您好，很抱歉，如果这已经是一个帖子，但我还没有发现任何东西我一直在寻找一些 NRAS 的房产，与附近类似的非 NRAS 房产相比，价格远高于其他类似的房产只是想知道其他人是否发现价格被抬高了因为房产上有 NRAS 谢谢
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我知道在本迪戈的一个好地方有一些 - 我认为 2 层 3 床的价格是 35 万美元，这在市场上很好
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我的主要曝光一直在 QLd ，并且 vals 一直很艰难，从 15 k 到 70 k 光也一直在昆士兰州寻找 Coomera 的一些房产 去看看一个看起来很棒的房产 联排别墅，2 层，3 卧室，1 车库，NRAS+10k Gov Boost，售价 385K 美元但是在路上 200m 发现联排别墅，2故事，3间卧室，2个车库，物业前后入口新物业，但没有NRAS，售价34美元5 两处房产相似的地板尺寸和相似的配件和固定装置 我不明白这额外的 40K 是从哪里来的因为 NRAS
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对不起，应该注意这些都在弗洛拉山，所以那里有 35 万美元的市场
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只是要小心用同一个刷子为所有 NRAS 房产涂上柏油是一种愚蠢的想法一些开发商会挖坑，因为他们为土地付出了太多购买的估价会告诉你你是不是
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有没有低于 20 万美元的房子我们在哪里可以找到这些房子？一个网站 我在 IpswichGladstone 和昆士兰州的其他一些地方看到的那些都被高估了（但它们一直是 OTP——即使有 1 万美元的建筑补助金，甚至是开发商提供的 1 万美元的配套补助金）
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是的，肯定有一些 lt;200k 和 lt;10k 布里斯班 CBD 很多是 n无论现金流如何，都不是物有所值，正如 Aaron 所说，尽管不要将它们都归为同一类别，但要保持警惕一种好的搜索方法是使用 realestateinvestar，如果这是您的重点，则使用“NRAS”作为搜索词
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昨天对 NRAS 房产的银行估值回来了 75K 低于销售价格（伊普斯威奇昆士兰州 299K 出售的 225K val 价值 - 2 br duplex）在过去 3 个月一直试图购买 经纪人和我跌倒了 25%震惊地离开我们各自的椅子 期待一些变化，但没有那么大，是的，价格过高和市场状况不佳，开发商还没有回来解释这种差异，幸好有一个财务条款，该条款将行使和会去别处看看——至少我的财务得到了批准——这只是以房产的估值为条件 耻辱虽然投入了很多时间并错过了昆士兰州的建筑商奖金，但最好走开而不是陷入困境关于对 NRAS，仍然认为它们是可行的，但现在可能会在以后购买其他地方的普通房产或 QLD 以外的一个不要浪费您和借款人的时间和 CRAA 文件“墙上的泥浆”；交易 如果通过我们的 biz ta rolf 进行经纪，所有 NRAS 交易都需要有前期验证（在应用程序之前）
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我对此了解很多，因为我们都在销售和融资来自各种批准参与者和开发商的 NRAS 财产国家 并非所有的 NRAS 房产都是一样的 就像一般市场一样，一些供应商会试图对他们的房产定价过高 一旦您确定 NRAS 是适合您的策略（显然我认为这对许多有兴趣购买的人来说是一个好策略-并持有策略）那么您仍然需要查看价格和位置是否正确 - 每个人对此都有不同的看法 但是，关于 NRAS 房产的价格需要考虑几点 1 大多数 NRAS 房产正在出售 -与同等的非 NRAS 房产并排，因此可以进行价格比较 2 NRAS 房产完全可以交钥匙，可供租户入住 这包括景观美化，根据我的经验，很多人前pect 因此，当您认为它们定价过高时，请确保您查看该物业的同等规格 3 复式公寓（无论是 NRAS 还是非 NRAS）很难获得良好的估值，尤其是在新领域 问题在于估值师需要找到很难找到的可比销售 我们最近对要建造的新复式公寓进行了估值，估价师使用了 20 年前建造的物业的可比销售！这是最重要的事实，即所有类型房产的房产估值即将到来在全国范围内 n 低 由于 NRAS 已经成熟一点，过去几个月有很多新进入 NRAS 销售的人 我们已经与 NRAS 合作了两年，所以我们非常了解 NRAS 的情况 因为我们将融资安排为以及出售该物业，那么我们不会浪费时间和金钱试图出售我们无法获得融资的高价物业问候保罗
