澳洲澳大利亚房产出售表现不佳的 1 床 IP 和机会成本？悉尼

在澳大利亚地产投资



PPOR 以 25.5 万美元（贷款 17.7 万美元）购买 2008 年 - 2014 年价值约 320 美元 - 35 万美元 IP 以 21 万美元（贷款 19.9 万美元）购买 2009 年 - 如果今天出售，将获得约 230 美元 - 24 万美元 IP 是 41 平方米的 1 张床在 Dianella 即使持有 4 年也仍然负利率 房产（大约）保守价值 $230 k + $320 K $550 K 我还没有估价 目前我的 LVR 是 376550 68 % LVR 如果我卖掉我的 IP，我的 LVR 将是 177320 55 % LVR 在过去的几年里我一直认为，看到它不会需要很长时间才能变为中性，我不妨坚持下去，多年来它会变成正现金流，cg 会发生，但现在我看看机会成本，我可以卖掉这条死狗，把我的现金投入到表现更好的东西上太 ng 前几天港铁对我说的话真的很触动我，你会吗？减少损失并出售，即使你可能很幸运只能从 ip 中赚到 2 万美元，甚至只是收支平衡 或者我应该将我的 LVR 保持在 68% 并在今年购买另一个 ip，然后等几年直到珀斯击中周期的顶部，然后出售这个表现不佳的资产，然后我不知道如果我在 2 年内出售它会得到多少 CG 我想我的直觉告诉我要摆脱它并拿出现金去买东西有更大的潜力 如果我今年买对了，我什至可以在明年再次投资，因为我将从新的 ip 中获得股权，我希望它的价值会上升，如果我卖了，我的 lvr 将从 55% 开始它，它让我倒退了几年，但我认为这对我来说都是一次很好的学习经历，因为不要在周期的顶部购买并购买更好的房产，这是自住业主想要居住的地方以及租户 也不仅仅是看收益 而且我已经很好地摆脱了这种情况，我将在另外 1 和 1 小时内节省 5 万美元在我父母这里住了半年 他们还给了我一笔大笔押金，因为当时我只能负担 177,000 美元的贷款，而房产价值 255 美元，这意味着我拥有即时资产。良好的位置 我还只有 40 岁，将投资 20 年 希望得到一些指导 谢谢
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当珀斯市场达到顶峰时，您现在可以购买的潜在房产将达到顶峰以及实际上表现更好的房产会获得更多收益每个人都有自己的看法和做事方式对我来说，41平方米的房产是一项有风险的投资我更喜欢更多的土地组成我们去年卖了一个复式因为它是复式并且没有没有太多后院 但是通过销售，我们即将再结算两处房产 这也是买卖的好时机 如果我处于 OP 的位置，我将购买一个 IP，出售 IP1 并在 5 时再购买一个% 利率 IPs 应该是中性的并且 80%​​ LVR 是 fi ne 我会，但自住者也会购买这些房产 这类房产会很好 房产也应该有额外的潜力 需要一个化妆品 Reno，可以添加新的卧室浴室，细分潜力，适合添加奶奶公寓等就好了
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有趣的困境稍长一点 您的 PPOR 在哪一年失去其 PPOR 身份 您在其中居住 6 年是什么时候 您可以做一些有趣的财务建模，在其中您同时出售 PPOR 上的无 CGT，IP 上的次要 CGT 您可能最终会用 15 万美元，您可以用 5 万美元的存款购买 3 处房产CGT free
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我知道你很关心关于 SANF 很多，但我会买更多，至少再等几年再考虑出售 68% LVR 和 2 处房产根本没有风险也许你应该看看你的 2 处房产目前的现金流如何并决定你愿意每周为 3 处房产支付多少评论

我太忙了，无法回复感谢所有的回复它有一些事情要考虑！我周三放假，所以我会上网。然后回复 Cya
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嗨，亚历克斯 - 我自己也遇到这种情况 解决它的方法是获取 Excel 并转发每个场景的项目 20 年 猜测你的 CG 率可能是“最佳情况”与“平均” case' vs 'worse case' 即 7% 增长、5% 增长、3% 增长（不要忘记 3% 租金增长）并考虑维护（如果一个房产比其他房产更老，例如我的情况）衡量你在三种情况下的资产和现金流量看看你在 20 年后在哪里变得更好，平均情况我发现当你看这样的数字时你会得到更清晰的画面
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不是只有需要考虑的风险作为一个积极的投资者，最好审查你的房产表现并计算总和，如果它在没有增长的情况下持有成本，你实际上是在倒退 杀手是失去的机会，今天是一个完美的例子，市场正在转向出售和再投资到另一个正在上涨的市场的好时机 一般来说，如果你把握好时机，我认为有问题的房产你会赚钱 - 从我所读到的，这是错误的时机和错误购买房产，双重打击 MTR
