我今天第一次跳上这个论坛，并在现金流与资本增长（即正向负债与负向负债）方面进行了几次搜索，无休止的辩论这是一个让我非常感兴趣的领域在阅读了关于话题，有些人提出了一些非常有效的论点，从硬币的两面来看也有很多海报要求支持分析或经验证据，以证实辩论的任何一方我在这些论坛中很难找到任何纠正我如果我弄错了在发帖之前，我自己在网上搜索了已经在这个主题上创建的任何基本分析（以 Excel 工作表的形式），幸运的是我有一些（没有意义- 发明轮子）它相当基本的东西，但至少它提供了一些思考的食物我可以理解正负负债的论点归结为个人偏好，（即你的风险承受能力是什么，d o 你喜欢两个在手还是一个在灌木丛中，你年轻，接近退休，你更喜欢额外的普通收入还是你为了股权杠杆目的而在资本增长之后，你每年赚 30 万从而获得更大的税收减免还是做您每年赚取 30K 并且缴纳的税款很少，因此负扣税对您来说不再那么重要等等）所有需要考虑的有效点假设我们将所有这些考虑因素放在一边，我们只关注数量方面（只是原始数字如他们从不撒谎），我很想知道结果是什么，让我们假设“所有事情都是平等的”（即人们的风险状况、人们的薪水和因此的税率、人们必须投资的时间），那么结果是我听到这个论坛的许多人争辩说“我会在任何一天都采取正扣税而不是负扣税，因为为什么有人想要亏损”；但还有更多需要考虑 - 正如你们中的许多人已经知道的那样 - 如果您由于资产价格下跌而倾向于正向负债，那么购买正向负债的房产不会比负向资产的跌幅更大 -如果银行每年“按市值计价”而不是保留财产的账面价值，会发生什么结果，您的正齿轮资产现在的价值比负齿轮资产低 50K 唯一的抵消是额外的 10K 年租金，但在这个例子中，净差值仍然是 40K 那么哪一个更好 - 如果我们处于不断增长的资产市场中，并且您在本迪戈（维多利亚）国家购买了一个正齿轮的地方，该地方的预测复合资本增长率为每年 3% 并且是正向负债，但是如果您在墨尔本中央商务区郊区购买了维多利亚风格的公寓，您将享受 9% 的年复合资本增长率 - 在其他条件相同的情况下，让我们放一个除了定性变量（即风险状况、您所处的生活阶段、年老、年轻、有家庭或只是个人选择） 让我们只关注定量变量，如前所述 本练习的重点是我们需要考虑所有定量变量，其中一些刚刚提到我个人认为负扣税比正扣税更强大，这只是我的观点但是，如果有人可以用一些证据支持它，我总是愿意学习相反，即使是一些我可以进一步探索以形成更明智的观点的一般信息（诚然，我对正向知识产权战略的了解不如我对负向知识产权战略的了解多）这是一个非常重要的讨论，因为它可以例如，在 30 年期后拥有 1000 万美元的股权或在同一时期后拥有 300 万美元的股权之间会有区别，因此，对于刚开始并评估他们在房地产 i 中的选择的人们来说，这是一个很好的分析我附上了一个电子表格，分析了两种策略，我很想听听我们应该使用什么值来确定哪种方法更好（定量地），这将使人们对选择哪种方法充满信心非常有兴趣了解人们会用什么价值观来制定更好的策略，在他们看来这也很重要，因为租金收益率或资本增长的变化可能会领先于另一个 期待有关该主题的一些讨论 BF
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一切都归结为使用的增长假设！我现在赞成负扣税 - （具有讽刺意味的是）提供一些夜间睡眠因素，因为我知道我可以吸引更好的租户（即远离低收入地区）虽然我同意这不是一个长期的提议- 当获得足够的股权时，我非常渴望进入商业领域 - 一开始很慢 - 因为这似乎是两全其美的（只要它由 resi IP 资助贷款！）
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老兄，我无法回答你的问题，因为变量太多 我能给出的唯一建议是不要打折任何策略并形成自己的策略 你的策略可能是积极的混合和负杠杆策略 你的策略会随着你获得更多房产而改变 投资中最重要的是采取行动 干杯
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我想要的因素太多 我得出的结论是现金流为王，天气你得到通过持有和 POS 获得的现金流，或来自购买和轻弹以获取利润的现金流，这无关紧要，但你可以做到这一点杠杆率是狡猾的销售鲨鱼使用的一个术语，他们说松散钱听起来不错那会让你崩溃
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我不瘦k 里面有那么多 如果假设谈论相同的财产，它是正数还是负数的差异可能是所赚取的租金金额 如果是负数，它的租金会低于它的正数 减少租金是否有好处该物业的租金 excel 在我的电脑上不起作用，我可以查看，不能编辑或使用它 示例显示的物业租金为 300 美元，增长率为 5%，或负数，租金为 175 美元，但增长率为 8 % 有了这些统计数据，负扣税最终提供了更多 如果数字更接近怎么办 如果负资产以 225 美元周租怎么办 你如何准确评估示例的不同资本增长率
