澳洲澳大利亚房产 UK Repossession Thread - 悉尼的详细旅程

在澳大利亚地产投资



早上好，伙计们，我已经成为了一段时间研究澳大利亚市场的成员，并决定了我下一步的投资道路我决定我将继续在英国购买，我将使用它线程作为我记录我的旅程供所有人查看和学习的地方，首先是一些背景：历史：我是英国合格的 IFA 和抵押经纪人（不再是当前），在苏格兰拥有旧网络（我将完全专注于苏格兰) 我前段时间搬离的旧职业和家，但仍然通过投资网络保持活跃的联系 花了将近一年的时间来确保一切就绪，以确保英国收回财产的安全和增值 有大量的路线从那里采购房产，它花费的时间比我们希望通过层层剥离购买尽可能靠近源头的时间（避免中间商添加他们的切片）我们还需要找到可靠的商人来带来道具在快速的时间范围内达到一个良好的标准（我们的目标是从头到尾 3 个月的周转）就像在澳大利亚一样，说起来容易做起来难 策略：我们购买苏格兰房产，贷方的要价打折从独立的 RICS 估值（皇家特许测量师学会）来看，25-50% 是我们的目标。在澳大利亚，贷方有法律责任尽可能多地为房产实现目标，但这些房产有库存，有时甚至更好的折扣 这只是第一阶段，因为我们对苏格兰非常了解（现有的投资组合并且我们大部分时间都住在那里），由于我们对它们进行基准测试的当地因素，我们实际上从我们的兴趣列表中删除了大量的房产关于，由于显而易见的原因，我不能透露所有这些，但我会说这是一个备受推崇的记分卡系统，其中包含一些本地知识作为一个例子：我们有机会您可以在 Bellshill North Lanarkshire（格拉斯哥市中心东南约 10 英里）购买一套 2 居室公寓 独立的 RICS 估值为 60k (GBP)，贷方很高兴接受 27k (GBP)，这是一个巨大的折扣。和翻新成本，我们本可以以 32k (GBP) 的价格准备好这处房产。在进行尽职调查时，我们发现该地区正被标记为社会住房，主要是为无家可归的租户（前东区新到苏格兰的人）在一个高层建筑就在相关物业的拐角处正如您所见，这很快就将其打折为感兴趣的物业，我们继续进行下一次潜在的购买选择：我们致力于 3 个潜在的选择，我们在承诺之前会做出决定购买 1 - 翻新并以比 RICS 估值有显着折扣的价格转给其他投资者 - 目标是在所有成本后获得大约 10,000 (GBP) 的利润 2 - 翻新并通过当地房地产经纪人出售，价格接近s 尽可能完整的市场价值 - 取决于现金流，因为这可能需要比选项 1 多几个月的时间 3 - 保留房产并以当地市场价格通过代理或通过地方当局出租给公众 私人房东计划 关于私人房东计划的说明 苏格兰的每个议会都可以根据当地的需求制定自己的私人房东计划 根据该计划，我们有几处房产直接出租给地方当局，通常需要 3、5 或 10 年的担保租金按零售价格指数逐年增加 租金按季度提前支付，这是一种很好的出租方式该计划出现了，但它结合了当地法律（每个声称无家可归的人都必须得到照顾）和缺乏可用的权威住房（人们可以选择购买y 他们的社会住房打了很大的折扣，并这样做了）因此理事会需要私人房东来救助他们 为什么苏格兰英国我个人认为这比澳大利亚的大多数苏格兰养老金要好得多苏格兰养老金即将被修改以允许购买房产，可能推动房地产购买者的增加 类似于澳大利亚 SMSF 繁荣的投资者 英国房地产市场，尤其是在我们购买的低端市场，当市场复苏时可能会产生良好的回报（如果以及何时这就是我们使用选项 3 进行 10 年持有的原因多样化）澳元兑美元汇率约为 180 长期预测指向澳元持续走弱，当我们出售并将资金转回澳元时，这将作为外汇利润提供 下一步：我们目前有 3 个潜在房产的短名单并将在其中移动 1 个可能 2 个下周左右一旦我们这样做了，我将在这里发布 PDF 以实现完全透明，并让人们关注并提出问题我还将定期发布关于关闭、翻新等的更新，以便人们可以实时跟踪进度直到那时请随时提出您可能有的任何问题 问候 ScottyB
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听起来很有趣嗨 Starter 2 资金来源 1 - SMSF 使用可用资金购买 房产价值的 100% 没有作为英国房产提供的贷款 注意确保海外房产不违反 ATO 协议 2 - SMSF 以外的个人资金以较低的名义纳税人再次纯现金最初问候斯科特
