会发挥创造力，这可以帮助我建议你一开始就尽可能努力 你会遇到障碍，无论是公平还是负担能力，但这会随着时间的推移而消失 然后你有另一个机会在你不得不再次等待之前再捡一些你想去哪里
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做好时间和策略规划！你在这里有一些坚实的基础！最重要的东西几点; 1 Redom 提出了这一点，为银行目的提供 4% 收益率物业的服务被评估为最低 7% 用于银行目的 我不确定您的个人情况如何，但您可能会在此过程中遇到服务问题 2 鉴于首府城市的中位数价格，如何您是否打算为 7-10 处房产的存款提供资金 将借入额外存款 您实际上是 100% 借入了许多房产，因此您的服务会受到限制其他压力 LMI 也将其考虑在内 一些投资者购买房产，坐上一段时间，然后在几年后重新投资，并在这段时间内积累了股权，从而使他们能够快速连续地为多次存款和购买提供资金 如果如果您没有此类股权的特权，或大量存款现金基础，或可观收入，如果尝试建立这种规模的投资组合，您可能需要考虑租金收益 我对您的旅程感兴趣 祝您好运
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总体而言，良好的开端和不错的策略，但是您要达到什么目的 随机点数 1 7% 的年增长率可能有点高，我们正处于或接近市场的顶峰（在悉尼) 然后可能会有较长的平稳期 此外统计数据不认为价值增长的部分原因是由于房地产的改善 压力测试你的策略，比如增长 5% 和 3% 2 考虑土地税 这可能会受到伤害，但如果你分散房产你可能会得到20个左右不产生任何 3 无 PPOR PPOR 是唯一可能免税的主要资产 为什么不考虑搬入其中之一，也许以后出租它可以获得所有好处但保持它免费 CGT (s188-145) 在某一点之后出售也可能更好也许您可以免税出售 PPOR，并使用收益来抵消其中一个 IP，然后在其中生活（或还清）一些指数基金的回报率说 6% 的股息没有土地税，没有管理费等成本，没有维修和麻烦，因此战略性地出售一两处房产，尽可能减少 CGT 并将收益投资于良好的 EFT（也许通过超级）将产生更高的收益，更好来自印花税抵免等的税收头寸 您可能不会从一开始就这样做，因为杠杆化风险更大，但后来当借贷能力紧张且有大量股权时，它可能会运作良好 还请就借贷寻求税务建议，以弥补任何资本化不足兴趣本质上
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如果策略反转，我想看看这个模型的结果，即先购买高收益的商业物业而不是最后购买
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难以预测的最大变量是未来的增长，我建议您一点也不保守，而是非常乐观 这意味着房产每 9 年翻一番，可能但不太可能向前发展 其余的看起来合理，希望利率会更低，您可能会在正确的时间购买一些更高的收益率
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我认为你的策略是激进的，并相信你需要对其进行压力测试以获得更低的 cg 回报 让我们了解你的进展
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感谢你们的反馈，非常感谢我的确切目标是：1）投资组合 45 岁（21 年时间）的净资产为 4-500 万美元，包括 7-10 个成熟（持有至少 5 年）高增长物业 2）最大化税收优势（这对我很重要因为我会有高收入）解决提到的问题：  可维护性 我打算在早期阶段将所有闲钱用于投资这个投资组合 我现在的收入并不可观（只有 24 岁），但很快就会有（没有任何保证，但我有很高的抱负）如果我真的碰到了可维护性的墙那么就这样吧，到时候我将不得不重新评估这里有很多选择，例如（创建双重收入财产，出售和偿还债务，合资企业等，正如彼得所说，我必须要有创意） 收益率 - 虽然我的假设基于 4% 的收益率和 700% 的 IR，但这是非常松散的，也是最坏的情况（例如，我在 2014 年 12 月在昆士兰州塔林加购买了我的第一处房产，我认为这是一个高增长属性，它是 CF 中性的）所以基本上，在这个模型所基于的 10 个属性中，我已经有 1 个没有影响可维护性 不是说每次都会发生这种情况，但它可能会发生  PPOR 道歉，因为我不清楚当我说 No PPOR 时，我的意思是在模式中l 本身我不反对在未来 10 年左右净购买 PPOR，但是它将超出我的投资组合和我现在没有想到的事情（仍然住在家里，并且会在至少）我没有将它包含在模型中，因为生活会带你走很多路，组建家庭和购买 PPOR 暂时不在我的视野中。当我购买 PPOR 进入 IP 时，我一定会寻求税务建议至于如果我选择出售它，如何最大限度地享受税收优惠 房产押金我每个财政年度可以节省 2 万美元 如果我平均每 2 年购买一处房产，那 4 万美元的押金就绰绰有余了（根据我的经验 95 % 资金现在非常普遍）LMI 可以免税，这是一种奖励  土地税这是我什至没有想到的，需要研究一下 T谢谢你的注意贷款结构贷款方面 从我读过的内容来看，在这些领域获得适当的指导对于成功至关重要