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我想要我的目标都是2年内7-10%的CG和CF+ 但是重要的是要注意在这种时候CF+比增长更重要因为如果你遇到麻烦你可能会失去很多
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同意 从来没有理解这个“或”的概念让我们看一下“和”
评论好把兄弟喜欢那句话
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投资最重要的是采取行动干杯点击展开我自己说得再好不过也取决于你的收入如果你用美元支付43c对税务员来说，就像丈夫那样，NG 是一种少付钱的好方法，并认为您辛苦赚来的钱可能会为您赚更多的钱 我们已经到了我们太 NG 的地步问候乔
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没有更好的策略如果一个是更好的策略，那么每个人都会这样做，然后这将是一个普通的策略
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但是感知就是现实100个人面前的核心数据，根据他们的软数据输出，同一个问题你会得到许多不同的答案 ta rolf
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坚持的时间够长，每一个房产最终都会变成正现金流
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很高兴看到你认真思考这个问题 BF 如果你想在这方面取得进展，我建议您获取过去 30 年的一些真实数据-尽管不要使用房价中值 在类似郊区或街道上至少重复销售 6 栋房屋-利率-CPI-税率-单身收入中值收入（不是家庭，因为这会引入混杂的变化）建模现实将值得您投入时间，并且您将在此过程中获得一些出色的 excel 技能 您拥有的 xls 对那些愚蠢的分析有一个陷阱 两个一般真理： - 比较您在第 1 年和第 25 年的租金收益率 这在现实中从未发生过 租金收益率通过橡皮筋与市场价值挂钩 如果您迅速拉高市场价值，不久之后收益率就会跟随并恢复长期均值 - 房价将始终受到债务偿还能力的限制 当信贷相对于前几年宽松时，价格会上涨（因为大多数人无法支付现金） 当信贷收紧时价格会下降或趋于平缓 出于兴趣，绘制利率银不考虑房地产价格中值 但请记住，十年或更长时间以来，银行一直在搞乱信贷 LVR、文件和邮政编码，这削弱了价格和利率之间的相关性高，高时+cf 不幸的是，这样做有障碍，即进出成本，和 cgt 因此，在处理未来未知数的不确定性风险时，您需要达成一个优化的妥协，或风险回报平滑投资, 那么建议通过接触两种反向相关的策略来分散风险，即 50% cf+，50% 增长 您可能会根据总体经济前景改变其中任何一种的风险敞口但除非您真的很好，并且可以制定出尽量减少 inout 成本和税收的方法，很难o 在两种房地产策略之间摇摆 100% 最后，关于投资，我心中有一句老话接近资金 但接近资金来自重新评估财产并使用股权购买更多 此外，在您可以利用它之前，您不会对该股权征税 但对于我们大多数人来说 - 由于债务，CF 策略的上限很低可服务性所以在投资之旅的早期，当增长不佳时，最好专注于+CF策略所以请记住，两种策略都旨在尽早增加投资回报只是-CF通过股权来做到这一点，+ CF通过税后收入我也建议你研究内部收益率它有助于结合净资产和CF，并比较不同现金流历史的投资决策如果你PM我，我可能会与你分享一些xls
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杰西，我不知道你的问题的答案，所有这些数字都是任意的，纯粹是为了示例的目的，但它们肯定是相关的那么就没有太多猜测的余地关于您所说的类似 CG 费率和 neg geared 物业的租金为 225 美元，基于此，正齿轮策略将 neg geared 吹出水面 - 随着时间的推移，Positively Geared Rent per每周 $300 房屋升值（基于 CPI） 7% 25 年回报 $624,60924 投资回报率 312305% 每周负利率租金 $225 房屋升值（基于 CPI）7% 25 年回报 $503,68037 投资回报率 251840% 温斯顿，很棒的电子邮件，一切都非常真实关于这个主题的 excel 电子表格非常简单，还有很多需要考虑的因素我会PM 并且很想分享一些 xls 詹姆斯，当场，你让我想到了“和”而不是“或”我所有的 IP 都非常适合（对于这种环境来说可能有点太多了）和它的可能是时候开始考虑 +ve 策略了 肯定让我想到其他人，只是想我会分享这个网站与另一个主要的澳大利亚房地产论坛相比有多么优越，不会提及它的名字，但它也有 10 的数千名成员（这很明显）我说的原因是因为我发布了一个非常相似的问题主题并在 2 周内获得了超过 100 次点击，但没有一个该死的回复没有人想对这个主题有所了解现在我已经把那个论坛装了起来，收拾好了我的行李和来这里很高兴我做到了，看来我可以从中学到很多东西期待IP聊天和尴尬的在线玩笑BF