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是的同意 - 仍将计划投资但也许下次不是复式 有趣的是，开发商第二天回来提供融资，估值接近售价，但我不得不提出的差距仍然太大
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我不会'不要把我的钱放在任何完全依赖政府补贴的地方 人们总是在医疗保健等方面欺骗政府，但他们通常会意识到这一点并缩小差距 没有补贴它必须有意义
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我不能更不同意！有很多关于废除负扣税的讨论 如果发生这种情况，我非常怀疑 NRAS 补贴是否会继续 最近的预算减少了中产阶级可用福利的数量 NRAS 补贴可能会随之而来投资，那很好，但是这篇文章已经表明，开发商一直在对这些房产定价过高，因为他们认为投资者在盲目追逐现金流
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如果政府将来改变规则，NRAS 所有者能否简单地切断与总租约的联系，并将租金提高到市场租金这难道不能弥补政府补贴的任何损失吗？这种威胁会吓到政府吗
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不要认为政府一般会认为遥遥无期rolf
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如果以后规则真的变了，你可以涨房租，你现在得问问自己，在这种情况下，这笔交易还会叠加吗？面对现实吧，大多数房产都是负面的针对市场租金，即使在较大的区域内 再加上您可能为这些房产支付的价格高于公平市场价值，当您最初的策略是购买正扣税房产时，您最终可能会得到价格过高的负扣税房产NARS 的重点是政府要求您向低收入者提供远低于市场租金的住房，然后他们会为您提供很好的补偿。当我查看普通房产时，我会根据价值和租金收入我不考虑购买时的杠杆收益，它只是顶部的奶油 这同样适用于 NARS 房产
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主要问题是，这已由宪法规定多年以前，如果他们撤销政策，您将无法执行政府政策 但是，您受您与租户签订的合同的约束 因此，如果取消 NRAS 补贴，您仍然受原始较低租金的约束，即使这对您不利评论
谢谢亚伦，我是这么想的存在错误信息，但银行只有在他们确信其抵押贷款在拖欠情况下得到充分保护时才会批准 NRAS 财团，因此贷方批准的那些 NRAS 模型都已更改其合同以允许将财产从借款人或贷款人的计划，不受限制 一些 NRAS 协议包括对投资者这样做的一些轻微处罚，但大多数人不这样做 目前在昆士兰州很常见，而且它发生在所有股票上，而不仅仅是 NRAS股票 它发生在现有库存上，人们试图再融资并发现他们的财产的价值不再是他们认为的 发生在非 NRAS 的新开发项目上 它发生在 NRAS 批准的股票上 它因地区而异n，但昆士兰东南部的估值一直很差 黄金海岸，尤其是布里斯班内城，但汤斯维尔等其他地区的估值要好得多 让我们小心了解目前昆士兰的房地产环境以及估值师如何对待它 这不是一个 NRAS 问题 这是一个 SEQld 问题 NRAS 在 SA 和区域 VIC（巴拉瑞特、本迪戈等地区）的股票估值良好 墨尔本地铁的公寓 - 不太好 NRAS 与任何其他股票没有什么不同 在某些地方，要求的价格在新开发项目与可比销售额一致，因此估价师支持要价地点和估价师对这些地点要价的看法，基于可比销售