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我同意 Alex - 从投资组合的角度查看房产的好方法 一个很好的模型是 BCG 增长矩阵 (http:wwwvaluebasedmanagementnetmethods_bcgmatrixhtml) 分类e 您的房产在增长和市场份额（即现金产生）方面将属于以下四种类别之一： 1 星级（高增长和高现金产生） 2 摇钱树（低增长和高现金产生） 3 狗（低增长） ，低现金产生）4个问号（高增长，低现金产生）听起来你的IP是低增长并且仍然是负向的（即“狗”； - 剥离它）
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我也同意！现在在珀斯有一些活动时出售它并购买表现更好的房产
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+1 出售在现金流和增长方面表现不佳你可以在现金流和增长都更好的地区购买我会如果您认为 PPOR 没有增长，也可以考虑出售 PPOR 的选项
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等一下，“过去的表现并不代表未来的表现”可以双向发挥作用，我相信 OP 正在寻找这个决定很难，就好像他们已经经历了多年低于平均水平的增长——只要它是一个普通的澳大利亚郊区，那不应该让他们更接近高于平均水平的增长吗？我认为要回答这个问题，你需要看看在内在和外在的增长动力方面，即该地区是否有理由在未来增长
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最终如前所述，这是一个机会成本亚历克斯的案例 - 如果这是不真实的，我道歉，但在过去看来你一直在努力不让你的投资失败ts 而不是专注于试图赢得你有机会在这里免费出售 PPOR CGT 和一些 IP 的狗，并将合并后的股权投入到表现更好的资产中，甚至可能是具有增值潜力的东西你在过去你的收入不是很高，我认为这更有理由购买具有增值潜力的东西，因为至少这样你就会对它负责，而不是仅仅依靠市场作为一个极端的例子，很多人在过去 15 个月左右的时间里，保留和细分属性的增长高达 30%在过去 2 年中跳入购买合适类型房产的人平均实现了 30% 的增长，而 Alex 正在等待等待付款 这没有逻辑 如果她在 2 年前卖掉表现不佳的房产并购买了合适的房产，她会坐在一大块e上准备好再次出发 如果一个人想要做得比平均水平更好，他们需要成为一个积极主动的投资者，这意味着保持真实并监控市场并监控你的资产
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当然，那本来是个好主意，但是我认为问题是今天要做什么我发现这个线程很有趣，因为我有一个非常相似的属性在我的情况下，我觉得我首先为它支付了过高的费用，这可以解释这里发生的事情它确实勾选了所有框（这就是拍卖如此激烈的原因）如果该物业一开始就被多付了，但具有良好的潜在特征（就像我的那样），也许它现在至少会恢复到该地区的平均增长水平，并且随着交易成本 持有 Alex 可能会更好 - 1 您是否确定了为什么该物业没有增长，您是否多付了附近的其他物业（即附近的街道）是否增长 2 该地区和该物业类型的未来前景如何
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我以为他没有增长的原因是因为它是 lt;40 平方米
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出于真正的好奇心，戴内拉必须提供什么（学校、当地景点等），因此对未来增长的预测我一直认为是远离城市的公共交通，但话说回来，在城市工作的人甚至在艾伦布鲁克建造，所以你可以对我的意见持保留态度，我想我必须同意 bez23，因为我不会由于需求，对丹妮拉一个相对较小的单位的增长持乐观态度 当然，这是我的观点，没有什么是确定的 很想在这个中听到其他人的想法
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有好的部分和坏的部分，但是有些只是名声 人们认为戴内拉是“好”的。部分推高了价格 当然，距离中央商务区 7 公里有帮助 靠近城市的房产更贵 有很多公园和便利的商店 取决于你在哪里，进入城市很容易 我不知道不知道学校，但我知道有相当强烈的需求
