澳洲澳大利亚财产 IP#1。如何加速完善我的投资策略。悉尼

在澳大利亚地产投资



现在是购买 IP#1 的时候了在第一次之后尽快 无论是通过购买廉价的 CF+ 房产、翻新股权还是其他方式 收入：- - $2000+ 红利其他 - $1000+ airbnb PPOR： - 欠款 245,000 美元 - 再过 125 年固定 @ 809%（我知道，我知道） - 每年最多额外还款 10,000 美元（我正在满足，但这样做会消耗我每年的大部分剩余现金） - 目前经历良好的增长，过去 12 个月增长 5-7% 可能会继续融资： - 60,000 美元的股权被撤资来自 PPOR 的存款 - 约 350,000 美元的进一步借贷能力 退休： - 希望在 12 年内以不低于 50,000 美元的价格退休，资产基础不断升值 我的基本计划是首先购买一些现金流为正的房产NRAS for #1 (CF+ ~$5000+) 如果我在 sch 之前成功eme 结束了，NRAS 用于#2 这种持续的盈余现金流可以帮助降低中性或负向高风险资产的存款成本计划 首先获得一些 CF+ 物业，以帮助服务未来的 CF-，更高增长的物业 这种策略是否合理 有哪些潜在的陷阱风险 有哪些优点 我会遇到可维护性的障碍 我错过了什么 替代想法可以更快地发展 其他我考虑过的选择：-立即购买 2 个低于 175,000 美元的地方 €“ 非 NRAS，但收益高，期望 CG - 将 IP#1 预算限制为约 250,000 美元 €“ 非 NRAS，但收益高，剩余 100,000 美元可以让我更快地获得 IP#2 - 寻找“最好的街道上最差的房子”；低于 300,000 美元，投入 50,000 美元进行翻新（我自己还没有 reno 技能），获得更高的收益并为另一笔存款制造股权 重复 为了进一步推进，我将考虑退出 PPOR（即时 IP！）一个非常相似的租金 那超过 6,000 美元的利息我可以每年扣除 减去搬家费用等，我的口袋里应该至少还有一些额外的钱 所以，我喜欢一些关于加速事情的最佳方式的意见 最后一个请注意，在此过程中，我会将部分现金分散到其他资产类别（指数基金等），尽管房地产很可能仍占主导地位 我知道这会稍微减慢我的房地产投资 谢谢
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哦，我忘记了我对所有输入完全开放，包括将初始资金引导到财产以外的其他地方，如果有人有好的案例
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你是否将 PPOR 转换为 IP 如果你有积极的计划不确定将所有多余的资金放在固定的低位是否是个好主意除非您有与贷款相关的重提工具（有些贷方有，有些没有） 有了这些购买价格 - 我会考虑 95% 的贷款它
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增加工作收入恕我直言，工作收入是最被忽视和被低估的加速器之一（RK可能有很多要回答的问题）可能是：工作升级（你可能需要提高技能）多个工作（我们这样做的方式）说明显而易见，但是以每年 15 万美元的价格执行您的计划要容易得多 Y-man
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我想这是真的，但我认为 RK 的主要观点是人们倾向于关注排除所有其他人的工作收入当然客观上拥有更多的东西更好
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理查德，那笔超长固定贷款的中断成本是多少考虑搬出并租用这处房产，打破贷款，声称打破成本（如果可能），然后以一半的利率获得贷款，或者如果是租金，你可以EP 固定贷款，只是负齿轮虽然这对家庭来说可能有点麻烦，还有其他考虑因素 注意现金流为正的房产 - 不要放弃每周仅 30 美元的资本增长
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到目前为止感谢所有输入！有了这些购买价格——我会考虑 95% 的贷款建立一个长期计划，该计划将决定你借的 LVR 以及当你借的时候，我会在某个时候转换它，是的，这可能是几个月内的任何时间，或者5 年虽然没有重提，但我能够在不支付太多 LMI 的情况下将股权收回至 899% 因为我的利率是 809%，我相信这是每年 10,000 美元的最佳用途，因为我基本上可以得到大部分在我需要它的时候它同时获得了 809% 的回报输入感谢收入是我最大的障碍，我知道自从毕业以来，我一直在提高我的技能以增加收入我没有在我的行中提到这一点我可以从事自由职业，并且可以从 5 美元到 15 美元之间k 每年一次（去过那里，做过），但现在我更愿意将其保持在最低限度，因为失去的生命时间不值得我的日常工作 wtransit 已经吃了 11 多个小时，每周 5 天我将继续做自由职业者随我的便，但我并没有从这种收入来源中获得太多的指望，我已经掌握了节俭，并且正在蓬勃发展和快乐，所以至少我已经得到了收入范围的另一端（而不是支出）排序休息成本是上一次利率变动前的 4 万美元将结束，现在我将打破贷款一次 a）这是一个 IP 并且 b）利率已经上升到足以让它变得值得如果我现在从 809% 打破到 5%，它'根据我的计算，至少需要 6 年才能弥补损失 这也会严重损害我的进步（股票受到打击） 无需担心家人 如上所述，正在考虑在几个月内搬出的想法 我有能力持有如果我这样做，那么该物业将有助于现金流 关于现金流的好处 v CG NRAS 物业应提供至少 100 美元十年的一周，我认为这将有助于加快我的计划，然后让我以 CG 为目标抓住一些 CF- 地方
