嗨，我不确定这是否是播放这个的合适地方，但我不确定从哪里开始我和妻子自 1998 年以来已经建立了 13 处房产的作品集（当时我们刚从大学毕业，女朋友男朋友）我知道从某些标准来看这是一个很小的对开本，但从其他标准来看，这是一个很好的成就我们在海外工作了很多年，管理公司对房产进行了充分的照顾，尽管如你所知，管理公司很少推动租金，所以尽管我们的头在水面上，但并没有太多我们积累了有用的税收损失，但我们还没有用完返回后，我们卖掉了另一个州的 6 处房产这在一定程度上减少了债务和管理费用——当然，很高兴感受到更少的负担 资本收益一直很好 售后，投资组合价值约 4500 万澳元，债务约 1500 万澳元 自回归以来，我们已经接管了物业的管理（因为它们都与我们在同一个城市）这种经历要么“还不错”，要么“还行”。或“非常不愉快”；现在两个租户变得非常困难，我们的一个父母身患重病，预期寿命为几个月我们的主要住所免费（加上一些），在我们搬回来之前已经出租多年了这种自由的想法越来越诱人我担心这是一种过度反应，我们会后悔的时间 有没有人遇到过这个或类似的情况，并有意见 谢谢 E
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财产明智，听起来你处于一个很好的位置 你的现金流是多少，就像我不喜欢卖掉付款一样还清所有债务 我父亲已经这样做了，每次我们谈论财产时，他都会为自己卖掉的一些财产而自责，你能不能再把管理权交给物业经理，以减轻压力、时间等
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很遗憾听到你的父母病危，这对你和你的家人来说可能是一个非常情绪化和压力很大的时期 如建议的那样，如果现金流不是问题，为什么不再次外包您的投资组合管理，以便您可以利用这段时间与家人一起度过您在建立投资组合和股权方面做得如此出色，做出任何仓促的决定将是一种耻辱让它在后台打勾，等你准备好再重新评估，祝你好运！
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感谢支持评论现金流已混合在州外的房产中，都是单位，现金流是所有在我们卖掉它们之前的几年里，它们的价格略有下降，在 -$1000 到 -$4000 的范围内，该地区的 Strata 价格很高，另一部分是这些房产都不是新的，所以总是需要进行维护 另外，事实上这些房产都是单位限制了收入和资本收益潜力l 购买单元的决定是我感叹我回顾并希望我能听从建议买房，但当时我发现这是一笔难以克服的艰难开支除了一个例子，其中一个“只是积极的”；单位的收入为 17,000 美元，银行利息为 11,000 美元，以及其他费用（利率、分层等），这意味着净正数为 1,148 美元。 ) 租金很差，因此损失了数千美元 我们对此表示满意，因为税收损失加上资本收益加上稳定的债务的整体投资组合是可以接受的但肯定不会提前退休 债务缓慢增加，而资本收益增加得更快 我想我的一部分人开始想知道在什么时候拥有对开本会比拖累更有好处 不要不感恩，因为我我很高兴我们投资了，但与此同时，近年来它开始越来越多地影响我的想法 欢迎评论
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我有点困惑，所以我需要更多信息有 13 处房产，卖了 6 处，所以现在大概有 7 处 那 7 处价值 4500 万美元，只有 1500 万美元的债务 那是 300 万美元的股权 如果是这样的话，你应该处于非常好的位置 如果你想减少麻烦，你可以1 卖掉所有东西，改成没有分层、很少维护和良好折旧的额外红利的新房子 2 卖掉一对夫妇，偿还任何 PPOR 债务并出于税收原因保留 IP 债务 3 再次使用物业经理来减轻你的压力 I认为您需要非常仔细地查看投资组合中的每个属性看看这是否会让你失去更好的机会
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如果租金应该超过偿还债务，我不认为有问题随着时间的推移，租金无论如何都会还清贷款，所以除非你需要现金，否则你会有点疯狂地卖掉其他一些原因
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先定义你想要的结果，然后选择导致该结果的行动更容易所以如果结果是“还清债务”；卖掉IP就可以了它，而且永远都是这样（除非你有其他收入来源） 对于 IP，如果你处理你的数字，你应该能够看到它们何时有足够的现金流量来支持你至少半退休不必全额还清现金流盈余，这有助于支持你的生活成本
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你有 300 万的净资产，但没有显着的正现金流你最初的退出策略是什么我自己的策略要求大约 200 万美元的净资产以 5% 的净收益率退休