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感谢所有回复！ 1 我打算在几周后的假期里等着看抵押贷款经纪人，但我决定下周预约，因为我不想再等了，我想我只需要带上我的工资单以及初次咨询的银行账户对账单我不 2 我不认为我会在 1 到 2 年内卖掉我的 41 平方米赚更多的钱，所以我决定现在卖掉它我很乐意离开如果我卖掉它，至少要 2 万美元 如果它的售价为 24 万美元，而且我有 200 美元的贷款，我大约能赚多少钱（我没有考虑到多年来所有的负扣税，只是手头有多少现金我有）代理费大约是 2 %，广告费，还有什么其他费用 3 我在等着看这处房产在同一个综合体中的售价，然后再将其投放市场 最初它的标价为 249 美元，带厨房翻新了，但他们将要价降至 239 美元，因为它已经上线几个月了，它刚刚下架r 在过去的几天里 一个单元在过去 6 个月内以 24.9 万美元的价格售出 一个未翻新的以 20.5 万美元的价格售出 我认为这绝对是正确的做法，因为我看不出它在短期或长期的表现，我可以这样做其他地方的股权会好得多 4 我已经摆脱了这种情况并不算太糟糕，这是一个良好的开端 自 2008 年以来，在我出售 ip 后，我将节省大约 7 万美元 这是未来的开始 它会很好这次有一点钱在我身后！我将在我的 ppor 上有一个非常小的抵押贷款（不可扣除的债务将非常小，请参阅下面的第 5 段）所以这并不是完全浪费了 5 年大多数人会很容易在物质上浪费 5 美元，我把我的每年 5,000 美元用于负扣税，所以至少即使在考虑到这些年来的负扣税后我不会赚到任何钱，我宁愿把钱浪费在上面，也不愿花在小玩意上，我也学到了很多在此过程中的金额 我还有 20 到 25 年的投资 我比我的朋友和很多我认识的人做得更好，当我回到我的 ppor 生活时我将拥有的储蓄数量 还有 5 年之前买了我的 ppor 后，我的银行里只有 1 万美元，现在 ppor 涨了 8 万美元 5 我保留了我的 PPOR 我有一个小抵押贷款，当我卖掉我的 41 平方米单元时，我将拥有70,000 美元抵销了我 177,000 美元的抵押贷款，这太棒了放大器；将来出租它会是一个很棒的小赚钱者！出售 ip 6 后我的 LVR 将在 55% 左右 这次我会购买 2 3 床别墅或房屋必须对其进行翻新 策略是聘请布里斯班买家代理并投资于正在崛起的布里斯班市场 如果我要进行翻新，我能否聘请项目经理来监督和组织我的翻新 这可能是一个选择，但我认为我想要一些不需要翻新的东西 随着布里斯班的上升，它的价值会增加 另外，如果我得到全新或翻新的东西，我将获得折旧收益 7 现在我正在考虑购买距离布里斯班 cbd 不超过 25 公里的东西哦别墅或房子也是一个好主意，因为我现在意识到我需要买一些业主想要住在 8 的东西。 45 万美元，这意味着我可以得到一些东西g 体面的会增长 它将是负扣税，但我的银行里会有 7 万美元的积蓄，这将使我度过最初几年的负扣税！然后我的ip接近或中性现金流时我会在另一个市场再次购买东西 9 我也需要在未来几年升级我的车，所以我不打算在这个ip之后再次购买另一个ip好几年，因为我将有 20,000 美元的汽车贷款 我计划购买一辆 3 年车龄的现代运动车，车龄不到 60,000 公里，价格低于 18,000 美元 我想在 3 年内还清 10 怎么办你想想我的计划只要记住我不像其他人那样热血沸腾我是一个比这里的其他人更保守一点的投资者，另外我需要在未来 5 年内有点保守，因为我必须更换我的车一旦我买了车，我就可以更快地投资编辑说：我刚刚注意到 41我的综合大楼中要价 239 美元的平方米单元现在正在报价中，我将等待几周，然后找出它的售价
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是的，它没有增长的原因是因为它的 41 平方米在过去的几年里，同一条街道的别墅做得很好评论

在 6 个月内投资珀斯是否为时已晚 妈妈不热衷于我在布里斯班的投资，我知道我不应该听她说，但如果珀斯市场仍有可观的收益，那么我会在珀斯购买等到我的 dianella 单位出售时，我想我可以在 6 个月内购买 6 个月内投资珀斯为时已晚几个月的时间无论如何，我所做的是我的决定，她无法控制我5 到 10 年后搬进去的看法 我不知道我想在我的 highgate ppor 呆多久，因为它很小而且我觉得我想要更多的空间 我想住在火车线附近喜欢骑自行车上班 我很想在 Mount Lawley 买，但这对我来说太贵了，所以我一直在考虑在 Inglewood 或 Bayswater 买别墅 别墅起价在 $350 - $450 K 之间 有一些街道例如从 7th ave 到 10 ave 从 beufort 街跑出来我想在 beaufort 街好的一侧买（英格尔伍德一侧而不是梅兰兹一侧，因为我不喜欢梅兰兹）靠近小英格尔伍德 iga 或我认为 inglewood coles 会很好