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感谢大卫，感谢斯科特
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嗨，斯科特B 这很有趣 另一个建议，你也可以卖给投资者，为你的服务收取费用（类似于 BA 费用，即 $5000）和投资者支付装修费用，但是这需要逐项列出，这构成了交易的一部分 然后您实际上可以有巨大的营业额并且不使用任何自有资金，这是巨大的因为目前您受到金额的限制您实际拥有的现金 平均房产的总收益是多少 如果您向投资者出售并建立客户数据库，我假设他们正在寻找高收益房产 我在美国购买了 8 处房产，只需查看我购买的内容并进行比较也许与您在英国所做的事情有些相似之处物业管理到位，这在美国是一个大问题，因为他们不遵循澳大利亚模式，主要是相当糟糕 你说你认为这个市场比澳大利亚市场好得多，也许是因为入门级较低，仍然取决于收益率和增长将是一个红利 缺点是你不能杠杆，就像在美国一样，不能获得贷款 投资者需要支付现金，除非他们有很多股权现金他们可能只买 1 或 2斯科特兰——因此房地产价值我明白，在这种不确定性水平下，很多投资经常停止，所以经济放缓，直到有一个明确的方向（为精明的人提供机会），然而，长期呢？虽然我不知道相信独立投票会成功，如果是这样，我相信随着英国撤出大量投资，经济将在短期内受到影响 这是一个有趣的策略 我的主要问题之一是你正在使用100% 现金 - 因此你失去了所有杠杆的优势，对我来说，这是房地产投资的一个主要因素 当不涉及杠杆时，您通常可以在其他地方找到更好的回报 $for$ 增加货币兑换风险 您严重依赖未来的资本收益（或您的购买能力以大幅折扣），但是 - 您通过拥有“内部人员”减轻了这种情况；知识 无论如何 - 祝你一切顺利 让我们了解 Blacky
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Blacky 这完全正确，类似于美国的止赎，因为你不能利用高收益来获得收入，未来的增长是奖金，但是现在价格现在几乎翻了一番，这只是那里的一点运气当然使它成为更高的风险主张我对英国市场了解不多，但需要睁大眼睛进入，类似于美国很多在底特律等地区被烧毁或只是购买垃圾，引擎盖中的房产
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谢谢 Scotty 我同意 MTR 和 Blacky，这听起来是个好主意，但无法利用并不适合很多投资者 我在 2012 年初做出了类似的决定，我查看了美国市场，并正在考虑涉足但是，当时只有大约 70k，这将只允许购买 1 处房产，而不是我使用它在西悉尼增建 2 个单位 美国房产无论如何，至少需要将价值增加三倍才能接近我的投资回报

对我来说，美国的事件非常特殊 发生了大规模的崩盘和大量的止赎，这是一个非同寻常的事件在英国，市场相当稳定，尽管可能会缓慢下降（）我看不到“反弹”很快就会发生——房产价值翻倍 因此，Scotts 依赖于远低于市场的购买并增加了 GBP 的附加值（或克洛se to) 它的长期平均价格 因此，IMO 有 5050 的机会发生任何一种情况 当您在美国购买时 - 汇率在很多方面都处于历史最高水平，即使市场什么也没做 10 -20% 的（澳元）价值增长指日可待 但是就像任何人都知道你的市场，而且你有竞争优势我喜欢你的想法，使用 OPM Blacky
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和 Starter 你做了以及您在 Oz 的上涨市场中购买并使用杠杆，因此能够购买超过 1 处房产 如果您只能以美国现金购买 1 处房产，那么我也会避开美国，因为还有很多成本，所以意义不大涉及，即法律，会计等 IMO 在美国的一处房产自杀 如果英国房产不提供高收益，我真的不明白这一点 我在美国的总投资是 50 万美元，我每月带回家大约 5000 美元的收入，留下 200 万美元在美国澳元也较低，所以目前对我来说是一个胜利
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绝对是地铁，如果我有50万可以玩，而收入是我所追求的，那将是一个不同的故事
