澳洲澳大利亚房地产 LOE 悉尼的不同实施

在澳大利亚地产投资



最近 LOE 的主题比以往更多地被提出 LOE 是有风险的——这是因为 IP 增长的波动性，例如日本在过去 15 年中经历了 50% 的 IP 价值下降，在经历了严重的泡沫之后 但是，LOE 会起作用如果风险显着降低 – 很大程度上取决于您的 SANF LOE 被定义为一个概念，该概念需要借入不断增加的金额来以 IPs amp 等资产为担保；股票 LOE 的另一个属性是因为你没有收入，所以你不用缴纳所得税 使用 LOE 的几个问题是 – 如果 IP 增长没有发生怎么办用于非创收投资，即生活费用 实施 LOE 概念的方法有很多 这里的一些海报使用的 LOE 策略 – 纯 LOE，仅依赖于 IP 的增长，没有降低风险 – 这是为了极其富有的功放；使用股票交易基金产生收入并降低风险的自信 LOE——这不是严格意义上的 LOE，因为它依赖于收入不断增值来创造股权，并提取一小部分股权来维持生计假设你不这样做'目前想退休 - 这种工作可以节省大量税款 即使考虑到利率上升，也有大量未提取的股权保证持续 20 年以上 使用不同资产类别的 LOE 来减少增长的波动性 有一些 cf +ve 收入来支付生活必需品，并在增长发生时将 LOE 用于奢侈品 使用保证金贷款多元化成股票，获得股息，但使用保证金贷款将部分利息资本化 拥有大量 cf -ve 增长 IP，继续工作弥补不足，但借IP支付生活费用这类似于将利息资本化购买7年以上的房屋；在第 7 年之后连续提取每一笔的股权——没有缓解风险假设一切顺利，LOE 的一个显着好处是随着时间的推移它变得更安全——租金增加、股息增加、资产继续增长、股权被锁定和债务增长速度低于增长率 由于最后一点，LVR 下降 LVR 的降低允许明年更多的借款用作生活费用 使用 LOE 的另一个好处是它可以转换为低风险策略在任何时间点，例如，如果银行停止放贷，或者 LVR 在一段无增长或 -ve 增长后达到 80% 出售一些资产并将利润投资于风险较低、收益较高的资产，例如 LPT 这样做的显着缺点是当您需要出售时，资产价格可能会很低； CGT 将被支付，交易成本也将侵蚀收益，您将开始为所产生的收入缴纳所得税 时机将在将部分增长资产最佳转换为低风险策略方面发挥重要作用，同时仍结合我使用的 LOE期权组合 4,5,6amp;7 我有大量未提取的股权（因此 LVR 较低），我分散投资于股票 amp; LPT 与 IP 是反周期的，如果增长失败或银行不放贷，我有足够的基本生活 +cf 我支付少量所得税，但与资产增长 amp 相比；收入低于 4% 我过去做过奇数 reno 多元化 多元化使得其中一种资产类别在任何时候都可能增长，因此我可以根据较低的 LVR 提取 稳定的 +ve cf 确保我将有足够的食物和;无论上述任何最坏情况，我都不认为租户将停止支付租金，所有蓝筹公司停止支付股息，银行停止放贷都是最坏的情况——很可能会有如果所有这些同时发生，则比金钱要担心的事情要严重得多随着时间的流逝更安全如上所述，随着时间的流逝，LOE会变得更安全这是因为低波动性回报增加了-即通过租金和收入获得的收入。股息增长快于支出 - 因此投资组合变得更加 cf +ve 高波动性回报（即增长）平均而言将对降低风险产生真正的影响，但不幸的是不会在短期内（不到 10 年）此外，购买 LPTsquality如果银行不针对 IP 放贷，您可以从保证金贷方借入（或将利息资本化）的股票 低风险 LOE 作为最佳提前退休策略 广为宣传的纯 LOE 风险相对较小，但股权规模相对较小；高 LVR 等到 LVR 较低或净值高得多时会降低风险，但需要一两个额外的房地产周期才能发生这种情况 等到租金提供足够的传统方法 +ve cf 是 v 慢 以上建议的替代方案是剥离一部分知识产权资产（支付 CGT）并将收益投资于反周期高收益资产 这提供了 +ve cf 和多样化，同时也提供了较低的整体 LVR 这是一种使用 LOE 增强 +ve cf 的低风险提前退休策略，并且是税收有效
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随着时间的推移更安全 我对LOE感兴趣，希望我有股权去做！但是，我会质疑，随着时间的推移，它会变得更安全，如果它运作良好，（高资本增长、大量闲置股权和没有太多的通货膨胀），但如果这些因素不存在，并且你的 LVR 正在有效增加，或者即使您的 LVR 保持稳定，那么 LOE 可能会变得更糟 如果您确实发现自己的净值下降并等待多头清算，您可能会发现在 CGT 之后剩余的净值很少并且您有足够的资产作为缓冲 在持续的高利率时期或价格低迷之后会如何处理（这些事情很容易同时发生） 不一定更安全 在澳大利亚有史以来最大的房地产繁荣之后看起来可能会这样不过，在 1997 年很难说服人们相信这一点！