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我同意 Euro73 - 它不是 NRAS 问题，而且似乎更具体于 SE qld - 所以我看那里是傻瓜 它只是我的要求很严格，因为希望它被建造和完成，以便估值可以更准确+利用建筑商奖金最后SE qld是我最终购买股票的地方，但正如所说的那样，这个lcoation当时表现不佳 下一步将在维克地区寻找NRAS，正如你在这里指出的那样 - 数字在那里的表现和估值明智地堆叠更好虽然很高兴（并且无关），但我今天接受了猎人谷一所房子的报价，所以现在走这条路 - 良好的增长和现金正
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Hunter 地区在过去 12 个月中表现非常好 大部分情况下估值稳定 也有少量增长 良好的长期投资区域 如果新南威尔士州政府在该地区开辟更多采矿机会，它可能会繁荣！< BR>评论
是的，但如果在这种情况下，所有或接近所有新库存将变为 10% 到 20% 的低点而且它不是也许它更多是营销人员问题 ta rolf
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你是正确的 rolf- 但公平地说，并非所有 NRAS SEQ 的库存也很低 人们所经历的估值缺口在不同的开发项目之间可能会有很大差异，甚至在同一开发项目中也会有很大的不同库存、NRAS 和非 NRAS，这在澳大利亚其他地区的发生程度不同，关于所有 NRAS 批准的房产仅仅因为它们有资格获得 NRAS 而被高估的评论是错误的和不准确的 绝对同意其中一个造成估价不一致的最大原因是估价师对营销人员出售的房产形成的看法，因为他们收到的佣金（支付给马的佣金并非巧合）昆士兰州房地产的采购商通常比其他州多得多），但缺乏可比销售来支持合同价格是 SEQ 看到价格下跌的更大问题，估价师正在使用这些可比销售来建立他们的意见有许多非新的、成熟的 SEQ 房产正在再融资，这些房产没有营销人员参与，但仍遭受远低于业主估计价值的估值缺口，有时低于几年前的购买价格 房产价格可能会下跌，有时确实会下跌-他们在 SEQ 中下跌，这影响了所有股票类别的估值
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像往常一样，Euro73 很有意义基于对政府参与的任何事情的普遍不信任，有很多关于 NRAS 的不明智评论'd 建议不要被这些人推迟 - 做你自己的研究 我本周在悉尼举办了 NRAS 研讨会，其中一位与会者是房地产投资者和特许会计师untant 之后给我写信说：“我一直在寻找 NRAS 来解决缺点，但总是看不到任何东西”；而且我知道他已经投入了大量研究时间来研究 NRAS RE： 估值：我们正在获得一系列估值 一些以合同价格计算，一些 NRAS 和非 NRAS 财产的价格从低到非常低 主要问题是人们为现有财产再融资，因为 val 低，他们无法释放股权如果他们认为购买是可接受的价格，则继续销售，或者退出购买并找到可以达到估值的东西 RE：NRAS 激励：您需要将 NRAS 房产视为普通的投资房产购买您选择是否是买入并持有的投资者以及您是否喜欢新房产 然后您根据您是否认为它具有良好的未来资本增长潜力来选择房产的类型和位置 然后我们估计的 NRAS 激励te 目前价值 119,833 美元，未来 10 年免税是一个红利，但考虑到这一点：我们所处的市场对何时开始房地产增长存在一些不确定性，而 NRAS 在这种情况下提供了较低风险的策略 大多数投资房地产都是负现金流，因此有耐心和资金继续为您的投资价值不增长的房产付款可能超出某些人 NRAS 的激励措施使几乎所有房产的现金流为正，因此坚持下一次资本增长不会消耗您的财务状况 RE：取消激励措施 - 这不会发生 政府通常会进行削减，这将影响未来的投资决策，而不是过去的决策RAS，在削减的情况下，他们可能会减少未来的拨款以节省资金，但不会削减他们已经承诺给人们的拨款 在这个阶段，50,000 个 NRAS 激励措施中的 35,000 个已被搁置，现在有 8,000 个 NRAS 房产被出租。更多的财务和政治意识，不要分配更多的激励措施，然后削减已经收到这些激励措施的人我会说这更多的是在进展顺利的情况下进入并记住 NRAS 得到工党、联盟和绿党的支持，这是罕见的事情问候保罗