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我明白你的意思，我不知道这个市场我确实知道在爱尔兰有一些购买，并且听说这是一个很好的市场，不知道任何情况再次需要现金是的，利用 OPM 是可行的方法，但是如果产品不使用它就行不通提供正确的收益，以及正确的设置以使其对投资者具有吸引力
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有道理，50 万美元现在价值接近 100 万美元所以如果你投资 7 万美元，它现在可能价值 14 万美元左右，是亚特兰大吗？虽然我相信你在 Oz West Syd 已经发疯了 noice 杠杆如此强大
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你有没有想过现在西悉尼的 500k 杠杆是多少！虽然您的进入和稳定的收入来源非常好！
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我 3 年前在 West Syd 购买了，在上升期间我在珀斯购买了大约 6 个开发用地，在墨尔本购买了 1 个开发用地与 West Syd 的同时，我不得不决定是否继续留在 West Syd，但我选择成为一名房地产开发商，并意识到坚持我自己的后院珀斯更为明智，那里和珀斯一样热。西西德当时幸运的是，我能够将美国房地产与澳大利亚的东西混合在一起，这是计划
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再次提醒我地铁采访在哪里在几年的过程中那惊人的 20 处房产 - 传播在全国和世界各地很棒的东西！ Blacky
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谢谢Blacky，非常甜蜜 然而，我对采访并不那么热衷，只是不是我 我有几个我正在指导的人，这很充实 我这些年来有很多免费的帮助建议投资，轮到我回馈了，它的乐趣
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Echo Blacky的帖子，在过去几年中取得了多么好的成绩地铁
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伟大的谈话家伙，很高兴看到这里是对提出的一些观点的一些答案： 总收益率平均约为 15%（取决于购买价格和 reno 成本，单程变化 2% 到 3%） 英国的物业管理在手，我们已经通过了在过去的几年中，有大量所谓的代理商，现在已经选择了一家能够满足我们需求的公司，并且在过去一年左右的时间里一直做得很好。好消息是“苏格兰中部”；我们关注的地方不是特别大，因此可以从这些家伙拥有的 1 或 2 个卫星办公室提供服务 我们的目标是始终拥有“准备出租”的房产；例如，燃气和电气安全检查完成，提交地方当局登记并找到租户，保险等到位，以便任何投资者买家都可以轻松进入 当然，其中一种选择依赖于私人租赁回到国家，这是更多的放手但不是没有它的繁文缛节关于获得资金的好谈话，SMSF的资金当然是有限的，但是对我来说，在SMSF以外的地方购买是最大的机会 作为英国公民，但与汇丰银行有现有关系的澳大利亚居民，我们希望利用现金购买并获得信贷额度，释放其价值的 70%，从而允许继续发挥杠杆作用 显然，我们不能用 SMSF 购买的房产来做到这一点，他们只会成为每月向 SMSF 贡献回报的摇钱树 是的，苏格兰投票支持独立，如果你问我，有点像土耳其投票圣诞节这绝对是一种风险，可能对苏格兰产生重大影响经济，我个人认为投票不会比大多数人想要的更紧，我对此时的风险感到满意，并有意识地决定在此基础上继续购买 对买方代理类型集的出色观察起来，我们有d 从一开始就考虑到这一点，但是更愿意先自己走走，并取得明显的成功，然后如果其他人希望让我们帮助他们做同样的事情，那么我们当然会寻求提供一项我不会感到舒服的服务任何其他方式问候 ScottyBI 认为我不清楚，无论如何我对你的回答的评论都带有下划线 Cheers MTR