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对于初步咨询，她不需要查看任何文档，只需在您的脑海中出现数字 2-3% 加上大约 800 美元的营销费用，这是您从大多数地方听到的一些人要么迫切希望上市，要么只是更好，并且会给您 2% 的固定收益，没有营销（Harcourts 刚刚向我提供了）我认为如果你更努力地寻找，你可以找到具有增长潜力且现金流中性的东西（从你的帖子中，我认为这对你很重要，所以继续寻找）我是一个大人物现代汽车的粉丝是明智的预算选择所以你在这里得到我的赞许
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骑自行车上班和住在火车线附近为什么你要为汽车欠债
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因为有些地方我需要一辆车我也喜欢有自己的轮子反正我不想再买几年了，在这个阶段我只是在做准备，因为我需要进行财务计划因为它的目标是达到 200,000 公里 我已经拥有这辆车近 18 年了，我达到了 147,000 公里
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我的信息太短了，它不让我回复 Jake D 我会再试一次

我没说没有车，我说没有车的坏账
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啊我明白了我宁愿背上坏账也不愿动用我的任何积蓄。不过，我积极地认为，我不会再升级至少 3 年！
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我刚刚翻阅了我的旧笔记上一个财政年度持有的这个 ip 税前 86 美元 pw 税后 49 美元 pw 自 2009 年以来，它的价值仅上涨了 30-5 万美元左右 税后 49 美元 pw 似乎并不多，但对于我 6 万美元收入的人来说可能会限制我接下来购买的房产类型我想知道它什么时候会变得中立！无论如何，我在想我购买的下一个房产将需要一个更新的 IP 并进行无折旧维修！如果我把它放到市场上，而我的 ip 没有得到我要求的金额的报价，如果我把它从市场上撤下，我会从代理那里掏出多少钱，我稍后会去看我的会计师通过一些场景
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另一个要考虑的事情是： 1 渲染整个综合体 2 分配的汽车酒吧 3 为每个 ip 构建一个存储单元所以它可能是值得的稍等片刻，看看这是否会继续 这将取决于所有业主是否同意这样做！
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否定：如果这继续下去我正在那里卖东西，很可能会有一项特别征税，这会让买家望而却步
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这会花费你的广告费用，但就是这样，除非基金里有很多钱，否则现在就退出您不希望在特殊征税情况下被要求要钱，因为您将永远看不到它。这些东西中的任何一个都不太可能大大提高租金，尽管它们可能会在一定程度上提高价值
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大约有管理基金 5000 美元，储备基金 5000 美元，我想看看g 从长远来看，我认为最好卖 我认为只有在所有业主都同意工程的情况下才会征收特别税 嗯 好的，成本只是广告 我想我会开始做一些询问 谢谢你的帮助
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储备金好像一点也不多，我只是简单地浏览了一下线程，看看总共有多少单元公寓，如果它很高，我怀疑他们会同意
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Harcourts只收佣金，没有广告 你可以用他们免费试水问题是他们为你注册了4个月的独家上市
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哦酷好吧好吧我会考虑一下谢谢我的租户签了 6 个月的租约，在 5 个月的时间内结束 这对事情有什么影响 如果买家想搬进来，我不能完全踢出租户，可以吗！也许我需要等待 2-3 个月才能上市是的，我同意！只有 1 人不得不说不，你的填充物
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41m2 是财务有问题，还是你买的时候只需要使用更大的押金
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Cross Coll