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我认为陪审团还没有出来，我说NRAS财产我这么说是因为这个计划是新的，它的真正价值在它十年“生命”的后期变得明显。早期，好处不会被欣赏，但我确实喜欢这样的想法，即 NRAS 是有限数量的房产，这使得它们更加稀缺这种稀缺性潜力是否会影响它们的价值（积极或消极, 对于那个 ma tter)
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嗨 Operative_me, 是的，我认为 NRAS 房产仍在接受 NRAS 激励时的转售或二级市场潜力是一个有趣的问题 我们还没有任何人出售 NRAS 房产的经验我知道 看看未来的买家是否愿意为保留 5 年 NRAS 奖励的房产支付溢价当然很有趣，10 年后这无关紧要，因为该房产只是没有奖励的普通住宅我不明白为什么 NRAS 会对降低未来的转售价值产生任何影响（比任何其他出租物业都更重要） 我最近询问了一位开发商，他在他开发的房地产中拥有包括 NRAS 在内的各种类型的新物业，他对这种情况的看法在他的回答中，这些住宅被保留下来，我们按以下顺序排列：1 第二购房者 2 NRAS 出租房屋 3 非 NRAS 出租房屋 4 第一次购房者 为什么这里有一些相关信息nt 观察 首次置业者通常缺乏现金，因此许多房屋没有景观美化、适当的窗罩等 NRAS 房产完全是带有窗帘和景观美化的交钥匙工程，租户知道他们的交易很划算（20% 的租金折扣）新财产）并且不想做任何意味着他们失去这笔交易的事情 当然，这也会影响未来的转售潜力 问候保罗
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其中一些 NRAS 财产远不及我所接受的价值走过布里斯班北边的一个地方，并惊讶于质量有多差，这是公平的，你会得到政府的回扣，但如果同时有一半的房子倒塌，那也无济于事
评论< BR>不是线程的主题，但我对猎人谷房产的银行估值与销售价格完全匹配 - 现在非常高兴，现在终于可以继续定居了！在某个时候仍然会寻求获得 NRAS 房产，但下次会更加关注估值位置因素
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是的 - 很高兴看到正如我一直所说的那样，远离 SEQ（有一些例外——但我试图让人们保持简单）并转而寻找其他可以在房产上获得 NRAS 奖励的地方 目前，有大量 SA NRAS 批准的房产开始可用，这似乎是在大多数情况下-位置优越且价格合理
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必须同意-取消 Neg gearing，而在许多人看来，这将朝着将投机行为排除在房地产之外，从而使住房对那些人来说更负担得起难以进入市场的人 - 将是一场政治灾难有太多人会受到它的不利影响，任何政府都无法接受即使他们这样做，也将是从规定日期开始的新购买永远不会有回溯 没有其他方法可以引入它而不是政治上的自杀 甚至需要非常强烈的政治意愿才能将其作为未来的措施，而且我们都知道我们的议会中没有这种人 市场是无论如何，政府都需要采取一切必要措施来推动目前的房地产增长- 我们都相信我们生活在希腊）但最重要的是它需要信贷的可用性，这就是为什么我们没有看到增长关于供应、需求、负债等的辩论都是旁观者，在过去的 2 年中非常有效地使用靠那些站着赚大钱的人尽管增长背后的真实故事一直是投资者对债务的胃口以及贷方的可用性愿意提供信贷不断增加 LVR 毕竟，如果你拿不到钱——其他的都无关紧要！在过去的 2 年里，这两件事都积极增长，现在都被淘汰了 即使你不相信或还没有意识到，我们正处于一个长期的空虚中去杠杆化 我们将看到人们对新债务的兴趣受到抑制大多数投资者要么是因为恐惧，要么是因为股权有限而无法获得新资金，要么只是因为基本意识到，为了实现收益而支付财产多年的股息，并不是“永远”；策略 我们肯定已经看到，随着 LVR 的估值不断增加，贷方没有能力提供信贷 估值已经反映了 2 年 贷款数据已经反映了 2 年 这就是 NRAS 如此出色的地方 您不仅可以积累将有效地为您提供任何投资物业所具有的所有常见损失、折旧和相关税收优惠，但这也意味着没有持有成本，并将产生可重新部署以积极偿还您的不可抵扣债务的盈余收益。