澳洲澳大利亚房地产 jmillar 的策略 - 您的想法？悉尼

在澳大利亚地产投资



我花了这个周末阅读 Dale GGs Trust Magic 并评估各种选项，这样我就可以制定长期战略，这样我就有更好的前进方向 球门柱几乎肯定会移动很多次，但我只是想做一些粗略的未来计划看看我是否走在正确的轨道上 这是我到目前为止想出的 如果您有任何正面或负面的反馈，任何关于如何改进的建议，我没有考虑过的事情等，请告诉我 计划第 1 步：购买 10 处房产到 2018 年（26 岁）（平均价值为 25 万美元） 共识是每 7 到 10 年房产价值翻一番，但假设需要 15 年（5% 复合年增长率）到 2043 年（41 岁），这 10 处房产将值得说 500 万美元 假设他们都以 90% 的 LVR 和 IO 购买，因此债务为 2.25 亿美元 这留下 2.75 亿美元的股权 这些房产在购买时将是中性积极的，所以到 2043 年它们都将是高度积极的，并且将在此期间带来收入，它将位于偏移量第 2 步：Rev计算所有财产 假设我可以获得 80% 的股权（4,000,000 美元 - 现有 2,250,000 美元的债务），这给了我 1.75 亿美元的股权 第 3 步：购买 1.75 亿美元的有股权的商业地产（商业地产没有抵押） 假设 75% 的净收益率，这是每年 131,250 美元的收入 注意： - 让房产在那里坐 15 年似乎在此期间未充分利用股权，但我将其用于简单计算，作为最坏的情况实际上我很可能会在此期间保持回收股权这个时期 - 我可能希望将股权用于开发、购买企业等，而不是购买商业地产，但让 CIP 作为最坏情况、低风险、被动策略 采购结构 目前看起来好像对信托的损害超过对我的好处（将限制借贷能力，设置成本将占用资本，新南威尔士州没有 LT 门槛）所以我在昆士兰的下一次购买将以我个人的名义，以及我随后的购买在新南威尔士州将在我达到 LT 门槛之前以我个人的名义在我达到 LT 门槛并且我的情况发生变化后将重新评估我目前单身且收入中等但在接下来的 1-2 年内我的收入将超过 100 美元k pa 和我的婚姻状况在不久的将来可能会发生变化，所以我看到信托的价值在轨道上我也喜欢某些信托结构提供的资产保护的想法，因此我可能会在轨道上使用它们如果我的收入达到超过 10 万美元并且我的婚姻状况发生变化，以我个人名义拥有财产可能不是最好的结构为了应对这种情况，我的策略是尽可能高地保持以我个人名义 IP 上的 LVR （以尽量减少这些财产的收入并增加信托财产的收入）此外，资金将保存在与信托财产而不是我个人名义持有的 IP 的抵消账户中（再次，为了最大限度地减少这些财产的利润，因此 t 中的财产rust 可以有更大的收入，可以以更有效的方式分配）问题： - 在第 2 步下，我已经写下我可以访问说 80% 由于目的是购买商业地产，我能否重新评估我的 resi IP 到 80% 还是必须更少 想法 意见 反馈 非常感谢 John
评论
在这么多人不这样做的情况下，你有一个策略很好
评论
Resi 安全性的揭示可以是商业 ip 购买到 80 甚至 90 通信安全本身的最佳点是 65 到 70 Ta Rolf
评论
相当详细的策略 - 对我来说似乎很好 你在实施中投入了多少注意力，即找到那些属性是中性积极的，大约 25 万美元，具有良好的增长前景 您的策略似乎在很大程度上依赖于增长，所以您对能够找到具有这种增长的房产的信心有多大
评论
不要把你的整个计划建立在 quot;财产每 7-10 年翻一番”；拍手陷阱 这不是一条适用于澳大利亚每一处房产的硬性规定看着它每年上涨 10%”；暂时落后于我们 策略需要包含的不仅仅是“购买房屋并看着它们每 7-10 年翻一番”；
评论
不，引用是“平均而言，平均房产价值翻一番”每 7-10 年一次”；一些房产在那段时间里翻了三倍或四倍 问题是你买不到“平均”；房产，您只能购买特定房产 平均价值为 25 万美元，您甚至不会购买普通房屋随你去重新调整它
评论
戴夫，我不认为这些days 曾经“与我们在一起”；它总是归结为在大量的rof标准上仔细选择，即使是所谓的专家也最多只有80％的成功率
评论
周末坐下来设定投资目标的好工作以你的收入，到 2018 年 10 应该很容易实现 我不明白为什么当你使用 15 年翻倍时，其他人会使用 7-10 年规则来抨击你（希望它应该在 15 年内翻一番！）反正他还年轻即使需要 20 年（不太可能发生）他仍然会实现他的目标 Jmillar，你确实意识到股权的钱是“借来的”；也（意味着商业地产会有贷款，但它只是不用作担保
评论