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完全同意这种观点
评论< BR>这让我有点困惑，因为它现在看起来像同一个属性最大化租金如何随着时间的推移大大增加回报（这并不奇怪）我不知道，通常，这些 + amp; - 现金流物业是相邻的，因此以相同的价格以相同的CG出售它们更有可能具有完全不同的特征，因此最好比较2个实际物业或物业类型
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BF , 这里是 10 年低增长和高增长的比较 正如我上面提到的，你使用的电子表格有一个有缺陷的方法，因为它在很长一段时间内以高于租金的速度增长房屋价值这不会发生在现实生活中的几点： - 我在两种情况下都使用了相同的利率和 cpi - 我使用 excel 求解器来找到第 10 年净资产的盈亏平衡点 - 在绿色部分，请注意净现值较高，因为低增长情景，即使净权益相同 较早几年现金流量较高时会出现较高的 NPV 您应该熟悉与内部收益率有关的 NPV 较早获得较高的现金流和权益意味着您可以利用其他p因此，仅查看多年后的净资产头寸并不能说明全部故事
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在玛格丽特·洛马斯（Margaret Lomas）的书中，她对您所做的两种策略进行了比较，并且在最终差别不大；无论哪种方式都不足以成为决定性的胜利 最后，这两种策略都意味着你比“银行里的现金”要富有得多；在我看来，你应该始终努力拥有两者 并且，不仅仅是这个；您还想最大化其他所有可能的东西 折旧、位置、物业质量、租赁需求区域、选择价格范围下半部分的物业以最大化租户池和买家池、增值专业人士pects 等 有意识地只选择负利率，以期获得巨大的资本增长是非常冒险的，而且不是必需的 你可能无法获得巨大的资本增长 我认识一位医生（从 ICU 时代开始）想要购买一块土地在 Kew 以 70 万美元的价格在他居住的地方附近 没有租金，没有扣除；纯粹是自掏腰包 他有能力还款 我问他为什么他会做这么愚蠢的事情 他也不会在几年内建立起来，然后我问他； quot;为什么不把同样的钱投入到几处能带来很好租金回报的房产上，同时还能让你减少大量可观的税款？在他最初的反应是非常被冒犯之后，他说； “Kew 总会有很好的市值增长”；这就像说红色会比黑色更多 有时它不会 最重要的是，负扣税让你在等待增长的同时为物业服务而束缚住你的工作 这不是我想要的 我想要的加快我不再需要工作的道路去追求现金流和增长简单任何一个都会让你慢下来
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还有就是风险回报，在这样的时候，失业风险是更高，这将是一个不稳定的位置，被吸引到追逐高增长和低收益的眼球上 SS 的口头禅在过去 12 个月里是什么来偿还债务，但我想那是在利率下降之前顺便说一句，医生以垃圾投资者，他们让自己对一个领域的信心欺骗自己，让自己相信在其他领域没有什么可以学到的 如果他们查看过去 30 年的一些历史数据，他们可能会发现 Kew 的资本收益 + 租金低于 E 的 cg + 租金lsternwick 尽管如此，一些精英更愿意尽量减少与他们下属的人的接触，即使这会让他们付出代价他们中的很多人没有看到现在的机会 这种傲慢和精英主义恕我直言，这将导致通用汽车和华尔街银行倒闭，并让比尔盖茨摆脱了 IBM