换句话说，它将创造大量的“免费”；否则您将永远无法快速实现资产，同时允许您在这个漫长的平坦周期中持有房产 - 除了初始存款和与入门相关的成本外，您无需支付任何费用 我只是不明白为什么人们继续关注当主要游戏如此强大时，侧面显示争论 换一种说法 - 即使 NRAS 购买使您在计划中拥有它的十年内增长了 0 美元，它每年产生的剩余现金，如果重新部署到您的抵押贷款中，将产生数十万节省的利息还款登录任何在线“额外还款”;计算器，输入您的抵押贷款，无论是 200,300,400 还是 500K - 看看当您每月额外支付 400-500 美元时可以节省多少（我说的是 400-500 美元，因为大多数低于 400K 的 NRAS 房产将产生至少 5- 6K 正以 6%- 65% 的利率工作）这就是球赛 不考虑资本增长 - 您将在您面前看到的数字就是您将节省的利息偿还 这些节省代表您拥有的免税利润制造 - 因为您的主要住宅是 CGT 豁免的！这些数字是您将建立的额外权益，无增长 这些数字是您将欠银行的贷款减少多少，而您无需赚取更多或投入更多资金 现在将该结果与“机会”进行比较；在这几十年的金融环境中，通过负上限增长策略来改善这一点 考虑你每年必须自掏腰包贡献多少 考虑你需要支付多少 CGT 税 从你的理论利润中扣除这些数字 然后考虑您每年必须贡献 2-3K，如果您不需要每年分叉，它会为您节省多少利息，但可以将其重定向到您的面向对象债务中您可以匹配 NRAS 为您提供的免税净结果 这是一个非常简单的示例 400K 房产 - 每周租金 420 美元 400K 可扣除债务 @ 65% IO 还款额 26,000 美元 ManagementRatesinsurance 等 5000 美元 拥有该房产的总成本 31,000 美元 租金收入 21,840 美元 损失 9,160 美元（持有成本) 折旧 $10,000 总扣除损失 $19,160 @ 边际税率 385% $7,37660 税务人员给您返还 $7,37660，但房产花费了您 $9,160 ld 现金流为负 178340 美元 如果这种情况持续 10 年，您已经花费了 17,834 美元来拥有该房产 同一房产有 NRAS 400K 可抵扣债务 @ 65% IO 还款额为 26,000 美元 ManagementRatesinsurance 等 5000 美元 拥有该房产的总成本 31,000 美元 租金收入（折扣价）按 20% ) $17,472 损失 $13,528 (持有成本) 折旧 $10,000 总扣除损失 $23,528 @边际税率 385% $9,05828 NRAS 税收优惠 $9981 总回报 $19,03928 税务人给您返还 $19,03928，但财产花费您 $13,528 持有现金流正 551128 美元 如果这种情况持续 10 年，您已将超过 55,000 美元的一次性还款直接用于抵押贷款的本金余额，但仍保持正常的每月还款额 您还有 17,834 美元可供您使用，否则一直持有与非 NRAS 购买相关的成本所以现在您已经一次性还款，总计近 73,000 美元到您的抵押贷款上 那是每年 7300 美元在线lculator自己查一下，每年7300美元的额外还款会有什么影响！ （您必须将其除以 12 并将其计算为每月还款而不是每年还款 - 因为没有一个在线计算器允许额外的持续年度还款因此额外还款的影响不会像一次性支付那样强大，每年）然后计算非NRAS财产在扣除持有成本后需要增加多少上限和 CGT，看看您认为在这种环境下哪种策略有意义，为了在 10 年内为您创造巨额利益，我也不允许增加 NRAS 激励措施，自该计划推出以来已增长 46% 换句话说，这些数字非常保守和低调 如果你不想做计算 - 我会告诉你结果 在 30 年，300K 抵押贷款，在未来 10 年平均本金和利率为 65% - 额外偿还本金 60833 美元（7300 美元的第 112 美元）将为您节省 197,464 美元的利息和 13 年 10 个月的还款时间 在 400,000 抵押贷款@ 65% 上-您将节省 228,645 美元和 11 年 10 个月 这就是为什么我长期以来一直强调关注位置增长不如传统投资房地产的心态，一直追求一种完全依赖于增长的战略从第 1 天起落后 50-70K，专注于估值稳定的北昆士兰、南澳、西澳或维多利亚州，现金流可以在十年内改变您的生活，而没有更多传统策略一直以来的运气、风险或增长依赖 如果您有购买两个 NRAS 