澳洲澳大利亚房地产 制定投资策略 悉尼

在澳大利亚地产投资



如果您处于我的位置，您将如何针对以下情况构建房地产投资策略 阻碍我们投资的主要因素是明确的策略 由于风险厌恶和分析性质，我发现很难获得在没有清楚了解从进入到退出的所有步骤的情况下进入某事我没有导师，也无法接触到志同道合的人这个论坛有丰富的知识，希望利用你的集体智慧来帮助我们构建适合我们需求的策略 情景场景 30 岁，有两个年幼孩子的单收入家庭 上税级 (gt;180k) 400k PPoR 贷款 @ 30% LVR 零 IP 零消费者债务贷款 为房地产投资留出 50-70k 现金 投资目标在 10 年内，逐步获得价值 200-30 万美元的股权，以资助儿童的私立教育 在 20 年内，2014 年资金的被动年度现金流为 50-80,000 美元工作时间很长 + 周末，这对我来说排除了 DIY reno 以及在一定程度上的发展策略 偶尔我可以休假去飞行，检查和调查不同的市场 我有点熟悉的 Resi 市场是墨尔本和珀斯 考虑到我们的资源限制，这些目标是否现实情况
评论
你的支出是多少，比如 20 万美元的现金资产对于 > 18 万美元的收入来说似乎相当低 这可能是一个开始的地方 接下来是，你的最终目标是什么 退休时拥有 X 的资产收入等等 2014 年 50-80k 美元的钱很简单 买 3 栋房子，建 3 套祖母房，在 10 年内付清，完成 所需成本约 1200 万美元（随着您的收入减少债务和租金随着时间的推移而上涨，将会迅速滚雪球） ) 买入并持有主要开发用地可能更雄心勃勃取决于您的生活方式是否可以处理
评论
我们估计我们的生活费用约为 50kpa 我确实有一些股票投资组合，我们的其余资产是 PPoR 的股权顺便说一句，您是如何获得 20 万资产的？我认为我们的 PPoR 中价值 90 万的股权除了上述目标之外，我希望在大约 15 年内退休，并获得 PPoR 的回报 如果房地产投资组合能给我带来 50-8 万美元的收益今天的钱，那么我会很高兴 这意味着大约 300 万美元的累积资产 重点是财富转移到下一代 奶奶公寓是个好主意 考虑到 10 年的时间来提取一些股权，你会建造奶奶公寓吗在收购阶段的早期
评论
这是你们俩还是每个人你提到你的收入> 180k但没有提到合作伙伴的假设你在你们之间赚了250k以北，你的生活费是每年50k，如何您是否没有超过 20 万的可用现金
评论
400k PPoR 贷款 @ 30% LVR 零 IP 零消费者债务贷款 50-70k 现金用于房地产投资 我认为 $400K 贷款的 30% 是 $120k + $50-70k 现金 lt;$200k 我个人认为这远非一个好策略 但是，凭借您的现金流，立即在中低端市场购买和建设，然后注入现金来偿还债务 在 10 年内，随着该策略的滚雪球效应，您应该能够购买第 4 名和第 5 名的总收入 $150,000 对您来说更好的策略是，细分和建造房屋（不是祖母房） 建筑物对您的收入的折旧将是一个巨大的加分 高质量的 BA 将是有助于采购这些房产
评论
这些是我们在PPoR抵押贷款还款之外的家庭生活费用 包括还款在内的总支出约为80k 我们是一个单收入家庭，所以我的妻子不工作 我们保留一些现金缓冲紧急情况，但我们的大部分储蓄都用于股票投资组合和偿还 PPoR 债务
评论
对不起，也许我没有使用正确的术语 我的意思是说 400k 贷款现在只是房产价值的 30% 要预先进行小型开发，我将不得不重新绘制来自 PPoR 的一些股权 考虑到我目前的时间有多短，不确定风险有多大 也许随着股权的增长，策略是逐渐转向细分 折旧在纳税时肯定有用 也许在新房开始时在新房附近购买旅程
评论
我的天啊，我在第一次阅读时理解了你的意思你的术语完全没有问题 nhg 有一些好主意 有一个线程，一个人几乎告诉论坛他为这些计划做这些计划价格在线程上是对听起来不错的书的建议-财产难题或其他东西（在会计和税务下查看）不要知道为什么当你只说你是低风险和善于分析的时候，为什么建议你去读 BA 这并不意味着你不能自己做 - 只是意味着你有很多阅读和研究在你面前祝你好运站在旁边看看其他人必须添加什么我也需要一个“策略”另一方面真的
评论
我认为BA来自时间贫乏
评论
感谢提示，我会查找您所指的线程我非常喜欢研究位，处理数字，测试场景我可以在孩子们睡着后的深夜做我希望能够进行 reno 或小型开发工作 但是在工作时间管理建筑商和技工将很难与我的工作兼顾 所以对于中低端市场的资本收益策略，你们建议新的内城单位申请折旧 较旧的房屋有潜力重新分区
评论
