澳洲澳大利亚房产 作为收入来源的服务式公寓 悉尼

在澳大利亚地产投资



我已经阅读了该网站上的许多帖子以及其他建议人们避开服务式公寓 (SA) 的帖子，这主要是因为难以获得融资，但也因为管理结构的持续生存能力存在风险 需要 SA对我来说，因为它提供了相对较高的收益率、指数化的退休收入流虽然 CG 通常很差，但这并不是像年金（或者是）一样的东西的真正因素如果我有足够的现金直接购买一个并且我从一个已建立的，因此希望管理稳定的 SA 提供商（例如 Quest）中选择一个，在继续之前我应该​​注意哪些其他风险
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不要，因此关于转向的警告明确了如果你需要做什么出售
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你能更具体地解释一下“不”的原因吗？转售，我会将其视为年金，尽管对我的遗产有剩余价值
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如果你打算用现金直接购买，那么对于类似年金的收入来源，还有比这更好的选择
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我听说过关于SA的坏故事，例如在中环附近的一个海岸大约 5 年前以 500K 的价格购买了新的，现在试图以不到一半的价格出售，
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每个人都告诉你要避开的简单事实是不够的，如果你必须出售 - 银行不会很好地放贷它们，排除了任何聪明的投资者购买它们，也没有所有者占用，因此极大地限制了您的市场，实际上只会让没有经验的妈妈和爸爸认为那里做正确的事情-如果您需要，就不能快速出售-不能以可观的价格出售它不会是一个受欢迎的项目（缺乏 CG 和银行不喜欢贷款的事实表明）我知道在购买了服务式公寓的 3 个人中，有 1 人仍然低于他们支付的价格出售，另一个人以他支付的一半价格出售了他的另一半不确定，他们现在都意识到这是一个糟糕的选择 - 如果会发生什么公司倒闭了，对股票知之甚少，但我宁愿把我的钱投入 CBA 股票，在那里你可以获得一些股息和可能的 CG
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那么这里预期的净收益率到底是多少除非它们真的很出色，否则不在资产升值不佳甚至贬值预期中锁定资金的要点
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在许多情况下，净收益率甚至没有那么高，我看到一些广告宣传为“优秀的 5% 收益率”。即使收益率更高，也不能说明全部情况 您必须阅读每处房产的详细商业租约（并非所有 Quest 租约都完全相同），以了解您真正想要的是什么投资这种类型的房产可能从未阅读过任何形式的商业租赁
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是的，也许他们试图以高总回报给你留下深刻印象和震惊，并希望你只是忽略或不注意到绝对大量的现金流消耗服务和维护成本
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不正如我在最初的帖子中所说，这种负面偏见大部分来自获得融资的难度财务不是一个因素，所以我试图保持对他们持开放态度，这就是重新出售，我承认你的观点，但我不打算出售 低价出售对我来说等于好的购买价格 只是补充一下，再公司破产，我读到的所有内容都表明该物业恢复了到一个标准的分层产权，您通常可以出租或居住在 S由于购买价格较低，因为它是 SA，你可能也有一些 CG
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感谢其他评论我在 Quest 上看到的所有那些都在 65 - 72% 的收益率范围，包括由 Quest 支付的所有维护费、租赁费、空置费、法人团体费用和水费，每年 15-2000 美元，任何资本支出，仅此而已在过去的 20 年里工作，所以我肯定会检查细则的 Re 股票作为替代方案，除了一些现成的现金外，我还有其他所有的钱都在股票中，并且正在考虑多元化进入房地产我正在寻找一些东西作为手像股票一样关闭，服务式公寓似乎符合要求
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在这种情况下商业地产会不会更好
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诸如
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我不'的选项不知道，但如果它同样可以放手管理，那是我需要研究的东西谢谢
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现在对于买家来说，不是这样吗好东西
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只要我的2美分-SA应该被视为商业地产，收益应该是gt; 9-10% 任何低于此值的风险都不值得考虑 - Quest 基于特许经营模式，您可能已经知道因此，它实际上取决于运营商，而不是品牌和业务ss 明天可能会卖给另一个没有经验的运营商 - 如果您必须购买 SA，建议与实际拥有或目前拥有 SA 的人聊天 仔细查看管理协议并与您的律师讨论一些协议需要所有者支付法人团体，费用等，因此您的净收益会低很多
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这对我考虑很有帮助谢谢
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商业地产是显而易见的如果你不热衷上市投资（即A-REITs）由于您现有的股票敞口那么我建议非上市商业地产信托或私人财产集团直接自己投资当然会更好，但这取决于我们谈论的现金数量，例如200在我看来，-300k 通常不会让您获得有价值的商业地产
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对于阅读此主题的其他人其中许多有特定的限制，并且被划为旅游住宅等，这意味着它们可能不是业主自住 ta rolf
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坏主意为什么要麻烦服务式公寓在政策方面是一头野兽，有很多限制和障碍，我让你联系六个客户，他们都后悔买了 SA 不同如果你创建一个服务式公寓住宅的故事