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一些非常明智的话在这里有经验的投资者我很高兴读到这篇文章，因为在没有真正制定现金流或增长战略的情况下，我们（未婚妻和我）已经实现了一个投资组合，其中包括一些东西 我们选择购买时考虑了所有因素 - 现金流 - 易于寻找租户 - 增值前景 - 潜在贬值 - 资本增长 - 良好的位置 - 理想的房产等等等 因为我们刚刚起步，还很年轻，没有大量收入来服务负面ive 现金流投资组合 我们选择了对我们的生活影响最小的房产（就现金流而言），但为未来的利益提供最大的潜力 我们现在有两个 IP 和一个 PPOR - IP 上的现金流每年只有 8000 美元的税前负数福利和 PPOR 还款类似于我们一直在支付的租金 - 所以它是一个相当舒适的投资组合，可以明智地持有现金流，未来增长前景良好（总价值 100 万美元）我应该补充一点，在选择 PPOR 时，我们选择了一个最适合作为 IP *如果*我们因失业等原因不得不降低我们的生活方式成本，或者如果我们想在未来升级 PPOR 我同意在这些时候，你应该寻找现金流和增长我认为在看IP时必须考虑您在此处列出的因素至于两全其美，CF +和CG，我认为存在挑战我认为这不是一个简单的任务，尽管预测未来会有所帮助
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我可能看错了，但我没有看到提到的一个因素是机会成本您可以在投资组合中拥有许多具有机会成本的房产另一方面，如果您拥有现金流中性或积极的房产，您不需要为它们提供服务，因此您可以拥有多少 IP 的唯一限制是您可以提供的最低存款以及您可以找到的现金流量属性的数量或者我只是很厚并且在这里缺少一些非常基本的东西
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嗨 Mindmaster，是的，你认为 -CF 可维护性墙是真实的限制 但这里有一些事情需要考虑以帮助应对 irs 的下行风险 - 让您的 -cf 财产重估，安排一个 loc，并使用 loc 作为一种工具来资本化利息，直到您的现金流（工作，合作伙伴的工作）有所改善 当然，这里的风险是 len der 的估价师不会给你你想要的价值，或者你在烧毁你的 loc - -CF 财产之前很难找到一份新工作不会永远保持这种状态 许多典型的 -CF 房产每周仅亏损 50-100 美元，然后在 6 年内转为 +CF 现在以下是为什么投资组合构建策略比 +cf 对增长变化更敏感 - CF, High Growth 400k IP, 100%LVR, 55%int, 35%sustained yield, 3%cpi, 7%growth, 30%margin tax, $112 -cf in first year result at the end 1 cf -6k 股权 28k净 22k +CF，低增长 400k IP，100%LVR，55%int，75% 持续收益率，3%cpi，1%growth，30%mart tax，要达到 75% 收益率需要 35 年才能匹配 22k或 135% 的收益率在第一年赚取 22k 这在经济时钟上的任何时候都很难获得因此信息是，无论您是通过 cf 还是增长来提高您的下一个 IP 存款都无关紧要，但只需要小幅增长增长才能获得净财富的大幅增长，而收益率则需要大幅增长
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我的目标是同时拥有中性现金流和我不相信的高增长或布尔值逻辑，只有 AND
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感谢您在回复中花费的时间和精力 WW 确实有助于提高我的理解 您对 Loc 的评论对我来说没有意义，所以我不得不查一下，我刚刚读完一篇关于信用额度或股权贷款的非常有趣的文章所以你使用 CG 来获得一个 loc 来支付你负扣税 IP 的利息支付成本这有效，但你不是在更大的贷款上支付更多的利息看起来像这样建立具有负利率资产的投资组合依赖于以下假设：您的收入将随着投资组合的增长而增加，并且您使用足够的收入来支付额外的 IP 费用，以便它们可以在 6 年内变为中性或 +CF 感兴趣看一张图表，显示在典型的 300k 房子变成 +CF 之前，用最少的 Pamp;I 付款需要多长时间 我正在为自己制定的策略是让整个投资组合至少是 CF 中性的关于如何获得有很多学习要做+CF房产CG好 再次感谢
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不一定，一般房产都会自己变成CF+ 这是租金上涨而你的债务保持不变的产物 如果利率上升或下降，当然, 目标职位转移 另外，用收入偿还债务（增加或不增加）也会使财产 CF+ 更快，但通常你的收入会更好地用于偿还债务以获得更多 IP 我猜信息是你不需要为成为 CF+ 的财产支付本金
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添加到 Gooram 所说的内容：
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gooram 和 WinstonWolfe - 具有出色信息的精彩帖子，谢谢我已将两个回复复制到我的个人电脑作为笔记供以后查看和参考
