澳洲澳大利亚房地产 联排别墅开发的提示、技巧和建议... 悉尼

在澳大利亚地产投资



我们建议的开发还处于早期阶段 最好的情况是我们获得 DA 批准并自己建造四栋联排别墅 我们确实可以选择获得 DA 并用 DA 出售中间街区 我们会做得很好，但不是就像我们继续构建一样，我听说过关于“妈妈和爸爸开发者”的恐怖故事；这就是我们我们知道如何进行翻新，但是从头开始开发和/或建造是未知的，因此有点（很多）可怕我正在做我的功课，但很想听听那些已经开发出什么的人各种事情通常会出错，导致延误，导致成本或时间井喷 我知道一些“问题”；我们的特定街区-通过一些填充物获得基础的额外成本，使生活区的天花板比正常高一点以创造更宽敞的感觉的额外成本，由于坡度需要挡土墙，必须移动现有的两座房屋来建造一个足够大的中间块 我已经阅读了 MichaelW 的 Mona Vale 线程，但会重新阅读以重新了解弹出的内容以造成时间延误和压力 我一直在想那个线程并且我也知道（通过另一个朋友）有人在自己的房子后面建造联排别墅并遇到一个又一个问题我不认识他们，所以不能轻易提出“哪里出了问题”之类的问题。或“我需要避免什么”；我们应该注意什么 我们应该避免什么 例如当我们第一次看到这个（在不同的城市规划下）时，我被建议不要在房子下面画出将被移动和抬高的生活区，因为这会占用宝贵的建筑面积，我们需要联排别墅当我把这个告诉城市规划师时，他说情况并非如此（新城市规划），它归结为密度（或其他东西）我不记得原因，因为我只是松了一口气我们可以在轨道上省钱，现在就草拟被吊起来的房子的楼下 我们的 DA 将在一个月内提交 我们正在等待一些事情的最终确定 我们已经举行了一次提交前会议，表明我们应该获得批准，如果是这样，我们将需要所有的提示和建议，我们可以得到火了让你开始： 1 永远不要使用 HIA 合约 它的权重有利于 bu因此，当出现问题时，您将获得有限的追索权 2 确保合同具有强大的工程范围、完成时间表和规范 确保工程范围是包中的先例文件，甚至在合同之前本身 在工程范围中注明 3 找一个好的建筑师 将它们用于 DA 和 CC 图纸 我在 CC 图纸上略过，建筑商使用这些作为他们的主要文件，忽略了合同中的工程范围，该合同创造了所有建造过程中遇到的各种问题 花钱确保您的详细 CC 图纸全面详细 4 聘请优秀的工程师 结构和液压，并确保他们的设计融入您的 CC 图纸 不要等到 CC 5 之后项目经理 如果合适，您可以使用建筑师担任此角色，但您需要一名项目经理在您身边监督构建并让构建者负责 6 让项目经理检查k 所有天气索赔 施工人员将尝试通过天气延误延长时间框架 你需要尽早完成 一旦你处于锁定状态，这些应该在很大程度上停止，因为除了硬美化之外，所有工作都在里面进行 7 确保你有不错的违约金（LDs）在合同中 你需要对迟交的建筑商处以罚款 8 有一个良好的现金缓冲 我微不足道的 5 万美元缓冲在建筑商的第一个变体中被烧毁，因为场地污染 我处理得不好，允许他们倾倒整个以污染的速度进行挖掘泄漏并给我充电 现场几乎没有石棉，他们从未聘请专业人士来报价其清除 他们只是倾倒了所有的泄漏物并向我收取了 50,000 美元的变更费用 9 花时间提前签订合同上述所有步骤都将对此有所帮助 如果您的合同不明确且存在任何歧义，您将身处一个充满伤害的世界 10 从您的合同中消除临时金额和主要成本完全行动 在您的规范中包含所有设计细节，这样您就不需要主要成本，包括地毯和瓷砖以及您所有的配件和固定装置 PS 和 PC 项目是建筑商通过build 如果合同有一点点模棱两可，他们会声称它们是临时的并发出变更 11 找个好银行家 我的私人银行家救了我的培根 他在我的项目的尾部让我越过这条线，因为估值中没有任何东西可以允许任何更多的变化 这为我赢得了与我的律师完成与我的建筑商达成和解协议以获得钥匙所需的时间 这是一个有益的过程现在已经让我处于非常有利的位置但是如果你不是由正确的东西组成，或者没有“预先”投入时间；用强大的团队和合同让自己防弹，然后你就让自己受到伤害你正在做正确的事现在花时间确保你成功祝你一切顺利，迈克尔