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没有问题 MTR 感谢评论 我同意所有支出都需要分解，很高兴这样做以我的例子到最后一分钱，这样人们就可以看到每个房产的总和真实的净结果一旦您对 ATO 的所有“障碍”感到满意，就可以在 SMSF 购买海外房产。在这里可以管理的是通常的嫌疑人： 投资策略 - SMSF 的受托人必须能够阐明为什么特定的房地产购买与基金的投资策略一致 它必须能够证明对风险、多样化、与基金相关的回报和流动性问题受到相关投资的影响 唯一目的测试 - SMSF 的受托人必须能够证明该投资仅用于为会员提供退休福利 不好的“假期” ;法国南部的别墅允许关联方收购 - 不应该从关联方收购房产 - 在我们的场景中不是问题 内部资产规则 - 如果 SMSF 受托人不直接购买房产，这可能是一个问题，但通过公司和/或信托在美国，“有限责任公司”收购财产是很常见的。有限责任公司，这样的行为在美国可能会被罚款，但违反了澳大利亚的内部资产规则 - 我们直接购买 禁止借款或收费 - 通常禁止 SMSF 借款和对资产进行收费，除非它根据 S67a 和 67b 条获得豁免 从熟悉这些特定法规的海外银行获得融资可能会带来很大问题，因此我们远离它 如前所述，出于这个原因，我们只打算尝试为在 SMSF 之外购买的房产获得贷款公平交易 - 任何购买和随后的财产租赁都必须在公平交易的基础上 公平交易在法案中没有定义，但一个有用的测试是问自己什么是“非专业人士”，并在适当考虑到他或她的情况下行事自己的养老金权益，会在合同条款中同意 例如合理的可证明价值和购买价格折扣，市场利率代理费，外汇公司使用以最小化资金转移等期间的损失 由 SMSF 报销的差旅费 - 受托人有义务以最大限度地提高成员退休福利的方式管理超级基金的投资 现在，我们认为您可以通过强有力的理由来成功要求退还差旅费ATO，但是本着最大化回报的精神，我们决定不走这条路，我们自筹资金旅行，这是我们主要关注的在 SMSF 中展示回报的最低限度这些是显而易见的，还有一些，但我是肯定人们会接受一些挑战 至于财务，您的担忧是有道理的投资者，例如非英国选民的角色公民将难以获得融资产品根本无法获得价格低廉，并不是说我们还没有与公关人员进行详细交谈在我们的账簿上寻找抵押贷款人，看看他们能提供什么，但我现阶段不抱太大希望我们很幸运，由于这种情况，这条路线将可供我们提供杠杆
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我同意, 我认为你会在英国遇到融资困难，外国投资者无法在美国获得融资，除非他们准备支付 12% 的利息，而且只有 3 年，离谱的设置费 我认识的人，包括我的律师，都没有成功 另一个问题是无论谁提供资金，都是在房产实际价值的基础上附加 50% 的保证金，然后转嫁给买家，换句话说，买家实际上是在为自己的贷款买单，因为他们支付的费用是我知道的两倍跳入这个骗局的投资者 至于 SMSF，我会确保无论您在英国使用的会计师是谁，他们都完全了解 SMSF 如何与澳大利亚会计师一起工作 所有最好的地铁
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道歉更新延迟，我一直在忙着敲定为将在相关物业上进行工程的商人签订合同等 这不是一件容易的事我认为我们距离愤怒地进行这件事还有 3 个月的时间，为至少 3 倍的物业做好准备，可能从关闭开始可能直接 4 Airmiles 来回飞到英国哦，决定等待，看看苏格兰独立投票会发生什么，当我有时间思考如果脱离“勇敢的心”会对苏格兰经济产生什么影响时，我想到了可怕的想法。疯子在他们的“是”中取得了成功。投票 不久，直到我们找到任何一种方式！！！！
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我最近一直在密切关注英镑，想知道你的进展如何 我不相信它会起一些民意调查说是的投票领先一小部分，但是，这不包括“未决定”；选民 我有一种感觉，如果他们在这一点上犹豫不决，他们会投票支持已知的稳定性 如果我是一个赌徒，我会把钱投在 60-40 反对票上 祈祷我是对的 - 但是，我猜一些便宜如果“是”的投票获胜，房产将在几年内进入市场 Blacky
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在英国获得融资在某些县是可行的，尽管最高 lvr 为 50% 忘记苏格兰，但可以在本国和南部周边地区获得融资完成只是准备好通过篮球以自己的方式工作
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