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这似乎很低，复杂的有多少年，有多少单位
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我可能会自己卖掉 但是在决定之前你应该对成本做一个彻底的分析 弄清楚你有什么支付出售它 - 代理，转让，贷款解除，CGT等 算出你还剩下多少钱 如果你用它来偿还PPOR，你会节省多少利息 - 你似乎没有住在那里不再，所以你是否这样做可能是另一个问题然后计算你是否购买了新东西，有多少可以进入该物业和该物业的现金流等良好的建议谢谢*我很乐意最终获得至少 35,000 美元的利润费用和；这应该是可以实现的，我应该获得 35-5 万美元的明确利润 是的，当然！ *我会权衡一切，包括我再投资的新 ip 的 CG 前景以及要持有的新 ip 的现金流*老年人将继续消耗我的现金流*amp；将阻止我继续前进，因为它仍然是 NG 我的策略放大器；我现在决定购买一个 1-3 年的新房产进行折旧，减少维修 在回答其他问题时，是的，它是与我的 ppor amp 交叉收集的；在一个不到 20 人的单位综合体中* 我的会计师为 2012 年的别墅提供了 350,000 美元的贷款（包括房产成本、邮票、其他费用等）*税后每周 NG 22 美元 这是为了330,000 美元的房产租金，每周 330 美元*像 Armadale 这样的地方会实现这一点持有 Cannington 附近的新别墅售价在 40 万美元左右 人们对在 Armadale 购买别墅有何看法 太远了 这当然可以负担得起我听说正在向该地区注入资金，因此将来可能会有一些好的 *CG *你怎么看*
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对你正在查看的区域一无所知 - 但想对策略的评论 从之前的帖子来看，资本和现金流（在房地产之外）似乎都是一个挑战，而房地产是解决这个问题的长期解决方案的一部分 鉴于这是支付新房产的溢价，这是一个好的策略这些房产确实会贬值，而不仅仅是为了减税 一个破旧的房产，你可以用雷诺增加一些资本价值并同时增加一些正现金流，这可能是你必须走的路——因为你可能没有现在的时间或资金让市场带你实现你的目标 所有这一切的免责声明是，我们只购买了每个蹩脚、破败的地方，并鄙视新的地方（从投资的角度来看） - 所以也许问题是 w与我们一起
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嗨，在阅读您的策略时，在我看来，您仍然可以在今天的低利率下赔钱，就个人而言，如果您不能购买至少中性的房产，那么当利率上升时他们会在某些时候让你付出这种消极的策略，特别是当你想增加你的投资组合并购买更多的收入时，这将成为你的问题，我们不能都假设 CG 会在所有购买它关于购买权或得到一些你可以增加价值的东西这只是我的意见，我不是专家，正如我从你的帖子中读到的那样 Macca446
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除了上面所说的，既然你确认你是交叉抵押的，有您与贷方谈过出售它以确保没有重估债务意外s 他们将在销售时获得资金 您对最后两个帖子有何看法改善您的财务状况并让您继续购买 IP 的
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嗨，亚历克斯，你为什么不加入像 Binvested 这样的团体，我从未与他们打过交道，但从调查来看，我认为他们会是一家好公司处理我说处理他们的唯一原因是因为您似乎遇到了分析瘫痪的情况，我自己和我相信许多其他人至少在雇用 BA 时都经历过，他们不会被蒙蔽并做出正确的选择为您做决定 现金流也是该策略的重要组成部分，我认为这也适合您的欢呼

当您没有与他们打交道时，为什么要将某人推荐给公司
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好吧，我知道 Nathan 是这里的论坛成员，我看过他们找到的一些交易d 为客户服务，看起来他们适合亚历克斯的策略今年在珀斯，我最终使用了墨尔本的 BA 来帮助我在那里找到一个网站 这是我做出的最好的决定 它只是一个建议，但我从个人经验中知道“分析瘫痪”会阻碍你进行投资, BA 是克服这种欢呼的好方法
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我同意布莱尔的观点帮助的人我们都有自己擅长或不擅长的发展投资方面，有一点值得聘请专业人士来帮助克服弱点