购买并持有新的但维护较少的房产，如别墅镇豪如果您不是很亲力亲为且时间有限，这将使您“折旧”以获得税收优惠+资本增长（如果您在正确的时间在正确的地方购买）
评论
向后工作您想要5万美元的收入今天的美元 收益率为 5% 时，您需要：50,000 美元 5% 100 万美元的已还清房产 也许我们应该使用较低的收益率来考虑费用：4% 时为 1,250,000 美元 现在算出这是多少房产：25 万美元房产 6 所以您的目标是购买价值 25 万美元的 6 处房产并在 x 年内还清这是否可行 对于普通人来说，几年内购买 6 处房产是可行的10 处房产，然后出售 4 处以偿还剩余 6 处的贷款 或者您可以购买 12 处房产并让未来 x 年的租金上涨，导致 12 处房产仍有 25 万美元的贷款，但现在价值 70 万美元每个人都以 $X pw 的价格租房，产生所需的被动收入
评论
太棒了post terry 这应该放在常见问题解答
评论
谢谢大家，非常有帮助任何处于类似情况的人约束我的渴望听到你的故事到目前为止总结：*被动购买并持有*从新的内在开始城市联排别墅和索赔折旧 * 如果工作情况发生变化，小型开发的进展 任何其他需要考虑的替代策略 在我的情况下，我是否应该从一开始就考虑正确的控股结构 建立和维持信托的成本是否超过收益 所有我'我寻找的是税收套利和有效的财富转移给我的孩子
评论
不要假设结构信托以你自己的名义持有财产有很多不同的方式：独资联名联名租户共同租户等请参阅我的其他线程拥有房产的不同方式
评论
这是个好主意，而且有很多选择例如，你可以在人们不期待任何东西的地方买一栋值得出租的不太破旧的房子花式和我宁愿一个人呆着也不要一直装修 然后在你有更多灵活性的时候再做如果你负担得起，城市肯定会带来收益 - 但要小心 - 可能很难持有 你有高收入，这将比大多数人更容易 城市郊区有各种各样的选择- 对于其他城市来说，在悉尼过早地变得炙手可热，这将取决于您是否发现 Terry 的帖子，从这里往上看是一颗宝石！
评论
嗨，rammsss，我是珀斯和珀斯的投资者开发商项目Melb，现居珀斯 您提到您有兴趣在这两个城市购买机会 沿着轨道发展 珀斯的许多地区已经并且仍在经历相当大的增长，它们靠近城市，并且目前正在通过议会等重新分区以提高密度，较低的价格范围从 $420-480K，这将为您提供 3 个单元的站点，或者保留原来的房子，然后在后面建造将从简单、较小的项目、较低的入门级开始 通过土地储备，当分区进入时，您将有选择权，如果您改变主意，它是一个开发用地这一事实是一种奖励，因为它是独一无二的，并且会以高价出售 研究在“增值”下；周围有一些开发人员，许多来自珀斯 w还有很多项目在进行中还有威斯敏斯特（珀斯），Rockstar（悉尼），来自墨尔本的oc1，看看他的发展我刚刚获得了oc1（奥斯卡）组织的墨尔本4个单元场地的计划和许可，因为我我不在珀斯 所有最好的干杯 MTR
评论
谢谢特里 我已经假设，也许是错误的，你列出的这些结构不允许自由支配投资收入以进行税收套利 这当然是食物认为我喜欢在旅程的某个阶段选择进入开发 内城投资对我来说感觉更安全 我担心在收购阶段的早期被挖掘出来 你的投资策略是什么 谢谢 MTR，我读了很多书你在这些未来开发网站上的帖子在珀斯长大后，该策略似乎与 90 年代末和 00 年代初投资 Balga 相当您的 工作和管理项目之间的时间
评论
只有全权信托才能让收入每年以不同的方式分配
评论
你还比较年轻，在你的 PPOR 中有很多股权，并且没有投资 您很可能会 100% 借款进行投资，即无论如何您都不太可能有任何正的应税收入来分配家庭信托的损失不能分配同时，以您自己的名义拥有资产将是有益，因为您可以用您的个人（高）收入来抵消损失 无论如何，随着时间的推移，您很可能会购买多种资产，所以您真的必须问自己，以流收入为目的从结构开始是否有意义，当很长一段时间内可能没有任何收入可以流入，而不是能够在中短期内用自己的收入来抵消损失我认为你正在向前迈进 不 回到 TerryW 的第一篇文章，他说从最后开始，然后向后工作图先找出实现目标所需的条件 然后找出实现目标的最佳方法 一旦您知道可以与会计师讨论实现目标的最佳结构 剥猫皮的方法有很多
评论
尽量不要使用太多听起来花哨但实际上毫无意义或更糟，令人困惑的术语
评论
你的搭档Ramssss，你提到你的时间很穷（长时间工作和周末工作）你的搭档会处于同样的位置吗如果他有能力，他们可能会协助 a) 确定投资区域或房产），甚至帮助协调任何房产开发，我知道一些全职妈妈就是这样做的（丈夫从日常工作和 DW 管理投资或构建过程）只是要考虑一下
评论