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这是市场的有趣部分这是真实的故事很多人相信房地产媒体和营销人员喷出的所有BS，以及所有佣金行业建立的所有BS围绕它他们都做了削减，所以他们从不给你一个直接的答案在另一边，就像这个线程一样，所有这些“专家”;在没有任何线索或经验的情况下插话 有多少响应者自己买了 卖了又名更多 BS 结果：很多人被骗并为这些地方付出了高昂的代价 所以如果你像老虎一样拥有专利，它就是猎物，因为许多人最终会减少损失并跑向山丘然后四处讲述“故事” ;如果您足够聪明，可以阅读精美的印刷品并保持开放的心态，我建议您继续寻找和研究但是您确实需要远高于平均水平的回报和对研究放大器的敏锐眼光；分析 祝你好运
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Hi Piston Broke，你能分享一个你购买并认为是一项良好投资的投资经验的例子吗谢谢堆
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让我们忽略这个事实您可能需要 40% 的押金才能购买，如果您出售，您很有可能会赔钱 实际上，持续的现金流很少像宣传的那样好 管理费很高，他们还收取其他杂费和费用 几乎我认识的每个购买服务式公寓的人都卖掉了它，因为它根本没有产生他们预期的现金流 此外，如果你有一个扩展的投资策略，包括借更多钱的能力，不要指望服务式公寓的收入非常有帮助 即使它是大量的正现金流，经理通常只会定期为您提供简单的打印在一张纸上的收入摘要而净数字将与什么相对应s 在您的银行帐户中，贷方不会识别摘要，因此仅依赖您帐户中的净数字 这意味着下一次贷款的文书工作将增加，下一个贷方将仅使用净收入的百分比正常租金 占总收入的百分比 您的个人现金流可能还不错，但由于在您的投资组合中拥有此类房产，您借入更多资金的能力可能会降低 几乎我认识的所有购买了服务式公寓的人对这个决定感到遗憾，尽管最初坚持认为这是一笔不错的交易，因为现金流量很大 我见过成功完成这项工作的人往往是在一些服务式公寓隔壁购买房产，然后出租的人他们在正常住宅租赁下的财产给公寓经理 然后公寓经理承担空置、维修等风险ry 其他常规 IP
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感谢所有回复 普遍的共识似乎仍然是避开或获得更好的回报，即使口袋里装满现金买一个我只知道有两个人已经有 SA，他们讲述的故事与 PT Bear 所说的类似- 他们到底在哪里）并且细则通过了我的仔细审查
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无论多么糟糕，每个人都会为他们的决定辩护他们对他们购买的任何股票都做同样的事情就像t嘿确实以超过 120 美元的价格购买了 RIO 甚至所谓的专家都有很多理由，更不用说 Mac 银行和在这个论坛上讨论的著名但没有提及的美元成本平均公司所以我无视它，因为真正的“高现金流”;很难发现 我们甚至有专家在 API 上吹捧 CIP 的 6% 是“高现金流”；如果是同一类型的房产，那有什么区别 他们将需要长期租约，实际上支付的租金更少，过程是相同的 当繁荣时期到来时，两者都会升值 当经济衰退来临时，两者都会下降 但是是的 40 % 的存款，我获得了 5% 的买入价回报，扣除利息和 25-gt;3% 的净持有成本后，RE 上涨了，所以我也赚了一些 CG 管理费约为总收入的 45% 其中一个我买了 卖了 连楼都没走 跟其他投资没什么两样 不用情绪化 只是个数字游戏 了解兵种和建筑 我买了只是因为价格太低了认为我最糟糕的情况是损失 30-40K，我会吸取教训，因为我告诉过的所有人都绝对肯定我会帐户有 30k 坐在那里但我只能说它为黄金地段疏浚f 泥，一吨泥为一个小金块
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服务式公寓在你建造它们并收取身体公司费用时很棒
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我拥有两间服务式公寓，我很满意他们，他们有几个特点让他们很受欢迎：1）他们相当大，我对“小”公寓的贷款没有问题2）我得到固定的月租，不管入住率或收取的费率3）他们有一个确定的结束日期，此时它们成为标准住宅单元 4) 租金每 3 年评估一次并增加一次（只是又增加了一次） 5) 位置优越 6) 完全管理，没有中介费，而且父母公司在 9 年多的时间里从来没有迟到过一天的租金 7) Body corp 很便宜，而且你永远不会接到维修电话 缺点：1) 资本增长非常有限，直到租赁结束（目前是 2023 年）收益“赶上”，因此对短期增长策略没有多大好处 2) 更难借到这些房产对我来说现金流为正，在 10 年内我将完全拥有其中一个，而另一个几乎是这样，我可以选择将它们作为住宅出售、作为住宅出租或转租他们回到服务式公寓提供商 我的意见是，这些对我来说是一笔不错的投资 服务式公寓是否对其他人来说是一笔不错的投资是另一回事 一如既往，尽职调查，了解合同，计算数字 如果可以克服不利因素，像这样的房产可能非常便宜，现金流很好，但你必须了解你正在进入什么领域以及这对你的整体头寸意味着什么 FWIW，我不会计划只用这种类型的投资组合物业
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感谢您提供您的体验 VYBerlinaV8 您介意告诉我们您的 SA 所在的管理公司和城市吗，谢谢私信我
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没有问题我的服务式公寓被标记为 Mantra，由 Stockland 拥有，它们位于堪培拉市中心。当我买下它们时，它们被标记为 Saville
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一个伙伴为了摆脱一个而遭受重创 - 有很多现金和不在乎，只是在他转售时用损失来抵消其他收益，这对买家来说是一笔划算的交易，超过10％的收益率净值
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喜欢卖很多钱的卖家我听到了“抵消损失”的借口。如此频繁，以至于就像小鸡说“它在打折”一样；
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