批准的房产的股权，可能的结果是您将在十年内（或非常接近）还清您的全部不可扣除抵押贷款，请注意mbered，并且有两个投资物业自己运行而无需您做出任何贡献我敢肯定，任何人都可能将其描述为已经非常美妙的结果，但最终，如果没有发生这种情况，您仍然可以通过消除或几乎消除抵押贷款来创造可观的财富，这反过来又创造了惊人的资产你可以在十年内启动积极的再投资再投资策略——这可能与下一个严重的增长周期相吻合（我说这是因为只有增加借贷能力和股本才能为另一个激增创造平台——和这只会来自借款人去杠杆化——这需要几年时间，但银行不会开始抛出 100-110LVR 的贷款——所以它必须来通过去杠杆化，这需要时间）如果您没有任何不可抵扣的债务，剩余的现金流仍然可以为您提供很多它可以用来协助您持有其他非 NRAS 财产的成本 它可以重新部署到超级或一个SMSF，它可以转化为财产，在退休年龄后出售时可以实现CGT免费收益，或者它可以仅用于生活方式无论您选择查看它，10K以上的免税额都具有变革的力量如果部署得当当然，当将上述最低保证的财务结果与非 NRAS 策略提供的无保证的潜在结果进行权衡时，很难理解为什么人们继续关注旁观者的争论
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非常真实，euro73 很多人只看小事并没有看到 NRAS 是一个非常适合我们时代的非常保守的策略
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我实际上认为它非常激进-但风险极低如此激进就攻击您的不可抵扣债务而言，风险低，除了初始存款和第一年的持有成本外，不需要投资者的任何贡献绝对底线是——即使你从 NRAS 财产中获得零增长——它也有您无需花费任何持有成本，它为您节省了数十万利息，并允许您购买其他几处房产 除非在接下来的十年中出现每年 20% 的奇迹般的增长，否则资本增长没有任何论据可以与这一结果相匹配——并且除非贷方提供 120LVR 贷款，否则有 buckleys 并没有这些 采取“估计”;或“潜力”； （不保证） NRAS 的反对者正在促进的利润 考虑比较两种策略时的净结果 非常认真地看 假设 40 万的财产在 10 年内奇迹般地翻了一番你有 400K 的利润 现在扣除 400K 的 CGT 差不多有 100K 现在扣除 10 年的税后，扣除负债，持有成本 还有另外 30-40K 你在净财富创造中实际剩下的可能在 260K 左右 然后问问自己如果该物业真的可以实现 400K 的增长 - 因为这就是税后赚取 260K 所需要的 现在比较“可能，希望，也许，但不太可能”；仅购买一次 NRAS 的结果-即使是便宜的 30 万 NRAS 购买 如果重新部署多余的资金，它将为您节省数十万利息-我们都明白这些数字是无可争辩的而且“免费股权：如果您是免费的，CGT 是免费的卖！但不要止步于此 多余的现金流不仅为您节省了 15 年和数十万的利息还款 它还使您能够购买几处额外的房产，因为您拥有大量额外的股权和更强大的借贷能力来利用额外的股权股权和现金流复合了您进一步投资的机会！！您是否宁愿专注于杂耍争论，为您的财产支付多年的红利，并在“潜力”上赌博？增长，一直希望并希望它能给你带来利润，或者你宁愿采用一种在数学上不能不带来非凡财富、股权和现金流结果的策略所以是的 - 杂耍的论点几乎是错误的焦点 - 完全他们真的是在阻止人们看到真正的投资机会“这是愚蠢的现金流”
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价格过高如果你没有得到你所支付的怎么办如果你有 5 套计划而不是单一的怎么办如果您的投资物业不符合要求的建筑标准怎么办 它仍然是一项良好的投资
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如果您使用 NRAS 模型建造 如果您没有得到您所支付的价格是否价格过高 如果它是否价格过高你得到了 5 套计划，而不是一个单一的变化如果你的房产不符合建筑标准，它是否定价过高？这是一个很好的投资吗
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所有有效问题 RAR，显然答案是否定的 - 你的任何房产在你没有得到什么的地方购买您支付的费用，或未达到建筑标准的地方，或更改计划的地方（我假设您在您不知情的情况下暗示）不是一笔好交易或愉快的经历，但我继续问您-这与您有什么关系国家租金负担能力计划 房产符合 NRAS 资格的事实并没有引起您的问题 您继续将建筑商的行为归咎于一项立法和税收计划，而不是命名建筑商并警告人们不要处理他们你的建筑商敲诈了你，让你失望了，这太可怕了，你一定不能生气，你得到了论坛上所有读者的同情，但该计划是不负责任的人们需要清楚地了解国家租金负担能力计划是只是一项立法，而不是砖块或屋顶瓦片或地契的一部分 就像负扣税或折旧或土地税一样，它不构成住宅的物理部分 A 财产有资格获得 NRAS 并不是导致建筑商交付低于标准库存的原因你是否建议如果房产没有资格进入 NRAS
