澳洲澳大利亚房地产 筹码兑现 - 最佳策略是什么？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我试图在我的 SS 成员身上测试两种退出策略理论，当他们将购买和持有的房地产投资组合转变为被动收入流时，应该使用其中的哪一种；假设：价值 1000 万的房产（500 万股本）的 50% LVR 目标：每年 20 万的收入流 策略 1 - 靠收入为生 出售一半房产，最终获得 500 万房产无债务 假设净收益率约为 4%每年提供 20 万的收入 这样做的缺点是它会被征税 策略 2 - 以股权为生 保留所有财产 每年从银行借 20 万来支付您的生活费用 我认为这将是免税的，因为它不是收入 粗略的工作： 1年后； - 增加 200k 后贷款为 5200 万 - 两种策略之间的市场敞口差异为 500 万 - 假设保守的平均价格增长 4%，策略 1 和 2 之间的权益收益差异为 200k - 权益：>策略一； 52 米策略二； 1.04 亿投资组合价值减去 5200 万贷款 5200 万（以 4% 的增长率，两种策略产生相等的股权收益）- 现金流（4% 的净收益率）： >策略一； 200k 应从租金收入中征税 >策略二； 200k 股权从策略 1 的 200k 额外股权收益中拉动，非应税加上租金收入 100k 应税（400k - 贷款利息 [平均 6%] 300k）因此，对于两种策略之间的平等股权结果，“以股权为生”的现金流收益'战略是每年额外的 10 万应税收入加上 20 万股拉动带来的免税储蓄 这是基于 4% 的年增长率和 4% 的净收益率2 我能想到的策略 2 的唯一缺点是，如果您决定出售该地段，额外的 CGT 责任我是否遗漏了什么？与会计师交谈以获得这样的建议 只是想我会先把它放在那里看看人们的想法
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策略 1 非常简单，因为：a）你对利率做出了假设如果利率增加怎么办至 8% 你的数字看起来 b) 如果你的财产突然空置怎么办 你可以在策略 1 中生存，但你真的可以在策略 2 中 c) 进入市场的最佳时机是每个人都破产的时候 在策略 2 下很难做到，因为在低迷的市场中，您的 50% LVR 可能很快就会看起来像 70% LVR 一些利率冲击和拖欠租金，您将加入破产者被取消抵押品赎回权的队列 在一个糟糕的情况下，根据策略 2：i) 您的债务将5 年后暴增至 600 万美元 ii) 以 8% 的利率计算，即每年 48 万美元 iii) 一些拖欠的租金使您的净租金降至 35 万美元 iv) 您现在需要找到 13 万美元来弥补差距 v) 您的估值已经下降，所以你无法提取资金来弥补这 13 万美元的缺口 vi) 即使你的估值基本保持坚挺，你也没有能力使用债务支付利息是破产的可靠公式
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由于个人开支借款不会导致利息被扣除，您可以借来支付费用和以租金为生 - 策略 3 但你仍然必须说服贷方放贷
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我讨厌出售升值资产的感觉，这将在未来提供不断增长的收入如何进行缓慢的过渡而不是简单地兑现和失去你的资产基础 在短时间内你的被动现金流会增加，你会保留你的整个投资组合
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这取决于你最看重金钱或时间地铁
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我想大多数人不会等到拥有 500 万净资产后才从工作生活快速过渡到完全退休 当然，每个人的情况不同，年龄也有关系
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我有一个客户，他的 6 处房产全部付清——所有悉尼房产也全部还清了所有预 CGT，所以根本不需要对出售征税 她最近退休并开始出售它们 她的理性是维护太多，地税高，租金收益低 她把钱投入到s野兔
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不会 策略 1，出售 500 万美元的折扣会产生一些未计入的 CGT，也就是说，在你保留它的 10 年里，房产翻了一番，所以价值增加 2500 万美元需要 CGT 说 20%对 200 万美元的利润征税，如果您决定清算资产，则应缴纳 400,000 美元的税
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更不用说交易成本，这无疑会进一步削弱您的剩余股权 策略 4：从股权中提取并投入高收益股票 这为您提供了不断增长的收入流，同时也保留了您的资产基础（因此不会放弃进一步的资本增长）
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策略 1 在未来 12 个月内反映了我的情况，尽管我认为我不会成为拉力ng 还没有工作如果你的结构正确，你应该有 120-150k 净额（扣除所有费用）其中我计划有大约 60k 的折旧津贴，所以实际应纳税额将是 60-90，这将导致大约 12k 到17k 的税，所以你应该保持大约 108k-133k 的收入！
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我的猜测是最不会赚到 500 万美元的股本 不管年龄，它仍然归结为你最看重时间与资产，没有权利还是错了 MTR
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MTR 时光不能倒流，但钱总能赚到只需要学会钓鱼我知道你在哪个阵营
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谢谢大家这么详细的反馈 Deltaberry , 一些极好的观点 当基本面不利时，策略 2 似乎会产生相当大的风险 至少很明显，需要为此类事件提供相当大的现金缓冲 我意识到，在以后的生活中，人们通常会选择更少风险，从来没有少我想知道你是否能够看起来长期策略 驾驭利率和租金收益率上下波动的波动性，定期盘点并相应调整，保持现金缓冲 如果需要，总有能力出售 当然，如果平均超过 10- 15 年的时间框架它仍然会脱颖而出，因为它的先天优势 Terry_W、有趣的概念和我没想到的东西显然这就是为什么我需要把这些东西留给专业人士是“策略 3”的典型路径购买并持有投资者的经历
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那么你会怎么做
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嗨，玛丽莎，你有史蒂夫麦克奈特退出策略的链接吗？我记得你讨论过还有另一种策略，而不是购买并持有所有东西，但我不知道何时申请（何时出售，出售多少）等是否有一定的 LVR 你应该维持或在银行兑现等
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在退休时（50 岁安培； 55）我的父母卖掉了所有资产并投资了年金 快进 20 多年了，他们生活得非常舒适，没有商业或租户的压力自从爸爸购买年金以来，规则发生了一些变化，所以在今天同样的情况下，他们可能不会获得与他们相同数量的养老金，但仍然可以做得很好我们正在研究一种类似的投资超级和年金以创造无压力退休的模式我认为你需要一个值得信赖的会计师来帮助处理我的数字只知道我不想成为一个 80 岁的人，与我们企业的办公室工厂经理或 20 多岁的 PM 打交道
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但如果你年轻时努力工作，你很快就会达到 500 万美元，并且一直在世界
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是的，如果你能度过难关，策略2会更大 说了很多都做不到
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我相信有些人做到了，但是我们最近对SS，我记得大约有 9 人拥有超过 400 万美元的股权另外另一项关于 SS 的调查大多在 30-40 岁之间年龄的耳朵 购买和持有 resi 是一个非常缓慢的过程，特别是如果你的平均收入是 MTR
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我认为你是对的 试图在平均工资 35 岁之前达到 500 万美元是非常困难的再说一次，大多数人在平均工作上都达不到目标——你必须跳出框框思考，无论是下注、做生意还是其他事情我目前的心态会说我可能会选择策略 2 和 3 -500k 缓冲坐在一个偏移量 然而，由于我离我的投资旅程的开始还很近，我承认我的方法在另一端会有所不同，例如我可能仍然有受抚养的孩子例如
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和我认为你可能会在此过程中学到更多，你正在对你今天所知道的做出假设，明天将是一个不同的故事
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