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购买 NRAS 房产对您的直接现金流有好处，但它是您的可服务性的潜在灾难问题是大多数贷方不会在他们的计算器中承认 NRAS 房产的税收优惠，他们只会使用您获得的实际租金（低于市场）如果您购买 NRAS 背后的策略是增加你购买更多房产的能力，你可能会发现它相反

PT，你提到有趣的是，这是我目前正在考虑的事情，我在 CBA 有贷款，用于存款IP 说我买了 NRAS 房产（80% 的贷款从 NRAS 贷方 - 例如 Firstmac）和 CBA 贷款的存款成本（以其他方式担保）当我下次去 CBA 进行充值时，是否安全假设他们会接受我的 NRAS 物业租金（比 m 少 20% arket) 用于服务，但不包括税收抵免理查德，我不得不承认我只是节俭的新手，但是在阅读了一些 MMM 的博客后，他强调的一件事是住在离你工作的地方很近的地方，骑自行车去你的工作也许这是你可以考虑采用的东西帮助您节省一些额外费用 这也会看到您将您的 PPOR 转换为 IP，并且您可以考虑在工作地点附近租房只是一些您可能已经考虑过的想法
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我注意到的事情，尽管我承认我不知道这会对我产生多大的影响假设：1）一旦十年结束，NRAS 现金流中性的 10 年平均 CG 为 3%，我又回到了市场租金 2）我的收入将至少随着通货膨胀每年增加 可能更多 M你的想法是：NRAS 的税后现金流（每年 5-7000 美元）仍然超过缺失的 20% 的租金收入银行），但我的目标是从不考虑 NRAS 对 IP#1、IP#2 的 1 万美元奖励的贷方获得资金，并且只有在我与其他贷方碰壁时才走这条路，你能提供更多关于我在 NRAS 道路上会遇到哪些可维护性问题的信息 如果购买负扣税但在加速我的计划方面经历不错的 CG 的房产可能对我有利 非常感谢 感谢您的意见 很好的建议几乎对任何人来说，但我考虑过的几点不幸的是，离工作更近意味着离开一群聪明的朋友（不值得，我会花很多时间在工作日晚上和周末回到他们身边）此外，我实际上在 55 m 上茁壮成长inute（单程）下班旅行 我特别善于利用时间（最常阅读，这是我最大的乐趣之一，其他时间冥想等，不认为这是浪费时间，但时间花得很好）我拥有一辆自行车，并在当地到处骑如果我骑车上班，我会有相同的通勤时间，但无法有效地利用时间（除了健身，我已经掌握了），之后额外的食物来补充失去的千焦，我会在 500 小时的“丢失”火车票上节省 1000 美元。时间再次感谢大家继续前进我真的很感激它
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嗨，理查德，这个关于低收入房地产投资者建立投资组合的帖子有一些很棒的信息，可能对你有用 http:somersoftcomforumsshowthreadphpt87581amp;highlightdriver
评论< BR>对我有用
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在逐笔交易的情况下，如果不详细了解您的情况，真的不可能给您任何具体的建议，但您通过建议使用少数确实将 NRAS 考虑在内的贷方的策略基本上承认了我的观点万不得已 问题是，使用 NRAS 可能会加快可服务性确实成为问题的时间框架 此外，不能保证贷方政策在中长期内保持不变 如果其他贷方开始这样做，这可能对您有利承认 NRAS，但鉴于没有贷方承认折旧税减免，我不会依赖这个 我的直觉是，随着时间的推移，NRAS 将变得更难融资，而不是更容易
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感谢彼得向任何人提问，多少钱困难如果我要购买大约 32 平方米大小的工作室，我会看什么样的 LVR
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困难最大 80%