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95% LVR 这些天实际上非常罕见 我是一名经纪人，不能说我写过去年任何 95% 的贷款，也许是过去 2 年 我预计这些贷款也将变得更难获得资格 您可能应该以 90% 为榜样
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策略很好，但只能用作指导，尤其是那些价值预测，如果在您指定的时期内价值三倍或 50%，那么您的策略是无效的，我建议您有一些目标，并使用该策略作为指导和监控您的现实和成功程度祝你好运！
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股权或现金流 听起来你正计划进行大量的负现金流 你是否在其他投资工具上完成了现金注入的数字 IMO 7% CG 听起来很乐观 不是说不可能完成了，但我不会采用需要 7% 才能可行的策略我确实喜欢你从长远来看我只是认为在不锁定如此大的现金流流失的情况下可能会获得类似的结果
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你如何拥有正净资产和负资产 我对净资产的定义总资产价值 - 总负债
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我感到很沮丧，因为达到这个目标的年份，也许是我期望太高，我真的不知道Mir
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哈哈当然对这些数字进行了长时间的研究
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你几岁了，年轻时积极进取并冒险
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你在塔林加的 Rokeby Terrace 买了这个单位 如果是这样，漂亮的全面装修的单位和 $450 pw 租金不错 就像其他人说的那样，在 3-5 处房产之后，可维护性将是一个重要因素 如果您在未来几年在房地产复苏期（上升）开始时购买了 200 万美元的房产，那么假设房产每 10 年翻一番年，您将拥有 400 万美元的财产，20 年后（您的最终目标差不多），然后是 800 万美元 - 减去最初的 200 万美元贷款 6 美元m 然而，除非你的收入很高，否则在未来 3 年内走出去为 IP 融资 200 万美元将是一个挑战；大约 20 万美元，每次都购买接近 CF 中性 IP 同意，特别是因为 OP 住在家里，也没有抵押贷款来支持（可以改变你对事物的看法）当我与 Nathan Birch 交谈时，我从 Nathan Birch 那里学到了一件事他在 2008 年当时没有 PPoR 可以从股权中提取存款等 他说他对此感到满意，因为这使投资发挥作用并增加了价值，因此他可以继续从股权中提取他们回收再去​​
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当创造一个野兽时确保你能够喂它，否则它会吃掉你RC
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有策略公司生活事件例如婚礼+戒指就是这样40k 消失（押金 1 处房产）孩子上学，妻子请假等等 像 b 投资这样的公司通常会促进房产数量（例如 2 年内 5 处房产），但您还需要考虑这些房产的数量可能是多少每个 20 万，所以 5 处房产只值 100 万（假设他们拉入 4%），或者你有2 处 50 万的房产，每处也价值 100 万，由于 2 对 5 的房产费率，土地税收入为 4%（较低的空置率），您最好只拥有 2 处而不是 5 处不确定您是否阅读了该帖子“您只需要 100 万退休'你可能不需要像你想象的那样拥有良好的生活方式，哦，至少它改变了我的想法，从小投资组合开始，然后决定你以后想去哪里
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从来没有得到什么“x”房产数量与财务自由有关 您可以拥有： 10 x 40 万美元房产，75% LVR，5% 净收益率（空置、维修等之后） 100 万美元股权 65 美元被动收入或 1 x 400 万美元房产，75% LVR收益率 7%（在空置、维修等之后） 100 万美元的股权 14.5 万美元的被动收入 5 个 20 万美元的房产拉动 4% 是我能想到的最糟糕的投资
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我在 20 年 7 月满 24 岁对我来说，我的策略让我处于 40 多岁 当你说要积极进取并承担风险时，你到底是什么意思我只会将其用作指南 更一般地说，我的目标是在我早年尽可能多地购买高 CG 房地产，尽可能多地了解房地产开发，然后看看我的目标。关于物业数量与质量的注意事项我需要确保我的 DD 已完成每个目的都符合我的总体策略
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1 15 年：尽可能多地购买高增长物业瞄准首都 cit 7-10 左右即从不交叉抵押放大器； LOC 为负资产短缺提供资金以最大限度地提高税收优势 您实施这部分策略的计划是什么
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