建议的解决方案可能是事先大量借贷，也许是为了投资股票或其他资产类别。但如果房地产价格确实大幅下跌，然后您需要出售（例如满足追加保证金通知），那么您可能会发现自己欠债超过财产的价值 只是要记住一些风险 似乎一旦你有足够的缓冲来应对这种风险，LOE 有点像过去获得银行贷款 你只有在你不这样做的情况下才能负担得起不需要完全放弃这个想法：如果您拥有非常大的股权收入头寸，您无需为图纸纳税这一事实非常吸引人此外，为生活方式提供资金的借款利息将不可扣除，他们会吗？随着时间的推移，这些借款在贷款利息中所占的比例越来越大，随着租金的上涨，你最终会开始缴纳租金税，这无法通过利息的负扣税来抵消（因为大部分是非- 创收目的ses)
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这正是我的看法 基思 我认为向逆周期和高收入资产的多元化降低了风险并提高了业绩 还减少了持续股权重提的利息法案增加的影响 好帖子 MJK< BR>评论
zenq - 我认为你关注的是债务而不是全貌 这是一个困扰我一段时间的问题，这是正确的，但是通过结构化的计划，你可以控制债务，在某些情况下超过只需通过正确的结构计划就可以减少债务的时间尝试关注似乎对我有帮助的LVR或股权看看下面的链接，数字取自现实生活中的例子（不是我）它说明了两者之间的区别没有对创收投资（在本例中为 MF）进行额外投资，并将额外 50% 的提升式成本投资于创收资产（在本例中为 MF）我认为这表明 http:wwwsomersoftcomforumsatt 的情况非常好achmentphpattachmentid1213amp;d1143626760 我认为 Keithj 的帖子很棒，我不同意第 2 点（这不是严格意义上的 LOE，因为它依赖于收入）因为我相信您可以使用这笔收入来补充您的租金收入，它实际上只是对 LOE 类似的改编到其他点，所以我和我的伴侣每年需要大约 50K 来 LOE，我的伴侣决定她仍然想工作，因为她喜欢她的工作，当我们开始 LOE 冒险时，她将是 27 天和 1 天 我们计划当我们开始冒险时，我们拥有至少 5 年的股权（在 LOC 中可用） 这对每个人来说可能看起来并不多，但有了我们需要的钱，我们至少对 5 年感到满意 但是我们已经考虑过降低我们拥有高达 80% 且拥有 ++10 年的资产可供生活的每处房产的净值，这显然是更高的风险，但我怀疑在 ++10 年内我们的 LVR 将显着低于 80%，因此再次借款不会是问题 低文件和无文件贷款的借款似乎越来越少，而且利率变得非常有竞争力 我建议人们注册 ABN，因为这可以使贷款更容易 当你得到这个的时候记住阶段性银行会认为你是一个专业投资者，这似乎再次有助于借款我还需要至少 100 万美元的未提取股本才能满足我的 SANF
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一个线程的良好开端和LOE KeithJ 的好总结！我想知道是否有人正在使用任何 LOE 方法（或计划使用）可以解释税收将如何运作当我向人们解释这一点时，它总是回到使用你的股权生活开支不可抵税，因此您基本上需要赚取 2 美元来支付每一美元的股权支出（这将呈几何级数增长）我认为，要支付这些不可抵扣的费用，您只需更多地使用您的股权这是免税的-因此可扣除和不可扣除债务之间的区别是无关紧要的标准 LOE 策略创建高级 LOE 策略，显着降低与标准 LOE 相关的风险
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这里最坏的情况是什么，你必须出售资产来偿还债务
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你好什么是 LOE 的税收影响你是否对每次提款征收资本利得税我假设我们处于信托结构并利用该环境的所有可用利益 dags
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伟大的帖子 Keithj 明确的解释我是直到有点想知道分散化虽然在过去的 18 个月里，我一直在购买房产，而不是多元化到其他资产类别，通过进一步利用悉尼和堪培拉房地产市场，我在过去 12 个月里将我的资产基础增加了约 24%有机会将这笔钱投入 MF，但选择坚持我的新想法一切都归功于 SANF 感谢您的精彩帖子 Simon