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亚历克斯这是我会在你的场景中看到的东西类型，属性在哪里您可以在靠近城市的地方增加价值，并且将在不久的将来重新分区（我告诉 12 个月后），更不用说角落街区了费率如此之低，这是理所当然的，这可能应该在每周 400 美元左右租金，尽管我认为你可能会为这个而与人群争吵不幸的是，这些代理商为他们的卖家努力工作 http:wwwrealestatecomauproperty-house-wa-beechboro-116548791
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这是一个很好的位置和合理的价格我的想法是这些代理商大多以合理的价格做广告并且很快就会卖掉
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如果这有必要的空间来细分它可能值得考虑http： mrealestatecomauproperty-house-wa-morley-116475643
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嗨，几个月前我决定找一个专业人士来帮助我我同意我真的不知道我在做什么我正在开会在我的六月假期里有几个 BA 我的贷款将在几周内获得批准 B其他的现在都没有交叉
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预算是 lt;$430 k
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你不需要先卖掉卖房产是一件非常容易和快速的事情，没有几个月的时间涉及思考和组织只要做出决定并继续进行下去
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嗨，亚历克斯如果BA会让你有动力并且你希望有人握住你的手，那就去吧，但我真的会这样做现在由于需求，我提到的市场仍在上升 在一个火爆的市场中，BA 正在与其他人竞争，不管你信不信，会有很多客户想要和你一样的产品，这对你有什么用？得到结果你只需要离开你的手并自己做，如果你知道你想要什么，代理人会和你一起工作，你已经兑现了，你不会到处找人，做一个快速的决定，现在就赚点钱SS 上有很多经验丰富的投资者，他们可以告诉你买什么，不买什么g 你在市场变化之前你就被它困住了 10 年，保持亏损的好方法 MTR
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我明白你在说什么，只是好奇为什么人们会插入他们拥有的公司在这个论坛上没有交易 在我看来，正如 sanj 所发布的，Alex 需要先处理出售这种表现不佳的资产并做出决定，然后再进行下一次购买
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是的，我想了很久在过去的几个月里很难过；意识到这是我需要做的所以现在我正在采取行动！感谢您的鼓励和推动
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很高兴听到也祝你好运
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这不是动力因素我觉得我确实需要有人握住我的手，就像你说的那样我会让BA我想参与其中学习我只是没有经验、技能、知识或信心单打独斗很重要；我认识到我需要在策略方面获得帮助，并且我相信我会在此过程中学到很多东西 对于 10 美元左右，我将从贷款中提取以支付 BA 将在短期放大器；长期来看，如果希望 BA 和我购买一个会增长但不会耗尽现金流的 IP，谢谢大家的支持，耐心和；鼓励我也在积极寻找另一份工作，所以这对我来说有点压力。我现在正在午休，所以我会打几个电话
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我今天给 2 位经纪人打了电话，第一个让我印象深刻的是她把我的 ppor 卖给了我，所以我想我会给她打个电话 她很快就会进行估价 即使租约在 8 月到期，她也相信 fhb 和投资者会感兴趣如果一个家庭住户买了它，他们有 12 个月的时间搬进来有资格获得政府补助 她希望租约是定期的，但她说这不应该影响事情 我们可以让它工作 最初卖给我的第二个经纪人ip 建议我等到 6 月才将其投放市场，因为会有更多的买家大量 fhb 购买这些类型的房产 amp;他们将不得不等到八月才能搬进来哦 amp;我还发现租户正在重新考虑搬出去也许这就是为什么她花了这么长时间才签署租约的原因我倾向于和代理 #1 一起去，如果是 fhb 购买它也许他们不会介意等待一对夫妇额外几个月的搬家 你同意哪个经纪人 我想我现在就试一试 amp;看看有没有卖
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