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我认为情况会是这样 ^^^^^ 手球到一些 PM 来管理 在这里寻求建议 设置一些 LOC 或 SVR 股权贷款假设你还在工作 花点时间去闻闻 r在卖掉之前找出你的优先事项如果你对任何事情都不确定并且时间允许，请冷静下来，直到你获得内心的平静
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你有不错的选择你的冒险，现金注入和财产做得很好让你达到这个阶段的管理技能显然不是运气，而是艰苦的磨练就像那些用于将宇航员送入太空的旧土星五号火箭，也许是你的第一级助推火箭，同时让你达到这个高度，不再给你你需要的助推器你已经成长到是时候抛弃第一级并发射第二级助推火箭了不要害怕或害怕拥抱达到那个水平的兴奋来最大化现金流和最大限度的灵活性，这就是我，我会卖掉这块地，在某个地方租，也许直接买这样的东西，给你一个明确的每周 5,360 美元的生活费 http:wwwrealcommercialcomauproperty-industrial+warehouse-qld-y andina-5424961 或者，您可以稍加装备，承担一点债务，每周给您明确的 10,000 美元来维持生计，并还清利息（它仍然是积极的）http:wwwrealcommercialcomauproperty- Industrial+warehouse-qld-salisbury-501032155 或者，您可以稍微提高一下，向一家全国性公司提供为期 10 年的大型长期租约，每周给您明确的 10,767 美元来维持生计，并还清利息（它仍然是积极的）http:wwwrealcommercialcomauproperty-industrial+warehouse-qld--500856831 当然取决于你，但总比那些用过的空第一级助推器罐跋涉要好，所有的成本和头痛和他们一起 祝你的选择好运 尊重！
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不幸的是，住宅物业及其周围的法律严重偏向于租房者，部分原因是制定法律的人（即国会议员）和执法人员法律（即官僚）通常很差，使他们高罂粟综合症的肇事者，他们更讨厌房地产投资者，而不是他们讨厌对方的政党因此，明智的做法是清算投资组合并寻求更高的立场
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我没有读过任何回复，如果已经提到，那么抱歉我建议你尽快任命一个代理人这个时候你不想担心愚蠢的租户让代理人管理事情为什么要出售也许你因为麻烦而考虑如果你出售您正在杀死会下魔术蛋的鹅也许可以考虑出售最糟糕的财产并将收益存入抵消账户以减少应付利息并让您感到安慰，因为知道您在需要时有可用资金
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那里是你想问自己的一些问题： 1) 客观地说，现在的投资组合是否比你在海外和使用 PM 时需要更多的管理 是否因为你自己做这件事更难 如果它只是一个管理解决问题，找物业经理，几个月后重新评估 2）这有多少只是因为您的家庭问题，您更难以处理相当正常的日常物业投资问题 是否影响您的思考能力客观地说，如果是，你真的想做出轻率的决定吗 2) 投资组合是否表现不佳 如果是，是它没有升值（倾向于出售），还是没有产生足够的现金流（考虑其他投资） 3）你的工作情况是什么 你需要从投资组合中获得多少现金流（“我想要尽可能多的现金流”不是答案，因为你要考虑资本收益和现金流之间的权衡与你的需求） 4 ) 假设你卖掉所有东西 你将如何产生收入 通用的“购买商业地产、股票和或债券”并没有削减它 你是否拥有任何你打算购买的东西以产生现金流 5) 这笔收入会持续你一生吗考虑到通货膨胀、维修等 你才 30 多岁 你可能还能再活 50 年或 60 年 如果需要，请一段很长的假会损害你在 10 到 15 年内找到工作的能力6) 有中期计划，比如卖掉一些投资组合，存几百k，不工作照顾家庭，但目标是重新开始工作和中短期投资感觉少了一点负担”、“想到这个自由越来越诱人”，“我担心这是一种过度反应，我们会及时后悔”；这些都是情绪化的想法，背后没有客观的分析，在你解决之前我不会做任何激烈的事情：即为什么负债累累（当你在另一边有升值资产时）如此糟糕自由是伟大的，但是卖掉所有东西真的能创造长期的自由吗，还是你有可能在 15 到 20 年内找不到工作 是否反应过度应该有计划和数字的支持