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不，提款是免税的 系统将在信任结构中优化所有内容，但这不是系统运行的必要条件 我将拥有有些资产在信托结构中，有些不是，但是我所有的创收资产 (MF) 都在信托结构中，这有助于我有效地分配所得税quot;说起来容易做起来难无论是通过定期的可再生能源估值还是仅通过监控销售，因此当您开始接近需要提取更多股权时（2 年内），您有时间调整策略以适应市场 我还计划做的不是伸展最初几年我们的 LOE 容量达到极限 我们将不得不靠的钱将与我们的工作收入大致相同 我们不打算在最初几年变得奢侈，直到我们适应我们的 LOE 生活 另一个人们忘记的一点是，当您处于 LOE 状态时，您很可能会通过做某事来赚钱，您整天还要做什么，您所有的朋友都在工作，而您只能喝这么多咖啡！现在我知道人们会说 LOE 是关于不必工作，但我建议它是关于能够做你想做的事，而不是你必须做的事
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嗨 jscott，好问题取决于你的结构如果你有收入 你要交税 如果你的结构偿还了你以前借给它的钱，或者你借钱维持生活 你不需要缴纳所得税 但是，请咨询你的会计师 考虑借入所有可扣除的费用（利率、保险、土地税等）这将增加可扣除的借款 Pure LOE 假设您已经还清了您的 PPOR，提取了股权（例如 50 万美元）amp；借给信托购买增长 2500 万美元的 IP 增长 200K 美元 在前 5 年，信托将以每年 10 万美元的速度偿还您，它必须从银行借这个来偿还给您的原始贷款 50 万美元可以扣除5 年后，您希望它会增长约 100 万美元 此外，IP 将在 5 年内变得更多 cf +ve（或更少 cf -ve） 请注意，这些数字只是一个示例 - 2500 万美元是不够的对于 LOE 恕我直言，纯 LOE 是有风险的 使用 LOE 作为备份 如果您通过上面建议的一些方法降低风险，那么您需要从 LOE 中提取更少的资金，因此它会持续更长的时间 - 也许10 年我建议在 10 年的时间里，你不会太担心债务的可扣除性到那时你甚至可能有足够的 +ve cf 来完全不用担心 LOE！ KJ
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我们真的在为现金流而不是购买房产的概念而苦苦挣扎从那里我相信这只是一种不同的心态和不同的方法，不是更好，不是更糟，只是不同
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使用纯 LOE，风险很大，例如日本 - 50% 的下降是 25 年以上的 RE 值直到去年 Bris - 十年左右前 10 年增长率为 0% 如果您使用上述一些建议来降低风险，那么您最坏的情况将被限制在与不使用 LOE 相同的情况下 如果有在很长一段时间内没有增长（或大幅下跌） - 你可能拥有 -ve 股权
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嗨，西蒙，LOE 的最大问题是增长的波动性通过多样化，波动性降低, 自股份 amp;知识产权放大器； LPT 都是逆周期的 我的股票在过去 3 年中上涨了 50% 以上，但 IP 达到了 0%，前 3 年正好相反 所以最近我在做空股票，以前我在做空IP 您选择使用大型（10 年以上）缓冲放大器来降低风险；也雷诺创造股权如果当前的平稳期再持续 22 年（比如日本在泡沫之后），那么一些 LOEers 将需要考虑其他降低风险的方法 关于“最佳选择”，我认为你已经做出最好的选择（给你），放大器；我做出了最好的选择（对我来说）我认为过去 LOE 一直与单一方法相关联，但正如我们已经证明的那样，有多种方法可以实现它 Cheers Keith
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你是对的 那将需要在资金用完之前很久就实施新策略但这就是投资的乐趣游戏规则总是在变化，即使只是在房地产资产类别中我们必须学会灵活并有计划和如果事情朝着意想不到的方向发展，可以采取适当的策略 西蒙·西蒙
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我不确定我是否没看错，但基本上如果你不纳税（提取），那么就没有扣除的用途很大 如果提取用于知识产权费用，那么您可以从您的投资收入中扣除利息费用，但如果不是，您只会失去利息扣除因此，如果您纯粹靠股权而不是其他收入，那么可以忽略不计这听起来对吗？对我来说是这样
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Altho呃，严格来说不是 MF，从长期来看，股票的表现优于房地产 通常的论点是，虽然费用也更少，但你不能承担那么多，而且股票的风险更大（我猜主要是波动性）但我理解你的谨慎；与位置优越的房产相比，在 MF 上投入 100 万美元并不安全。至少对我来说，这将不得不改变