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最近中高端房地产的事件强调了我想就主要为增长而购买的房地产提出的观点 持续高于中值增长率的房地产增长率是非常不寻常的恕我直言，最近的价格走势强调了这一高h 和中等价位的房地产比低端软化得多 任何人都在猜测，如果没有 fhog，低端会崩溃多少 我的印象是高增长房地产只是短期爆发（如繁荣）的高增长，然后是与低端房地产相比，价格下跌更严重 对于涵盖 2 个周期的时期，我的假设是负资产和正资产的房地产增长率可能没有差异 这符合 BV 早些时候关于 Margaret Lomas 的分析的报道，我认为高增长属性可能被认为是因为高增长更有可能使新闻和烧烤这个图表模拟我的想法
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我同意 - 这里还有一个额外的因素需要考虑，那就是投资组合的规模 我们似乎都同意，与负扣税相比，更高收益的房产可以让你接触到更大的投资组合 所以通过这个得出一个合乎逻辑的结论增长率较低的投资者（而且我还没有看到长期存在这种情况的良好证据）在较大投资组合中的绝对增长仍然会比在较小投资组合中的高增长率获得更多的增长我也不相信当您等待存款再次存入时，投资组合的建立速度要慢得多，因为改善的现金流可以帮助您创造存款，您可能无法通过（更高收益率）投资组合中的资本增长获得当然这一切都取决于假设使用并归结为每个投资者对未来表现的看法，由于各种原因，这可能会或可能不会反映过去的表现 根据我的经验，高收益房地产的长期（10 年以上）增长与其他资产没有本质上的不同拥有更大的投资组合和在等待资本增长的同时改善现金流 如果您走上更高收益的道路，您可以安全地拥有更大的投资组合，因为缺乏现金流会导致绝大多数投资者崩溃和烧毁对我来说，这就是底线
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我同意这个安全是一个重要因素，我认为我从未见过像依赖增长这样的投资者对未来收益压力的依赖（除非收益依赖于 cr@p 区域的 cr@p 租户）很多损害）毕竟增长在很大程度上取决于贷方，MI和RBA通过-他们的估值师-贷方修订的贷款标准lvr，邮政编码等-如果您没有利率，则利率不能使用更高的LOC持续的现金流为它服务 看来时机对于高增长的股票更为关键 在繁荣的顶部买入，你不仅会在一段时间内拥有较低的 cf 和负资产
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重振好东西 我们目前经济气候是失业率上升或高企之一，并且utlook 可以说有点脆弱，取决于你和谁说话所以我们的情况是我们目前正在寻求购买我们的第三个 IP，而我们拥有的前两个是 -ve 在墨尔本准备的，即使我们可以购买另一个 -ve位于昆士兰州洛根市更理想的地段，以实现增长和未来增值（Springwood、Daisy Hill、Rochedale South），或者以牺牲增长和狡猾租户风险为代价，在金斯敦地区的伍德里奇购买现金流以获取现金流更明智我知道从房产本身到风险状况和个人财务状况有很多变数，但目前不确定该走哪条路 每个人都在做什么 对于那些投资洛根的人，你认为还有一些增长
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你好，昆士兰州洛根郊区的租金收益率确实更高，有人说 +CF 徘徊在 7% 或 8% 左右'在这方面没有持有任何东西，但也许 see_change 可以分享他的经验 在他的一篇帖子中，他提到他在这方面有道具，他拥有的净回报，不记得他是否已经处置或仍然持有
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我认为在这样的时代，有很多投资者竞争，跳出框框思考是获得资本增长和 cf+ 的最佳方式对我来说，跳出框框思考意味着做一些与其他人不同的事情 做其他人所做的事情, 得到其他人都得到的东西 如果你想要高于平均水平的东西，那么你必须做一些不同的事情 所以不要随波逐流 群体不只是在其他人都在购买的时候购买 群体也想要一种易于投资的投资管理，不需要太多工作，不需要太多资金，不想亲自处理任何维护或管理等问题cf+ 和资本增长 有些人很幸运嘿，只要购买，不投入任何努力，他们就会看到惊人的资本增长并很快成为 cf+ 但我不喜欢投资，希望我很幸运，我在投资时考虑到房地产市场的零增长或负增长，然后我的策略是任何房地产市场的增长对我来说都是一种奖励
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