我是一名全职投资者开发人员，8 年前放弃了日常工作对我来说开发最困难的部分是采购数字堆叠和固定的正确财产财务 一旦你有一个优秀的建筑商，那么它真的是关于管理现金流，我真的不认为这很难建立正确的结构 我已经发布了我的会计师针对开发项目提出的建议 寻求专业帮助，因为对于您的特定情况，您获得正确的建议至关重要 珀斯市场，仍然是不错的购买，但是现在一些口袋正在横盘整理，更多的股票受到冲击市场地铁
评论
谢谢亚历克斯，我从来没有这样想过，最后一段回答了我的问题嗨，布莱克，我可能在这里遗漏了一些东西，因为现在有几张海报突出了这一点目标（20 年内每年 8 万的被动收入）自动意味着，假设住宅物业收益率，我将需要相当于 1600 万美元的 IP 回报对我来说，它已经回答了我可能在这里遗漏的东西如何决定有多少财产、什么类型、位置、细分市场等 可能是 1 个 IP 或 12 个 IP，全部或部分还清 给猫剥皮的不同方法，可能适合我的场景，就是我希望这个帖子能让我思考和研究谢谢 Finrod，我希望 DW 可以在某个时候帮助我但是目前照顾两个蹒跚学步的孩子意味着她可能比我更努力地工作虽然我知道她没有在内​​心深处对房产，或者一般投资有同样的兴趣爱好，中短期我可能还要继续承担这个责任如果孩子大了，谁知道呢，希望她能做项目管理工作
评论
还有感谢上帝，我的大部分工作都围绕着“投资”的心理。虽然常见的是“目标对齐”；配偶走向最终目标，想法和风险概况通常需要一些调整才能在餐桌周围保持和谐 ta rolf
评论
欢迎来到 SS！您问是否有人与您有类似的限制资源（您是否从事经济学或金融业或任何机会您似乎会说一种熟悉的语言）我们与您处于相似的状态（相似的家庭收入，也很缺乏时间，而且对蹒跚学步的孩子要求很高！ ) 但自 2010 年以来一直在投资，我想我会分享一些我在这个论坛上学到的建议 - 选择高资本增长 (CG) 和现金流正 (CF+) 属性的组合，以正确的方式配对，你可以继续购买，因为 CF+ 资产支持 CG低收入者）和高 CG，NG 财产在我丈夫的青睐 (99:1) 只是要小心，如果你来卖，但财产是 99:1 在你的名字，你会为很多 CGT (in我们的案例我们不打算出售，所以没关系） - 如果您时间有限，请找一个好的买家代理d 像我一样遭受分析瘫痪（我从事数据分析工作，所以我真的很挣扎） - 如果你有很多闲钱（考虑到你的收入），不要用现金作为你的知识产权的押金 找一个伟大的抵押贷款经纪人，他也投资并将正确设置您的所有贷款 我们有多余的现金并继续将它们用作 IP 存款，再见了 20% 的税收减免 - 您会在任何时候升级您的 PPOR，并出租您的旧 PPOR 最好让贷款 IO 如果是这样，并且无论如何都有一个抵消账户 - 提防 OTP 这篇文章非常适合激励 http:somersoftcomforumsshowpostphpp1178109amp;postcount8 我的一个旧线程 http:somersoftcomforumsshowthreadphpt61430 我想你可能有兴趣根据你的情况调整数字除了出于健康原因，我们每年大约购买一次 IP，我认为我们的努力充其量是平庸的 投资快乐！
评论
我怀疑许多房地产投资者不考虑： - 汽车负现金流资产的累计现金流损失成本（至少要求的回报率是 6-7%） 首府城市的大多数房产在 105% 的 LVR 上都是负现金流 - 资本利得税升级，因为 CG 可以进入更高的所得税等级（除非在 SMSF - 但在早期没有从负扣税优惠中受益） - 投入房产的现金越多（LVR 越小）-gt；较低的股本回报率（通常投资者不会考虑降低 LVR 所需的投资现金回报率）* 我以大约 36% 的净收益率计算 - 需要至少每年 4% 左右的资本增长才能实现收支平衡6% 的股权 在平坦的市场中这可能很困难，累积损失的持有成本会降低未来回报 还清您的住房贷款，然后考虑将美元成本平均化为增长股（澳大利亚银行、Telstra、WES、WOW）和借来的用钱抵住你的房屋贷款
评论
我想有能力做出单方面的投资决定是一件幸事但是罗尔夫，万一这些决定变成梨形，餐桌和谐不会受到干扰谢谢苔丝，这些建议很有帮助 我记得几年前读过你的帖子，你的计划中第 2-3 年是如何进行的？你最终资助了 IP#2 amp； #3 按计划你是否必须使用储蓄或股权 我实际上是在 IT 部门工作自有资金 我同意在平稳的市场中，负扣税的房产会损害整体 ROE 但至少这些累积的现金流损失可以通过在短期内减少我的应税收入来抵消 在我的情况下，我的短期优先事项是增加资本权益是那些被视为成长股
澳洲中文论坛热点