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Keithj 对整个 LOE 命题的一个很好的总结，我找不到以租金为生的选择 但基本上它加上#2 并将与我的儿子一起从#3 开始，以建立 IP 的# 总体而言，它真的是我可以使用我的资金（股权和或现金）的任何东西产生更多收入 只是阅读一下你一直提到的这些 LPT在我浮出水面 干杯
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你好，方便，我在这里开始了一个关于我对LPT的看法的话题 KJ
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大家好，优秀的话题和讨论基思！就在之前的一点，我想你会发现只有支付 50 万美元的利息才能扣除 -T- 为什么人们认为这是因为 ASX200 或 Allords 或任何指数在过去 100 年中显示出大幅上涨？是一种常见的真实主义，可能不是真的 类似地，房产中位数的上涨并不一定是房产在长期内表现如何的真实指标 byehi all mine 我想说的是 2 和 4 的混合，但我不会使用管理基金的回报率不够高 我在短期货币市场中使用现金，并使用现金来产生现金， 已经少量投资股票，但投资于差价合约和种子浮动 我的结构是长期的，混合了借贷和与多个贷方关联的偏移账户（无交叉核对）并使用抵消来获得短期货币市场上短期投资的现金流量一对一交易非常类似于我给你 30 美元去酒吧，你给我退 30 美元和 10 用于帮助相对简单，并且是所谓的一对一交易很多这些类型的交易不适用于布告板，仅视为一般信息和参考材料
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Hi gr , 你显然对你所做的一对一交易给出了一个非常简单的看法，所以我不太确定你在做什么，但是你如何处理这类交易中的信用风险 John
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嗨 johnnyb 信用风险是信用控制者和银行经理使用的一个术语，我使用它的更多风险来对抗回报是我使用的，我将其视为降低风险我警告如果贷款相对较高，10 岁以下超过 10k 并且将如果承租人是从其他放款人那里借出的人，则放贷和我一样，上周我做的一些律师就是这种情况，我认识的一些律师不再执业，只做这种贷款更有利可图，因为简化贷款非常简单，我（或我们）填补了市场漏洞并为此获得丰厚的报酬 上网并在谷歌上搜索有关警告贷款的信息，您会发现在进行此类贷款的网站上可能有 70 个页面阅读并了解它是什么，然后当人们提到夹层金融时，过渡性融资，警告贷款，你会明白这些条款是什么这听起来不像我比你更了解或贬低你只是为了解释我以每月 3% 的价格从我的团体中接受资金，我在每月 4% 仅用于商业或投资项目，并将这笔钱用于许多不同类型的项目 这是不受监管的贷款 正如我之前发布的那样，您无法访问该网站，所以不要尝试我拥有的caveatlendingcom 并这样做作为我结构的一部分的贷款类型，你可以除非被问到，否则不要进入网站，甚至不要参与我的快乐男人或女人群体（这让它变得简单而简单，我们不必解释谁以及为什么我们的员工是老练的投资者）希望这能解释它正如我所说的，我可以解释其中的大部分内容，但操作人员无法告诉你，如果它变得有点敏感
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过去的爆炸 - 现在有多少人正在做这个的变体如果是这样，在另一个关于 KeithJ 的故事的线程中，他提到有一个基线收入，然后根据需要从他的保证金贷款中提取额外的资金任何人仍然对此进行修改或更改所有规则
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对此缺乏回复是否表明LOE策略是一种虚假经济，海报最终破产了
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如果投资者可以靠股权过活，他可能可以靠租金过活，因为股权一定增长了很多，如果投资者卖掉他的财产，它可能只会为良好的现金流提供资金年利 5-10%
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正如我之前所说，LOE 不是一个可行的策略，因为很难预测未来的增长你可以期待 LOE 策略对于愚蠢的人来说是最好的风险知道一些人在无尽的蒂​​姆蒂姆盒子用完时回到了糟糕的工作我的信念就像彩虹尽头的金罐很想听来自已经这样做了 10-20 多年（一到两个房地产周期）的人