同意这一点，我的经验是可能需要更长的时间 我们已经有两个 PPOR 横盘整理了 6- 8 年，从 1988 年到大约 6 个月前的悉尼 所以你 15 年的位置是个好主意 我认为主要城市和大区域更加一致 请注意，大部分增长发生在相对较短的时期，而平坦时期较长 银行贷款实践会随着时间而变化，因此您需要注意这一点 有时他们会给任何人钱，而在其他时候很难从他们身上赚钱 我们从来没有写过这样的计划，尽管根据所有专家的说法重要的（我个人不太关注专家我听，然后自己做决定有时我会同意他们所说的某些方面，但在他们的想法的其他方面强烈反对我的建议是听然后做出你自己想你想达到你知道什么适合你的地步 什么对我有用 可能不适合你 一旦我加入这个论坛，我们花了好几个月的时间才弄清楚我们要做什么 小心完全相信人们（论坛成员）的建议在特定的购买地点 我知道那些不想在特定市场竞争的人故意给我错误的建议（很公平）如果我想在特定市场购买并且有人询问，我会喃喃自语一些诅咒，什么也不说但是一旦我买了，我很乐意提供建议并发布链接我已经对我发表评论说我目前倾向于链接到自去年年底以来支持布里斯班的任何文章，但我没有一旦市场发生了显着变化就这样做了 Cliff
评论
没有人在抨击任何人 这是因为有这么多人使用“每7-10年房产翻一番”的事实。在计划中，它被撤消了 jmillar 已经认识到这一点并使用了更现实的 15，而且他自己完成了这一切真是太好了！
评论
感谢大家像往常一样的快速回复和鼓励这个策略肯定不是一成不变的购买房产，即我看到了市场在做什么，这就是为什么我在这么短的时间内购买了我的前 2 个 IP 在 4-5 个月内，我看到与我的相同街区的房产售价超过 15% 现在是时候了撤出股票并购​​买更多长期增长也是一个主要问题，这就是为什么我只会购买地铁物业，而不是动荡市场中的物业当您说我的物业在很大程度上依赖于增长时-您是否建议我让它部分依赖其他我不介意买的东西购买具有 reno 潜力的房产，这样我就可以创造自己的增长，并购买具有未来开发批准的大块地块，但它们必须从第一天起就保持中立，嗨，戴夫，我基于 15 年才相对安全，但要点是如果市场没有像我希望的那样增长，我无能为力 - 我想任何其他投资者也做不到 也许购买具有重新开发潜力的房产可以让我创造自己的增长谢谢伙计，我肯定会在不久的将来多次调整！你说得对，25 万美元处于低端 我想我把它保持在低位，所以我的数字是保守的 有些可能明显更多，而另一些可能更少 每个属性将根据其自身的优点以及它如何让我实现我的目标来判断短期目标，同时牢记我的长期目标
评论
谢谢队友 Errr，我的计划是从 resi 财产中提取股权（即将债务从 2.25 亿美元增加到 400 万美元），因此偿还resi 房产会增加（尽管人们预计这段期间的租金增加或多或少会涵盖新的还款）然后提取的股权将用于购买 CIP 而不必以 CIP 为抵押贷款 我在这里吗，伙计们谢谢克里夫，我和你一模一样——我通常听人说话l 建议，但随后下定决心，从不写下计划或目标但我的投资生涯是我认真对待的，我不想只是盲目地奔跑而不是 100% 确定我在正确的轨道上 现在我知道我是，我可以继续朝着这个大方向前进，但当然可以在必要时改变我的路线谢谢戴夫
评论
是的，这会起作用你基本上是在用你的住宅资产购买一个 com 财产这是您将支付较低的利率（即相对于 com 利率的 resi 利率），如果您不使用 com 财产作为担保，您将能够将其保留为不受约束的标题这是我将放置的一个道具一个信托（可能是一个家庭信托），因为它将是积极的 您的整体计划看起来不错，恭喜您在这么年轻的时候购买了您的前 2 个 IP 您可能还想考虑er 直接投资股票 - 可能会将这些人放入信托中，因为他们将获得积极的回报 如果您尽早开始采用股票策略，您将通过股息建立强大的收入流
评论
爱它！干得好，jmillar，保持高目标，你会到达那里
评论
只要记住贷款标准、印花税、LMI、存款和其他东西都被考虑在内银行不会像 4-5 岁那样到处乱花钱几年前，所以也许时间框架可能需要延长，或者可能会减少房产数量 不过，如果有计划的话，你会是一个非常快乐的露营者
评论
你现在是什么收入和当前的现金储蓄 你有一个非常合理的计划，所以我想知道你什么时候能开始行动 你也许可以在你大幅加薪之前抢到你的第一个（甚至是第二个）IP正在考虑购买接近 50 万美元 25 万美元是极其有限的，预期收入为 10 万美元，没有必要买这么低，除非你非常保守并且想加倍持股以分散风险
评论
一些评论：1 您是否计算过将财产保存在信托中的成本和融资难易程度？这种结构下的房产 2 您提到您想以 10 万收入购买 10 处房产，这是可能的，但您需要有良好的资本增长或合理的股权 另一种选择是使用 5% 和 10% 的存款，但只需将它们分散在Genworth 和 QBE LMI 3 你的 $250,000 限额在悉尼可能是个问题 你仍然可以在卧龙岗、中央海岸和纽卡斯尔找到一些购买 你肯定会在阿德莱德、布里西和墨尔本找到一些东西 4 在当前市场做你自己的研究 我不认为买家代理会比减轻您的 10k+ 更好
澳洲中文论坛热点