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非常困难只有少数贷方会做hat small LVR max 80% with some credits but not many不想为这类房产提供资金 转售机会非常有限，只有一小部分市场对这类房产感兴趣 转售有限，资本增长也将受到限制 现金流很可能是比你想象的要少得多 我见过很多人在承诺良好的租金收入的情况下购买一室公寓，但他们从未被告知营业额、空置率、高昂的管理费​​、维护这些投资通常有实际现金流比普通公寓差得多 你能融资的绝对最好的价值是价值的 80%，但这仅限于少数几个贷方 大多数只会达到 60% 或 70%，其他人不会触及他们在所有还有一个重要的陈物业的价值低于购买价格 如果银行不喜欢这些类型的投资，以及他们所有的研究、积累的数据和这些类型交易的实际经验，你真的认为这是你应该考虑的事情
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再次感谢各位 我知道工作室的许多陷阱（营业额、销售困难、CG 缓慢和融资困难） 尽管我不知道估值经常低于购买价格 但是我的好奇心出现了，我想知道关于这种假设情况，纯粹是在数字可能性方面我是否错过了任何重大事项 - 以 20% 的押金购买低于 250,000 美元的工作室 - 贷款还款约为 Pamp;I $275week @ 6% IO $230week @ 6% 这基本上意味着贷款还款 $75week 或每周 120 美元（分别）低于租一间与我自己的地方相同的卧室的费用（350 美元）而是基于 80% 的采购成本的 105% 和 b) 您只将还款作为支出 - 保险、水费、地层等怎么样谢谢堆积，以及所有优点，我想每周 75 美元 120 美元的成本差额将包括支出，将等式带入平衡听起来是对的（更不用说，将我的 PPOR 转换为 IP 的额外扣除额）从其他人的输入来看，我很难超过 80% 的贷款是你提到的 105% 的数字 100 % 贷款 + 购买成本 谢谢 ps 再次澄清，只是把想法放在那里以供反馈
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是的 105% 是购买加上成本 去 95% 贷款有什么问题 我在我的投资组合中使用这个策略即使我有足够的股权 LMI 在前五年可以免税，并且股权允许您为进一步购买提供资金（如果这当然是策略的一部分）
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我肯定会借很多钱出于您提到的原因，我知道50平方米以下的任何东西不过可能会给贷方造成障碍，如果我要购买低于 25 万美元的工作室，我会寻求为 25-35 平方米的东西融资那个大小你知道放贷人愿意在这么小的空间上超过 80% 的任何情况吗谢谢！
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如果你不介意我问我，你这样购买的主要动机是什么？住在一间卧室的公寓自动取款机里，这就是我们客厅和厨房的总面积我无法想象澳大利亚对这样的公寓有太多需求
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如上所述，我只是在探索场景但是，澄清一下，购买低于 25 万美元的“小地方”的想法；居住（至少几年）以出租我的 PPOR 作为 IP 是在“小地方”上偿还抵押贷款（加上每年的支出）单位;大约相当于我租一间床位的成本所以我持有的资产可能会升值（诚然，比典型股票慢）的租金成本至于规模，我会在这样的环境中茁壮成长一个空间（至少 27m 的天花板） 我目前 50 平方米的地方是我想要的两倍工作你继续它 那么你是在 CG 或 CF 之后，你是长期 10 年、20 年、30 年、40 年，你是否计划尽快增加你的资产基础（这不仅仅是购买 X 数量的房产），而是复制，比如说当你拥有 20% 的股权时，你会专注于少数几个郊区以成为专家，还是会寻找最新的趋势和热点，你会通过翻新增加股权，或者什么，等等我可以继续下去我认为你需要决定你的策略是什么 对我来说，房产是一项长期战略投资声明，如果我可以概括，我试图在前 10 到 15 年积累的地方，然后我允许增长周期我花了大约 15 年的时间来理解我的策略应该是什么，随着时代的变化，更多的知识和经验也决定了改变方法 祝你决定好运
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在我的长期战略中还有很多细节需要解决，但最终目标是可以选择在 12 年内以不少于 50,000 美元（今天的美元）退休）我很可能会继续投资数十年，但在 12 年内，我不想承受如此负面的影响，以至于日常工作收入的大幅下降会成为一个问题，我认为事情是这样的： - 购买和持有一切 - 最初尽可能快地积累（允许我将风险分散到更多资产） - 早期投资风险较低，不太负利率（如果有的话），目的是加速后续购买（无论这意味着 CF+ 还是追CG，我还是挑剔的，所以这个话题c) - 以后的投资都在追逐资本增长（收入会随着时间的推移而增加，所以我可以在几年内持有更多的 CF- 东西） - 愿意在拥有足够资产的情况下承担更高的风险 - 我会考虑在以后制造股权当我有更多资金可以玩时通过雷诺斯购买
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