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我知道有人尝试过这个并失去了他们的家庭他们一开始没有足够的资产，房地产市场并没有像他预测的那样每 7 年繁荣一次，没有多元化，银行政策发生变化，再见没有doclo doc，你如何获得股权 复利债务不会让退休生活变得有趣 有趣的是所有房地产大师如何推动这一战略不再宣传这个，或者他们只是在附近，因为wha他们宣传的只是没有奏效，因为我提到了银行政策的变化以及 GFC 会员 SS 成员 Landlubber 的影响，不确定这是不是正确的名字，无论如何他发布了这个，因为他有很多房产，并解释了它有多么困难一直以来，他不得不调整这一策略以使其发挥作用 MTR
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将 E 更改为 R
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我认为 KeithJ 仍在使用他的版本
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那说得通
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嗨 RW Keithj 还在，但他讨论过在全球金融危机之前分享过这个策略，在他实施这个策略的早期阶段，喝了很长时间，它仍然有效吗 干杯地铁
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嗨，redwing，我当然支持我在 2006 年第 1 篇文章中所说的话 - 纯粹的 LOE 是有风险的 我构建的版本在全球金融危机中幸存下来 它当时有一定程度的风险，但有足够的基本收入从租金放大器；股息和合理的提款它在当时对许多人来说是不可想象的事情幸存下来，我可以说是退休的放大器；能够帮助孩子们长大（现在是 13 amp; 15）对我来说是最好的选择——我一点也不后悔，尽管在 20078 年事情看起来有点严峻 我的后备计划之一是回去工作那时我从来没有想过要获得 10 万美元以上的被动收入，最初我知道它会在适当的时候到来，而且我不可能从一个让事情发生的人变成一个刚刚度假并随意消费的人收入 我继续“做一些能产生收入或资本收益的事情” 我为自己创办了企业 amp;共同（一些人幸存下来），度过了几个美好的假期，找到了一些新的激情，并获得了一套完全不同的目标对我来说，LOE 让我能够在我最享受它的年龄提前退休，因为我知道我的收入流会持续不断增加干杯，基思
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基思，可我问您决定退休的年龄以及您的资产分配多少股权粗略地说当然，除非您对此感到满意，否则没有数字感谢您的更新WT
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与您相似的年龄资产分配-可能IP 多于分享 - 无法真正记住很多细节 不记得 您最好多阅读 SS - 从 5 星线程放大器开始；采访
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在过去的 24 小时里，在斐济的某个老鼠袋 3 星级度假村中阅读全部或至少大部分内容 冰镇啤酒，所以我不能抱怨 好吧，现在对我来说怎么样 即使我觉得我们走在正确的轨道上 我想我还有很多东西要学三处房产有近 12 笔债务 我不确定我们是否走在正确的轨道上（没有多元化） 据说在我们 38 和 36 的资产积累阶段的这个阶段不确定这是否是一件坏事 所以我需要一个计划在接下来的 3 到 5 年 一只手我可以用我们的 loc (200k) 购买一只指数基金，并在建议的时期内增加我们的近一个工资（平均美元成本），然后看看这一切是如何增加的年重估，充值 LOC 并多元化投资指数基金 我可以用这 200k 进一步购买 800k 房产并在未来五年内度过难关做雷诺并在此过程中重新估值 将任何资本增值抵消，因此在未来某个阶段，我们可以将其中很大一部分投入股票以获得收益和多元化我目前持有的资产可以覆盖自己，因此它不会让我们付出任何代价持有 所以寻找一些建议，不要就他两个中的任何一个是否是一个不错的选择提出建议，或者我仍然没有看到更大的图景 很高兴阅读您的主题 Keith！和所有其他贡献者！我喜欢认为我是一个非常精明的房地产投资者，但是当我阅读这些帖子时，我意识到我还有很多东西要学！再次感谢 WT
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