评论< BR>那是一篇很棒的帖子 迈克尔已加入书签
评论
是的，把最后一部分做好非常重要——让自己成为一个非常好的团队——律师、银行家、建筑商、项目经理等
评论
哇，很棒的帖子迈克尔感谢您抽出宝贵的时间来写它我正在开始我的开发之旅，这是很好的信息你能PM建筑合同样本吗（显然你可以取出任何敏感信息）< BR>评论
谢谢迈克尔 这是一个经过深思熟虑和有用的回复 - 正是我希望的我在工作中略读了它并将再次深入阅读以尝试更好地理解它，并且可能有一些进一步的问题几天（本周工作 loooong 天）干杯
评论
传授有关开发 Michae 的最佳帖子l 只是几个： 1 关于第 3 点，您提到建造者忽略了 SoW，但是为什么这与 CC 图纸不相符 您的 CC 图纸中缺少什么 2 关于第 4 点您提到整合结构和液压在 CC 中，但您需要这样做以确定 CC 所以做了什么不同 3 SoW 有什么没有包含在完成或规范的时间表中
评论
好一个迈克尔，精彩的帖子！
评论
嗨，Shahin，我在下面的回答，希望这有助于澄清建造商有合同义务交付工程范围 它特别指出，在完整的工程范围完成之前，我没有义务授予实际竣工交付时包括所有证书和保修文件。尽管如此，建造商认为 CC 图纸是设计的基础，如果 CC 图纸上没有清楚显示某些内容，那么无论范围是什么，它都不在范围内禾rks 说 例如，我的工程范围指出需要在单元 2 的顶层阳台上安装机械百叶窗 这些没有在 CC 图纸上显示，所以建筑商认为它们不是必需的 因为 CC 图纸之间存在歧义并且他 SoW 这造成了一个需要争论的争论点 最后我不得不根据具有约束力的和解契约与建筑商达成和解，这是我为获得钥匙而承认的一个项目 消除任何歧义 确保所有文件是“对齐的”；因为我放弃了我在 CC 的首席建筑师以试图节省一些钱（约 3 万美元），所以我们最终选择了一家费用大大降低的公司，因为建筑商对 CC 图纸的建议这位建筑师完成了大约 6 页的图纸，仅此而已涉及到水利工程师和结构工程师，CC 需要他们的认证，但缺乏与带头建筑师的整合意味着设计中存在一些问题。例如，水利工程师没有与结构工程师互动，所以穿过地下停车场上方的底层楼板的地板穿透与结构工程钢筋混凝土梁发生冲突这意味着要对联排别墅楼下的浴室进行彻底改造，以适应移动地板穿透，因为楼板已经用厚的结构混凝土梁浇筑渗透应该是 工作范围阐明了要做什么 规范更清楚地阐明如何完成以及要使用哪些产品 完成时间表是要在构建中使用的特定产品的列表 工程范围就是这样，建筑商必须为我提供的一切同意范围已完成并授予实际完成 规范说明了如何完成，即北向和西向窗户的双层玻璃 将纱窗安装到所有门窗等 饰面时间表上说诸如水龙头之类的东西是 Ram Luka blah blah blah 瓷砖要轻石灰华，磨光和填充，300x300 地毯希望有所帮助，迈克尔
评论
太棒了迈克尔，我只是在购买联排别墅建筑商的建筑商，所以这现在真的很有用 感谢您花费是时候写了
评论
谢谢你这么全面的回复我有几个问题你有空来回答我们今天听到了我们的工程报告ts 正在完成，我们也收到了最终图纸的电子邮件，看来我们将在一月份提交给议会这意味着我们有时间让自己熟悉我们需要知道的事情，因为这至少需要三个月（最多十二个月）通过议会 原谅我的无知，但这对我来说很新鲜 我担心的一件事是我们正在我们街区的一侧建造，一位邻居公开告诉我们他们会反对我们的任何事情在我们拒绝支付一半非常昂贵的围栏并且只贡献了一半的“标准”之后，他们告诉了我们这一点。围栏 我们本可以拒绝付款，因为他们拆掉了一个正常工作的围栏，但我们支付了我们应该支付的，如果他们以正确的方式进行的话 这些邻居已经砍掉了大约两米，并且在我们将要去的地方附近有一堵巨大的砂岩墙我想确保如果他们的挡土墙有任何问题，我们不必费力去修复它，我想这意味着确保为这种可能性提供某种保险 什么样的保险是这是否是我们必须取出的东西，或者建筑商是否由他们自己的保险承保我知道（并且完全期望）我们会收到反对意见这并不担心我希望你不介意，但我认为当我们接近实际建造时，我可能有很多问题（当然假设我们得到了批准）
澳洲中文论坛热点