评论< BR>Ellers 做得很好，根据 ABS 的说法，13 个 IP 是不小的成就 假设 4500 万美元的投资组合的收益率为 4%，则每年约为 18 万美元（4% 只是一个非常粗略的指导，并考虑到一些费用）以 1500 万美元计算，每年约为 105,000 美元，利率为 5%，贷款期限为 25 年 如果您出售，您将获得 CGT，并且您还将失去资产的未来资本增长 假设增长率约为 7-10%每年 315-450,000 美元（平均） 目前收入超过支出费用 你觉得你的知识产权是我们吗位置正确，未来可能实现合理到良好的资本增长假设您的 IP 在 10 到 12 年内翻倍，那么我同意其他人的观点：聘请物业经理，那么您的工作就是管理经理，他们会处理日常问题如果你卖了，你会把你的资金放在哪里（银行，股票市场，床垫）不管你决定什么，一切顺利，恭喜你取得成就
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恭喜你拥有13个属性，这真是了不起的成就！这是我的 2 美分 始终使用 PM，只需支付少量费用即可与租户分离，非常值得与房屋相比并没有那么糟糕它获得了可观的资本收益和比房屋更好的现金流
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它不一定是全部或全部如果您对IP的数量感到不舒服，请考虑出售一些性能较差的 并且即使您必须更密切地监视事情直到确定为止，也要获得一个好的 PM只是想知道，因为价值 4500 万美元，如果你现在持有 7 美元，它们都值一点 无论如何都做得很好 这非常令人印象深刻 我会把它们交还给管理，腾出你的时间，特别是有家庭疾病来应对等你情绪好转后再看一遍
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我的看法是，有两个主要因素会导致您对您的投资组合不满意： 1 租户麻烦 2 现金流量不足 每个人都已经提出了答案 1 - 花时间找到一位出色的 PM 这将使所有差异 对于 2 号，Dazz 的帖子很棒！有一天，我计划在组合中添加一些商业内容，但我会购买商业地产集团的股份，比如 16 或 110 进入加油站或仓库，只是为了首先了解绳索，9-10% 的收益率似乎很容易实现，而且会有很好的推动作用
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有时最好有1-2个房产（希望租户按时支付租金）并保持一定的距离非常简单 埃勒斯：做一些研究后找一个好的管理代理在您拥有房产的地区（超过 1 个代理也可以）；我们都曾有过对租户、或地层、或维修感到沮丧的时期，但您还要处理家庭疾病这一事实可能会影响您的看法，因为从长远来看，您将通过持有房产而走得更远（除非该物业与租户相反！）
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哇，多么惊人的一组回复！感谢 ev每个人的见解，我和我的妻子都感兴趣地阅读了每一篇 为了解决提出的一些问题 我们搬回来时有 13 IPS 我们在返回后不久卖掉了 6 一个成为我们的 PPOR 所以我们现在有 7 处房产，其中 6 处是IPs 当前 7 上的 MV 大约是 4500 万美元，如前所述，我没有明确说明我们在销售之前还是之后有 13 个，我没有想过要澄清 PPOR 对此感到抱歉，虽然这比 13 个 IPs 少得多现在，我仍然喜欢认为我们已经做出了一些正确的决定在我们持有它们的时间里损失了太多@Aaron C：租金收入确实可以弥补债务，但其他成本使其整体投资组合成本为负数授予，不是每年都像那样修理）去年，总租金收入约为 35%理论市场价值@JacM 写道：这是一个很好的观点答案是我们没有信心退休金会让我们提前退休（或者可能根本没有，在任何舒适的情况下），我们希望有一个金融安全网所以我们不会严重依赖工作（旁注：在工作近 2 年之后，我的退休金数额令人尴尬：大约 14,000 美元）@ThatBum 写道：这也是一个很好的观点，我不得不翻阅旧笔记才能找到“6m，最大 30% LVR 和按市场价值计算所有成本后的 5%”；现在看，对于最低限度的退休来说，这个数额有点过高，LVR 很好，我不知道 5% 的 MV 是否合理，“银行里的钱”，毕竟成本不只是债务@Dazz 写道：我真的很喜欢这个类比，我一直对商业地产感兴趣，但从未花时间实际研究它 可能是时候了 谢谢对于这些链接@Terry_w 和@AlexLee：那里有很多优点你应该更加客观，并将我周末认为“如果租户很棒，我们会考虑出售”的问题分开吗？在这种情况下我们不会出售，所以 PM 肯定是答案的一部分 总之，到目前为止，我的行动计划是：出售一两个表现最差的房产，尽管只有在对它们可能会如何做的更多研究和预测之后10-20 年 考虑 PM 处理困难的物业
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