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Nras - 我有最近在 Bendigo 完成了 NRAS 批准的房产的建造 我购买了一个带有 2 个单层房产的楼花，一个 4 床和一个 3 床，都有 2 个浴室，总价为 585,000 美元 两者都是交钥匙房产，现在已全部出租NRAS 回扣 我将获得 8% 的回报 尽职调查并找到合适的房产将确保 NRAS 成功
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干得好马利只要考虑切换到 499% 或 529% 之间的低 2 或 3 年固定利率，你会看到更高的回报 - 当然，它们都是免税的< BR>评论
我不这么认为就这么简单 Euro75 澳大利亚政府向潜在投资者发表声明，并通过提供经济奖励来吸引他们参与 NRAS 它还承诺质量、设计和位置，以确保它们是优质投资 使用的词是“严格的选择标准”和“设计”和“质量”“舒适”“位置”等从这些承诺中产生了推销中预先批准的计划的概念唯一的问题是没有人真正检查预先批准的东西是否真的建造了如果它可以通过认证，那么它可能是 NRAS 几乎不符合专业人士澳大利亚政府制定的错误 澳大利亚政府和至少一些建筑商都意识到 NRAS 的局限性 一些建筑商为了最大化利润而建造他们想要的东西，他们知道 NRAS 资格的唯一要求是认证 BSA 和澳大利亚政府将这些问题称为合同问题 在我看来，澳大利亚政府非常了解一些建筑商如何对待投资者但是他们拒绝对他们造成的情况采取任何行动据我所知，继续系统地处理 Mar和 Par 投资者进入一个有潜力并可能造成重大财务损失的过程 我必须补充一点，虽然我不相信我的情况是独一无二的，但我并不悲观到相信所有的建筑商都是这样的，如果我错了，请纠正我，但是如果这是您的目标，那么投资 NRAS 不会显着限制您建立投资组合的能力可能是一种有效的减债策略，但如果您使用现金储蓄而不是股权进行投资，并且您希望建立一个投资组合，那么每次至少需要 10-20% 的存款加上成本，这不会很快耗尽您的资金，这是假设估值叠加 银行是否只收取已补贴租金的 80%，不会很快破坏您的服务能力我不是在批评该计划，但觉得它不像最初看起来那样无风险，并且对于任何房地产投资战略不是“一刀切”；如果我在这些观点上的任何一点都不正确，请告诉我，因为我正在认真考虑将 NRAS 作为一种选择，但试图看到大局
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就借款而言，事实恰恰相反Firstmac 和阿德莱德银行等贷方允许将 NRAS 税收优惠用于为 80% LVR 的交易提供服务免税收入 他们会为你已经拥有的每一个 NRAS 财产收取它 所以你实际上是在为你的借贷能力注入大量额外收入 这个想法是尽可能多地做 90 或 95LVR 以用完最低金额可能的股权（或现金），使用对现有债务进行实际偿还（无负载）并且还考虑负负债的贷方 - 例如 Westpac 和 Homeside，但不包括 St George 或 ANZ；在下降到 80% 并在您与其他贷方的容量耗尽时转移到 Firstmac 或 Adelaide Bank 这样，您已经使用最少数量的股权或现金来发展投资组合，并且在您获得服务时可以继续前进与其他贷方相比，与其他贷方的借贷能力相比，特别是与为没有 NRAS 的投资物业的 calc 保单提供服务相比，这项政策使他们（和您）大大领先您实际上会发现您的借贷能力随着每次新购买而增加使用这些贷方及其 NRAS 政策 这对于任何其他贷方来说都是不可能的，即使对于非 NRAS 财产 唯一的负面影响是，您每次都需要 20% 的皮肤 - 但正如我之前所说，如果您在 90 时使用其他贷方或首先 95，您将能够比使用非 NRAS 投资组合走得更远
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